부동산 폭등? "지금 투자 잘못하면 패가망신한다" 정부 대출 규제 이제 시작이다. 부동산 판이 뒤집어 진다 (부룡, 신현강 / 1부)

오늘은 신현강 대표님, 부룡님을 모시고 현재 부동산 시황과 투자 아이디어를 들어보겠습니다. 부룡님 안녕하세요. 네, 안녕하세요. 네, 미국에서 금리 인하 0.5% 나오고 한국은행도 최근에 0.25% 기준 금리를 인하했는데요. 근데 서울시장은 지금 부동산 분위기 9월에 많이 바뀌었다. 얘기 나오고 있는데 요즘 시장 분위기 어떻게 보고 계신지요? 일단은 많은 사람들한테 혼란을 주는 그런 시기인 것 같긴 해요. 지금 많은 분들이 이렇게 알고 있었잖아요. 금리가 인상되면 부동산 시장이 안 좋고 그렇죠. 실제로 몇 년 전에 그랬었으니까 미국의 빅스텝을 한 번 경험을 해보다 보니까 많은 사람들이 아, 그러니까 부동산 시장이 이렇게 되는구나. 이렇게 했다가 이번에 금리 인하를 했다고 하니 몸가금은 좀 살아날 거다. 또는 지금 인하를 했지만 인하하기 전에 인하할 것이다라는 것 때문에 부동산 시장이 살아나겠다. 이렇게 생각을 했는데 지금 시장이 그런 모습이 아니니까 조금 그것 때문에 혼란스러워하는 것 같은데요. 여기서 한 가지 확실하게 알 수 있는 것 중에 하나가 큰 그림으로는 금리를 인하하면 부동산 시장이 좋아질 가능성은 있겠지만 단기적으로 또 다른 변동요인이 있으면 내가 예상한 대로 시장이 될 수는 없겠구나라는 현상들이 지금 현재 나타나고 있는 것 같아요. 가장 대표적인 게 지금 말씀하신 9월 달에 정부의 대출 규제. 이 부분이 지금 수요를 굉장히 지금 딱 잡고 있게 만들어버렸기 때문에 지금 시장 자체가 어떻게 보면 부동산 시장이 좀 주춤하는 그런 모습을 보이고 있다. 이렇게 보는 게 맞는 것 같습니다. 선생님께서는 올해 여름 초봄에 제가 인터뷰했을 때도 부동산 분위기가 좀 좋아지고 있지만 정부의 대출 규제라는 강력한 뜻이 있기 때문에 조심해야 된다. 앞으로 계속 상승한다고 단언할 수 없다. 이런 얘기를 해주셨거든요. 대출 규제 나오고 나서 확 거래량을 줄곧 주춤하는데 그 정도로 대출 규제가 부동산에 영향이 큰 건가요? 이게 그때 그때 달라요가 또 정답이에요. 그때 그때 달라요가 정답인데 기본적으로 지금과 같은 대출 규제가 상당히 영향을 크게 미치는 경우는 기본적으로 가격이 많이 올랐을 때. 많이 올랐을 때. 즉 흔히 말하는 부동산 시장의 사이클로 보게 되면 시장이 침체기에서 회복기로 접어들었다가 상승장에 접어들고 급등기로 접어들고 그다음에 또 침체한다고 하잖아요. 우리가 경험했던 시장을 보게 되면 지난 2019년부터 2021년까지를 보통 상승장의 피크 또는 급등기 이렇게 표현할 수 있을 것 같은데 그때 이후 시장이란 말이에요. 그때 이후 시장 같은 경우는 이미 많은 사람들이 대출을 끼고 집을 샀고 그렇기 때문에 수요가 줄어들었고 그다음에 여력도 떨어졌고 이랬을 때 나오는 정부의 대출 규제는 약발이 잘 먹혀요. 이것만 신경 쓰시면 되는데 많은 분들이 몇 년간 상승을 했으니까 계속 올라갈 거야라는 착각들이 발생을 할 수가 있는데 지금 나타나는 그 현상들은 아마 정부의 규제가 있기 전에 있었던 그 수많은 현상들 그런 것들이 아까 제가 앞에서 표현했던 것들 이런 것들 때문에 지금 약발이 잘 먹히고 있는 시기에 접어들었다. 