[ #경제토크쇼픽 22회] [부동산 정책 2부] 누구나 '건물주' 되는 리츠, 악성 미분양 해소할까?

[음악] 리치의 자산 규모는 8조원으로 성장했지만 다른 선진국들에 비해서는 규모가 작은 [음악] 편입니다 전도고 있는 물 문제점을 하기 위해서 목돈 마련 부담을 없 [음악] 주고요네 시청자 여러분 안녕하십니까 그래픽으로 만나는 경제 토크쇼 픽 복잡한 경제 이슈를 쉽고 명확하게 전달해 드리겠습니다 떠오르는 부동산 정책들의 실효성을 검증해보는 두 번째 시간인데요 금리 인하가 임박한 가운데 주목 받고 있는 부동산 주식회사 리치에 대해서 알아보려고 합니다 소액으로도 건물주가 될 수 있다는 리치 정부의 활성화 방안은 무엇이고 어떻게 활용하면 좋을지 관련한 궁금증들을 낱낱이 분석해 드리겠습니다 경제 토크쇼 픽 [음악] 시작합니다네 오늘 함께해주실 분들을 소개해드리겠습니다 단국대학교 부동산대학원 서원형 더 교수 모셨습니다 어서 오십시오네 안녕하십니까 대한 건설정책 연구원의 이은형 연구위원 모셨습니다 어서 오십시오 안녕하세요 그리고 오늘 이슈를 보다 쉽게 전해줄 이정호 기자도 함께하겠습니다 어서 오세요 안녕하세요네 오늘 리에 대한 얘기할 텐데 먼저 리츠가 뭔지이 리츠에 대해서 구체적으로 좀 얘기해 주시겠어요네 리츠는 산를 전문으로 하는 주식 회사라고 볼 수가 있겠습니다 다수의 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산에 투자한 뒤에 수익을 배분하는 방식으로 운영돼서 부동산 간접 투자 기구로 불립니다 뭐 예를 들어서 10억 원짜리 건물이 있다면 투자자 10명에게 1억원씩 모집해서 건물을 매입한 이후에 뭐 임대료 같은 운용비 등을 빼고 난 금액을 배당 수익 명목으로 나눠 갖는 겁니다 이렇게 되면 투자자는 리츠를 통해서 적은 돈으로 건물에 투자할 수 있게 되고요 또 언제든 주식처럼 사할 수 있기 때문에 직접 건물에 투자하는 것보다 환금성이 높다고 할 수 있겠습니다 직접 투자해 보신 적이 있는지요 또는 뭐 언제부터 하셨는지 한번 알려 주시겠습니까 예 저는 리츠 상장 식물을 처음 했었던 2003년부터 어 리 투자를 했었습니다 지금부터 약 한 21년 전이네요 어 그리고 지금은 이제 퇴직연금의 대부분을 어 상장 리치에 투자를 하고 있습니다 그렇니까네 저는 아직까지 개인으로는 리 에 투자하고 있지 않습니다 이게 아 왜냐면 아직까지 한국에서도 그 리치에 투자한다는게 그렇게 익숙하지 않은게 가장 큽니다 그리고 사실 증권사 앱을 통해서 뭐 개인의 채권도 거래할 순 있지만 아직까지도 채권을 거래하는 개인도 그렇게 많지 않습니다 그 때문에 그런 맥락에서 저도 아직까지는 리치에 직접 개인 자격으로 투자하지 않고 있습니다음 이정호 기자는 봉급 생활 자인데네 그 남는 돈이 있으면 어디다가 주로 월급에서 일정 부분을 떼서 주식 계좌로 이렇게 옮겨서 넣고 있거든요 그런데 요즘은 요즘 주식 계좌 힘들겠습니다네 요즘 많이 힘든 편입니다네 금리하락 인하가 이제 목전이면 여기에 투자하는 상품들이 인기가 더 많습니까 아 그렇죠 어 리츠는 이제 대표적인 레버리지 상품이기 때문에 금리 변동에 직접적인 영향을 받을 수밖에 없습니다 어 표를 보시면은 어 100억 하는 부동산이 있다고 가정을 하면 어 ltb 60으로 가정했을 때 60억의 대출을 받고 자기 자분은 40 10억으로 구성을 하게 됩니다 여기에서 대출에 따른 이자가 바로 부채 서비스로 표기됩니다 여기에서는 이제 60억의 대출을 받았으니까 5% 금리를 적용하게 되면 3억이라는 대출 금리가 나가게 되는 거죠 그러면은 주당 배당금은 250원으로 나오게 되고요 배당 수익률은 이제 6.3% 되는데요 대출 금리가 4% 내렸다고 가정을 하면 여기서 부채 서비스 액만 어 대출 금리가 4% 떨어짐에 따라서 어 어 2억 4천으로 