미친 동의율! 불안한 사람들...앞으로 집값 어떻게 될까? (9월 마지막 주 몰아보기)

요즘 분당 쪽에 가면 정말 아파트마다 난리도 아닙니다. 그야말로 0.01% 차이로 재건축 선도지구 선정에 당락이 결정되기 때문에 집집마다, 아파트 단지마다 일일이 다 찾아다니면서 동의율을 얻으려고 모두가 노력 중입니다. 이렇게 애가타게 열심히 하는 이유. 재건축 선도지구가 된다면 가장 빠른 2030년에 새 아파트에 입주할 수 있으니까 주민분들이 분주한 겁니다. 오늘 9월 23일부터 성남시 분당, 고양시 일산, 이렇게 1기 신도시 5곳이 재건축 선도지구 신청을 받습니다. 기간이 27일 금요일까지니까 원화수목금 5일 남았습니다. 재건축을 원하는 조합은 해당 지방자치단체 공모 신청서 그리고 신청 동의서 대상지 현황과 지방자치단체별 평가 기준에 따른 조합 자체 평가표를 서면으로 직접 제출해야 되는데요. 지자체마다 표준 평가 기준을 두고 세부 평가 항목을 만든 뒤에 100점 만점으로 심사를 할 계획인데 주민분들이 바쁜 이유가 이 점수 100점 중에 가장 큰 비중이 바로 주민 동의율입니다. 그러니까 동의율을 얻기 위해서 반나중에 열심히 뛰고 있습니다. 분당의 경우 평가 기준이 제일 복잡하고 또 공모 가구수도 가장 많습니다. 8,000가구 일산이 6,000가구 그리고 나머지 평천, 산본, 중동 쪽이 각각 4,000가구씩 해서 총 26,000가구인데요. 물론 각 지자체의 여건에 따라서 추가로 지정할 수 있기 때문에 물량이 최대 39,000가구까지 늘어날 수도 있습니다. 아무튼 올해 선정되는 선도지구 규모가 일개 신도시 전체 물량 중에 한 10에서 15% 정도 되는 걸로 예상이 되고 있는데 가장 많은 물량이 예상되는 분당의 경우는요. 성남시의 기준을 보니까 주민동의율이 60점 정주 환경 개선 시급성이 6점 그리고 도시 기능 활성화 필요성이 15점 그리고 정비사업 추진 파급 효과라는 항목이 19점 이렇게 해서 100점 만점인데 여기다가 사업 실현 가능성의 가점이 또 2점이 포함됩니다. 그리고 동의율의 점수 배정을 보니까 만약에 동의율이 50%면 최하 점수 10점을 받고요. 동의율이 95% 이상이면 동의율 점수 만점인 60점을 받는 구조로 돼 있는데 그러니까 95%를 다 못 채울 경우 95%보다 아래의 동의율은 1% 포인트당 1.11점씩 차감되면서 계산이 되는 구조입니다. 좀 복잡할 수도 있지만 간단하거든요. 동의율을 얼마나 받느냐에 따라서 그야말로 0.1점 차이로 탈락할 수도 있습니다. 분당이나 평천, 일산, 산본 지역에 저희 표영호TV를 보시는 분들이 아주 많이 거주하고 계신데 이 지역에서 지금 이 영상 보시는 분들 갑자기 궁금해질 겁니다. 우리 아파트 단지는 동의율이 얼마지? 하고 궁금해하시는 분들 많이 계실 것 같은데 서류 제출이 23일, 오늘부터 27일까지니까 아마도 27일 마감 전까지 동의율을 최대한 끌어올리려고 아마 정말 많이들 애를 쓸 겁니다. 동의를 받을 때 같은 아파트 단지에 사는 분들이 모여있으니까 금방 받을 수 있지 않나 이렇게 생각하시는 분들이 많이 계신데 이게 생각보다 참 어렵습니다. 외국으로 여행 가는 분들 계시죠? 또 새를 주고 다른 곳으로 이사를 가는 분들도 계시죠? 또 모르는 전화 안 받는 분들 아주 많습니다. 그리고 또 문자 오는 거 이거 귀찮아서 이게 뭔지 안 보고 그냥 패싱하는 분들 많습니다. 그러면 그냥 막 찾아가면 될 것 같지만 그렇게 못합니다. 조합이 아니라 아직 준비위원회 단계이기 때문에 관리사무소를 통해서 문자로만 동의 여부를 물어야 됩니다. 그러니까 더 어렵죠. 아니 뭐 주민들 수건 사업이기 때문에 다들 모두가 다 관심을 갖고 있기 때문에 각자 알아서 동의를 다 할 것 같은데 이게 무슨 얘기냐 하시는 분들 계시겠지만 심지어 어떤 분들이냐면요. 선도지구 도전 그 플랜카드가 여기저기 붙어 있어도 그거 한 번도 안 읽고 지나가는 분들이 아주 많습니다. 여러분 혹시 그런 거 이렇게 걸려있으면 꼬박꼬박 다 세부적으로 읽습니까? 그냥 스쳐 지나가는 경우 많지 않습니까? 아니 여기 뭐 저런 게 붙어있어? 하고 대충 읽고 기억도 안 하고 지나가는 분들 많습니다. 이렇기 때문에 엘리베이터에 붙이거나 온갖 방법을 다 동원해서 동의를 올리려고 하는데 자 여기를 보시면 분당의 주요 통합추진단지 중에 가장 수가 많은 양지마을 쪽이 보입니다. 정말 많죠. 4,300가구가 넘으니까 많은 겁니다. 양지마을의 경우 저희들이 정보를 수집해보니까 동의율이요 깜짝 놀랐습니다. 94.03%가 현재 스코어입니다. 녹화하는 이 순간까지 스코어인데 27일 접수까지는 이제 며칠 남았기 때문에 95%는 채울 수 있을 것이다 이렇게 예상이 되고 있죠. 그리고 나머지 4곳들도 보시면 현재 90에서 93% 동의율을 확보했다 이렇게 저희가 지금 추정하고 있습니다. 이 정도로 아주 미세하게 동의율 차이를 보이고 있기 때문에 이거 정말 치열합니다. 그런데 그 어떤 좋은 것도 개인에 처해진 환경에 따라 반대 의견도 있게 마련이죠. 이사 가기 싫어하시는 분들도 있을 수 있고 분담금이 부담스러우니까 반대하는 경우도 있고 사실 지금 고령자분들이 거주하는 그 아파트는 수입이 없기 때문에 분담금 자체가 정말 고통일 수 있습니다. 어떤 커뮤니티를 보니까 고령자에게 이런 얘기를 합니다. 분담금 대출을 해줄 테니까 분담금 걱정은 하지 마라. 이렇게 쓴 글도 봤는데 아니 뭐 사실 이게 대출이 이 해결의 만능도 아니고요. 대출 받으면 수입이 없는 고령자분께서 대출 원리금을 또 어떻게 갚느냐 이런 염려들을 많이 합니다. 그런 생각을 하신 분들이 많이 있기 때문에 분담금 자체가 정말 부담일 수밖에 없습니다. 그런데요 분담금 대출을 해주겠다 이 얘기를 다시 풀어보면 대출받아 재건축을 한 다음에 집값이 뛰면 그때 팔아서 분담금 대출 갖고 나가라 뭐 이런 뜻도 되는 거 아니겠습니까? 그런데 정작 그냥 난 이사 가기 싫어 이 동네가 좋아 하시는 분들도 있거든요. 그러다 보니까 반대하는 분도 있습니다. 이래서 재건축 반대를 하면 찬성하는 주민분들이 노골적으로 반대하는 사람들을 막 저격을 하는 분들도 있습니다. 빨리빨리 하라고 뭐 하냐 이래서 뭐 엘리베이터 안에 아파트 전체 층 그림들을 다 그려놓고 동의한 데만 이렇게 표시하고 동의하지 않은 데가 딱 나오잖아요. 이렇게 뭐 보여지게 하는 경우도 있다고 합니다. 이렇게 되면 사실 주민들 간에 갈등도 생길 수밖에 없습니다. 