"긴장하셔야 합니다" 내년부터 정말 무서운게 옵니다. 하반기 부동산 시장 결국 '이렇게' 된다 (김인만 대표 / 1부)

[음악] 영향을 주죠 어 가장 중요한 이제 4분기를 봐야겠죠 4분기 가장 중요한 변수가 저는 이제 금리 금리 영향이라고 생각을 합니다 시장 상황부터 이제 우리가 좀 서머리 정리를 좀 할 필요가 있을 것 같은 데요 일단 올해 시장 상황을 보면 올해 서울 지나고 이제 집값이 좀 올라가다가 5월부터 굉장히 가파르게 상승을 했죠 5월 6월 7월에 폭발합니다 7월 거래량이 얼마나 대단하냐면 8,700원 넘어섰는데요 8,700원 2020년 7월 이후에 어 가장 많은 거래량입니다 2020년 2021년 우리지가 폭등을 기억을 하실 텐데요이 폭등 시절에 만 건이 넘은 달이 두 달밖에 되지 않습니다 두 달밖에 안 되고요 그다음에 넘버 3 넘버 3가 올해 7월에 나왔습니다 야 이게 있을 수 없는 일이 발생을 합니다 8월에도 거래량이 7월보다 줄어들 거 같은데 크게 줄어들지는 않을 것 같습니다 왜냐면 대출 증가액을 보니까 8월이 또 대출 증가액은 통계 2016년 5대은행 통계 직계 이후로 또 가장 많은 숫자가 나왔습니다 가게 부채가 거의 약 10조원 정도 담보 대출이 거의 한 9조원 가까이 증가를 했기 때문에 폭발적으로 늘어납니다 원래 사실은 7 8월이 비수기 솔직히 여름에 놀러 가야지 여름 휴가 가야 되고요 또 9월에 추석 있잖아요 그러면 놀러 갔다 와 가지고 명절 지나고 보통 이제 고민도 하고 집도 알아보고 이게 정상인데 야 2024년 올해는 진짜 이게 뭐 뭐가 쉬었는지 7월 8월이 터집니다 이게 포텐셜이 터지는데 뭐 이유는 있습니다 이유는 여러 가지가 있는데 저는 직접적인 계기는 어 6월 말에 정부가 스트레스 뒤에 살 지금 9월 시행하고 있는데요 2단계를 두 달 연기해 버렸어요 9월로 이게 저는 결정적인 좀 빌미를 제공해 줬다는 생각이 드는데요 자 시장에서 어떻게 생각하냐면 두 달 연기해 버리니까 자 6월 5월 6월 또 거래량이 제법 많이 나왔습니다 당연히 규제가 나올 때가 됐는데 대제 당연히 해야 되는데 원래 하기로 했던 7월에 하기로 했던 스트레스 회사를 9월로 연기한다 이걸 어떻게 해석을 해야 되지 내집마련을 기다리던 관망하던 수요자들은 이제 이렇게 오해를 합니다 아 정부가 집값 잡을 의지가 없어 집값을 부양하려는 의지가 더 강하구나 나는 더 이상 기다릴 수가 없다 지금이라도 사야겠다 정부가 계속 이렇게 부양한다 사야겠다 물론이 불안한 마음 2020년 2020 21년에 집값 상승에 대한 열차를 타지 못한 기다리던 관망하는 분들이 행동에 나선 배경이 있죠 그냥 정부가 대출 규제를 두 달 연기한다고 해서 갑자기 불안해지지 않습니다이 불안의 요인은 여러 가지가 있는데 첫 번째는 공급이 부족하다 서울의 얘기입니다 서울과 수도권 일부 지역의 얘긴데 입주 물량 공급이 부족해 착공 물량 인허가 물량 건설 회사들이 PF 문제 지금 다 발목이 잡혔아요 그래서 신규사업 하기가 굉장히 어려운 상황입니다 여전히 어 지방의 미분양이 많이 있기 때문에 공급이 부족한데 이게 2024년만의 문제가 아니라 앞으로도 3년에서 5년 정도는 입주 물량이 부족할 것 같다 입주 물량이 부족하면 어떻게 된다 전세 가격이 올라가죠 전세 가격 올라간다 마침 올해 2플러스 2 계약 갱신 청구도 또 4년 차가 되던 해가 하필이면 또 오해입니다 이게 모든게 다 물려요 이게 좋은 일또 생길 때는 동시에 이렇게 생기고 안 좋은 일도 이게 동시에 생기는데 하필 올해 또 전세 가격이 또 올라갑니다 자 공급이 부족하고 전세 가격이 올라간다 전세 가격은 무의자 대출이 무의자 대출입니다 그러면 무의자 대출 한도가 늘어난다는 얘기는 갭 투자기 좋은 환경이 만들어지는 거고요 자 불안하죠 얘기만 들어도 자 세 번째 금리 금리 인하에 대한 기대감 2022년에 집값 떨어졌잖아 왜 졌을까요 금리가 폭발적으로 미국이 올렸기 때문에 저는 그렇게 올리는 금리 본 적도 없습니다 무서웠습니다 1년 만에 제로 금리에서 5.5% 올라가는 이건 뭐 