감수하게 되는 거죠 그러면 주당 배당금은 310원 상승하게 되고 이에 따른 배당 수익률은 7.8% 상상이 됩니다 그 소액을 가진 개인 투자자들이 접근하기에는 어떻습니까 적은 금액으로 부동산을 투자하기 아주 적합한 상품이죠 근데 이제 개인 투자자들이 어 리츠를 제대로 알기는 좀 어려운 부분이 있습니다 제가 준비한 자료가 있는데요 한번 보시면 어 지금 표는 이제 2 18년부터 현재까지 장장 리츠가 수측 경쟁률 그리 기관 투자자의 수측 경쟁률과 일반 투자자의 청약 경쟁률입니다 JR 글로벌 리츠 대를 보시면 어 기관 투자자가 18.5대 1로 좀 저주한 편입니다 이때는 이제 국내 최초로 어 유럽에 있는 부동산을 리치에 편입시키는 여러 가지 우려 등으로 기관 투자의 경쟁률이 다소 낮았습니다 어 그래서 일반 투자도 역시 0.2대 1로 어 실질적으로는 어이 청약이 미달이 됐는 상황이죠 그 후에 이제 쭉 금리나 힘입어서 어 지속적으로 기관 투자자들의 어 참여 열기와 힘법 일반 투자자가 같이 어 참여를 많이 하게 되었습니다 마스턴 프리미어 리츠가 어 피크를 치게 되는데요 그때 기관 투자자의 경쟁률이 170대 1 어 그리서 일반 투자자들은 어 같이 669대 1로 참여하게 됩니다 그 이후에는 현재까지 이제 금리 인상이 힘입어서 어 리치 시장이 침체에 이루고 있는 거를 어 말씀드릴 수 있습니다 일반 투자자가 리츠 상품에 투자하고 싶다 할 때는 그냥 증권 지금 하고 있는데 가면이 리치 상품들이 있고 그걸 하면 되는 거죠네 지금 상장 리치가 24개가 상장이 돼 있는데요 정권 회사의 계좌를 트시고 주식처럼 쉽게 어 매수 매도를 할 수 있습니다 그 모든 투자에는 장단점이 있기 마련인데 투자 장단점은 어떤게 있습 장점부터 먼저 말씀을 드리면 어 첫 번째는 이제 어 소익 투자가 가능하다는 거죠 그리고 두 번째는 이제 유동성이 있다는 겁니다 상장기처럼 방금 말씀드린 것처럼 주식처럼 쉽게 사고 팔 수가 있다는게 있고요 어 그다음에 이제 분산 투자가 가능하다는 겁니다 아 상장 리치는 이제 국내 자산뿐만 아니고 해외 자산에 투자를 하는 경우가 있고 그다음에 오피스 물류 레지던스 호텔 다양한 부동산에 투자가 가능합니다 그래서 어 오토 폴리 투자로서 리스크가 분산될 수 있습니다 그리고 안정적으로 배당이 어 지급됩니다 작년의 경우에 상장 이츠의 평균 배당 수익률이 약 7.6% 수준이기 때문에 어 배당률로는 상당히 괜찮은 어 수준으로 평가됩니다 단점도 말씀을 좀 드리면 아무래도 이제 주식이라는 옷을 입고 있기 때문에 어 주식의 시장 변동성 영향을 받을 수밖에 없습니다 그래서 주식 시장이 급락을 하거나 그럴 경우에 어 민감하게 반응을 을 받게 됩니다 그리고 이제 앞서 말씀드렸던 금리에 민감한 상품이기 때문에 금리 상승 시에 당연히 리치 가격의 하락이 반영이 됩니다 배당금을 또 재투자하지 않게 되면 어 리치의 성장이 좀 제한을 받기 때문에 배당금의 재투자가 필요하고요 배당금을 재투자하는게 좀 의아한데 배당을 받는 개인 투자자들의 경우에 배당금을 받을 수도 있는데 뭐 작년에 7점 몇 % 그렇죠 예 근데 배당금을 재 투자하게 되면네 실질적으로 복리의 효과가 생기는 거죠 그래서 내가 7.6% 받을 수도 있고 배당금을 받아서 재 투자하게 되면 그 재투자 한 거에 대해서 배당이 또 나오기 때문에 복리 효과를 볼 수 있는네 사실 개인 입장에서는 장단점이 명확합니다 장점은 어느 정도 안정적인 투자 수익률을 나올 수 있다는 거죠 근데이 부분에서 또 단점이 발생을 합니다 그러니까 이제 소액을 가지고 투자하시는 개인들이 희망하시는 건 아무래도 큰 수익을내는 건데 리츠 가이 안정된 수익을 꾸준하게 낼 수 있는 상품에서는 큰 수익 그 대박은 내기가 어렵습니다 그리고 또 하나 개인 입장에서는 리치가 아직까지는 그렇게 투자하기가 쉬운 상품은 