하지만 이런 갈등이 있다고 해도 현재 주민 동의율이 94%가 넘습니다. 엄청 높은 찬성률입니다. 그리고 지금 선도지구 선정을 준비하는 단지들을 보니까 단지들이 통합 추진하는 곳이 아주 많습니다. 아무래도 규모를 키우면 선정되는데 유리하기 때문에 그렇게 하는 건데 예를 들면 분당구 서현동의 시범 1구역 여기 삼성 한신아파트와 또 한양아파트가 있고요. 2구역이 우성아파트, 현대아파트가 있습니다. 보이시죠? 여기 합쳐서 4개 단지가 통합 재건축을 시도했습니다. 그런데 주민들 간에 여기 어디가 가깝다, 역세권 이런 의견들이 엇갈리면서 1구역과 2구역 각자 이렇게 따로 신청하게 됐는데 이거 4개 단지가 만약에 다 합쳐서 신청한다고 한다면 정말 규모가 어마어마합니다. 삼성 한신아파트가 1781세대 한양아파트가 2419세대 뒤에 우성아파트 1874세대 현대아파트가 1695세대입니다. 이거 다 합치면 7769세대 와 어마어마하지 않습니까? 재건축 선도지구의 선정이 되면 만 가구가 넘게 되지 않습니까? 용적률이 올라가니까 이 단지 안에 초등학교, 중학교, 고등학교 4개 학교가 있습니다. 아마 대한민국에서는 이런 상황을 볼 수 없는 그러니까 4개 학교를 품은 학품화 아파트가 되는 맨워드 단지가 처음으로 탄생할 수도 있는데 아무튼 통합 추진이 무산됐습니다. 각자 추진합니다. 통합은 무산됐지만 선도지구 추진은 잘 되길 바라봅니다. 그런데요 저희가 또 취재를 해보니까 재건축 선도지구로 선정되기 위해 추진을 하면서 좋은 결과가 나와서 성공을 하면 나는 얼른 팔고 나가겠다 이런 분들이 아주 많았습니다. 재건축 후에 나아진 주거 환경에 살겠다는 분들도 많이 계시지만 선도지구로 선정이 돼서 아파트 가격이 막 뛰면 즉각 팔아서 나는 차이를 보고 딴 데로 이사 가겠다 이런 분들도 아주 많습니다. 그래서 선도지구가 선정이 되면 투기 세력이 시장에 진입해서 가격 상승을 막 북축일 수 있는 그런 환경이 지금 조성되고 있다. 아니 이미 그렇게 되고 있다 이렇게 봐야 됩니다. 그래서 제가 이 지역의 아파트 가격을 체크해보니까 가장 유력한 단지부터 아파트 가격이 오르고 있는데 여기가 유력하다라고 인식되고 있는 그 수인분당선 순회역 바로 옆에 양지마을 여기 통합 재건축 지역을 보니까 최근 거래가가 이렇게 그래프를 보시면 아시겠지만 가격이 막 뛰고 있습니다. 그런데 여러분 제가 지난번 영상에서도 여러 번 이 말씀을 드린 적이 있는데 중요한 것은 선도지구로 선정이 된다 하더라도 과연 이게 정상적으로 진행이 잘 될지는 미지수입니다. 잘 보셔야 됩니다. 마냥 기대에 부풀어 너무 가격이 오르면 이 또한 부작용이 생길 수가 있겠죠. 관건이 바로 분당금입니다. 앞서 말씀드렸습니다. 진행 과정에서 분당금 문제로 사업이 실현되지 못하거나 좀 지연되면 공사비가 또 폭증하고 이렇게 되면 또 갈등이 생길 우려가 있습니다. 이러면 계속 비용만 올라가게 되겠죠. 재건축하면 무조건 가격이 오르니까 더 높은 가격에 지금이라도 빨리 사는 게 이익이다 라고 생각하시면서 막 덤벼들면 오히려 힘들어질 수가 있습니다. 한솔마을 이단지의 경우 일주일 사이에 여기 보시면 아시겠지만 3억 2천만 원 뛰어서 거래가 됐습니다. 너무 급격하게 뛰면 나중에 이익을 본다고 하더라도 그 시세 차익을 볼 수가 없다는 거 이거 꼭 기억하셔야 됩니다. 지금 1기 신도시 지역은 거의 다 재건축할 아파트 대상입니다. 거의 다입니다. 그렇기 때문에 앞으로도 아파트가 더 많이 지어지겠죠. 지금 분당의 도시정비기본계획안이 나온 걸 보니까 지난 9월 20일에 공개가 됐는데 적정용종률을 이 정도로 상향해 줍니다. 많이 올라갔죠. 이 이야기는 앞으로 분당은 주택수가 엄청나게 늘어난다 이런 것을 의미합니다. 현재 9만 6천 세대 정도가 되는 분당인데 이게 나중에 되면 15만 5천 세대 정도로 더 늘어난다는 얘기입니다. 이렇기 때문에 여러분 주식을 만약에 사신다는 분들 있으면 건설사 주식을 사십시오. 재건축 물량이 분당, 일산, 평천 등 1기 신도시부터 아주 오래된 강남의 아파트들의 숫자가 그야말로 어마어마합니다. 앞으로 건설사들이 수익을 낼 수 있는 자리가 너무 많습니다. 너무 넓습니다. 제가 이렇게 말을 하는 이유는 주식을 그걸 사라 이런 얘기가 아니라 재건축용종률을 지역마다 이렇게 330에서 350%까지 막 올려주면 주택수가 엄청나게 늘어납니다. 재건축은 어차피 해야 되는 거 아니겠습니까? 앞으로 시간이 걸리겠지만 해야 됩니다. 그리고 현재 전국적으로 재건축이 필요한 노후 아파트 비율을 보니까 전체적으로 54%나 됩니다. 이거 다 해야 되지 않겠습니까? 이렇게 이런 걸 다 용종률을 올려서 재건축을 하는 이유는 제가 볼 때는 주거 환경 개선이라기보다는 주택 공급량을 늘려주려고 하는 이유 그게 첫 번째고요. 두 번째는 조합원들이 경제적 부담이 좀 덜어져야 뭔가 진행이 되기 때문에 경제적 부담을 줄여주는 거죠. 그리고 또 참여하는 건설사들이 뭔가 이익에도 보탬이 돼야 되기 때문에 진행이 되니까 이렇게 용종률을 올려서 진행을 하는 겁니다. 문제는 이렇게 재건축 또는 재개발이 되는 곳의 아파트 공급가는 계속 뛰기 때문에 이걸 감당해낼 인구가 가까운 미래는 절대적으로 받쳐주질 않는다. 여러분 이 문제를 꼭 기억하시기 바랍니다. 아무튼 지금 손도 쥐고 추진하시는 단지들 모두 응원드리고 잘 되길 바라겠습니다. 최근에 수도권이나 지방 대도시 외곽으로 대형 카페들이 들어서고 있습니다. 그냥 카페가 아니라 베이커리, 빵을 파는 카페들이 많이 있는데요. 규모도 정말 어마어마한 곳이 한두 군데가 아닙니다. 저렇게 초대형으로 지어놓으면 카페들이 장사가 될까? 이런 의문점이 들죠. 저렇게 외진 곳에 지어놓으면 또 직원들은 어떻게 출퇴근하지? 그런 생각도 듭니다. 그런데요. 갑자기 왜 이렇게 많은 카페들이 생겨날까? 그것도 규모가 아주 크게 생겨나고 있는데 장사가 잘 돼서일 수도 있겠지만 그 속엔 또 다른 이유가 숨어 있습니다. 도대체 어떤 이유로 빵 카페들이 계속 늘어나고 있을까요? 제가 차를 몰고 경기도 쪽으로 드라이브를 가는데 저기 사람들이 많이 모여있는 겁니다. 어? 뭔데 사람들이 저렇게 많지? 하고 제가 따라가 보니까 빵 카페였습니다. 저도 사실 주말이 되면 혼자 여기저기 다니는 것을 참 좋아하는데요. 주말에 수도권의 초대형 카페에 가면 사람들이 정말 많이 있습니다. 또 빵도 맛있죠. 그런데요. 그런 생각이 들죠. 주말은 이렇게 하면 사람들이 많지만 평일에도 사람들이 많을까? 