'빨리 팔아주세요' 서두르는 집주인들...왜일까?

요즘 서울 아파트값이 상승하던 것이 딱 멈추고 거래량도 또 끊기면서 갑자기 하락으로 돌아섰는데요. 이 정도로 정책이 부동산에 미치는 영향이 아주 대단한 겁니다. 진작 이렇게 대출을 조이고 공급량을 좀 더 늘렸다면 아마도 22년 아파트값 하락 시기가 지금까지 이어져오면서 좀 더 길어졌을 것이고 또 가격 측면에서도 안정이 되면서 비싸게 사는 게 아니라 좀 더 저렴하게 대출을 덜 받고 내 집 마련할 수 있었다고 봅니다. 갑자기 거래량도 멈추고 가격도 주춤하는 지금 이 시기에 반대로 연일 고점을 갈아치우는 곳이 있죠. 분당입니다. 갑자기 값이 뛰는 이유, 여러 차례 말씀드렸지만 재건축, 선도지구 선정 이슈가 있기 때문이죠. 그런데 이럴 때 고점일 때 팔고 나가자. 이렇게 생각하시는 분들이 늘어나고 있습니다. 이른바 고점 탈출 작전인데 분당에는 숨겨져 있는 매물이 정말 많습니다. 숨겨져 있는 매물이라는 게 뭐냐면 선도지구 선정이 되면 그때 얼른 팔려고 매도 대기를 하는 것을 말하는데요. 이렇게 숨겨진 매물, 잠복 매물이 많은 이유는요. 그 이유는 딱 두 가지로 해석할 수 있습니다. 첫 번째는 가격이 너무 올랐다, 고점 인식. 두 번째는 선도지구에 선정이 된다 하더라도 조합 설립 이후에 신축 아파트에 입주하기까지 계획되어진 것보다도 훨씬 더 길어질 것이다. 이렇게 생각하시는 분들이 많기 때문입니다. 아파트 값이 갑자기 너무 많이 올라서 고점이라는 인식 당연히 있죠. 그리고 선도지구 지정을 받기 위해서 주민분들이 동의율을 올리는데 정말 열을 많이 썼습니다. 노력을 많이 했죠. 그런데 이 집주인들이 집을 매도하려는 이유가 사실상 재건축이 완료되기까지 넘어야 할 사람들이 정말 많기 때문입니다. 아무리 빨라도 78년인데 재건축되기까지 시간도 긴데다가 또 분당금까지 추가로 내야 되지 않습니까? 그러니까 얼른 팔고 그 돈으로 다른 곳에 투자하겠다. 다른 곳으로 이사 가겠다 이런 뜻이 있는 겁니다. 분당지역이 얼마나 뜨겁냐면요. 선도지구를 신청하는 재건축 가능 아파트 단지 중에 주민 동의율이 95%를 넘긴 단지에서는 신고가 거래가 줄줄이 나오고 있습니다. 지난달 11일 순회동 양지마을 금호 1단지의 경우를 보니까 전용 84제곱미터가 올해 3월, 4월, 5월 이때는 14억선에 거래가 되었는데 7, 8월 들어서는 17억선에 거래가 되고 있습니다. 엄청나게 뛰어오른 겁니다. 직전 최고가가 22년 1월에 16억 5천 5백만 원에 거래가 됐었으니까 전고점을 뚫은 거죠. 순회역 인근에 있는 아파트들 다 올랐습니다. 그리고 서현력 에어리어 서현력 쪽을 보더라도 서현동, 시범현대, 전용 84제곱미터의 경우는 작년에 13억선에 거래가 되고 나서 올 초만 하더라도 거래가 잘 안 됐었습니다. 그런데 최근 8월 달에 15억 중반에 거래가 되고 있죠. 이렇게 거래가 잘 안 되던 아파트도 거래가 되면서 가격이 오르자 바로 이제는 8대다라는 인식들을 가지고 있다고 봐야 됩니다. 지금까지는 파는 사람의 입장이고요. 반대로 사는 사람의 입장에서는 이 가격을 주고 다시 분담금도 내야 되는 거 아니겠습니까? 그럼 분담금도 적게는 2, 3억 또는 4, 5억을 내야 되는데 문제는 가격뿐만 아니라 선도지구 내에서는 통합재건축에 뛰어든 단지들도 있는데요. 아무래도 통합이다 보니까 단지별로 대지 지분을 두고 또 서로 협의해야 될 텐데 이거 정말 쉽지 않습니다. 