트럼프 2.0시대 부동산에 올인하면 크게 당할 수 있습니다...ㅠ

부동산 가게 자꾸 이렇게 띄우려고 하는데 그게 올해까지는 잘 못했는데 내년에는 쉽지 않을 거라고 저 생각을 해요 정부가 계속 내서 집을 사는 그러한 정책을 쓰면 가능할 수도 있겠다 단기적으로는 정부가 시장을 이긴다이 생각을 해요 그렇지만 장기적으로는 정부가 시장을 못 이긴다 교리 이제 크게 당한다 이제는 갈만큼 갔다 이제 가격 부채도 많이 갔고 집값도 너무 많이 올라서 사람들이 탈 여력이 이제 못 되는 상황이고 우리나라는 사람들 너무 도박하는 것처럼 로또하는 것처럼 부동산에도 그렇게 하고 [음악] 네 안녕하세요 강원대학교 국제 무학과 이현훈 교수입니다 동시에 이현훈 교수의 경제 포럼을 운영하고 있습니다 저는 일단 뭐 단기적으로도 한번 생각해 봐야 되고 장기적으로 한번 생각을 해 봐야 되는데요 일단 뭐 장기적으로 생각해 보면 저는 하향 안정화 돼야 된다 뭐 전 그렇게 생각을 해요 아니 그렇게 될 수밖에 없다 이렇게 생각을 해요 또 그렇게 되는 것이 바람직하다 경기적 잠깐 떨어졌다가 다시 올라가고 뭐 이런 것이 아니라 장기적인 추세로 보면 떨어질 수밖에 없다 그 이유가 우리가 너무 이제 인구 고령화가 빨리 진행이 되면서 전 세계에서 출산율이 제일 낮은 건 이미 다 아시잖아요 0.720이었다 지난해에 그 정도면 낮아도 너무 낮은 거예요 그래서 그 낮은 상태에서 우리나라는 일본이 전 세계에서 인구 고령 가장 많이 진행됐다는 거기 1.2명이다 지난해만 해도 우리나라보다 무려 50% 이상 더 높은 거예요 그 출산율이 근데 우리나라 그렇게 빨리 인구 고령화 되면서 전체 인구가 줄어들뿐만 아니라 젊은 인구 생산 연령 인구가 막 줄어들고 또 그분들이 새로운 주택에 대한 그런 또 또 기존 주택도 마찬가지요 그 집을 사서 거주하려고 하는 그런 수요가 이제 있는 층인데에 생산 연력 인구가 절대적으로 줄어들고 그리고 또 상대적인 비중도 줄어들기 때문에 안 된다는게 첫 번째고 두 번째는 인구 고령화가 맞물려서 또 가게 부채 막 늘어나고 미래 먹거리 투자를 제대로 하지 않은 것과 맞물려서 우리나라의 잠재 성장률이 계속 하락하고 있어요 그래서 지금 뭐 2% 아지 왔다고 했는데 2020 10년 초반 만에도이 5% 상단이었다 그 전에는 옛날에 10% 넘은 적도 있어요 이거 뭐 오래되지도 않았어요 이게 계속 이제 떨어지고 있고 10년 정도 후면 한국은행 축에 의하면 0% 대로 갈 거라고 보고 이제 50년 대쯤 가면 이게 마이너스도 갈 수 있다 그러니까 이게 위험하다 그래서 이제 계속 이창용 한국인 청주는 이렇게 가면 안 됩니다 이제 계속 이야기를 하는 거예요 그래서 출산율 높여야 되고 가격 업체도 줄여야 되고 너무 부동산에서 뭐 올인하는 그런 정책 쓰면 안 됩니다 이렇게 이야기를 하고 있는데 어 두 가지 이유는 다 우리 부동산 가격 주택 가격에 그 하향 안정화를 가져오는 그러한 거라고 이제 보는 거고요 거기 하나 남은게 이제 유동성이 아아 금리인 금리가 옛날처럼 이렇게 0% 떨어지지 않을거다 더군다나 트럼프 이제 이기가 이제 등장하면서 트럼프 