베이비 스텝 보통 일반적으로 이제 0.25% 포인트 25 bpc 베이비 스텝으로 올라가는데 야 이건 뭐 빅스텝 뭐 이런게 울트라 빅스텝 막 나와 버리니까 놀라죠 금리가 이렇게 오르니까 집값이 이제 꺾였다 말입니다 자 금리가 무섭다는 걸 사람들이 깨달았어요 그러면 금리가 내려가면 아 정상화 되지 않을까 금리 인하에 대한 기대감이 작년에도 될까 말까 했는데 이제 이제 거의 기정 사실로 되고 있습니다 이제 미국이 뭐 9월 정도 거의 뭐 0.25 내리느냐 0.5 내리느냐 이제 뭐 그게 이제 중요한 거지 내리는 건 기정 사실입니다 거기에네 번째 분양가가 또 폭발하네요 올해 건축비가 올라가면서 물론 건축비는 2022년부터 이제 계속 올라갔습니다 분양가가 올라가니까 어떻게 되나요 시장 의 수요자들은 야 이게 새아파트 분양가가 이렇게 올라가면 집값이 떨어질 수 있겠나 주변 집값이 분양가 따라서 올라가지 쉽게 안 떨어질 것 같아 새 아파트가 좋은데 새 아파트 기준이 올라가게 되면 옆에 있는 구축 아파트들 가격 올라가지 않겠어 그렇죠 근데 올해 또 마침 여러 가지 현상들이 발생합니다 뭐 원밸리 원펜타스 DH 방배 청담 르까 이제 강남에 기다리던 원래 사실 작년에 분양 했어야 되는데 미루고 미루다가 올해 이제 물량들이 나오는데 마침 또 분양가 상한제가 적용이 되네 가격이 주변 시세보다 저렴해요 많은 분들이 몰려요 경쟁률이 높게 나와이 뉴스를 보는 사람들은 야 청약 시장 또 난리가 났네 어떡하지 나 불안해 지금이라도 사야 되는 거 아니야 청약 시장이 이렇게 과열 되는데 사실은 과열 안 된 청약 시장이 훨씬 많죠 지방도 그렇고 서울에 있는 분양가 상한제와 수도권에 있는 공공 지만 로또가 생기는데 뉴스는 로또만 나오니깐요 이걸 보는 사람들은 이제 굉장히 불안해집니다 사야지 안 되겠다 움직여야겠다 사야겠다 5월 6월 7월에는 이제 정부가 대출 규제까지 연기하면서 폭발하죠 안 되겠다 사야겠다 팔월 되니까 이제 정부가 9월에 대출 규제를 시행을 한답니다 그럼 마음이 더 불안하죠 야 더 빨리 사야겠는데 대출 막히기 전에 빨리 사자 8월 중수 넘어가면서 대출이 또 폭발합니다 9월 됐죠 이제 정부가 칼을 빼들었습니다 안 되겠네 가만히 지켜보니까 너들 안 되겠어 스트레스 DS 하는데 수도권은 더 집값이 올랐기 때문에 더하겠어 원래 스트레스 DSR이음 0.75% 포인트 가상 금리를 더 적용 스트레스 금리를 더 적용할 예정이었는데 수도권은 1.2% 포인트를 더 적용합니다 대출 한도가 더 줄어들죠 그럼 시장의 수요자들이 어휴 무서워라 대출 규제 나오니까 나 안 해야지라고 생각을 해야 되는데 이제 혼돈 긴 합니다 상승률이 둔화 되긴 했는데 금강 원장이 가만히 있지 않아요 그럼 어떻게 하느냐 은행장들 부릅니다 사실은 제일 쉬운게 대출 [음악] 규제요건 국회에 가야 되는데 지금 여소야대 법 통과가 안 됩니다 안 돼요 그러면 이제 시행령을 바꿔야 되는데 이것도 일이 번거로워 근데 대출은 제가 금강 원장이면 불러요 은행장들 테 야 들어와 봐 집합 은행장들이 쭉 들어옵니다 야 집값 올라가는데 신경 좀 쓰지 왜 이래 그러면 은행들은 어떻게 할까요 이제 금리를 기존에는 올렸어요 금리를 올리면 부담이 되니까 대출 한도가 줄어들죠 또 민원이 빗발칩니다이자 장사 하느냐 돈 또 많은 은행들이 어 이자만 받아 먹느냐 난리가납니다 또 귀에 들어오죠 또 은행장들 또 부릅니다 야 내가 가게 부채 관리하라고 했지 누가이자 장사하라 그랬어 똑바로 안 해 이제 은행장들 어떻게 합니까 실력 행사 돌아가서 각자 기준을 마련합니다 대출 한도 문턱을 높이게 되죠 뭐 40년 50년 상품들 이제 없죠 KB 30년으로 줄여 버렸고요 생활 안정 자금 내 집을 가지고 대출 받을 수 있었는데 그것도 1억 원으로 제안해 버립니다 웃기죠 내 집을 가지고 내가 DSR이 되고 ltb 돼 가지고 대출을 받는데도 이제 1억 밖에 안 나옵니다 대출 한도가 이게 참 우스게 이제 아이러니합니다 신용대출도 막아버립니다 신규 신용 대출 5천만 원을 막아버립니다 와 이거는 무슨 시체 션 내 