이런 생각이 듭니다. 그런데 평일에도 의외로 사람들이 많이 있습니다. 평일에는 주로 어머님들, 여성분들이 많이 오시고요. 주말은 연인, 가족, 부부 정말 많은 사람들이 나들이 삼아 빵 카페에 와서 평균 1시간 정도를 머물다 갑니다. 그런데 평일 손님이 없는 곳도 많이 있죠. 그럴 땐 또 이런 생각이 듭니다. 이 넓은 공간에 사람이 차지 않으면 적자가 날 텐데 하는 생각. 그래서 차라리 창고를 지어서 인대를 주는 것이 훨씬 나을 텐데 하는 생각이 들고 했는데 그 내면에는 우리들이 잘 모르는 비밀이 숨어 있습니다. 최근 몇 년 사이에 김포나, 남양주, 양평, 용인, 파주 이런 데 가면 이런 위성도시에 가면 외곽에 카페들이 셀 수 없을 만큼 많이 생겼습니다. 주모도 이제는 서로 경쟁이라도 하듯이 점점 더 커지고 있고 사람들은 여기저기 투어를 다니듯이 그런 카페를 방문하면서 주말을 보내는 분들이 늘어나고 있는데 앞서 말씀드린 대로 그냥 커피만 파는 게 아니라 빵도 팔지 않습니까? 너도 나도 빵을 파는 이유 그건 바로 결세 수단이 되기 때문에 그렇습니다. 그러니까 장사가 잘 되기도 하지만 결국 절세의 용도로 빵카페를 차렸는데 그 규모가 점점 커지는 이유는 바로 증여세 절세입니다. 뭐라고요? 빵카페를 차린 이유가 증여세 절세라고요? 깜짝 놀라시는 분들도 계시겠지만 대형으로 빵카페를 차려서 일종 요건을 갖추면 그리고 나서 증여를 한다면 어마어마한 세금 전략이 되면서 부를 물려줄 수 있기 때문에 빵카페들이 이렇게 기하급수초로 늘어나고 있습니다. 이 내용을 제가 여러분께 설명드리기보다 이 부분에 대한민국 최고의 세무전문가와 통화를 해서 여러분께 알려드리겠습니다. 요즘 수도권에 빵카페들이 정말 많이 들어서고 있는데 규모도 엄청나게 크거든요. 이게 가업 승계 증여세가 어느 정도 줄어들기 때문에 이 정도 많이 늘어나고 있는지 그게 궁금하거든요. 예를 들어 한 20억짜리 건물을 일반적으로 증여라면 세금이 얼마나 나옵니까, 증여세가? 20억짜리는 증여세가 6억 정도 발생합니다. 만약에 50억이다 그러면? 한 20억 정도 발생을 하죠. 많이 나오네요. 네, 그렇죠. 그러면 이게 만약에 빵카페로 법인으로 만들어서 증여를 한다고 하면 세금이 어느 정도 나옵니까? 가업 승계 증여세 특례가 적용된다고 하면 재산가액 20억이면 증여세는 1억이고 50억이다 그러면 증여세는 4억이 발생합니다. 이 정도로 줄어드는 이유, 가업 승계라는 게 어떤 것이기 때문에 이렇게 줄어듭니까? 가업 승계에 대한 증여세 특례라고 있는데 부모님이 최소 10년 이상 가업을 경영한 60세 이상 부모님이 자녀에게 이걸 증여를 한다. 그러면 자녀 같은 경우 18세 이상, 즉 고등학교를 졸업한 자녀다. 그러면 거기에 대한 혜택을 볼 수 있는데 최대 600억을 한도로 해서 10억을 공제해줍니다. 그리고 10억을 공제한 후 나머지 금액에 대해서 단일 세율, 10% 세율이 적용이 되는 거죠. 그러면 600억을 만약에 증여한다고 쳐도 한 60억 정도 되면 끝이네요? 그렇죠. 만약에 600억 정도의 건물을 그냥 증여하면 어떻게 됩니까? 건물을 그냥 증여하면 거의 절반 나온다고 보시면 되죠. 한 300억 정도 나오는 거죠? 그렇죠. 이 정도로 차이가 나네요. 이게 빵 카페니까 빵 말고 또 어떤 종목들이 있을까요? 가업 승계 종목들이? 가업 승계 종목들은 웬만하면 중소기업이나 중견기업이면 업종이면 다 된다고 보시면 되고 대신에 세법에서 정한 부동산 임대업 이런 것들은 좀 안 되고 소비성 서비서 이런 것들은 안 되고 소비성 서비서라고 말하면 어떤 걸 말합니까? 쉽게 말해 룸사롱 이런 거죠. 룸사롱? 그럼 예를 들어서 전문 직종으로 이어받는 것도 가업 승계는 아니네요? 네, 그렇죠. 건달이 건달 승계하면 그건 승계가 안 되는 거 아니에요? 그렇죠. 반사회적이거나 대한민국 국민 정서상 조금 이상하다 싶은 것들은 안 된다고 보시면 됩니다. 여러분 잘 들으셨죠? 여기서 우리가 한 가지 좀 알아둬야 될 내용이 있는데요. 세무사님이 다 밑에 설명하지 못한 부분이 뭐냐면 부모님께 빵 카페를 물려받고 증여세를 줄인 후에 바로 폐업하면 어떻겠냐 이렇게 질문하신 분들인데 그거 안 됩니다. 적어도 5년간 정상적으로 운영이 돼야 한다는 사후관리 규정이 있기 때문에 그렇습니다. 지금 이런 상황이기 때문에 빵, 베이커리 카페가 정말 기하급수적으로 무지하게 늘어나고 있습니다. 얼마 전에 70대 중반인 어르신이 저를 찾아와서 아주 큰 빵 카페를 차리려고 땅을 보러 다니신다며 혹시 땅을 팔려고 내놓은 땅 중에 괜찮은 땅이 있으면 자기에게 소개를 해달라는 것이었습니다. 그래서 제가 물었습니다. 어르신이 직접 운영하시게요? 라고 물었더니 아니, 아니, 내가 그걸 어떻게 운영을 하나. 내 앞으로 차려놓고 그걸 아들이 운영하게 해야지. 그러면서 증여세도 아끼고 좋잖아 하시는 거였습니다. 사실 이런 상황이라면 증여뿐만 아니라 자녀분에게 사장 자리를 시켜놓고 월급을 주면 월급도 자녀분이 모을 수 있고 또 증여할 때도 세금을 이렇게 줄일 수가 있기 때문에 상속이나 증여할 때 부담이 덜 되기 때문에 이렇게 늘어나고 있습니다. 자, 그러면 모두 모두 빵 카페를 차려서 물려주면 되겠네라고 생각이 들지만 개인은 안 되고 법인만 된다는 것도 꼭 아셔야 되겠습니다. 사실 카페를 차리는 비용은요. 땅값이 천차만별이니까 그건 좀 빼고 땅값은 따로 계산하고 공사비로만 본다면 에치빔 하나 다 기둥받고 대충 지어도 이게 50억은 들어갑니다. 시멘트로 제대로 건물을 또 지으려면 한 7, 8십억은 그냥 들어가죠. 그리고 또 실내 인테리어 비용도 이게 만만치 않습니다. 시간이 지나면 또 손님들이 그 인테리어에 지루해하기 때문에 부분 부분 또 바꿔주고 새로운 트렌드에 맞는 또 소품들을 갖다 놔야 되겠죠. 돈이 정말 많이 들어갑니다. 하지만 결과적으로 시간이 지나도 이렇게 절세가 가능하기 때문에 아마도 지금 전국적으로 자본이 있는 분들 사이에서는 땅카페 땅 알아보러 다니시는 분들이 정말 많으시라고 봅니다. 9월 들어서 거래량이 대폭 줄었습니다. 정말 많이 줄었습니다. 7월과 8월에는 오르는 집값 분위기에 내놨던 매물들을 막 호가를 올려가면서 다시 내놓던 그런 집주인들이 9월 들어서는 불안해하고 있는데요. 불안한 이유가 9월 들어서는 매수 문의도 또 끊겼기 때문입니다. 서울 아파트 거래량을 보니까 3월부터 늘어나서 7월 달에 정점을 찍었습니다. 