행정부가 하려는게 뭐예요 결국은 관세를 높이겠다 그 외국에서 들어온 물건이 이제 비싸지고 그러니까 당연히 미국의 물가가 다시 또 상승할 염려가 있고 또 거기에다가 이제 또 법인세는 또 낮춰 주겠다고 그래요 개인 소득 낮춰 주겠다는 거예요 그거를 이제 트럼프는 뭐라 그러냐면 관세 수익 가지고 그거 가지고 좀 메꾸다 이렇게 하는데 충분히 메꿀 수가 없죠 그러다 보면 현재 바이든 행정부가 지난해만 해도 재정적자가 한 1.7조 달라는 것도 됐고요 올해도 한 1.8조 달러나 될 건데이 정도면 2008년도 글로벌 금융이기 이후에 재정력 엄청나게 많이 냈었는데 그때보다 거의 두 배 이상이에요 지금도 많은데 더 늘어날 거라고 대부분 다 그 생각을 하고 있어 그러면 그 무슨 얘기죠 결국 부족한 부분을 결국 국채를 발행을 해야 될 거 아닙니까 그래서 최근에 막 국제 승률이 막 올라가고 있잖아요 트럼프가 이제 당선됐다 이렇게 하니까 그까 지금 뭐 10년만기 국제 수익률이 지금 막 엄청나게 막 올랐어요 계속 올라가고 있다는 건 시장 금리가 막 올라가고 있다는 거고 뜻뿐만 아니라 물가가 막 이제 다시 올라갈 걱정도 있고 더군다 주가는 도리 또 막 굉장히 좋아요 그러니까 우리 연준에서 생각하면 제론 파월 의장 같은 경우 뭐라고 생각하겠어요 야 이거 경제는 자꾸 좋아지는 거 같고 뭐 거기다가 또 주가는 주가대비 더 좋아지고 있는데 어 물가는 좀 약간 좀 잘못하면 인플레가 다시 또 살아날 수도 있겠다 이런데 앞으로 다시 또 그러면 계속 금리를 막 계속 낮출 수 있을까요 그게 굉장히 어려울거다 더군다 이러한 과정에서 미국의 이제제 김 금리가 높아지니까 그 연준의 그런 기준 금리도 빨리 낮추지 않을 거라고 생각하니까 강 달러는 성이 막 나타나잖아요 이렇게 막 올라간다는게 뭔 뜻이에요 이게 미국의 달러가 지금 강해지고 있다는 거고 그건 뭐 다른 나라 달러 인덱스도 그렇고 뭐 여러 가지 개별 국가의 통화하고 비교했을 때 지금 미국 달러 가치가 계속 높아지는데 그 얘기는 우리나라에 생각하면 결국은 그만큼 환율이 불안하다 첫 번째 두 번째는 이게 환율이 높아지니까 수입 물가가 또 다시 또 올라가고 또 이것은 우리나라의 인플레이션도 또 자극할 수가 있는 거예요 그러니까 한국의 입장에서 생각하면 어떻습니까 아이 물가가 좀 잡혀가는 거 같았는데 이게 또 위험할 수도 있겠다 더군다나 여기서 다시 또 금리를 더 낮추게 되면 그러면 이게 잘못하다가 환율이 더 올라가 가지고 환율이 올라간다는게 뭔 뜻이에요 우리나라에 투자했던 해외 자본이 빠져나간다는 뜻이에요 그걸 갖다가 레벨로 둘 수가 있겠는가 그러니까 한국은행 입 생각하면 제일 중요한 한국은행 법에 나와 있어요 두 개의 그 중요한 목적이 통화 정체 목적 하나는 뭐냐면 이게 고용이 아니에요 경제성장도 아니에요 물가 안정이 첫 번째 두 번째는 뭐냐 금융 시장 안정이 금융 시장은 뭐냐면 국내 금융이 있고 그리고 이제 그 외한 시장이 다 금융 시장이에요 그 시장이 불안해진다고 생각하는데 어떻게 기준 금리를 낮출 수가 있겠는가 우리나라도 전반적인 시장 금리가 자꾸 높아지는 것이 다 그런 것과 