신용 대출이 집값 올라가는 거와 무슨 상관 있지 이제 뭐 막 혼돈 있죠 더 결정타는 전세 대출까지 이제 영향을 주게 됩니다 갭 투자를 막겠다는 이유만으로 조건부 뭐 대출 막아 버리고요 잔금과 매매 잔금과 전세 잔금이 같은 날 우리 갭 투자할 때 그렇게 맞추자아요 입주하는 날 전세를 맞추는데 그거 전세 대출 막아 버립니다 그럼 어떻게 될까요 세입자들이 아우성을 치죠 막 민원이 빗발칩니다 장난하냐 난리가 나죠 또 은행장 또 부릅니다 야 내가 그렇게까지 내가 실수요자 피해 주라고 했어 똑바로해 자 은행들도 헷갈립니다 아씨 어떻게 해야 돼 나보고 어떡하라는 거야 예외 대책이 또 나옵니다 실수요자 예외 대책 헷갈리죠 말하는 저도 헷갈립니다 지금 시장 상황이 이렇습니다 9월에 오락가락한이 대출 정책 때문에 시장도 오락가락하는 거고요 상승률은 축소가 됐습니다 이제 정부는 이걸 보고 8팔 공급 대책과 가부 체 대출 규제의 효과가 나오고 있다라고 이야기를 합니다 물론 효과가 없다라고 할 수는 없는데 시장 상황은 그런 거죠 어 우리가 정확히 해석을 하자면 자동차로 따지면 어 뭐 40km 50km 60km 가다가 100km 넘고 130km 좀 과속 했습니다 과속하다가 규제가 나오니까 한 110km 정도로 줄였는데 보는 관점에 따라서 130km 110km 줄어 들었으니까 안정적이야라고 볼 수도 있는 거고요 정부 입장이고요 시장에선 어떻습니까 야 여전히 100km 넘잖아라는 입장입니다 그러면 해석하는 방법이 다르죠 집주인들 매도자들은 어떻게 해석 할까요 야 달리고 있잖아 속도 달리고 있지 호가 올리고 매물 회수하는 현상이 여전히 벌어지고 있고 매수자들은 야 이거 따라가도 되나 속도가 여전히 빠르지 않아 지금 생각해 보니까 대출 규제도 나왔고 가장 중요한 건 단기 급등에 대한 피로감 5월 6월 7월 8월 너무 많이 올랐고 이제 신축 아파트 위주로 올랐잖아요 우리가 얼죽 신이라고 하는데 신축 아파트 위주로 급등하다 보니 뭐 송파 예를 들면 엘스 리센츠 파크리오 헬리오 시티 이런 아파트들이 거의 2021년 전고점을 거의 다 따라갔습니다 매수자 입장에서는 야 매도자 입장에서는 야 내가 선호동 로얄 동이 아닙니다음 나도 최고가 신고가 호가를 올립니다 데 매수자들은 야 이거 좀 부담스러운데 단기가 너무 급등했고 2021년 가격을 지금 뚫고 계속 올라가는게 맞을까 대한 확신이 없기 때문에 살짝 발을 뺍니다 그래서 거래량이 좀 줄어들고는 있습니다 그래서 아마 9월 시월은 거래량이 좀 줄어듭니다 그럼 여기에 이제 결정적으로 영향을 주는게 뭐냐 금리입니다 그래서 제가 금리가 중요하다고 얘기를 하는 겁니다이 배경을 알아야 다짜고짜 이제 금리 얘기부터 해버리게 되면 앞뒤를 잘라 버리게 되는 거고요 여기서 이제 금리가 왜 시장은 이렇게 줄다리기 하잖아요 팽팽한 줄다리기가 다시 시작이 됩니다 자 그러면 한쪽에서는 뭐 단기 급등에 대한 피로감 대출 규제 뭐 공급은 큰 영향 없는 거 같고요 8팔 대책은 별로 영향이 없고 여기에 다른 한 쪽은 앞서서 얘기했듯이 공급이 부족하다 전세 가격 올라간다 금리 인내에 대한 기대감 그렇죠 분양가도 올라간다 여러 가지 맞물리지아요 이게 팽팽한 줄다리기를 하고 있는데이 무게의 추을 누가 이쪽으로 두느냐 이쪽으로 두느냐의 갈림길이 바로 금리란 말입니다 그럼 미국은 내리는게 기정 사실입니다 0.25 내릴지 0.5 내릴지는 모르겠으나 아마 연내 제가 볼 때는 연내 중요한 포인트는 뭐 0.25 당연히 내리는 거고요 연내 0.5 정도 내리면 그냥 예상했던 정도 큰 영향 안 받습니다 1% 포인트 100bp 정도 또는 그 이상 인하하게 되면 아마 시장에서 좀 더 야 이거 생각보다 좀 강한 데 미국이 금리 시원하게 내리네 인상을 받을 거고요 이제 공은 한국은행으로 넘어오자아요 한국은행의 딜레마는 그거죠 두 가지가 있습니다 미국 미국이 얼마 내리느냐 지금 한국은행과 한국과 미국은 기준 금리가 2% 포인트 정도 차이가 벌어져 있기 때문에 자금 유출 가능성이 항상 존재하고 있는 거죠 그러면 미국이 0.25 