아닙니다 왜냐면요 24개 정도의 리치만 증권세 앱을 통해서 주식을 거래하듯이 쉽게 살 수가 있는 거고 그 나머지의 리치에 대해서는 리츠 정보 시스템을 들어가서 공모 일정을 보고 개인이 공모 참여를 해야 되는 겁니다 수익적인 측면에서 보면 주식보다는 채권에 가까운 거네요네 맞습니다 우리가 지금까지는 플라스 수익만 얘기했는데 이것도 마이너스 날 수 있는 거 아니에요 투자처에 따라서는 그럴 수 있습니다 하지만 일반적인 리치의 투자는 아무래도 우량 사업지 중심으로 들어가는 것이 많습니다 그렇기 때문에 아직까지 국내 현실에서는 뭐 리치에 투자했다가 뭐 크게 손실 난다든가 이런 것들은 뭐 해외 사례하고 조금 다르다고 볼 수 있습니다 자 그러면 현재 국내 리 시장 상황 그리고 향후 전망은 어떤지 그 부분도 한번 들어볼까요네 리치 협회에 따르면 지난 5월 말 기준으로 국내 운영 리치는 301은 5개 운용 자산은 약 98조 규모로 나타났습니다 지난 5년 동안 약 두배 가량 성장한 수치고 또 리츠 투자자들도 2020년 9만 명에서 지난해 41만 명으로 늘어났습니다 향후 금리가 내려간다는 전제하에 국내 리치 시장 자산 규모는 내년에 150조 원까지도 확대될 수 있다는 점 도 나옵니다음 그럼 투자자들이 지난번보다는 이익을 더 많이 가져갈 수 있겠네요 그죠 상장리츠 개사를 어 중심으로 해서 상장리 탑 10 지수를 어 그래서 만들었는데요 어 2023년 11월 대비 지금 약 20% 이상 상승하고 있는 추세입니다 어 미국의 금리 인화가 9월에 어느 정도 예견되어 있고 거기에 따라서 저희 한국의 금리 화도 어느 정도 선반영 되었다고 볼 수도 있고요 향후에 좀 더 어 그런 기대감을 더 어 반영 되리라고 예상되고 있습니다 해외 리츠 시장에 대한 얘기는 종종 들었었는데 해외 리치 시장과 비교했을 때 어떤지 그 부분도 좀 얘기해 주시겠어요 리츠가 아직까지는 국내에서는 대중적이지는 않은 투자자산이기는 합니다만 해외에서는 다릅니다 리츠의 태동기부터 선진 시장의 성공 요인들까지 알아봤습니다 [박수] [음악] 에서 처음 시작됐을까 쉽게 마치실 수 있겠죠 역시 자본주의의 메카 미국입니다 1960년 미국 의회는 소액 투자자들도 상업용 부동산에 투자해서 이익을 얻을 수 있도록 부동산 투자 신탁법 제정하면서 리치의 시작을 알렸습니다 그로부터 64년이 흐른 현재 미국의 리치 시장은 시가총액 1조 달러를 훌쩍 넘겼고 자산에 가치는 2조 달러를 넘어섰습니다 미국 리치의 역사가 곧 세계 리치의 역사라고 할 수 있 있겠습니다 우리나라의 리츠 시장은 2001년에 첫 걸음마를 뗐습니다 때문에 오늘날 국내 리치 시장의 규모 역시 환갑을 맞이한 미국 시장과는 비교할 수가 없겠죠 하지만 자료를 보시면 우리와 비슷한 시기에 리치를 도입한 일본과 싱가포르에 비해서도 꽤 큰 차이를 보이고 있다는 점을 알 수 있습니다 시가 총액으로 따지면이 차이는 더 벌어집니다 국내 리치 시장의 규모는 미국 시장의 1분의 일본 시장의 19분 수준에 불과합니다 부동산에 대한 우리 국민들의 높은 관심도를 생각하자면 조금 이상해 보이기까지 합니다 대체 무엇이이 같은 차이를 만들었을까요 먼저 리츠 도입 초기에 시장의 방향성이 달랐기 때문이라는 지적이 있습니다 우리나라는 2001년 주요 선진국들보다 빠르게 리치를 도입했는데 불구하고 3호 리츠 중심으로 시장이 흘러가면서 성장이 구조적 한계에 부딪혔다는 평가가 많습니다 반면 비슷한 시기에 리치 제도를 도입한 일본과 싱가포르는 공모리츠 중심으로 발전 하면서 시장이 크게 성장했습니다 또 일각에서는 제도적 지원에서도 차이가 있었다고 말합니다 일본의 리츠 시장은 대형 상업부동산 자산을 기반으로 금융 기관의 스폰서를 받았고 또 여기에 정부의 세제 지원까지 더해지면서 세계 2위 규모의 시장으로 성장했습니다 한편 싱가포르는 정부주도의 