관련이 있거든요 그런 상태에서 그러면 유동성이 계속 예전처럼 풍부해지지 않고 금리가 낮아지지 않는데 어떻게 집값이 올라갈 수 있겠느냐 그 집값이 올라갈 수 있다면 오직 한 가지다 그거는 뭐냐면 정부가 계속 빚내서 집을 사는 그러한 정책을 쓰면 가능할 수도 있겠다 단기적으로는 그래서 2020 2년 하반기에 이제 집값이 한 2 30% 빠졌잖아 잘 아시는 것처럼 이제 서울 기준으로 그러다가 이제 너무 많이 빠지고 이제 부동산 PF 문제가 나오고 등촌 주공 문제 막 나오고 뭐 이러니까 정부가 서둘러서 빚내서 집사라는 정책을 썼잖아요 그래서 이제 특례 복음 자리로 40조 풀었고 그러다가 이제 또 그게 다 소진 되니까 지난해 하반기에 다시 또 집값이 떨어지는 듯하니까 다시 또 부동산 PF 문제가 발생하고 이러니까 오래 들어가 다시 내 보음 자리는 27조 풀었을뿐만 아니라 그거 말고도 뭐 디딤돌 대출 뭐 버팀목 대출 이래 가지고 총 55조 원을 지금 풀고 있는 거예요 아직 다 완전히 안 풀었는데 그렇게 풀고 내년도 55조는 막 풀겠다고 하는데 그러한 가운데서 이제 가격 부자 자꾸 이제 늘어날 수밖에 없는 거고 그거 이제 한국에서 이제 걱정하고 있는데 이렇게 계속 풀면은 그게 어느 정도 계속 버틸 수 있겠죠 이게 마치 뭐냐면 주식 시장에서 현 정부가 밸류업 프로그램을 한다 뭐 이런 얘기 하잖아요 제가 볼 때는이 정부가 밸류업 프로그램을 지금 주식시 시장에서 정말 열심히 하는 거보다 부동산 시장에서 밸류업 프로그램을 열심히 하는게 아닌가 전 그런 생각을 해요 그래서 밸류업 프로그램을 말은 그렇게 안 하지만 제가 볼 때는 도리어 부동산가격 자꾸 이렇게 띄우려고 하는데 그게 단기적으로는 좀 먹힐 수 있지만 올해까지는 잘 먹겠는데 내년에는 쉽지 않을 거라고 저 생각을 해요 왜냐면 지난번에 이제 한국은행이 이제 기준금리를 이제 처음 0.25% 포인트 맞췄잖아 3.5에서 3.2로 낮추기 직전에 한국은행 총재가 자기 임직원들 몇 명하고 같이 기재부를 발 방문한 거예요 가서 뭐 했을까요 당연히가 가지고 이거 안 됩니다 제발 금리를 낮춰서 전반적으로 정말 필요한 그러한 서민들에게 자금을 그래도 좀이라도 좀 싸게 제공할 수 있으면 좋겠는데 만약 이러다가 다시 또 정부의 그러한 빛내서 집사라 하는 정책과 맞물려 가지고 더 많이이 가계비 자꾸 증가시키는 방법으로 해서 집값이 올라가면 어떻게 하냐 이건 안 됩니다 그 얘기를 했을 것 같아요 그래서 그거를 이제 정부가 적극적으로 하지 못할 그래서 최근에 뭐 시중에 여러 가지 금리 뭐 여러 가지 뭐 올라가는 측면도 있고 여러 가지 뭐 지금 뭐 뒤돌 대출도 뭐 그래서 뭐 제안한다 여러 가지 지금 하고 있잖아요 그건 참 좋은 거 같아요 제가 볼 때는 기준금 낮추고 한쪽으로에서는 행정부가 하는 그러한 여러 가지 특내 대출 있잖아요 정책 자금러 정책 금융 하는 거 이거는 정말 없애든지 아니면 최소한으로 줄여야 된다 이렇게 생각을 해 그러면 얼마나 좋을까 그렇게 하면 금리도 좀 더 낮출 수 있는데 한국내 총리가 계속이 얘기잖아 금 낮추고 싶은데 면 가게 부채 때문에 못 낮춥니다 