내렸다고 해서 한국은행이 0.5 내리는 건 현실적으로 말이 되지 않습니다 미국이 0.55% 포인트 정도 내리면 한국은 0.25 정도 도 내릴 가능성이 있는데 두 번째 고민거리는 집값이 서울 집값 야 서울 집값이 7월 8월처럼 그렇게 폭등해 버리게 되면 우리 금리 못 내려 금리 내리는 순간 난리가 날 거잖아요 야 기다렸던 금리에 대한 기대감이 현실이 되면서 폭발적으로 늘어나기 때문에 이창용 총재가 계속 경고를 합니다 아마 그 경고는 저는 시장을 향한 경고일 수도 있고 정부를 향한 경고일 수다는 생각도 드는데요 정부를 해서 무의 압력을 주는 거죠 야 집값 빨리 좀 안정시켜 봐 경제를 생각하면 금리 내려야 되는데 지금 서울 집값 때문에 내가 금리 못 내리겠어 야 정부 너희들 똑바로 안 할래라는 시그널을 저는 줬다고 생각을 합니다 그래서 다행히 9월에 이제 속도가 좀 줄어들고 있는데 줄어드는 속도가 좀 빨라져서 어 뭐 한국 부동산은 주관 변동률이 0.1% 또는 0.1% 이하로 변동률이 떨어지게 되면 아마 한국은행이 큰 부담을 느끼지 않고 기준 금리를 인하할 가능성이 높을 것 같습니다 인하하면 얼마 올해 안에 연내 한번은 뭐 당연히 내릴 거고요 0.25% 정도 내리면 아무것도 아닙니다 뭐 그냥 내리는 거고요 뭐 시장에서 예상했기 때문에 0.5% 정도 또는 그 이상 인하하게 되면 시장에서는 좀 반응이 있을 겁니다 항상 우리는 예상하는 범주 내에서 움직이면 뭐 예상했어는 반응이고 예상 범주를 벗어나게 되면 면 이제 우리가 여러 가지 고민 또 하게 되고 또 판단을 하게 되는데 0.5% 저는 기준점이 될 것 같습니다 올해는 내년에도 금리 인학 기존은 계속 이어질 것 같습니다 예상치 못하는 상황 미국이 뭐 경제 위기가 왔다든지 중국이 뭐 어쩌가 됐다던 뭐 뭐 그럴 수도 있잖아요 뭐 코로나가 갑자기 다시 와 가지고 올 스톱이 되고 뭐 난리가 났어 그러면 금리를 빠르게 내릴 수도 있고 또 다른 상황이 돼서 금리를 빠르게 올릴 수도 있는데 이런 예상치 못하는 상황까지 우리가 정을 잡아버리게 되면 우리가 할 수 있는 얘기는 아무것도 없습니다 그래서 예상할 수 있는 범주 내에서만 우리가 예상을 한다면 내년에도 뭐 한국은행이 한 0.5 정도 내릴 것 같습니다 그러면 현재 3.5% 그러면 내년이 2.5% 정도의 중금리 정도는 유지할 가능성이 상당히 높다 그러면 2.5% 중금리 men 우리는 중요한게 대출 금리 아아 그럼 대출 금리 얼마까지 내려갈 수 있을까요 아이러니하게도 대출 금리는 우리나라는 약간 아직도 관치 일본도 이제 관치 중국도 관치 우리도 남아 있습니다 최근 상황을 보면 그렇잖아요 3.5% 기준 금리 계속 유지되고 있는데 대출 금리 어때요 들쑥날쑥 들쑥날쑥 작년만 하더라도 대출 금리 뭐 상당 금리가 88% 하당 금리가 5% 아지 갔었거든요 한참 금리 막 올라갔을 때 지금 어떻습니까 올해 여름 되기 전에 금리 또 선제적으로 금감원에서 좀 내리라고 해 가지고 기준 금리는 그대로인데 대출 금리가 잘 받으면 2% 후반 때까지도 나온 적이 있었어요 뭐 3% 받던 적도 있었고 최근에 다시 또 올라가긴 했습니다만 들쑥날쑥 해요 그러면 대출 금리가 3% 5% 사이 왔다 갔다 할 수도 있습니다 기준 금리가 내년에 올해도 0.5 내년에도 0.5% 포인트 50p 정도 내려서 합계 100bp 2.5% 정도 내려가더라도 대출 금리가 다이내믹 가게 저금리로 갈 가능성은 낮습니다 정부가 그렇게 내버려 두지 않을 거고요 가게 부채도 굉장히 높습니다 그렇게 바라본다면 아마 대출 금리에 직접적인 영향보다는 저 심리적인 영향이 좀 크지 않을까 싶습니다 그래서 우리가 예상하는 범주 내에서 이제 어떻게 움직이느냐 그 우리가 좀 예의 주시해야 될 것 같고 염두해야 될 건 적금 비로 가기는 쉽지 않다 2020년 2021년처럼 예상치 못하는 그런 사고가 생기지 않는다면 저금리로 가기는 어려울거다 저금리로 인한 유동 성 증가 이렇게 가기는 어려울 것 같고요 내년까지 2.5% 정도 예상한다면 나빠지지는 않을 것 같습니다 하지만 우리가 기대감이 중요하잖아요 자 GTX 막상 개통되고 나면 이제 기대감이 크지 않았는데 기대감은 컸지만 이제 막상 현재 가치로 전환됐기 때문에 효과가 크지 않았는데 금리도 0.25 뭐 0.5 정도 내린다면 크게 동요되지 않을 것 같고요 이제 이렇게 안정적인 흐름 정도 유지한다면 저는 부동산 시장에 팽팽한 줄다리기에 완전한 기울기를 결정하지 않을 것 같습니다 그러다면 어떻게든 대출 금리가 내려가는데 1. 