8,855건인데 8월 때는 살짝 떨어졌죠. 거래 건수가 5,900건대로 주저앉았습니다. 다시 9월 들어서는 오늘이 9월 26일이니까 아직 며칠 남긴 했습니다만 거래 건수가 1,095건으로 7월 대비 8분의 1로 확 줄어들었습니다. 9월이 아직 시간이 있어서 좀 더 늘어난다고 하더라도 1,500건대 거래량이라고 본다면 6분의 1 정도로 거래량이 대폭 줄어들겠죠. 2차트 지난 3개 년 동안의 거래량 비교인데요. 22년 집값 하락기에 거래량이 대폭 줄었다가 보금자리론이 나왔을 때 그리고 또 신생아 특례론이 나왔을 때 거래량이 폭발적으로 늘어났습니다. 지금 보이시죠? 그리고 제일 오른쪽 삐끗 올라온 이 거래량 대출 막차를 타는 사람들이 몰린 7,8월의 거래량입니다. 여러분 다 아시다시피 9월부터는 대출이 아주 완전히 확 막혔습니다. 그러다 보니까 또 이 차트를 보시면 역시 9월 들어서 거래량이 줄어든 정도가 아니라 완전히 꺾인 모양새를 볼 수가 있는데요. 자 이렇게 되면 앞으로 가격도 꺾일 수 있다 이렇게 봐야 됩니다. 지금 발표되는 아파트값 올랐다 이런 발표들은 보통 2개월 전에 데이터입니다. 왜냐하면 집계가 한 2,3개월 정도 늦기 때문에 뉴스에 발표되는 이야기는 올랐다라는 얘기들이 많이 있지만 앞으로 한 달 뒤 한 10월부터는 가격도 꺾였다 이런 뉴스들이 아마 많아지리라고 봅니다. 중요한 것은 최근 9월 들어 대출이 막히면서 9억 원 이하의 중저가 거래 비중은 커진 반면 15억 원 초과의 중고가 아파트 거래 비중은 오히려 감소했습니다. 제가 15억 원 초과를 고가 아파트라고 표현하지 않는 이유는 집값이 뛰어도 너무 뛰었기 때문에 15억 원을 사람들이 이걸 중가라고 생각합니다. 고가라고 생각하는 분들이 많지가 않죠. 최근 분위기를 좀 보자면 매수 대기자 분들이 공통적으로 하는 말이 있습니다. 은행에서 돈 빌리기가 힘들어지다 보니까 일단 지켜보겠다라는 분들이 많이 있는 거죠. 그리고 강남이나 마용성 같은 곳에 상급제 아파트를 중심으로 신고가 거래들이 막 나오니까 아파트값에 대한 피로감이 몰렸습니다. 그래서 추경 매수를 꺼리고 기다리는 분들이 좀 늘어나고 있다 이렇게 보시면 되겠습니다. 추경 매수가 꺾이다 보니까 매물을 걷어들이고 이 호가를 올렸던 집주인들이 다시 호가를 살짝 내려서 간을 보듯이 집을 내놓고 있습니다. 이렇게 호가가 후퇴한다는 것은 앞으로 아파트 가격이 뭡니까? 하락할 수 있다 이렇게 봐야 되는 진표일 수도 있습니다. 사실 하락한다는 것을 지금 속단할 수는 없습니다. 왜냐하면 스트레스 DSR 2단계 실시로 인해서 대출 부담이 좀 늘어난 것은 사실이지만 미국이 기준금리를 비컷 0.5%포인트 내리니까 우리도 이제 곧 내릴 것이다 해서 금리 부담이 이렇게 상쇄가 되고 있기 때문에 좀 더 지켜봐야 되겠죠. 어쩌면 금리가 내려간다는 희망이 보이기 때문에 집을 구매하는 마음이 아직은 좀 더 살아있을 수 있다. 하지만 내년이 되면 스트레스 DSR 3단계에 진입하게 되겠죠. 대출의 양이 더 줄어듭니다. 그렇게 되면 15억에서 20억 사이에 중고가 아파트들의 거래는 좀 더 주춤해질 수 있다. 이렇게 봐야 되겠습니다. 자 이렇게 되면 올해부터 내년 말까지 어떤 뉴스가 많이 나오는지 아십니까? 신규 아파트 공급이 정말 부족하다. 이런 이야기가 뉴스에 막 나올 겁니다. 공급 부족이라고 해야 또 불안해서 아파트를 사기 시작할 테니까 그런 뉴스가 많이 나오는 겁니다. 자 그런데 우리가 여기서 간과해서는 안 될 이야기를 제가 드려보겠습니다. 2006년부터 2024년까지 대략 한 18년 동안의 데이터를 통해서 아파트 값의 움직임에 대해 설명을 드릴 텐데요. 이거 정말 여러분 잘 보셔야 됩니다. 일단 이해하기 쉽게 사람들이 선호하는 아파트를 예로 들겠습니다. 그 이유는 거래도 좀 빈번하죠. 그리고 가격이 오르고 내리는 상황을 잘 볼 수 있기 때문에 서울 강남의 도국동 렉설 아파트를 예를 들어서 기준으로 설명을 드리겠습니다. 참고로 이 아파트의 예시는요. 사람들이 가장 선호하는 아파트 단지 중에 하나이기 때문이기도 하고 또 비선호 지역이거나 비선호 단지의 경우는 이것보다 가격이 극등락이 더 심할 수 있다는 거 이거 참고하시라는 말씀을 드립니다. 그렇게 생각하고 보시기 바랍니다. 글로벌 금융위기가 터지기 직전에 아파트 값이 정말 여러 군데에서 고공행진했었죠. 특히 도국렉설 전용 80자 제곱미터 그러니까 30평대 아파트 가격이 2006년 9월에 14억 7천 5백만 원 최고가를 찍었습니다. 그런 후에 바로 2년 뒤 금융위기 때 40%가 폭락한 10억 초반의 거래가 됐습니다. 2006년 때만 해도 아파트 값이 더 오른다 이렇게 엄청나게 설레발치던 그때였습니다. 그때 거래량도 많이 늘어났고 가격도 올랐죠. 그러다가 금융위기가 터지면서 여기에 두들겨 맞아서 한 40%가 폭락하게 됩니다. 그리고 바로 1년 뒤 급반등을 합니다. 최근 사태와 좀 비슷합니다. 그래서 대략 30% 정도가 다시 오르죠. 그러다가 2012년에 다시 급락을 합니다. 10억 선으로 바로 하락을 하게 되는데 이때는 금융위기와 같은 큰 이슈도 없었습니다. 그런데도 이렇게 하락했습니다. 그로부터 2015년까지는 올랐다가 내렸다가를 반복하다가 이렇게 박스권을 유지하다가 2017년 5월부터 정말 많이 튀어오릅니다. 13억 7천만 원대로 껑충 뛰더니 그러더니 2017년 12월 몇 개월 뒤에는 바로 15억 대로 뛰고 또 18년도 들어서자마자 21억 원대로 엄청난 점핑을 합니다. 그리고 급기야 2021년에는 우리가 다 알다시피 30억이 넘었습니다. 32억을 찍었죠. 그리고 곧바로 금리의 역풍을 맞아서 한 25% 정도 하락한 24억 선에서 거래가 되고 또다시 이게 급등하면서 지금은 32억 고점을 뚫고 32억 9천만 원의 거래가 됐습니다. 이 차트 보시고 여러분 무슨 생각을 하십니까? 아파트는 계속 우상향한다. 이거 생각하십니까? 맞습니다. 이 차트에 나와 있는 지난 18년 동안 결론적으로 말씀드리면 우상향한 거 맞죠. 맞지만 2012년부터 16년까지 박스권 이 그래프를 자세하게 보시면 오르락 내리락 하면서 박스권을 유지하는데 그렇다면 이걸 생각하셔야 됩니다. 2006년 최고가에 샀던 분들 그분들이 2016년까지 대략 10년 동안 하락에 머물러 있었다. 이거 기억하셔야 됩니다. 이때 많이들 나온 말이 바로 하우스프였습니다. 