그 여건을 마련해 줘야 되죠 저는 그래서 한국은행 총재를 뭐 욕하는 분들도 계신데 더 금리를 많이 높였으면 좋았을 때 뭐 이런 말씀 하시는데 그 자리에 있으면 막상 또 쉽지도 않을 거라고 생각해 저 뭐 개인적으로 약간 더 높였으면 어땠을까 하는 생각도 개인적으로 있습니다만 그래도 그거보다 중요한 거 지금 낮춰야 되는데 낮추려면 그런 어떤 정책 자금을 정부가 너무 적극적으로 이렇게 막 자꾸 푸는 방식으로 아무리 기준 금리를 높여 놓으면 뭐예요 DSR 다 회피하는 방법으로 기준 금리보다 싸게 막 그 저리로 막 특내 대출을 해버리는데 이게 무슨 의미가 있겠습니까 그래서 그렇게 하면 안 된다 이제 그런 말씀이 제가 말이 좀 장황하게 돼 버렸는데 궁극적으로 내년에 주택 가격 특히 서울 기준으로 본다면 아파트 가격이 계속 상승하기는 쉽지 않을까 이렇게 전 개인적으로 생각을 하는데 그래도 정부가 뭐 만 먹고 그래도 난 단기적으로는 계속 할 거야 이렇게 하면 단기적으로는 정부가 시장을 이긴다이 생각을 해요 그렇지만 장기적으로는 정부가 시장을 못 이긴다 도리어 이제 크게 당한다 전 개인적으로 그렇게 생각합니다 네 제가 볼 때는 투자 원칙이 몇 개 있는데 첫 번째는 뭐냐면 너무 우리나라 가게가이 부동산에만 올인하는 거예요 거의 뭐 전체 자산 중에 한 79% 다 거의 비금융 자산 그게 이제 부동산인 거예요 부동산에 다 몰려 있는데 미국 같은 경우 그게 한 30% 남지 37% 정도 될 거예요 너무 루 몰려 있으니까 이게 뭐 한 바구니에 뭐 계란을 다 담지 말라 이게 포트폴리오 다변화 원칙 이게 정말 기본적인 기본이잖아요 투자에서 그근데 너무 한쪽으로 몰려 있는 정말 잘못됐기 때문에 좀 투자를 좀 답변하면 좋겠다 더군다나 이제 그 제가 존전에 말씀드린 것처럼이 부동산 분야 특히 주택 분야 가격이 이렇게 많이 올라가지 못할거라고 생각하는게 이제는 갈만큼 갔다 이제 가격 부차도 많이 갔고 집값도 너무 많이 올라서 사람들이 살 여력이 이제 못 되는 상황이고 또 정부는 정부대로 계속 그 빚내서 집사라는 그런 정책을 쓰기가 굉장히 어려운 상황이 됐을거다 그래서 거의 저라면 약간 최소한 빚내서 집사고 그런 건 안 할 것 같아요 내가 돈이 많이 있어요 뭐 그래서 내가 뭐 내 돈 돈이 거의 한 2분 정도 있어요 그러면 뭐 내가 조금 약간 빚내서 살 수도 있겠죠 왜냐면 내가 내 집에 거주하는게 또 편리성도 있잖아요 뭐 그러면은 좋은데 그게 아니라 뭐 빚을 뭐 50% 이상 뭐 거의 뭐 13을 빚을 내서 한다든가 아니면 뭐 갭 투자해 가지고 뭐 여러 채를 막 이렇게 해서 투기하는 방식으로 이렇게 하는 건 정말 제가 볼 때는 나중에 크게 후회할 수도 있겠다는게 첫 번째고 두 번째는 그러면 어디다 투자할 건데 한국 주식에 투자도 돼요 근데 문제는 뭐냐면 한국 주식은 지금 보면 죄송한 말씀이지만 너무나 여러 가지 이제 불안한 문제가 많아요 오해만 해도 그렇고 지난 3년 아니 지난 5년 이렇게 놓고 보면 전 세계 주요 국가 종합 주가 지수를 이렇게 비교해 보면 우리나라 거만 빠졌어요 우리나라 거만 중국 상해 종합 지수도 사실은 