9분 영향을 주기 때문에 플러스 알파 효과 정도는 저는 충분히 기대할 수도 있겠다 그렇게 바라본다면 매수 심리가 완전히 죽지는 않을 것 같고요 집값이 떨어지기도 쉽지 않을 것 같고요음 살짝 상승폭이 축소가 되다가 상황에 따라서 다시 또 거래량이 늘어나는 구간이 또 생길 수도 있을 것 같습니다 그래서 우리가 중요하게 생각해야 될 점은 우리가 나무만 보게 되면은 나무만 보게 되면 자 9월 뭐 한 중순 정도 나무만 보게 되면 어 이제 집값 다 올랐나 집값 떨어지는 거 아니야라는 해석이 나올 수도 있는 거고요 8월 나무만 보게 되면 집값 폭등했는데 난리가 났네 서울 집값이라고 해석할 수도 있는데 나무가 아니라 숲을 보게 되면이 과정 자체가 보이거든요이 과정을 보게 되면 2015년에서 2021년까지 이제 문재인 정부 시절에 무릎에서 어깨까지 또는 머리 까지 고점 굉장히 많이 올랐고요 2022년에 금리가 올라가면서 머리에서 어깨 또는 가슴까지 조정이 됐습니다 됐다가 최근에 다시 어깨 머리까지 왔다 갔다 하는 상황이기 때문에 추세 상승 여기서 5년 이상 뭐 계속 올라가 머리를 뚫고 1층 2층 올라가기는 현실적으로 쉽지 않다 그러면 어 엘스 리센츠 얘기를 또 하면 추세 상승이라고 한다면 2030년 정도 한 5년 6년 후에 지금이 27억이상 25억 27억이상 한 50억 가기는 쉽지 않을 것 같아 2030년 정도에 5년 만에 이게 두 배 튀어서 25억이 50억 하기는 쉽지 않을 것 같고요 추세 상승은 그런 겁니다 올라갈 때는 그렇게 올라갑니다 하지만 장기적으로 본다면이 조정의 구간을 넘어서서 다시 추세 상승으로 간다면 가능합니다 그래서 2035년에 또 가능성이 있습니다 제가 볼 때는 그래서 지금 흐름을 본다면이 조정의 터널 안에 등락을 그 듭하는 구간이고 자 맞죠 2022년에 집값 떨어졌잖아 떨어졌다가 다시 2023년에 특례 보금자리 나오면서 회복을 했다가 하반기 조정이 됐다가 올해 다시 올라갔다가 추석 지나고 또 4자 상승률이 둔화가 되죠 이게 정상적인 조정의 흐름 구간이고 한 1년 2년 정도는 이런 흐름을 더 보일 수도 있습니다 그래서 우리가 너무 불안해 할 필요도 없고요 너무 초조할 필요도 없고요 너무 걱정할 필요도 없고요 어 차분하게 자기 상황에 맞춰서 대응을 하면 됩니다 근데 우리는 막 분위기 휩쓸리는 모든게 다 불안한 거예요 지금 안 사면 안 되고 아니면 빨리 팔아야 되고 이런 건 바람직하지 않다이 나무를 보지 말고 숲을 본다면 나에 맞는 전략을 찾는데 저는 충분한 상당한 도움이 되지 않나 싶습니다 아 저는 제가 제일 싫어하는 게요 폭등론자 폭락의 극단적입니다 왜 인생을 이렇게 극단적으로 봅니까 나무만 보면이 극단 론이 먹힐 수가 있어요 지금 상황만 보면 폭등이 수도 있고 폭락 수도 도 있는데 제가 항상 숲을 보자고 제가 얘기를 했죠 둘 다 맞지 않습니다 둘 다 맞지 않습니다 왜 맞지 않냐라고 얘기를 말씀을 드리면 자 지나고 나니까 8월이 폭등이 있나요 8월만 보면 폭등이 근데 길게 보면 이걸 폭등이 해야 되나 전고점을 따라가는 상황이었아요 그죠 물론 악구이나 반포나들목 그가 됐다 폭등 아니야 아니 그렇게 바라보면 도쿄에 자보드 아이스가 뭐 900억 1천억 그래가 되는게 그 아파트 단체가 그게 정상이냐 도쿄 집가 그면 난리가 나는 거야 아니잖아요 그러니까 특수 지역들 부자들이 사는 뭐 뉴욕 같은데 홍콩에 몇백억 몇 천억 주택이 그걸 일반화 시키면 저는 안 된다고 보는 거죠 그러면 자 왜 폭등 가능성과 폭락 가능성이 낫냐면 제가 앞서서 설명드렸죠 줄다리기 합니다 줄다리기에서 어느 한쪽이 힘이 빠져서 