집을 대출을 많이 끼워서 샀던 분들은 10년 동안 가격 회복이 안 되고 원금과 이자만 갚는 상황에서 대출 금액이 적어서 버티는 분들은 지금의 초고가 아파트로 자산 증식은 맛을 봤겠지만 대출이 많아서 못 버틴 분들은 빚잔치를 해야 했었습니다. 그런데 이 아파트만 차트가 이런 게 아니죠. 가격의 규모를 더 낮춰서 다른 지역의 아파트의 예를 들어도 마찬가지입니다. 오히려 가격 등락폭이 더 큽니다. 여기서 우리가 중요한 것을 생각한다면 지금이 역사상 최고점이다라는 겁니다. 물론 지금이 최고점일지 아니면 여기서 좀 더 오를지 아무도 모릅니다. 다만 어떤 단지는 좀 더 오를 수도 있고 또 어떤 단지는 앞으로 더 내려가기만 할 수도 있다. 이걸 여러분 꼭 기억하셔야 됩니다. 앞으로 아파트가 정말 많이 지어집니다. 지금 예측된 아파트의 숫자 말고도 앞으로 예측되지 않았던 숨겨져 있던 것까지 합치면 정말 많이 지어지게 되죠. 여러분 보시기 바랍니다. 1기 신도시 언젠가는 다 재건축해야 되겠죠? 또 3기 신도시 발표했습니다. 그런데 지금 착공도 못 들어간 곳도 있지만 3기 신도시 발표하고 땅 구르기를 하고 있기 때문에 여기도 아파트가 또 들어섭니다. 그리고 서울과 수도권의 노후된 아파트들 역시 아주 많습니다. 노후 아파트의 비율이 60%가 넘습니다. 역시 이거 다 재건축 들어가야 되겠죠? 그리고 지방에서도 노후된 아파트들 정말 많죠? 역시 여기도 재건축 들어가야 됩니다. 그리고 또 있습니다. LH에서 토지 개발을 통해서 주택용지, 상업용지 개발해서 분양을 하죠. 여기도 또 들어섭니다. 이렇게 계속 늘어만 가고 있는데 잘 아시다시피 인구는 지금 줄어가고 있고 또 기술의 발전으로 경제활동 인구도 줄어가고 원초적인 일자리가 늘어나기는커녕 줄어들기만 하고 있습니다. 그래서 앞으로 지금은 아닙니다만 앞으로 아파트 시장이 장기 침체에 빠질 수 있다. 이런 걸 여러분 좀 계산했으면 좋겠습니다. 아파트, 주거용 부동산 말고도요. 다른 기타 부동산들도 장기 침체에 빠질 수 있다. 이거 생각하셔야 됩니다. 지금 강남에도 꼬마 빌딩이 매물이 넘쳐나고 있고 경매로도 많이 나오고 있습니다. 또 여러분 잘 아시다시피 상가도 넘쳐나죠. 상가가 정작 있어야 할 곳에는 없고 이제 그만 없어도 되겠다. 그만 지어도 되겠다. 이런 곳에 또 엄청나게 많이 짓고 있습니다. 그래서 여러분 입지가 별로라든지 사람들이 선호하는 곳이 아니라든지 하는 곳의 아파트 지금은 뭐 건축비 올랐다면 덩달아 비쌀지는 몰라도 앞으로 머지않은 미래 앞으로는요. 장기간 폭락이 올 수 있다는 것 이거 여러분 꼭 예측하시기 바랍니다. 장기간 폭락 구간이 온다면 서울의 주요 입지라고 하더라도 가격이 하락할 수밖에 없습니다. 주요 입지의 초고가 아파트를 더 비싼 가격에 막 추격메소하시는 분들 있죠. 자 이분들도요. 여러분 한번 생각해보시기 바랍니다. 결국 시장 경제의 원리로 따지면 서민층과 중산층의 돈이 흘러 흘러들어가서 부자가 된 분들입니다. 서민과 중산층이 무너지면 부자들도 더 이상 돈을 벌 곳이 없게 되겠죠. 오늘 제 이야기를 종합하면 아파트 값이 무조건 다 내려간다. 이게 아니라 어차피 공급은 예상되어 있다. 그러니까 서둘러 집을 사다가 또 추격메소하다가 하락세가 이어진다면 하우스 푸어들이 다시 또 많아진다. 지금도 많이 있거든요. 그런 얘기를 제가 드리고 싶습니다. 지금도 대출 규모가 역대 최고치지 않습니까? 그나마 은행에서 차압이 안 들어오는 이유는 아직까지 담보의 가치가 살아있기 때문입니다. 담보 가치가 급격하게 하락을 한다면 이게 장기간 하락세로 이어진다면 정말 많은 사람들이 부동산으로 인해 알거지가 될 수도 있다. 이런 것을 꼭 염두에 두시기 바랍니다. 최근 자영업하시는 분들이 장사가 안 돼도 정말 너무 안 된다라는 분들이 너무 많습니다. 물론 자영업의 숫자가 인구 대비 정말 많은 것도 사실이지만 상가에 공실이 많죠. 그 공실이 많은 이유가 장사가 안 되기 때문에 가게를 비우는 것도 있겠지만 상가 공급이 너무 많아서 공실도 그만큼 많은 겁니다. 부동산, 그중에 아파트가 요즘 최고가를 찍는 거래들이 빈번하면서 빨리 나도 사야겠다. 이런 심리들이 아직도 많이 강한데요. 남들이 다 몰려간다고 따라갔다가 정말 다 죽는 일이 생길 수 있다는 거 이거 기억했으면 좋겠습니다. 다만 한 가지, 집을 사려고 하시는 분들은 능력 범위 내에서 행동하시면 큰 탈은 없을 것이다. 라는 이야기를 덧붙여 드립니다. 최근에 경제 상황이 좋아지는 게 아니라 점점 더 어려워지고 심지어 대공황 이야기까지 나오고 있습니다. 우리가 최근에 간과하는 이야기가 바로 대공황 이야기인데요. 대공황이라는 게 뭐냐면 1920년대부터 1930년대까지 세계적으로 강타된 경제 침체 현상을 대공황이라고 말합니다. 처음에는 미국을 중심으로 시작됐지만 나중에는 전 세계적으로 이렇게 넓게 퍼진 그런 상황인데요. 금융시장의 혼란, 아주 큰 혼란이 오고 또 대규모로 실직 사태가 일어나기 때문에 최대의 경기 후퇴시기를 바로 대공황이라고 말합니다. 최근 세계적 대공황을 이야기하는 전문가들이 늘어나고 있는데요. 1929년 대공황의 시작은 미국 주식 시장의 붕괴로 시작이 됐습니다. 대공황 직전에 당시 미국인들은 서로 앞다퉈 주식을 사려고 돈을 빌려 투자를 했었죠. 하지만 주식 가격이 갑자기 폭락을 하면서 그 많은 사람들이 투자한 돈을 다 잃어가면서 은행들은 문을 닫거나 또 파산했습니다. 그리고 갑자기 많은 기업들이 폐업을 했죠. 이렇게 되니까 다니던 직장도 잃게 되고 돈도 없으니까 경제는 더 시간이 갈수록 더 나빠졌습니다. 이것이 바로 대공황입니다. 그런데 이런 무시무시한 공황이 올 수 있다고 경고하는 사람이 있는데요. 바로 유럽중앙은행 총재인 크리스틴 라가르드입니다. 파이낸셜 타임즈에 따르면 라가르드 총재가 지난 9월 21일, 엊그제에요. 미국 워싱턴 DC에서 열린 국제통화기금 IMF에서 강연을 했습니다. 1920년대와 2020년대 사이에는 두 가지의 구체적인 유사점이 눈에 띈다라고 얘기하면서 현재 세계 경제의 분위기를 이렇게 말하는 이유를 크게 두 가지로 꼽았는데요. 첫째는 글로벌 통합 무역 질서 쇠퇴 그리고 둘째는 기술 혁신과 증시의 버블입니다. 그 내용을 자세하고 쉽게 설명을 드리면 19세기 말 영원할 것 같던 그 개방적인 경제 질서가 세계 1차 세계대전 이후에 끝났다. 그리고 경제의 민족주의가 부상하고 세계화의 급속한 해체가 뒤따랐다. 이렇게 설명을 했습니다. 