육성책과 해외자산 편입 그리고 상품 다양화 등을 통해서 또 다른 글로벌 리츠의 중심지로 성장하기도 했습니다 하지만 최근 우리 정부도 태도를 바꿔서 리츠 활성 에 대한 적극적인 움직임을 보이고 있는만큼 한국 리치 시장에 가하는 성장도 기대해 볼 수 있겠네요 지금 얘기 들어보니까 미국하고 엄청난 차이가 나고 일본하고 싱가포르 하고도 차이가 커요 들으면서 제 생각이 우리나라는 부동산 독점 소유욕이 많잖아요 아 그 저 부동산 내 거야지 이렇게 여러 명이 나눠쓰는 거 싫다 뭐 이런 것 때문에 그런 거 아닌가 싶기도 하고 어쨌든 이런 가운데 지난 6월에 정부가 리치 활성화 대책을 발표했는데 이게 구체적으로 어 어떤 내용입니까네 리츠 활성화를 위해서 정부가 규제를 대폭 풀어 주기로 한 건데요 일단 개발 단계에서부터 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발하고 편입할 수 있도록 프로젝트 리치를 도입하기로 했습니다 또 뭐 구체적으로 살펴보면 사업 지원 방지를 위해서 뭐 개발 초기 인가제 아닌 등록제를 적용하기로 했고요 특정 주주에 또 책임감 있는 사업 추진을 위해서 개발 단계에서는 1인 주식 소유 한도를 적용하지 않기로 했습니다 또 개발 단계 리스 를 최대한 해소한 뒤에 일반 투자자들에게 공모할 수 있도록 공모 기한을 준공 후 최대 5년까지 변경하기로 했습니다네 정부의 리츠 규제 완화 이거 어떻게 보시는지 활성화에 도움이 되겠습니까 여전히 아직도 좀 부족한 부분이 있다 아 그렇지만 이제 최근에에 프로젝트 리치 도입이라는 1인 소유 한도를 완화한다 리치 배당 확대법 이라든가 리치 월배당 제도를 도입하는 라든가 이런 것들은 어시장 승에 어 도움이 되는 부분이 상당히 있을 거라고 생각됩니다 정전까지 리치를 운영하면서 발생하는 문제점들 그러니까 사업자 입장에서 이런 부분들은 불합리하다라고 했던 부분들을 이번 제도개편을 통해서 좀 더 보완했다는 것 자체는 높게 평가할 수가 있습니다 그렇지만 이제 정책이라는 것이 원하는 정책 효과를 이끌어낼 수 있는지에 대해서는 아무래도 좀 더 시간을 두고 지켜볼 필요가 있습니다 예 또 정부가 미분양 문제를 해결하기 위해서 리치를 활용하겠다 뭐 이런 입장인데 10년 만에 CR 그러니까 기업 구조 조정 리치가 도입된다는 거예요 이건 뭡니까네 시알 리츠는 뭐 여러 투자자들로부터 자금을 모아서 미분양 주택을 사드린 뒤에 또 임대로 운영하다가 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해서 수익을내는 구조로 이루어집니다 정부는 리츠 활성화를 위해서 리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세 아든 종부세 등 세제 지원에 나서겠다고 밝혔습니다 그리고 전체 매각대금의 50% 구채 상환에 사용해야 되는 요건도 있습니다 어이 CR 리치는 이번에 처음 생기는 리츠가 아니고 어 과거에서부터 쭉 있었던 리츠입니다 우리나라에서는 어 97년 외한 2기 이후에 기업들이 구조정을 많이 했었는데요 그때 도입되었던 어 형태 리치입니다 참고로 2002년 1월 30일 날 어 상장했다 교보 메리츠 퍼스트 리츠가 우리나라 최초의 cr 입니다 이후에 제 2009년 금융위기 때도 그렇고 어 2014년 경기 침체 시에도 등판했던 업계에서는 이제 부동산의 단골 어 구원 투수였다 할 수 있습니다 어 표를 보시는 것처럼 2009년 금융위기 때 어에는 이제 취득세를 면제했다 최저 세를 적용했습니다 무세를 합산 배제를 했고요 올래 3월과 8월의 대책을 보면 어 취득세는 어 중가 배제라는 일반 과세로 어 1에서 3% 적용을 하고 재산세에 대한 지원은 없습니다 그리고 이제 합산 배제를 취도 년 동안 종부세를 하도록 돼 있는데요 어 여전히 부족한 거죠 어 