이런 문제로 가장 오래 걸리기 때문에 쉽지 않죠. 그렇기 때문에 선도지구는 선정이 된다고 한들 앞으로 갈 길도 막막하다. 이렇게 인식하는 분들이 많습니다. 재건축이 진행되다가 안 되는 여러 가지 이유 중에 하나가 절차상의 문제도 있지만 주민들 간의 협의가 안 돼서 그 협의가 안 되다 보니까 지지부진한 경우가 아주 많습니다. 이런 모든 면을 생각하니까 어쩌면 2018년이나 19년쯤에 사셨던 분들 이분들은 아파트값이 지금 두 배 이상 뛰었으니까 이참에 팔고 나가자 이런 분들도 많이 있는 겁니다. 그런데 어쩌면 다시 팔기가 좀 어려워질 수 있습니다. 매수세가 지금 완전히 꺾였기 때문이죠. 9월 들어서 완전히 꺾였습니다. 이게 보통 꺾인 게 아닙니다. 그동안 서울 아파트값의 상승을 주도해왔고 또 전국적으로 집값을 끌어올리는데 아주 리드, 1등 역할을 했던 것이 바로 서초부 반포의 집값 여기도 지금 집값이 꺾였습니다. 9월에 거래된 아파트들을 보니까 상승거래 비중이 한 22.2% 정도로 뚝 떨어졌는데 지난 7월 달만 하더라도 매매거래 중에서 상승거래가 61.2% 였습니다. 8월 달에는 59.6% 였는데 직전 거래 대비 상승거래 되었던 것을 비교하니까 9월 들어서 상승거래가 22%니까 갑자기 급격히 상승 비중이 줄어든 것입니다. 서울 25개 구에서 상승거래가 하락거래보다 많았던 지역이 강서구, 양천구, 송파구, 중구 이렇게 4개 구가 있는데 아직까지 여기는 상승 구간이 좀 있습니다. 지금 전반적으로 거래량은 줄었다 하더라도 선호 지역이거나 또는 재개발 호재가 있는 경우는 국지적으로 이렇게 가격이 오름세를 유지하는 곳도 있다 이것도 봐야 되겠죠. 지난 9월 달에 서울 아파트 거래량을 보니까 75%나 거래량이 확 줄었습니다. 6월 달에는 7,300건이 넘었고요. 7월 달에는 8,600건이 조금 넘었고 8월 달에는 5,979건을 기록했는데 이게 9월 들어서 거래된 걸 보니까 1,479건입니다. 한 1,500건이 채 안되는데 물론 실거래가 신고 기간이 거래 후 30일이기 때문에 최종 집계가 되려면 10월 말이 돼야 나오겠지만 뭐 크게 그 결과가 달라질 게 없다라고 저는 봅니다. 아무튼 거래량이 이렇게 급감하면서 부동산중개소에서는 그런 얘기들 많이 합니다. 이게 지금 가을 이사철인데 이사철이 맞는 건가? 이렇게 말씀하시는 분들 많이 있죠. 잘 아시다시피 거래량이 줄어든다는 것은 뭡니까? 집값이 상승하지 않고 조정된다는 신호로 받아들여야 되는데 이렇게 되면 매물이 늘어나고 그 매물이 소화가 안되면 당연히 금매가 나오겠죠. 금매가 나와서 낮은 가격에 팔리고 나면 그 다음 거래에도 영향을 주기 때문에 가격 하락으로 갈 수 있다. 이렇게 신호로 받아들여야 됩니다. 사실 지금은 서울 강남도 마찬가지고요. 수도권의 핵심 지역도 마찬가지입니다. 호가가 부풀어져 있는데 지금 거래량이 줄어드니까 집주인들 입장에서 이거 뭐지? 하면서 약간 당황해하고 긴장하고 있죠. 지금 이 상태로 좀 더 길게 간다면 분명한 것은 금매가 나온다는 겁니다. 금매가 만약에 거래가 안된다. 그럼 투매도 나올 수 있겠죠. 내 집 마련을 하시려면 금매가 나올 때 그때부터 슬슬 관심을 가지시기 바랍니다. 관심을 갖지 않으면 기회가 와도 그게 기회인지 모르고 지나가게 되니까 관심을 꼭 가지시기 바랍니다. 표용호의 넷플릭스 비디오 콘텐츠 10월 달에 구독 서비스 이거 한 달 무료입니다. 일단 알짜 정보 여러분 챙겨보시고 계속해서 시청해주시면 고맙겠습니다. 