그래서 그 부분이 지금 어떻게 보면은 우리들로 하여금 사야 돼? 말아야 돼? 라는 고민을 하게 만드는 또다시 그런 혼란스러운 장이 만들어지게 된 것 같아요. 그렇군요. 또 이제 많은 분들이 궁금하신 게 단기적으로 좀 주춤하게 하는 정도로 끝날 것이냐 아니면 또 많은 분들이 기대하는 약간의 조정 폭락까지는 아니더라도 그래도 한 10% 정도? 15% 정도까지 조정이 나올 수 있는 거냐 이걸 궁금해하시는데 조정 가능성도 좀 있을 수 있다고 봐야 될까요? 현재로서는 조정 가능성 특히 이제 아마 방송에서 하는 얘기가 주로 서울과 수도권 쪽 위주로 얘기를 하다 보니까 약간의 조정 가능성이 있다고 보는 게 맞는 것 같아요. 왜 그러냐면 정부가 바로 직전장에서 바로 직전의 모습이죠. 서울의 아파트 가격이 상승하는 상황이 만들어지니까 대출 규제 카드라는 걸 꺼내들었잖아요. 그러니까 정부 입장에서 지금 현재 가지고 있는 포지션은요. 경기도 사실 그렇게 좋지 않거든요. 여러분들도 아시겠지만 경기가 좋지 않은 가운데서 대출을 끼고 집을 사게 되면 소비는 더 줄어요. 그럼 결국에는 내수가 침체되고 경제성장률이 떨어질 수밖에 없는 상황이 만들어진다. 결국 큰 그림상으로 정부는 부동산 상승이라고 하는 부분들을 그대로 용인할 수 있는 상황이 아니에요. 그렇기 때문에 조금이라도 분위기가 달라진다고 얘기를 한다면 아마 정부는 지금의 대출 규제에서 추가 플러스 알파 알파 계속해서 대출 규제가 만들어지게 될 거다. 그래서 항상 이 시기가 되게 되면 항상 나오는 전형적인 패턴이 가계부채 위기에 대한 이야기. 이게 나온다는 거와 여기에 명문 삼아서 대출 규제. 그러니까 흔히 말하는 여러분들이 집을 사기 위해서 들어가는 유동성을 제어하는 그런 것들이 나온다. 그러면 힘도 들고 많이 올랐고 여력도 떨어지는데 대출 규제가 나오면 수요의 힘이 떨어지니 당연히 조정을 받을 가능성이 좀 높겠죠. 문제가 그걸 것 같아요. 이제 이 다음에 이어지는 시장이 분양가가 상승한단 말이에요. 그럼 변함이 없거든요. 분양가는 상승할 수밖에 없는 시장 상황이 맞는데 그걸 갖다 많은 분들이 그래서 집값이 오른다고 얘기하는데 제가 본 바에 의하면 과거장의 모습을 보게 되면 그렇게 안 가요. 분양가는 올라가지만 실제로 그거를 받아줄 수가 없는 건가요? 그렇죠. 지금 경험이 부족해서 그런 건지 아니면 알면서도 그렇게 얘기하는 건지는 잘 모르겠지만 분양가에 올라가는 모습들이 계속 나오고 있잖아요. 이거는 자본주의사에서 나타나는 인플레이션 현상도 맞고 그래서 장기적으로 보게 되면 그렇게 가격이 올라가는 건 맞거든요. 그런데 지금 단기적으로 우리가 여력이 떨어졌다고 했잖아요. 여력이 떨어졌고 대출 규제까지 하고 그 목적이 이대로 놔두면 시장이 안 좋아질 것 같다고 해서 이렇게 규제를 하는 상황이거든요. 그런데 기업가, 건설사 입장에서는 분양가를 올릴 수밖에 없잖아요. 여러 가지 문제 때문에. 그러면 결국에는 미분양이 만들어질 가능성이 높아지죠. 실제로 그렇게 해서 미분양이 급등했던 시절이 2007년이에요. 2007년부터 2009년까지. 