취득세 완 완전한 면제를 어 해야 되고 재산세 역시 0.1% 최저 세율을 어 적용하는게 필요하다고 말씀드릴 수 있겠습니다 근데 이제 이게 투자자들의 돈을 모아서 미분양 아파트를 사 주는 거잖아요 그럼 건설사를 살려주는 거잖아요 이런 지적에 대해서 어떻게 생각하십 사실 좀 한계가 있는 내용입니다 왜냐면 리라고 하는 것은 그 목적이 사회에 공원을 하는게 아니라 수익을 창출하는게 목적입니다 그러니까 이제 시치가 구매할 수 있는 대상인 미분양 아파트가 어느 정도 제시된다 하더라도 실제로 매입하는 물량들은 우 우량 매물 중심으로 갈 수밖에 없습니다 그리고 여기서 말하는 우량 매물이라고 하는 것은 2년 전에 미국 기준 금리 급등이나 이런 급작스런 환경 변화가 없었다고 한다면 문제 없이 팔렸고 문제 없이 분양되어 사람들이 입주하거나 이랬을 물건들인데 이제 우연찮게 시장 환경이 안 좋아져서 미분양이 난 것들이 있습니다 아무래도 이런 쪽으로 들어갈 수밖에 없습니다 그 때문에 단순하게 미분양이 발생했으니 이것이 문제고 이것을 정부가 해결 해야 된다라는 주장은 설득력이 높지 않습니다 그래서 그런 부분에 대해서 지적하는 분들이 많이 계시더라고요 전국 미분양 상황은 지금 어떻습니까네 국토교통부 자료에 따르면요 7월 말 기준으로 전국 미분양 주택은 총 7182 이호로 8개월 만에 소폭 줄기는 했습니다마는 악성 미분양이 불리는 준공후 미분양은 12개월 연속으로 증가하고 있는 상황입니다 올해 7월 기준으로 준공후 미분양은 전국 16,3 18호로 최근 3년 사이에 가장 많았는데요 특히 지방과 또 수도권의 온도차가 컸습니다 증가분 중에 999% 모두 지방에 쏠려 있는 것을 확인할 수가 있었습니다음 이렇게 악성 미분양 분이 쌓여가는 이유가 뭡니까네 자 지금 상황의 시작은 2년 전으로 돌아갈 수 있습니다 갑자기 2년 전에 미국 기 기준 금리가 단기에 급등을 했습니다 자 이렇게 되니까 이제 개인 입장에서도 판이 바뀌었고 사업자 입장에서도 사업 계산서 바뀌었습니다 이제 개인 입장에서는 뭐 누구나 할 수 있는 생각들 예를 들어서 한 달 수입이 500인 사람이 뭐 원리금 상한으로 한 200은 쓰고 나머지 300으로 생활을 해야지 이런 계획은 누구나 세울 수 있습니다 그런데 갑자기 기준 금리 같은 것들이 바뀌면서 지금 대출을 해서 집을 사면 한 달에 200을 내야 되지만 1년 뒤에는 금리가 바뀌어서 300이 될 수도 있다 이렇게 돼버리면 웬만한 사람들은 무서워서 집을 못 삽니다 지금은 미국 기준 에 대한 상단이 어느 정도 우리가 확정하고 있죠 이상은 더 올라가지 않겠구나 결정이 됐기 때문에이 상황에서 다시 발생하는 현상이 좀 괜찮은 지역을 중심으로 해서 다시 주택 매매가 발생을 하는 겁니다 그렇지만 좀 괜찮지 않거나 좀 미진한 지역에 대해서는 여전히 미분양이 남아 있게 되는 거고요 그렇다고 해서 가격을 본래 분양가보다 뭐 절반에 판다가 하는 건 아니니까 쉽게 팔리지 않는 겁니다 근데 팔리지 않는 물건은 반값을 팔아야 되는 거 아닙니까 어 시장을 논하는 입장에서는 그렇습니다 그렇지만 이게 사업자 입장에서는 또 어느 정도 유지하는 것도 방법의 하나가 됩니다 이게 왜 그러냐면 이제 일반적으로는 특히 일반인들은 아파트 분양하는데 미분양이 발생했다고 하면 이걸 가지고 큰 문제라고 생각을 합니다 하지만 실제로 아파트를 지어서 파는 사업도 손익분기점이 있습니다 예를 들어서 체를 만들어서 다 팔아야 수익 발생하는 것이 아니라 60채널 7채를 팔게 되면 어느 정도 손익 분기점에 도달을 하고 그 이후부터는 순익 구간에 접어들게 됩니다 뭐 미분양이 있다고 하더라도 100% 미분양이 된 곳은 그렇게 많지 않습니다 일부는 분양이 됐는데 나머지가 안 팔리는 거죠 그런데이 상황에서는 어느 정도 분양 가격에 근접해서 분양 받으신 분들이 