줄을 놔 버리게 되면 경기가 확 [음악] 기울어지거나 급매로 왜 급매로 팔아야 되죠 미국이 망했나요 중국이 망했나 우리나라가 망했나요 급매로 팔아야 될 이유가 도체 뭐예요 공급도 부족하고 전세도 올라가고 금리도 내려간다는데 도대체 왜 급매로 팔아야 돼 오히려 호가를 올려야죠 집주인 입장 입장에서는 나는 이미 급하게 팔 사람들은 다 팔았고 지금까지 버티는 사람들은 엄청 급한 사람도 아닌데 내가 급매로 팔아야 될 이유가 없어요 그러면 매도자 입장에서 집을 파는 입장에서 본다면 줄을이 줄을 내가 놓을 필요가 없다고요 나는 잡고 있어야 돼 왜 놓는 순간 집주인들은 돈을 더 받고 싶잖아요 그 꼭 쥐고 있다고요 그 매수자 입장에서는 집주인이 올리는 호가를 계속 따라갈 필요가 있을까요 아 집값 여전히 높은데 급등에 대한 필요가 야 무릎에 사서 어깨에 팔아라고 했는데 지금 집값 아무리 봐도 어깨 넘어서 머리 가까이 온 거 같은데 이걸 내가 지금 따라가야 되는게 맞아 금리 인하된다고 하는데 저 금리는 안 갈 거 같은데 야 그리고 집값이 다시 또 급등하게 되면 정부가 가만히 있을까 대출 규제 다오면 뭐지 더 강한 집값이 더 올라가게 되면 더 강한 뭐 대출을 전면 막아 버릴 수도 있고요 서울이 전역이 규제 지역으로 지정돼 버릴 수도 있고요 할 수 있는 규제는 굉장히 많습니다 그렇죠 그럼 양쪽이 다 논리가 있는데 팽팽한 줄다리기를 하는데 이게 왜 폭등이 나오고 폭락이 나옵니까 거래량은 줄어들 수는 있죠 거래량은 좀 줄어들 수는 있는데 절대 그렇지 않습니다 부동산 입장에서는 굉장히 안 좋은 케이스예요 차라리 거래가 잘 되면 괜찮은데 거래가 안 되기 때문에 가장 안 좋은 케이스지만 시장 입장에서 본다면 폭등도 아니고 폭락도 아닙니다 폭락이 나오려면 어떻게 나와야 되냐면요 집주인들이 집어 던져야 돼요 패닉 2022년 12월 2022년 12월 막 패닉 왔잖아요 금리가 올라가니까 정신 없어 저도 금리가 올라갈 줄 알았어요 이렇게 단기간에 1년 만에 미국이 제로 금리에서 고금리로 갈 줄은 몰랐죠 저도 어 저는 2021년도에 그렇게 생각을 했습니다 2020년 2021년에 그때 파월 의장이 2023년까지 금리 안 올린다는 이야기를 했어요 저 아직도 기억이 나거든요 그래서 그 얘기를 듣고 제가 2023년까지 금리가 안 올라가면 2024년부터 올리면 2025년까지는 집값이 쉽게 안 떨어질 수도 있을 것 같아라고 얘기했다가 요건 엄청 먹었습니다 근데 나 억울하지 왜 파오로 이장이 2023년까지 안 올린다고 하다가 반칙이잖아요 2022년에 금리를 미친 듯이 올려 버렸으니까 우리가 예상하는 범주를 벗어나 버리는 거죠 그렇죠 그래서 이게 그렇게 예상하는 상황이 벗어나고 예측이 안 되고 불안할 때 우리가 패닉이라는게 옵니다 시험칠 때도 마찬가지잖아요 내가 예상을 했는데 공부한게 하나도 안 나와 머리가 노래지고 뭘 해야 될지도 모르겠고 그래서 막 당황해 가지고 아는 것도 다 틀려요 그러니까 2022년에 그런 상황이고 집주인들이 집어 던져야 되는데 지금 집주인들이 패닉이 왔나요 패닉이 올 상황이 뭐가 있죠 패닉이 오려면 중국이나 미국이 디폴트가 나거나 미국이 기준 금리를 인하한다고 했다가 갑자기 빅스텝 울트라 빅 스텝으로 다시 올려버려 그럴리는 없 없을 것 같습니다만 그런 상황이면 패닉이 올 수 있는데 절대 패닉 오지 않는다 우리는 손해 보고 싶지 않다 매수자도 마찬가지죠 서로 손해 보고 싶지 않습니다 그러면 그렇게 말씀하시는 분들이 있습니다음 떨어질 때 집 사고 싶다 떨어질 때 집 사고 싶어 그럼 저 항상 얘기를 합니다 떨어질 때 집 살 수 있을까 2022년 12월 올림픽 파크 4요 일반 분양이 나왔습니다 전용 84 국평이 13억대 나왔는데 그때 분위기 가 패닉에 질리다 보니 13억 대도 고분양 가다라는 논란이 만들어져 버립니다 야 서울에 둔촌 주공이 평지에 역세권에 올림픽 공은 바로 옆에 있는 송 파고 바로 붙어 있는 둔촌 주공이 전용 84가 13억 대가 비싸다고 저는 납득이 안 되더라고요 그래서 그때 제가 %가 가지고 