물론 지금 제가 말씀드리는 건 전국을 기준으로 하는 건데 이때 거의 2배가 늘어요. 7만에서 14만까지 늘어요. 그런 경우가 발생했는데 그때 나왔던 가장 대표적인 아파트 단지가 우리들이 잘 알고 있는 반포레미언 퍼스트 있잖아요. 반포자의 이런 것들, 미분양 났던 게 그렇게 좋은데 미분양이 났다? 당시 수요의 힘이 떨어진 건데 이번에도 그럴 가능성이 좀 있어 보이고 정부의 스탠스가 계속 그쪽이다. 이렇게 봐야 되는 게 맞는 것 같아요. 그러면 지금으로서는 많은 분들이 상상조차 하기 어려운 강남의 핵심지 혹은 웬만큼 상급지, 성종구라든가 이런 곳의 신축조차 너무 분양가가 비싸다고 느껴져 미분양이 날 수 있다, 일부. 그렇죠. 그럴 가능성이 분명히 있다. 물론 그것이 맞습니다라고 확신을 찾아 말씀을 드릴 수는 없지만 제가 말씀을 드리는 근거는 사실 서울도 미분양이 좀 있었잖아요. 그런데 그 미분양이 고분양가였잖아요. 그러다가 지금 다시 부동산 시장이 살아나니까 그 미분양이 사라진 거거든요. 맞아요. 그러니까 우리는 이미 봤단 말이에요. 수요의 힘이 떨어지게 되면 서울의 좋은 곳도 미분양이 날 수 있다는 가능성은 분명히 존재하는데 그 존재하는 상황에서 지금 현재 정부의 스탠스가 약간 규제 쪽, 그다음에 부동산의 상승을 용인할 수 없는 분위기? 이런 것들이 만들어진다면 당분간 서울 수도권의 부동산 시장이 조금 힘든 부분이 있겠다. 그게 언제 또 시장이 다시 바뀔 거냐의 문제는 다음 문제인 것 같고 지금 단기적으로는 몇 개월에 걸쳐서는 분명히 조금 힘들어할 것 같다. 이렇게 봐야 될 것 같아요. 내년 봄 정도까지는 그래도 힘든 시기가 올 거고 그 뒤는 좀 더 봐야 되는 거네요? 그렇죠. 왜냐하면 또 해가 바뀌었으니까 지금 많은 분들이 기대하는 것 중 하나가 지금 하반기가 되면서 대출 규제 했지만 얼마 전에도 보니까 상반기가 되니까 대출 규제 완화하더라. 그러니까 대출 규제 완화할 거야. 그러면 다시 금리도 인하됐겠다. 이러니까 올라갈 거야. 희망 외롭거든요. 좋은 것만 갖다 다 붙인 거잖아요. 안 그럴 수도 있죠. 안 그럴 수도 있단 말이죠. 그러니까 내년 상반기에 대한 고민은 그때 가야 될 것 같고 일단 큰 그림으로 보게 되면 나중에 부동산 가격이 오른다? 이거는 변함없다 하더라도 단기적인 붙임이 발생될 수 있는 지금 혼란스러운 시장이 있기 때문에 섣불리 무언가 판단을 갖다 확신을 하기에는 좀 애매한 시장인 것 같다. 그러면 많은 분들이 내 집 마련 시기를 고민을 하시는데 지금 말씀해 주신 걸로 봤을 때는 내년 봄까지 기다려보는 게 좋을까요? 지금 현재 상황에서는 앞으로 어떻게 된다는 시장 환경이 아니잖아요. 그런 상황에서 여러분들이 사실 그 집을 구매하려고 하는 목적이 그래서 지급이 많이 오르기를 원하시는 거잖아요. 아무래도. 그러기지는 않을 것 같다는 거죠. 그런데 선택은 결국은 제가 하는 게 아니라 여러분들이 하는 건데 중장기적으로는 분명히 가격이 과거에도 그랬고 얼마 전에 들었고 미래도 그렇기 때문에 오를 거면 틀림이 없거든요. 