이것을 현재로 비춰보면 우리는 더 빈번한 공급 충격을 특징으로 하는 불안한 환경에 맞춰져서 글로벌 가치사슬 구조가 바뀌는 것을 목격하고 있다. 이렇게 말했습니다. 자 그렇습니다. 요즘 여기저기 연이어서 공급 충격을 우리가 지금 겪고 있죠. 자 그리고 두 번째 이유 혁신과 버블 이야기인데요. 1920년대 내연기관 컨테이너 벨트식 조립 라인이 생산성을 비약적으로 끌어올리면서 이 증시의 거품을 만들어냈는데 그런데 지금은 인공지능 AI 열풍과 또 핀테크 기업들이 디지털 독점 현상이 그런 현상을 보이고 있다. 이렇게 말하면서 이런 혁신 열풍이 결국 대공황의 원인이 되고 있다. 이렇게 진단을 했습니다. 결국 비이성적 과대망상이 주식시장 가치폭등을 촉발하는 것이 대공황의 전조현상이다. 이런 얘기입니다. 그러니까 주식시장 과대망상이다. 이런 얘기와 같은 얘기입니다. 사실 요즘 AI의 인기를 의심하는 사람들이 많이 있습니다. 기술 전문가 분들은 AI의 기술이 대단한 혁신이라고 말하지만 경제학자들 사이에서는 AI가 과연 그렇게 돈이 되느냐 반문하기 시작했죠. 혁신인 것은 알겠는데 이게 돈이 되느냐의 문제는 또 다른 영역의 문제다. 이겁니다. 그래서 요즘 AI 관련 종목들의 주가가 급등락을 반복하고 있는데 기술이 문제가 아니라 과연 그 쓰임이 지금까지 기술 혁신들이 돈이 된 것과 마찬가지로 이게 돈이 되겠느냐 이런 의심들을 하기 시작한 것이죠. 지난주에 미국이 기준금리를 비컨 0.5%포인트 인하했습니다. 금리를 내려준 효과로 인해서 뉴욕증시는 강세를 보이고 있는데 그 안에 이거 보평가다 라고 하는 불안감도 선명히 커지고 있죠. 그렇다면 1920년대 대공황은 어떻게 해석이 되고 있는지 이걸 좀 우리가 알아야 되겠죠. 첫 번째 그 시각 중에 당시 경제학계를 장악한 케인사학파의 수요 부족론을 들 수가 있습니다. 그래서 나온 처방이 바로 뉴딜 로 대변되는 재정지출 확대였는데요. 이 대표적인 뉴딜 정책으로는 대공황 시기에 미국 대통령이었던 루즈벨트가 편 정책이 바로 뉴딜 정책이었습니다. 루즈벨트 대통령은 대공황과 세계대전을 이끈 미국의 지도자 중에 아주 중요한 인물로 우리들도 익히 잘 아는 분입니다. 그분이 바로 그 루즈벨트입니다. 1933년에 대통령으로 취임한 루즈벨트가 경제 위기에 빠진 미국을 구하기 위해서 대규모 공공사업, 또 금융개혁, 사회복지 제도를 도입했습니다. 그러면서 미국의 위기를 이겨냈는데 아무튼 케인사학파의 수요 부족론이라는 것은 기존 태권국 영국이 힘을 잃어가는 반면 신흥 강국인 미국이 세계 리더로서의 역할을 다하지 못하는 힘의 공백기에 세계 경제가 무너졌다. 이런 것이 바로 수요 부족론이었습니다. 대공황이 발생한 또 한 가지 이론 중에 미국 경제학자 밀턴 프리드먼과 안나 슈어츠의 해석 중에 이런 게 있습니다. 통화량 긴축이 대공황을 촉발했다라고 지적했는데 이게 무슨 얘기냐? 미국 중앙은행 FED의 통화 정책 실패가 평범하게 끝날 수도 있었던 경기 침체를 전례없던 파국으로 몰고 갔다. 이렇게 주장을 한 겁니다. 과연 이 두 가지 의견 중에 어떤 것이 더 맞느냐? 학자마다 의견이 갈리긴 하지만 우리는 이 정도의 상식은 알고 있어야 되겠길래 최근 경제학자들은 또 이런 얘기를 합니다. 벤 버넨키 전 미 연방준비제도 FED의장이 2008년 글로벌 금융위기 때 헬리콥터 벤이라는 말이 나올 정도로 돈을 막 풀었습니다. 그래서 벤 버넨키가 제2의 대공황이 올 수 있는 것을 막는 데 성공했다. 이런 얘기하는 분도 있고요. 그리고 코로나19 팬데믹 때는 제롬 파울 미 연준 의장이 제로금리와 양적 완화를 통해서 위기에 대체한 것도 성공했다. 라고 얘기하는 학자들이 있습니다. 하지만 벤 버넨키식 통화 정책이 40여 년 만에 인플레이션이 닥치면서 헬리콥터 벤이라고 해서 돈을 막 푼 것이 과연 옳았냐? 이런 의문이 생기면서 사람들이 많이 많죠. 파월의 제로금리 역시 도마 위에 곧 오를 수 있다. 저는 그렇게 봅니다. 왜냐면 미국도 제로금리로 돈을 어마어마하게 풀어서 뭔가 부양책을 썼습니다. 그것이 지금 집값이 많이 뛴 결과라고도 봐야 되는데 지금 미국의 집값이 경제 내관이 되고 있기 때문에 이런 말들이 나오고 있는 겁니다. 우리나라뿐만 아니라 미국도 집값 잡는 정책을 내는 후보가 대통령이 될 것이다 라고 할 정도로 지금 트럼프와 헤리스 역시 집값 안정화 정책을 막 얘기하기 시작했습니다. 여기서 잠깐 헤리스와 트럼프의 집값 정책에 대해서 보면 참 가관도 아닙니다. 헤리스는 최대 2만 5천 달러의 계약금을 최초 주택 구입자에게 지원하겠다. 또 임기 4년 동안 300만 채 주택을 건설하겠다. 또 다주택자 세금 혜택을 폐지하겠다. 이 세 가지 지금 나와 있거든요. 이거 보시면 들은 생각 없습니까? 이거 우리나라 문재인 정부 때 쓴 정책과 거의 같아 보이지 않습니까? 대한민국의 집값이 문재인 정부 때 역사상 최대로 많이 뛰었다는 것을 헤리스는 모르나 봅니다. 제가 헤리스에게 한마디 하고 싶습니다. 헤이 헤리스! 런 프롬 코리아 자 이번엔 트럼프 정책을 볼까요? 불법 이민자들의 주택담보대출을 금지하겠다. 이거 단속을 강화하겠다는 거예요. 지금 불법 이민자들이 미국에 상당히 많이 있습니다. 그리고 연방정부는 토지를 주택용지로 제공하겠다. 이 공약을 지금 이 정책을 내놨죠. 자 이거 우리나라도 여러분 다 아시다시피 LH에서 주택용지 공급을 하고 있지 않습니까? 물론 그 주택용지의 가격이 최고 입찰제이기 때문에 토지를 살 때부터 이미 주택가격이 뻥튀기가 되어 있다는 것을 우리는 다 알고 있는데 트럼프만 모르고 있나 봅니다. 제가 트럼프에게도 한마디 하고 싶습니다. 헤이 트럼프! 런 프롬 코리아 아무튼 지금 대공황 이야기가 슬슬 나오기 시작했습니다. 물론 한쪽에서는 주가가 앞으로 계속 오를 것이다 라고 이렇게 말씀하시는 분도 있지만 제가 보기에는 주가가 내려갈 확률이 더 많습니다. 지금 경기가 상당히 어려워지고 있거든요. 금리를 내린다고 해서 경기가 갑자기 좋아지진 않습니다. 물론 1920년 미국의 대공황식에도 주식으로 대박을 낸 사람이 있죠. 제시 리모모라고요. 이분은 추세선을 통해서 내가 투자할 것을 정확하게 짚어낸 추세선 전문가인데 이분은 뭐 대공황식에도 돈을 벌었습니다. 그만큼 위기가 와도 또 기회로 이용하시는 분도 있겠죠. 저는 개인적으로 이런 대공황이 생기질 않길 바랍니다. 대공황이 오면 부자들도 하루아침에 쫄딱 망하는 것도 많아지겠지만 서민들이 결과적으로 더 힘들어집니다. 