그런 얘기를 했거든요 비싸 말이 안 된다 13억 되면 무조건 괜찮은 거 아니야라고 했다가 또 욕은 엄청 먹습니다 투기꾼이냐 막 이렇게 욕하는데 냉정하게 봐야 되거든요 시장은 그렇게 바라본다면 지금 상황이 폭등도 폭락도 아니고 이런 상황입니다 그래서 예상하는 범주 내로 움직인다면 그냥 뭐 거래량이 좀 줄어드는 상태에서 호가는 유지가 되는 집값이 떨어지지 않는 상황이 2024년 계속 벌어질 거고요 2025년으로 넘어갔을 때 이제 정책과 금리에 따라서 아마 집주인들은 계속 호가를 올리거나 유지할 가능성이 높고요 매수자들은 사실은 불안해요 이게 언제 올라갈까 언제 내릴까 대한 그 불안감 트라우마 우리 트라우마 아직 극복하지 못했거든요 2020년 2021년에 폭등에 대한 트라우마 사실은 지금도 7 8월에 거래량이 폭발한 것도 저는 트라우마 영향이 있다고 봅니다 따지고 보면은요 제가 팩트 체크 한번 해 볼까요 앞서서 공급이 부족하다고 했잖아요 맞는 말인데 맞는 말인데 공급이 서울 아파트 공급이 갑자기 부족해졌습니다 갑자기 아니잖아요 5년 전에는 공급이 충분했 10년 전에는 충분했 항상 부족해요 서울은 원래 공급 부족 지역입니다 조선 시대에도 부족했어요 한양은 조선 시대에도 다산 정용 선생이 유배 갈 때 자식한테 집 팔지 마라고 했잖아요 그니까 그때도 한양 집은 귀했다 그 유배 가서 집 팔고 유배 갔다가 다시 못 돌아와 한양에 인성을 못한다고요 그때도 지금도 부족하고 앞으로도 부족합니다 근데 갑자기 7 8월에 부족해서 집을 사야 된다는게 말이 되나요 사실은 말이 되지 않아요 근데 그냥 불안한 거예요 서울은 원래 부족합니다 원래 부족하고 정확한 팩트체크 하나 더 말씀드리면 문재인 정부 시절에 2018년 19년에 직가 [음악] 폭등했는데 가장 많은 물량이 나왔습니다 4만 6천원 4만 7천원이 정도 앞으로도 이런 물량 나오기 쉽지 않습니다 웃기죠 입주 들어나 왔는데 집값은 폭등했다 이거 어떻게 해석하신 건데요 결국 서울은 수요가 문제지 공급이 문제가 아니라는 거예요 원래 공급 부족 지역이니 수요가 가수요가 붙어서 불안감에 폭발하게 되면 서울 집값은 폭발합니다 그래서 서울이 굉장히 위험한지 화산으로 따지면 화라산 있니다 활화산 이거는 공급 문제가 해결이 안 되기 때문에 다른 지역들 경기도나 지방은 공급이 어느 정도 뒷받침이 되고 있고 언제든지 신도시 개발이라는 택지 개발을 할 수가 있기 때문에 어느 정도 활화산을 막아 줄 수는 있는데 서울은 활화산에 수요만 폭발하면 터져 버립니다 그래서 서울이 위험한 지역이기도 하면서 기회의 땅이기도 하고요 전세 가격도 얘기해 볼까요 전세 가격이 올라가 다 맞아 근데 전세 가격이 내려간 건 언젠데요 2022년에 내려갔 아아 그때는 왜 내려갔을까요 금리가 제로 금리에서 고금리로 가면서 대출이자 부담이 늘어나니까 전세 가격이 떨어졌죠 그때뿐입니다 그거 빼고 는 전세 가격이 언제 떨어졌죠 저는 본 적이 없는데요 지역별로는 전세 가격이 떨어질 수 있죠 입주 물량이 많이 나올 때 2018년 12월 서울 헬리어 시티 9510세대 입주 물량이 나올 때 전용 팔 4가 제 기억으로는 4억 7천이가 4억 5천까지 떨어졌던 거로 제가 기억이납니다 그 후로 다시 올라 오르긴 했죠 9억 10억까지 회복을 했는데 자 원래 전세 가격은 오릅니다 실수요자 시장인데 전세 가격이 떨어질 이유가 뭐가 있죠 돈 돌려받는데 잘 살다가 돌려받는 돈인데 투기도 아닌데 그죠 투자 수요도 아닌데 전세 가격 원래 올라갑니다 그럼 전세 가격이 떨어지려면 금리가 급등하거나 입주 물량이 많이 나와 줘야 되는데 지금 그런 일은 앞으로 5년간은 발생하지 않을 것이다 올림픽 파크 포이요 만천 세대가 나왔는데 지금 전세 가격이 한번 불붙어 버리니까 오히려 강동구에 전세 가격이 올라갑니다 12,000 세대가 나왔음에도 불구하고 안 나왔으면 더 많이 올라가겠죠 금리 과거에도 뭐 우리가 라고 하는데 이게 절대적으로 맞아 떨어지지 않습니다 금리가 내렸을 때도 집값이 내려갔을 때도 있고요 금리가 올라갔을 때 집값이 올라갔을 때도 