물론 지난 2년 동안 대세기의 바운스가 좀 심하게 와서 이게 다시 그냥 또 오르는 거 아니냐 이런 심리가 있기 때문에 이런 것이 학습이 되었기 때문에 상승 심리가 아직은 살아있다고 보는데 거래 축소나 하락 거래가 많아지면 서서히 이런 심리도 바뀔 수 있다. 이거 여러분 꼭 기억하시기 바랍니다. 지금 이미 대출을 많이 껴서 집을 사신 분들이 좀 불안해하고 있습니다. 요즘 제가 가장 많이 받는 질문 중에 하나가 금리가 인화되면 집값이 다시 뛰지 않겠느냐 이런 질문들을 많이 합니다. 제가 지난 영상에서도 말씀드렸는데 부동산 시장이 다시 대세 상승으로 가려면요 기본적으로 이게 투기의 장이 돼야 대세 상승 구간이 왔다 이렇게 볼 수 있습니다. 그런데 최근 몇 개월 동안 갈아타기 수요들은 좀 많이 있었습니다. 그런데 갈아타기 수요가 그 약간의 집값 상승을 이끈 것은 맞지만 갈아타기 수요만으로는 대세 상승을 유지할 수는 없다. 저는 그렇게 봅니다. 그래서 투기 수요가 붙어야 집값이 막 뛰는데 그런데 지금 투기를 할 수 있는 분위기는 아니죠. 대출 조였죠. 또 다주택자, 취득세, 양급세 이거 완화 아직 안 됐습니다. 그래서 금리가 내려간다고 해서 다주택자분들이 집값 상승을 노리고 나 여기 뛰어들 거야 하고 뛰어들 수 있는 시장이 아니기 때문에 당분간 아파트값 급등의 시장이 올 수는 없다. 저는 이런 결론을 얻었습니다. 특히 지방의 경우는 어쩌면 금리 인화로 인해서 매수세가 나타난다라고 하면 그분들 아마 그때가 탈출의 기회로 보는 그런 다주택자분들이 꽤 있을 수 있다라고도 보고 있는데요. 사실 요즘 부동산 이야기를 하시는 분들의 대화 테이블 위에 올라온 가장 많은 단어가 뭐냐면 대출 규제입니다. 이런 현상이 뭘 말하냐면 사고 싶어도 못 산다. 대출이 막혀 있으니까 뭘 좀 지르고 싶어도 못 지르는 거예요. 자 그런데요. 이 대출 규제 이거 과연 언제까지 갈까요? 뭐 스트레스 DSR 3단계의 계획도 남아있지만 이게 사실 뒤집힐 수도 있는 거 아닙니까? 저는 개인적으로 볼 때 부동산 시장의 정책이 갑자기 또 언제 어떻게 바뀔지 예상할 수가 없습니다. 왜냐하면 일관성이 없기 때문에 대출 규제 시장도 그리 오래가지 않을 수 있다고 저는 봅니다. 지금 세수도 부족하다 이런 얘기가 많이 나오고 있지 않습니까? 거래가 되지 않은 부동산 시장을 가만두지 않을 수도 있다고 저는 봅니다. 지금 현재 스트레스 DSR 2단계가 실시되고 있죠. 그리고 전세대출마저도 줄어드는 상황에 집값이 더 오를 수 있는 환경이 아님에도 불구하고 다시 국지적으로는 오르는 지역이 있을 수는 있지만 그것이 모든 아파트 시장을 대변하는 것은 아니다. 라는 제 이야기입니다. 며칠 전 미국에서는요 금리 인하를 한 것이 실수인 것 같다 라는 발언들이 나왔습니다. 미국이 기준금리를 인하했지 않습니까? 고용시장도 좋고 실업률도 하락하고 또 개인소비지출을 알리는 PCE지수도 좋고 이러니까 오히려 금리를 더 내리면 안 된다 이런 이야기가 미국에서 나오고 있는데 금리가 마냥 내려갈 수 있는 것도 아니기 때문에 신중에 신중을 기할 필요가 있다라고 봅니다. 내일 오전 10시 정도쯤 되면 한국은행이 기준금리를 동결하느냐 내리느냐 이게 아마 발표가 될 겁니다. 여러분은 어떻게 예상하십니까? 금리가 내려간다고 집값이 또 마구 뛸 수 있는 분위기는 아니다만 이거 꼭 기억하시기 바랍니다. 오늘 영상 끝까지 보신 분들 부자 되시기 바랍니다. 고맙습니다.