있기 때문에 갑자기 어느 어느 신가 오늘 시점부터 반값의 판다는 얘기가 나오기 시작하면 기존의 분양을 받으신 분들한테 문제가 발생을 하 그 돌려 드려야죠 그게 그게 그렇게 말처럼 쉽지 아니 근데 저는 그래서 그게 이해가 안 가는게 옷을 만들어요이 옷이 안 팔리면 이거 반값 심어요 80% 점핑해서 팔아요 본인이 이제 팔겠다고 만들었겠죠 안 팔린다 말이에요 그러면 내려서 팔아야지 그거를 그거를 내려서 판다고 그러 이렇게 돈 모아서 그걸 보존을 자꾸 해 줘 버렸다니 그게 여기까지 온 거 아닌가이 뭐 제 단입니다 뭐 그런 생각도 들거 상히 어려운 게요 아파트 분양률을 예를 들어서 뭐 50% 가정을 했을 때 그 50% 분양 대금이 들어오게 되면 대부분 시공사와 대주단 테 분배가 돼 버립니다 그렇기 때문에 돌려 주고 싶어도 돌려줄 재운이 없고요 아까 위원님 말씀하시던 것처럼 어 실질적으로 그걸 다 돌려주게 되면 어 앞에서 그 받았던 그것까지 다까지 나기 때문에 엄청난 부실이 더 깊어지는 거죠 악속 미분양을 해결하기 위한 방안은 그럼 어떤게 있겠습니까이 LH 매입 확약하는 런 리치의 신용 보강 책이 필요합니다 어 2009년 금융위기 때 당시에 아홉 개의 시알 리츠를 만들었었는데요이 중에 여섯 개가 LH 매입 확약이 들어갔습니다 그래서 실질적으로 어 주택의 어 시장 정상에 기했던 사례가 있었고요 그 두 번째는 이제 시알 리츠의 어 적용 대상을 확대하는게 필요합니다 지금 현재는 주택만 적용하고 있는데요 준주로 할 수 있는 주거형 오피스텔이나 생 숙박시설 이런 비주택 부분까지 확대해야 좀 더 효과가 있을 거라고 보입니다 그 세 번째는 이제 리치에 투자는 투자자들을 좀 더 확대하는 방안이 필요합니다 예를 들어서 임대주택으로 리치를 확대할 활용할 경우에 어 임대주택 유동화를 지원하는 제도가 필요합니다 아 결국은 이제 어 임대주택에 투자하는 사업자의 투자금 회수는 기간 10년이 지나서 투자금 회수가 가능한데요이 회수 기간이 너무 길다는게 문제인 거죠 그래서 투자자들을 꺼려 드는데 걸림도 되고 있습니다 그리고 이제 리를 임대주택에 적용할 때 어 임차인들이 잘 들어와야 되지 않습니까 이때 임차인들의 원활한 모집을 위해서는 정책이 필요합니다 예를 들어서 뭐 3년에서 5년 정도 거주한 임차인들 테는 사전에 약정한 금액으로 배당 주택을 매입할 수 있는 권리를 부여하는 거죠 사실 악성 미분양에 대해서는 시장에 맡기는게 가장 현실적인 대안입니다 그리고 정부 정책도 실제로 그렇게 나가고 있습니다 이제 지금 시점에서 미분양이 된 사업지들이 사업 시작 자체는 시장이 매우 좋았을 때 시작을 한 겁니다 그리고 갑자기 그 뒤에 시장 환경이 바뀌어서 미분양이 된 거죠 그럼이 얘기는 시장 환경이 나빠진 다음에 새로 착수하는 사업장들은 감소했을 겁니다 그런 건들이 자연스럽게 해소가 되고 나면 시간이 지날수록 신규로 계획된 사 사업장들이 감소된 시기가 다시 저희 아까 감소된 시기의 결과물을 저희가 겪을 것이기 때문에 지금으로서는 억지로 그리고 너무 무리하게 공공이 나서서 악성 미분양에 대한 대책을내는 것이 그렇게 적절하지 않다고 생각합니다 시장 경제 논리에 맡겨라네 그렇습니다네 정부의 리치 활성화 대책에 들어 있는게 이제 리츠 사업자가 직접 개발 사업까지 할 수 있게 뭐 이렇게 하는게 있잖아요네 그러면 기존 개발 사업하고 이거는 어떤 차이가 있는 겁니까네 현 시점에서 볼 때 국내 부동산 개발 사업의 대부분은 민간 시행사가 개발 프로젝트를 담보로 금융권에서 돈을 빌려서 건물을 올리는 방식으로 진행됩니다 근데 문제는 자기 자본 비율이 2% 5% 수준에 불과하다는 겁니다 그래서 경기가 안 좋을 때는 프로젝트 자체가 무산될 가능성이 큰데요 반면 리치는 자기 자본 비율이 38% 수준으로 더 높아서 PF 사업을 하는데 더 적합하다는게 