그러려면 이왕이면 싸게 사는 게 좋다라는 차원에서 보게 되면 조금 하반기 서울 수도권이 그동안 특히 이제 서울이 좀 많이 올랐으니까 잠시 주춤할 때 사는 게 조금 더 이득이지 않겠느냐? 이런 차원으로 보면 조금 늦게 들어가는 게 괜찮은데 그때 가서도 여러분이 또 그러면 언제 사야 돼요? 라고 하기보다는 여러분들이 조금 적정하고 내가 충분히 감당할 수 있다. 계산해보니까 와이프랑 나랑 맞벌이를 해서 충분히 이 정도면 되겠어. 이 정도라면 어느 정도 조금 지금 직전에 조금 과도하게 올라가고 추경매수한 물건들이 조금 금매물이 나오는 그 시점이 조금 더 유리하지 않을까 싶어요. 그러면 정말로 한 5에서 10% 정도는 조정이 많이 올랐던 그런 신축의 상급지 위주에서도 나올 수 있다고 보시는 게 맞나요? 그렇게 보기 때문에 제가 예전부터 얼마 전부터 자꾸 서울 신축 얼죽신 얘기들을 하시는데 그거는 계속 바뀔 수밖에 없다. 그러니까 오히려 추경매수에서 비싼 가게 사지 말고 조금이라도 올라가는 건 올라가더라도 올라갔다 주춤하거나 또 올라갔다 주춤하거나 반복되니까 이왕이면 이 좋은 동네 주춤할 때 사라 좀 싸게 이렇게 말씀을 드리는 거죠. 그러면 또 이제 그렇게 좀 상승한 지역 말고 서울 수도권보다 보면 여전히 고점 대비 20% 떨어져 있는 지역들이 있잖아요. 특히 구축들이 그런데 그런 지역들도 그러면 더 떨어질 수 있을까요? 내년 봄까지 분위기 안 좋아지면? 사실 별로 걱정할 부분은 아닌 것 같아요. 왜냐하면 지금 직전에 사람들이 굉장히 몰려들었던 곳. 바꿔 말하면 오버페이스잖아요. 오버페이스가 먼저 떨어지죠. 오버페이스가 먼저 떨어지는 부분이기 때문에 오버페이스가 먼저 떨어지잖아요. 오버페이스가 먼저 떨어져서 예를 들어 이런 거죠. 이렇게 되면 원래 갭이 있었는데 상급지하고 중급지가 막 치고 올라갔단 말이에요. 그럼 벌어졌거든요. 그러다가 다시 주춤하거든요. 얘는 세상에 관심이 없어요. 그러면 떨어진다 하더라도 진짜 이것마저도 영끌했던 사람이 나오는 물건일 정도이지 시장 전체로 보게 되면 거의 상급지에 다 포커스가 막혀있거든요. 그럼 사람들은 상급지에 집중할 거기 때문에 오히려 그렇게 됐다면 여러분들이 내가 어디에 투자하고 어디를 살 거냐에 맞춰서 그거보다 조금 더 상급지로 진입하는 게 맞는 거지 지금 현재 몇 퍼센트 떨어져 있는 이 아파트를 살 거냐 말 거냐 문제는 그렇게 중요한 것 같지는 않아요. 오히려 여러분들은 계속 갈아타기를 하면서 상급지를 가기 원하시잖아요. 오히려 조금 오버페이스한 것들이 떨어지는 것들을 약간 노리시는 게 훨씬 더 유리하니까 오히려 눈을 두 군데로 이렇게 돌려놓고 보게 되면 좋은 거 못 잡거든요. 차라리 그게 더 나을 것 같아요. 조금 내가 지금 가능한 것보다 약간 위를 봐라. 그쪽에 조금 떨어질 수 있으니까. 그쪽에 떨어지는 분명히 거기에 분명 누군가는 꼭 상급지만 영끌하는 게 아니라 중급지도 안 되는 사람이 영끌하는 사람이 있단 말이죠. 이런 것들이 그래서 앞으로 시장이 혼란기, 혼동기 또는 급등기 이후에 약간 침체되는 분위기가 있잖아요. 그때부터 10여 년간 변함없이 나오는 소리가 금매물을 사라라는 말이 나와요. 근데 우리 상승장 때는 금매물이 없거든요. 수요가 많은데 금매물이 존재하겠어요. 