그리고 회복하는 것도 역시 서민들이 더 더디기 때문에 대공황과 같은 불황은 오지 말아야겠다 이런 생각을 합니다. 물론 100년 전인 1929년과 지금은 많이 다릅니다. 그때는 똑똑한 사람들이 지금보다 훨씬 적었습니다. 그때는 글 모르는 사람도 더 많았기 때문이죠. 그리고 지금 금융 시스템도 무역 시스템도 그때보다는 훨씬 더 많이 바뀌었기 때문에 그때와는 많이 다릅니다. 최근에 미국이 기준금리를 내리니까 우리도 금리를 내리겠지 해서 다시 돈을 빌려 부동산 개발에 투자를 하려는 그렇게 꿈틀대는 기업들이 여기저기 보이고 있는데요. 돈 빌려 부동산 개발에 투자하는 것을 누가 말리겠습니까만은 한 가지 분명한 것은 그러다가 망하더라도 제발 국가에 손 빌려서 해결해달라고 하면 안 됩니다. 돈 벌면 자기들은 호주머니로 들어가고 실패하면 제발 살려주세요라고 하면서 결국 부동산 피해자들의 목소리에는 귀를 기울이지 않는 부동산 개발은 이제 국가가 손을 봐야 할 때다. 저는 그렇게 생각합니다. 여러분 의견은 어떻습니까? 지금 세계 대공황 이야기가 슬슬 나오기 시작했습니다. 우리는 이럴 때 반드시 리스크에 대한 생각을 꼭 하셔야 됩니다. 무작정 금리가 낮아졌다고 아무데나 돈 빌려서 투자한다 이런 생각은 절대 금물입니다. 아직까지 경기가 그렇게 나아지고 있는 게 아니기 때문에 천천히 움직여도 손해보는 시간이 아니다. 오히려 천천히 움직이는 게 이익일 수 있다. 이런 말씀을 여러분께 드리고 싶습니다. 대표님. 네. 아 갑자기 왜? 갑자기 외치더라고요. 너무 궁금한 게 있어서 대표님한테 어떤 질문을 좀 드리려고 하는데 잠깐 인터뷰 괜찮으신가요? 아니 왜 갑자기 내가.. 마이클까지 준비해왔어. 오전에는.. 제가 지금 요새 이 문제 때문에 밤에 잠을 못 잤는데 이게 내 집이 어디 있느냐에 따라서 사람들 마음이 다 다른 것 같아요. 그게 무슨 말이에요? 사람들이 얘기하기를 이게 꼭 팔아야 하는 집이 있고 절대 팔지 말아야 하는 집이 있는데 이런 얘기를 정말 많이 하거든요? 서울이라고 해서 다 상급지가 아니잖아요. 요즘 갈아타려고 하는 이야기가 너무 많이 나오는데 거기에 대한 해안을 좀 주시면.. 여기서 하지 말고 스튜디오를 가져봐요, 여기는. 공부하는 날. 그러시죠. 정말 요새 10억씩 대출받아서 가시는 분들 이사 가실려고 하는 분들, 집 살려고 하시는 분들 너무 많은데 정말 사실 저는 겁나기도 하지만 그럼에도 불구하고 어차피 대출받아서 상급지로 간다면 어디가 좋을지 정말 좀 알려주세요. 아니 뭐 10억씩 대출받아서 간다는 사람들 꽤 있고 우리한테도 그런 메일이 많이 오는데 10억씩 대출받는 거 능력 안 되면 하면 안 돼요. 10억 대출받으려면 기본적으로 연봉이 제가 볼 땐 적어도 한 3억 정도 돼야 되는데 그런 거는 신문에 나거나 또 우리들에게 가끔 오는 제보나 또는 상담 내용들이 그런 게 있는데 그건 너무 과한 거예요, 말이 안 되는 건데 상급지 어딘지만 좀 알려주세요. 자꾸 이상한 얘기 하지 마시고 일단 대한민국 전체를 놓고 보자면 상급지 얘기할 때 서울이 상급지겠죠. 그런데 서울이 다 상급지는 아니고 또 강남도, 강남 나름이 있죠. 다 상급지는 아니에요, 최상급지는 아니에요. 그러니까 상급지인 건 맞는데 최상급지라고 하면 이쪽이 사람들이 가장 선호하는 지역이기도 하고 가장 여러 가지 면에서 살기가 좋고 또 가격도 많이 올랐고 그래서 대한민국 최상급지가 바로 이 지역이라고 보면 되는데 요즘 사람들이 무조건 강남, 강남 하니까 다 강남이면 다 상급지인 줄 아는데 또 그렇지가 않아요. 물론 범위가 넓어진 면도 없지 않아 있지만 최상급지 말고 상급지도 아는 쪽을 제가 알려드리면 용산, 잠실, 성수동 그런데 마포나 여의도도 상급지 아니에요? 마포나 여의도도 상급지인데 거긴 제가 볼 땐 준상급지라고 봐야 돼요. 그러니까 여의도, 마포 마포 중에서 동쪽 마포 양화대결 중심으로 오른쪽 마포 그쪽이 좀 집값이 비싸죠. 그리고 옥수동, 금호동 쪽 그리고 교대역, 방배동 또 남부터미널 쪽 이쪽이 준상급지에 들어가요. 여기도 최상급지는 아니에요. 제가 지금 얘기하는 것은 아파트 값을 기준으로 얘기하는 것이지 거주의 만족도나 다른 측면에서 얘기하는 건 아니에요. 다른 측면에서 얘기하면 의견이 좀 엇갈릴 수도 있겠죠. 그런데 저는 개인적으로 우리가 상급지라고 하면 정말 최고의 상급지는 한남동 아닌가요? 한남동 한남동에 보면 대한민국 1등 아파트 한남더1, 911 한남동 이런 거 되게 많잖아요. 그거 아니에요? 그럼 한남더1로 이사 갈 수 있어요? 거기가 비싸긴 한데 좋기는 하지만 제가 볼 때 이거 제 개인적인 생각인데 최고의 상급지라는 말에는 전 동의하지 않습니다. 왜냐하면 동의하지 않는 첫 번째 이유가 대중교통 한남동이 지회적 여건으로 보면 서울의 중심에 딱 있고 강남을 바라보고 있는 내려다보고 있는 곳이긴 한데 대중적인 교통적인 측면에서 보자면 거기는 최상급지라고 볼 수 없다 사실 물론 한강 바라보는 시각 이게 남양이니까 최고의 입지다 이렇게 말씀하시는 분도 있는데 다른 모든 걸 종합해 본다면 최고의 입지라는 말은 아마 제가 볼 땐 공급자들이 만들어낸 말이다 저는 그렇게 봐요. 911 한남동 한남더1 정말 최고가 아파트죠. 우리나라에서 제일 비싼 아파트가 거기 아닙니까? 그런데 여기는요 용적률이 낮아요. 911 한남의 용적률이 147% 정도 되고 건표율이 30%거든요. 그리고 한남더1의 경우는 용적률이 더 낮아요. 120% 정도 나와요. 건표율도 30% 미만이에요. 이런 아파트가 대한민국에 어디 있습니까? 그렇게 되면 아주 쾌적하니까 이게 비싼 거예요. 또 그걸 기준으로 그 인근에 재개발하시는 분들이 한남동이 최상급지다 이렇게 말하면서 계속 가격을 부풀리는 것도 없지 않아 있어요. 그래서 한남동이 최상급지다 저는 개인적으로 동의하지는 않습니다. 이건 제 기준이니까 아니 근데 그럼 정말 다음으로 상급지 어디일까요? 글쎄요. 그 다음에 상급지라는 개념을 따지면 서울에는 크게 없습니다. 여기서 빠진 부분이 있다면 목동 쪽이 좀 상급지긴 한데 차라리 경기도권의 웬만한 곳이 서울보다 더 나은 상급지가 될 수 있어요. 과천이랄지 판교랄지 이런 곳은 수도권에서 가장 상급지라고 보면 되거든요. 송도는요? 송도 송도도 수도권에서 인천 지역에서는 가장 상급지라고 볼 수 있겠죠. 사실 수도권의 아파트 중에 서울 아파트 가격을 넘어선 곳이 아주 많아요. 