정부의 판단입니다 이번에 정부가 이런 규제를 완화를 해 주면서 직접 PF 사업으로 뭐 건물을 짓고 임대 운영까지 맡을 수 있게 되는 겁니다 한 부동산 금융사의 시뮬레이션에 따르면요 총 사업비 16 645억 원 규모의 주상 복합 개발 사업을 자기 자본 비율 3.45% 추진한다고 가정했을 때 사업 이익은 14억 5천만 원에 불과했는데 프로젝트 리치 구조를 활용하게 되면 29 1억까지 늘어날 수 있을 것으로 추산했습니다 대출금도 줄어들고 금리도 내릴 수 있기 때문인데요 따라서 국토부는 이런 프로젝트 리치를 특색 있는 개발을 유도하는 마중물로 활용할 계획이라고 밝히기도 했습니다네 리치를 통해서 부동산 개발까지 할 수 있다 그러면 부동산 개발 시장에서 리치의 활용도 어디까지 갈 수 있을까요 무엇보다 가장 개선되는 거는 어래 비용이 줄어드는 겁니다 일반적으로 이제 부동산 개발할 때는 SPC pfb 어 비클로 해서 개발을 하게 되는 거죠 개발해서 운영 단계에는 어 리츠나 펀드에 매각을 하게 되는데 이때 파는 쪽은 양도세 사는 쪽은 취득세의 거래 비용이 발생하게 되는데이 항목들이 절감되는게 가장 큰 점이라고 할 수 있겠습니다네 하지만 이제 프로젝트 리치가 활성화된다고 하더라도 뭐 사업 모델 자체가 그렇게 크게 바뀔 것 같지는 않습니다 왜냐면 지금도 국내에 있는 375개 6개 정도의 리치 중에서 위탁 관리 리치가 357개 그러니까 거의 대부분을 차지합니다 근데 이게 그 이유는 자금을 투자하는 것과 이제 개발 사업을 하는 것 그리고 부장하고 임대하는 것은 이제 각각 다른 영역입니다 그 때문에 한계 회사가 아직까지는 이것을 다 할 수 있는 업체가 찾아보기 어렵고요 실질적으로는 이제 리치가 이제 자금줄 역할을 하고 이제 개발 분양 임대 같은 것들은 역시 각각의 에이전트 회사로 맡길 가능성이 높습니다 그 때문에 향후에 이런 부분들이 이제 개발 사업에 있어서 얼마나 더 자리를 잡고 더 편익성을 높일 것일지는 아무래도 좀 시간을 두고 지켜볼 필요가 있습니다 그리고 또 하나 리치나 보험사가 장기 민간 임대 주택을 공 공급하도록 한다 이건데요 부분도 한번 짚어보죠 이게 어떤 내용입니까 일단 우리나라 임대차 시장의 80% 민간이 공급하고 있습니다 하지만 대부분이 소규모 사업자이기 때문에 뭐 비자발적 퇴거하는 전 사기의 위험 등이 여전하다는 지적이 있어 왔는데요 따라서 정부는 리츠 등의 법인이 단지별 100세대 이상의 대규모로 20년 이상의 장기간 임대 주택을 공급할 경우에는 관련 규제 완화와 공적 지원을 해주겠다라는 방안을 내놨는데요 이런 신유형 장기 민간 임대 주택이 도입되면 임차인은 기존 임대차 계약보다 안정적으로 계약을 유지하면서 또 체계적인 하자 보수를 받아가면서 원하는 기간만큼 안전하게 거주할 수 있을 걸로 예상되고 있습니다 여기에 대해서 그 효과가 어떨 거라고 생각하십 과거에 이제 박근혜 정부나 문재인 정부 때도 어 비슷한 대책들이 굉장히 많이 나왔었는데 어 일관성 없는 정책들로 기업들의 참여가 많이 부진했고 효과는 이런 내용들이 정말로 제대로 법제화 되고 안정적으로 운영이 될 거라는 확신이 시장이 얼마만큼 어 전달될 거냐 아이 부분이 중요할 거라고 판단됩니다네 큰 방향성 자체에는 이견이 없습니다 그런데 이제 세부적으로 조금 아쉬운 부분들이 있는 것도 사실입니다 그니까 공식 자료에는 리치 등 법인이라고 되어 있지만 사실 내용을 보게 되면 리치의 비중이 좀 적지 않습니다 그런데 이렇게 리치를 넣는 것 자체가 아무래도 자금력이 충분한 사업 주체를 끼워 놓겠다는 건데 목적이 그런 거라면 사실 리치도 하나의 방법이 될 수 있고 그리고 이제 애초부터 자금력이 좀 많은 대기업 같은 주체들이 들어가는 것도 또 역시 방법이 될 수 있습니다 하지만 아직까지 국내에서는 뭐 사회적인 인식도 그렇고 뭐 여러 