근데 이 시점에는 금매물이라는 단어를 굉장히 익숙하게 보셔야 돼요. 계속. 그래서 이왕이면 좋은 곳에 금매물을 찾아라. 그러면 금매물이라는 얘기는 내년에 봄까지 조정이 온다고 하셨는데 조정이 오더라도 많은 분들이 생각하시는 단지 전체에서 매물의 효과가 다 내려가고 이런 정도 수십 개가 나오는 그런 조정은 아닌 패턴일까요? 가끔씩 영끌했다 힘든 분들이 던지는 금매물인 것 같아요. 그러니까 우리나라 부동산 시장에 대해서 그동안 수많은 전지전능한 예언자들이 나와서 부동산 대폭락을 얘기를 해왔어요. 제가 누구라고 얘기를 하지 않아도 정말 많은 분들을 여러분들이 기억하실 겁니다. 그리고 찾아보면 나와요. 근데 결론부터 얘기하게 되면 잠시 주춤하기는 했었으나 장기적으로는 우상행을 했다는 건 변함이 없거든요. 물론 또 여기서 인구구조 얘기하면서 반박하시는 분들이 있긴 한데 그건 결국은 장기적으로 지금 당장 우리가 생각할 문제는 아닌 것 같고 그러면 조정이라고 하는 부분은 투자의 기회라고 받아들이시는 게 맞아요. 그리고 또 많은 분들이 제가 개인적으로 갖고 있는 불만 중에 하나가 왜 조정이라고 얘기하면 말은 조정이라고 얘기하면서 폭락이라고 받아들이지? 라는 느낌을 받거든요. 아마 질문도 그렇게 생각하셔서 조금 포인트를 잡아주시려고 하신 것 같은데 저 개인적으로는 조정이라고 하는 단어와 폭락이라고 하는 단어 중에서 여러분들은 폭락이라는 단어에 접근하기보다는 항상 오르기도 하고 떨어지기도 하는 것 그 과정 속에 있는 떨어진다는 것은 조정이라고 보시는 게 맞다고 봐요. 그러면 왜 제가 자꾸 이런 얘기를 하냐면요. 상급지가 지금 많이 올랐잖아요. 상급지가 많이 올랐기 때문에 지금 조정받는다 얘기하게 되면 여러분들은 그것들을 포인트를 잡아서 뭐라고 얘기하면 그래서 강남이 폭락해? 이렇게 질문하는 경우가 많거든요. 그런데 거기를 진짜 제대로 된 판단과 분석을 하려면 그 안에서 사람들이 강남의 집을 가지고 있는 사람들이 가지고 있는 생활 수준과 그걸 갚을 수 있는 수준을 다 따져봐야 돼요. 그런데 여러분들은 다 아시겠지만 웬만한 분들은 거기에 들어갈 정도의 능력이 되니까 가신 거잖아요. 문제는 영끌한 사람들이거든요. 그러다가 단기적인 부침이 발생하면 아이고 나 못 살겠다고 던지는 물건 이런 것들이 나오면 그게 조정이 되는 거고 여러분들은 그 물건을 타겟으로 해야 되는데 그냥 강남 자체가 떨어지냐 안 떨어지냐 심지어는 성동공항 떠나가서 서울이 떨어지냐 안 떨어지냐 자꾸 이렇게 얘기를 하시는 경우가 많은데 서울 조정받을 겁니다라고 얘기하게 되면 생각 한번 해보세요. 여러분들 그래서 많이 떨어져? 폭락해? 아마 이런 느낌으로 지금 제 얘기를 듣고 계실 거예요. 그게 아니라 그게 몇 퍼센트인지는 모르겠어요. 그런데 중요한 건 그게 여러분들이 들어가고 싶은 곳에 들어갈 수 있는 기회다라고 하는 쪽으로 바꾸고 보시는 게 맞고요. 그런 조정은 앞으로 여러분 돌아가시는 그 순간까지 수십 번 발생할 거다. 이왕이면 그때 산다 이런 차원으로 보시면 지금 서울이 조정이 될 것이다 그러면 느낌이 다르실 거예요. 내가 들어가고 싶은 곳이 있는데 여기를 사고 싶다. 