그만큼 아파트 값이 정말 미친 수준으로 뛰어 올랐다고 봐야 되는데 저 동탄에 가면 동탄역 그 앞에 집값 거기는 서울 마포보다 더 비쌉니다. 과천이나 판교는 이미 서울 상급지 마포 정도를 넘어섰다 그러니까 요즘 성수동 쪽에 집값이 많이 뛰고 있는데 거의 성수동 급이라고 봐야 돼요. 이제 뭐 수도권이라고 해서는 하급지 서울은 상급지 이 개념은 아니라는 거죠. 요즘 수도권 아파트 단지들 직접 가보시면 아시겠지만 참 다 잘 지어놨어요. 새로 진 것들 그래서 수도권 중에서도 지하철 역세권이라면 뭐 수도권의 상급지다 이렇게 보시면 되는데 아무래도 사람들이 하는 말처럼 상급지를 꼽으라면 이게 다 무조건 뭐 서울 얘기를 많이 하시는데 아까 제가 말씀드린 것처럼 서울도 다 상급지는 아니라는 거예요. 상급지냐 하급지냐 이렇게 나누는 이유가 뭐냐면 미래 가치에 과연 얼마나 가격이 더 뛸 것인가 뭐 이 값을 놓고 현재 주거의 가치 거주의 가치를 두고 하는 말은 아니에요. 예를 들면 강남 대치동이 살기 좋아요? 살기 좋긴 한데 너무 복잡하고 교통이 그렇죠. 거기는 뭐 학원 라이드하는 그 부모님들 차들이 막 저녁도 되면 꽉꽉 차기 때문에 차도 엄청나게 막히죠. 그렇다고 거기가 공기가 좋은 것도 아니고 다만 한 가지 이제 대한민국 최고의 학군이다 라고 하다 보니까 전세든 월세든 매매든 수요가 많은 거예요. 그래서 대치동이 상급지다라고 하는데 매슬로 욕구 5단계 이론 중에 3단계 보면 소속 욕구라는 게 있어요. 그 5단계를 먼저 제가 설명을 드리면 1단계가 생리적인 욕구지 않습니까? 먹고 마시고 또 성적 활동을 하는 그런 단계 2단계가 이제 안전의 욕구입니다. 고용 안전 건강 안전 또는 재산의 안전 이런 것들 여러 가지 안전 욕구가 있고 3단계에 가면 소속 욕구가 있어요. 가족이나 또는 직단의 소속에 대한 욕구가 생긴다는 거예요. 소속 욕구 중에 아파트 단지에 이렇게 소속 욕구가 충격이 되면 4단계 존중의 욕구가 생깁니다. 그리고 또 존중받고 나면 5단계 자신의 욕구가 생긴다. 이게 바로 매슬로 5단계 욕구 얘기잖아요. 전 이렇게 매슬로 욕구 5단계 중에서 지금 사람들이 소속의 욕구를 사람들이 찾아다니고 있다. 저는 그렇게 보고 있는데 예를 들면 동창회를 나간다든지 아니면 멤버가 좋은 지명도가 높은 사람들과의 소모임을 갖는데 내가 거기 속해있다든지 하는 것도 일종의 소속 욕구일 수 있다. 저는 그렇게 보는데 사실 이미 오래전부터 그런 거 있잖아요. 너 어디 아파트에 사니? 이렇게 물으면 어디 어디 아파트에 삽니다. 이렇게 대답을 할 때 이미 소속 욕구가 발산이 많이 되고 있는 거예요. 어디 어디 아파트에 단지 산다라고 하는 거 자체가 나는 마치 잘 사는 지역에 소속 욕구가 있다. 이런 거죠. 그런 것이 마치 이제 또 계급화되고 있는 것이 현실이잖아요. 그러다 보니까 나는 좀 더 상급지로 이사를 갈 거야. 가고 말 거야. 이런 강박관념도 생기고 또 계획도 세우다 보니까 사람들이 무리해서 막 10억씩 대출받아서 상급지로 이사 가려고 하는 개념도 생긴 것이다. 저는 그렇게 봐요. 그럼 상급지가 아니면 집값이 많이 안 뛸 거기 때문에 지금 팔아야 되는 건가요? 아니 뭐 집값이 많이 안 뛸 것이기 때문에 팔아야 한다. 이 개념은 제가 볼 땐 좀 아닌 것 같고요. 우리가 이사를 갈 때 보통 직장 이전이랄지 아이들 교육이랄지 아니면 내가 이 지역에 너무 오래 살아서 이제 뭔가 생활에 좀 변화를 주고 싶다든지 이래서 이사를 가잖아요. 상급지가 아니기 때문에 빨리 팔고 하급지니까 뭐 이런 건 저는 아닌 것 같아요. 그래서 상급지로 무조건 가야 한다는 그런 강박관념 자체가 그리고 이미 송도에 살고 계신 분이 더 상급지로 간다는 얘기는 서울로 들어온다는 얘기잖아요. 서울로 들어올 필요가 있느냐라는 생각이 좀 들어요. 물론 상급지로 이사를 가려고 하는 욕구는 인간의 가장 단순하고도 솔직한 심리이기 때문에 그걸 뭐 뭐라고 할 수는 없겠지만 다만 제가 누누이 강조하는 게 뭐냐면 내가 감당이 안 될 정도로 무리한 대출을 받아서 갈아타기를 시도한다는 거 이런 거는 정말 힘든 일이다. 이건 너무너무 어려운 일이고 해서는 안 된다. 내가 무리하지 않는 선에서 뭔가 갈아타기를 하는 것은 괜찮겠지만 지금 요즘에 집값이 너무 급등하는 바람에 무리를 안 하고는 집을 살 수가 없는 환경이잖아요. 그러니까 내가 만약에 소득이 너무 많아 좋아 나는 그래서 갈아타기 쯤이야 뭐 쉽게 할 수 있어 라는 환경이라면 해도 되겠지만 그렇지 않다면 무리하지 않았으면 좋겠다. 제가 미래같이 상승을 노리고요. 너무 큰 희생을 하게 되기 때문에 조심하라는 말을 제가 여러 번 드렸습니다. 우리 사회가 어느새 아파트로 계급이 나뉘는 세상이 됐지 않습니까? 그런 것이 참 마음이 아픈데 그런 것 때문에 우리 스스로가 너무 힘들게 해요. 우리 자체를 그래서 어차피 지금은 각자가 처해 있는 환경 또 현실에 만족하는 삶을 사는 것도 미래가 행복한 것이 아니라 지금이 행복한 것이라고 저는 보는데 송도도 이미 인천 지역에서는 최상급지잖아요. 거기서 오는 만족감이라는 걸 느낀다면 저는 그걸로도 충분하지 않을까 생각이 들고 거기서 또 내가 욕심을 부리고 또 뭔가 마음을 더 큰 곳을 바라보고 간다면 계속 더 힘든 일만 벌어지지 않을까 그런 생각도 들고 만약에 여유가 있다면 가되 여유가 없다면 그렇게 막 위험을 무릅쓰지 않았으면 좋겠다 그런 생각을 제가 하는 거죠. 누가 제게 그런 말을 했어요. 열심히 살다 보니까 어느새 나도 모르게 사람들이 말하는 그 상급지 최상급지에 살고 있더라 이 말은 뭐냐면 열심히 살다 보면 기회가 온다라는 말로 제가 들리거든요. 저희 채널을 열심히 보시는 분들 많이 계시지 않습니까? 이분들도 열심히 사는 것이기 때문에 이분들도 아마 머지않은 미래에 본인들 지금 살고 있는 지역보다는 훨씬 더 상급지 훨씬 더 환경이 좋은 위치로 이사를 갈 수 있을 것이다 라고 저는 봐요. 또 혹시 이사를 가지 않더라도 충분히 경제 공부를 통해서 행복해질 수 있다고 저는 보거든요. 그리고 또 한 가지가 뭐냐면 바로 이겁니다. 어떤 꿈이든지 여러분 버리시면 안 돼요. 각박한 세상에 이 꿈마저 버리고 산다면 이거 안 되는 거 아닐까요? 보통 우리가 그거 포기했어 아 이제 집 사는 거 포기했어 뭐 이런 분들이 있는데 포기란 단어는 배추 한 포기 두 포기 셋 때마다 쓰는 말이지 내 꿈을 포기할 때 쓰는 말은 아니다 라는 것 이거 우리가 기억했으면 좋겠어요.