가지 제약 요인들이 있기 때문에 지금 나온 자료에는 아무래도 좀 이런 부분들이 쉽게 표현되지는 못하는 한계가 있습니다 리치가 부동산 시장 안정화에 기여를 하려면 도움이 되려면 어떤 제도적인 보완점이 필요하다고 생각하십니까 리츠가 제대로 작동하기 위해서는 뭐 리치 활성화도 굉장히 많이 나오고 있지만 리츠와 결합하는 어 상품들의 지원도 동시에 이루어져야 됩니다 예를 들어서 임대주택 리라고 하면 리치만 아니고 임대주택과 관련된 제도 환경들도 같이 분석되고 보완되어야 제대로 된 리처가 나올 거라 생각이 되고 있는데요 자산의 매도자 측면에서 가장 좋은 건 바로 양도일 겁니다 아 리츠에 양도할 경우에 양도세를 감면한다 그리고 어 리츠의 현물 출자할 때 법인세 이연 제도가 있었는데요 어 2년 전까지만 있었는데 지금은 사라졌는데 이런 제도가 꼭 부활이 필요하고요 그리고 반드시 우활 돼야 될게 바로 취득세 면제입니다 어 최초에 이제 리치가 도입될 때는 취득세가 면제였다는데 어 이것만 하더라도 상당히 이제 어 리치 시상의 파괴 효과가 클 거라고 예상이 되고요네 리츠는 어디까지는 하나의 투자 수단 그리고 사업 수단입니다 그리고 현재 정부의 정책 방향 자체가 공급을 확대하겠다 단기에 많은 주택을 공급하겠다 이쪽에 맞춰져 있기 때문에 리치를 이용해서 어떠한 주택을 공급하는 사업에 추진 속도를 빠르게 할 수 있다면은 이건 매우 긍정적입니다 하지만 위치라는 것 자체가 뭐 부동산 시장을 어떻게 만들거나 뭐 끌어가는 것은 아니기 때문에 그 이상으로 크게 기대하는 것보다는 어느 정도 사업 추진 속도에 긍정적일 수 있다는 정도로 보는게 적절할 것 같습니다음 일반 투자자 입장에서 내가이 부동산 리체 상품에 좀 가입을 해야 되겠다 투자를 해야 되겠다 할 때 고려할 사항은 뭐가 있습니까이 가장 먼저 봐야 될 거는 리치가 어떤 자산에 투자를 하고 있는가를 봐야 되겠죠 어 뭐 리테일에 투자할 수도 있고 물류에 투자할 수도 있고 오피에 투자할 수 있는데 다양한 형태 리치가 있습니다 코로나 시절에는 물류 센터가 굉장히 인기를 끌었죠 그리고 뭐 관광객수가 증가할 때는 호텔 리처가 인기를 끄는데 어 시장 상황에 따라서 좀 더 어 많은 수익을 창출하는 리치가 무엇인지를 우선 아는게 중요합니다 그리고 이제 마지막으로 어 말씀드릴 수 있는 부분은 리츠는 이제 전형적인 레버리지 상품이다 어 즉 대출을 받아서 부동산을 매입하는 것인데요 금리 변화에 굉장히 민감한 상품이기 때문에 주로 대출 쓸 때나 대출 만기 때 리파이낸싱을 할 때 리츠가이 자금 조달 능력과 자금 조달 수준을 어느 정도까지 할 수 있는지를 살펴보는게 리츠 투자에 있어서 가장 중요한 부분이라고 또 말씀드릴 수 있겠습니다 향후 부동산 시장 어떻게 전망하십니까 그리고 거기에 따라서 어떤 제도적인 보완이 필요하다고 보십니까 기존에 정부가 발표한 내용들이 많이 있습니다 그러니까 주택 시장의 가격 문제는 규제가 아니라 공급으로 풀겠다는 것들이 있죠 뭐 특단의 대책이나 보안 같은 제도적 접근이 아니라 이미 기존에 발표된 공급 계획들을 얼마나 빠른 시간 내에 차질 없이 현실에 옮기느냐 이게 가장 중요한 사안이라고 생각합니다 제가 리츠 세미나를 할 때 꼭 마지막에 드리는 슬로건 같은게 있습니다 말씀드려도 될까요 예예 어 리츠 투자하시고 부자 되시기 바랍니다 를 영으로 리 beit 부자 되십시오 두 번에 걸쳐서 부동산 얘기했습니다 지난번에는 그린벨트 해제 관련해서 얘기를 나눴고요 오늘은 리츠 활성화 대한 얘기 나눴습니다 부동산 시장에 이게 얼마나 반영이 돼서 좋은 효과가 날지 한번 지켜볼 일이고요 시장과 민심을 고려한 효과적인 대책이 계속해서 좀 나와서 우리 모두가 지금 말씀처럼 부자가 됐으면 하는 생각이 있습니다 경제 토크쇼 픽 오늘 여기서 인사드리겠습니다 고맙습니다 [음악]