그러면 지켜봐야겠구나 이렇게 보게 될 거라고 생각이 들고요. 약간의 조정은 분명히 있을 거다. 주로 영끌했던 사람들이 못 견디는 경우 새가슴 이런 분들이 나오는 물건 그런데 이것들을 폭락이라고 생각하는 순간 여러분들이 무슨 행동을 하냐면 못 사요. 그래서 여러분들 또는 여러분들의 선배 그동안 못 사셨잖아요. 그게 아니라고요. 그냥 조정받을 때 사시면 여러분들은 어차피 바닥을 폭락이라고 해서 쭉쭉 떨어지는 그런 모습들이 그렇게 많지 않기 때문에 분명히 여러분들은 수익을 내실 겁니다. 그럼 내년 봄 정도까지 보면서 내가 목표로 했던 단지를 많이 가서 매물도 파 놓고 확실히 평소보다 5천에서 1억 정도 조정이 나온 금매물이 있다면 그때는 좀 사라. 사도 된다. 그러면 불영역도 많은 분들이 그런 얘기하세요. 올해 연말에 또 둔촌주공 올림픽 파크 포레오는 입주가 있지 않습니까? 이게 또 그런 말씀하신 안 좋아진 분위기에 기름을 끼우는 역할이 될 수 있지 않을까? 물론 그런 부분이 있죠. 그런데 그 얘기가 벌써 몇 년 전에도 있었지 않나요? 몇 년도 전에 있었고 그런데 그런 분위기가 있었으니까 당연히 그때 나왔던 신문기사 제목이 지금도 기억나는데 둔촌주공 구하기. 그런데 여러분 이걸 이렇게 보셔야 돼요. 둔촌주공 자체가 너무 많은 물량이 쏟아지는 가운데서 시장 분위기가 그때 어떤 상황에 따라서 시장 전체에 영향을 미치느냐 안 미치느냐가 발생하거든요. 그것 때문에 정부가 어떤 행동을 하는 거거든요. 지금 둔촌주공이 이렇게 돼서 나중에 물량이 쏟아지면 전셋가격이 폭등할 수도 있네, 매매가격은 떨어질 수 있네. 그 상황이 앞으로 몇 개월 사이에 조금 심각하다고 얘기하게 되면 곧바로 제가 볼 때는 정부에 무언가 관련 대책이 나올 거예요. 그런데 그거는 둔촌주공 구하기가 아니라요. 둔촌주공으로 인해서 일어날 도미노 현상을 막겠다는 거지 둔촌주공이 이뻐서가 아니거든요. 둔촌주공이라고 하는 1만 세대가 넘는 그 대단지들이 문제가 되면 그것보다 조금 더 부족한 나머지 단지까지 파급 효과가 엄청나게 안 좋아질 수 있으니까 그때 그런 둔촌주공 구하기가 만들어진 거거든요. 저도 이번에 둔촌주공이 어떻게 될 것이냐 많은 분들이 얘기를 하시는데 둔촌주공 걱정은 쓸데없는 걱정이라고 생각을 하고요. 그 쓸데없는 걱정인 가장 큰 이유는 둔촌주공이라고 하는 상징적인 게 서울시장에 영향을 줄 수 있기 때문에 아마 이 부분들에 대해서 특별한 문제 없이 넘어가면 그냥 내버려 둘 거고 좀 심하게 달아오른다 싶으면 누를 것이고 또 반대로 굉장히 둔촌주공 이거 문제 생겼네. 다른 아파트 입주나 이런 것도 엄청난 영향을 미치겠는데 가격이 엄청나게 떨어졌네. 그러면 또 한 번에 살리기 정책이 나올 수밖에 없는 패턴으로 흘러가는 거기 때문에 여러분들은 둔촌주공 자체를 너무 대단하신 어떤 단지? 이렇게 보실 필요는 없을 것 같아요. 어떤 결과가 나오든 그거에 맞춰서 대응을 해서 시장이 크게 유동시키지 않게 하는 정책이 나올 거라고 생각해요. 그렇게 될 거고 특별한 문제 없이 넘어갈 거다. 큰 문제 없을 거다. 그렇게 저는 생각을 해요. 저희 이어서 많은 분들 궁금해하시는 공급부 좀 얘기해보겠습니다. 고맙습니다.