있습니다 그냥 하나의 요인이라는 거죠 분양가 분양가도 얘기 해 볼까요 분양가 많이 올랐죠 분양가가 올라서 주변 집값이 따라 올랐다 역설적으로 얘기를 하면 주변 집값이 올랐기 때문에 분양가도 올랐습니다 건설회사들은 분양가 어떻게 책정하는 줄 아세요 분양가 상한제 빼고 그거는 정부에서 강제로 눌러버린 거고요 일반적으로 이제 분양가는 어떻게 정하느냐에 어떻게 책정하면 어 수요자들이 청약자들이 고민하게 만들어요 그게 분양가의 원리입니다 애매하게 야 이거 할까 마까 어 고민돼 이거예요 왜 자 지나치게 고분양가를 해버리게 되면 다 포기하죠 아우 전 미쳤어 저 안 해 저 안 돼 포기하면 대규모 미분양이 나옵니다 분양가를 지나치게 낮게 하면 어떻게 되나요 로또 로또가 됩니다 로또는 누구한테 좋다 당첨되는 사람한테 좋지 건설사 좋지 않습니다 그럼 건설사는 분양가를 최대한 올리고 싶은데 미분양이 안 날 정도 나더라도 조금만 날 정도게 딱 애매한 수준 그러니까 주변 직감하고 주변 시세하락 그렇게 나오지 않습니다 그래서 올해 분양가 많이 올랐다고 건축비 때문에 많이 올랐다고 그거는 명분 핑계고 실제로는 주변 집값이 올라갔기 때문에 올해 집값 많이 올랐잖아요 올라간 것만큼 분양가가 올라간 겁니다 그래서 하나씩 따져보면 사실 불안할 이유도 없는데 모든게 맞물린 거예요 정부 정책도 부족하고 공급이 부족하다 그러는데 뉴용 사전 청약 안 한다고 하니까 덜컥 겁이나고 2020년 2021년 럼 폭도가 어떡하지 내가 먼저 사야 되나 우리 경제학의 게임 이론이라게 있잖아요 게임 이론 게임 이론이 뭐냐면 상대방의 행동이 나한테 영향을 주는 겁니다 그러면 이게 게임 이러니 어 뭐 저하고 여기 PD 님하고 예를 들어서 무인도에 뚝 떨어졌어요 그러면 무인도에 먹을 거리가 꽤 많아 먹을 거리가 뭐 이게 과일 나무도 있고 조개도 있고 뭐 이게 랍스터 같은 것도 있고 많아 그래서 우리가 한 한 달 6개월은 충분히 어 구조선이 올 때까지 우리가 살 수 있겠다라는 생각이 들었는데 자고 일어나는데 기린 마이가 랍스타를 한 50마리 먹어 버렸어 어떤 마음이 들까요 야 이런 식으로 가다가는 안 되겠는데 아 저 인간이 자기 전에 내가 더 먹어 버려야겠다라는 생각이 들잖아요 왜 다음날 되면 또 제가 많이 먹을 거니까 그러면 저 사람이 움직이기 전에 내가 움직여야지 나의 이익을 위해서 이게 게임 이론 일입니다 그래서 동태 동의 그 명태 동태 그 명태 씨가 말라 버렸잖아요 새끼들 다 잡아버려 가지고 안 잡아야 되죠 안 잡아야 돼요 안 잡아야 되는데 그니까 내 친구가 내 옆집에 있는 내 친구가 잡고 있거든 나는 안 잡아야 된다고 생각하는데 내가 안 잡아도 쟤는 잡으니까 내가 더 많이 잡아 버려야지라는 생각이 됩니다 집값도 똑같죠 야 이게 주택 시장 투이 바람직하지 않고 집값 올라가는 거 바람 적하지 않고 우리 미래 세대를 위해서 이러면 안 돼라고 생각하다가 불안하거나 가만히 보니까 내 친구가 집을 샀어 걔가 사니까 집값이 호가가 천만 원 더 올랐어 내가 사려는 집을 아 내가 먼저 살 걸 그러면 움직이기 전에 다른 사람이 움직이기 전에 내가 먼저 움직입니다 이게 경제학의 이론이고 실제로 부동산 주식 시장에도 똑같이 적용이 됩니다 그러니까 불안해지니까 남들이 움직이기 전에 내가 먼저 움직여야 돼요 그래서 6월 7월 8월에 막 폭등을 하게 됩니다 이게 정상적이고 논리적이고 이성적으로 움직이지 않습니다 우리가 굉장히 이성적이고 논리적인 거 같죠 천만의 말씀 돈이 걸리면 절대 논리적이고 이상적이 될 수가 없습니다 그러면 주식 시장 또 문제가 생길게 하나도 없어요 논리적이고 이상적으로 되면 그게 주식 시장에 돌아가겠습니다 불안한 마음에 급매로 파는 사람 손 절매 하는 사람도 있고 뭐 파는 사람도 있고 사는 사람도 있고 하니까 버는 사람도 있고 잃는 사람도 있는 것처럼 부동산도 똑같은 메커니즘입니다 그래서 불안한 마음에 이렇게 집을 사고 있다 샀다 그리고 앞으로도 이런 상황은 비논리적인 상황은 여전히 전개가 될 것이라는 말씀드리고 싶습니다 [음악] s