올해도 빠지고 뭐 지난 3년 이렇게도 다 우리나라하고 비슷하게 빠졌었는데 최근에 이제 부동산 경기가 이제 한 3년 동안 계속 이제 계속 떨어졌잖아 그래서 최근에 이제 그걸 약간 부양하는 정책을 쓰면서 다시 약간 살아나긴 했는데 그래도 뭐 3년으로 하면 마이너스인데 우리나라는 마이너스가 엄청나게 마나스 됐다 그래서 뭐 대만 각권 지수 같은 경우 뭐 30% 이상 다 상승했고 미국에 뭐 여러 가지 뭐 s&p 500이라는 나스 이런 것도 다 2 30% 다 상승했는데 우리 거 떨어졌고 일본조차도 니케이 지수라 그가 이런 것들도 다 지금 올랐는데 우리 거는 왜 떨어졌을까요 이게 떨어졌다는 거는 결국 뭐냐면 그게 첫 번째는 아까 말씀드린 것처럼 너무 부동산에 돈이 다로가 버렸으니까 더 이상 여력이 없는 거예요 한번 보면 실제 사람들 집 살 때이 돈이 어디서 나왔나 보니까 당연히 뭐 자기 집을 이제 팔 가지고 가는 사람도 있지만 그걸 제외한다면 주로 어디냐면 돈을 가게 부채 돈을 빌려서 했거나 돈을 빌렸는데 그 중에 70% 다 사실은 정책 대출인 거예요 사실 정부가 다 빌려 준 거고 그거만 나머지는 뭐냐면 자기 갖고 있는 주식을 팔아서 간 거예요 자기 주식을 아 주식을 팔아서 부동산으로가 버리니까 주식 가격이 어떻게 오를 수가 있겠어요 당연히 안 오르죠 더군다나 이제 우리나라의 주식 같은 경우에는 더 이게 결국 우리나라의 장기적인 경제 어떤 성장 잠재력을 보고 투자를 하는 건데 계속 이게 잠재성장률이 떨어지는데 과연 우리나라의 주식에 과연 투자를 얼마나 할 수 있을까 뭐 이런 이야기를 할 수 있는 거고 더군나나 우리나라의 GDP 경제 규모가 전 세계 gdp 한 1.7% 밖에 되지 않아요 그러면 제가 정말 현명한 투자라면 내 돈을 어떻게 한국에 다 투자를 할 수 있겠어요 그냥 현명하게 하면 1.7% 하는게 맞아요 그렇지만 정부의 비대칭성이게 있고 또 내 사니까 뭐 여기 한국에는 집에도 내가 좀 거주해야 되고 그러니까 그러니까 최소하 절반 정도는 뭐 한국 자산에 투자를 할 수 있을 것 같아요 절반 그게 이제 일부는 부동산이고 일본의 주식이고 뭐 아니면 은행 예금도 일부 있었겠죠 나머지 절반은 해외에 투자하는게 맞지 않을까 전 그렇게 생각하는데 그게 부동산도 될 수 있는데 부동산 좀 어려우니까 주식 투자가 많이 하 그래서 서학 개미가 있는 거잖아요 그래서 뭐 미국 투자하면 이미 뭐 2 30% 탁 그래서 뭐 홀홀 날아가고 있고 뭐 트럼프가 등장하니까 더 날아가고 있는데 그런 투자를 하는 것이 훨씬 도치 지금 계속 빛 나가지고 집 싸아 가지고 거기에 어 가지고 앞으로 계속 오를 거라 이렇게 하는 거는 현명한 투자가 아니 그고 세 번째는 이제 말씀을 드린다면 기왕이면 제가 볼 때는 이걸 누가 뭐 이렇게 하라더라 제가 또 뭐 이렇게 하라니까 그대로 다 따라하지 마시고 자기 스스로 장기적인 투자를 판단해서 해야 되겠다 전 그런 생각을 많이 해요 근데 우리나라는 사람들은 너무 도박하는 것처럼 로또 하는 것처럼 부동산에도 그렇게 하고 주식도 그렇게 하고 가상 자산도 그렇게 하는 거예요 우리나라처럼 이렇게 막 뭐 두 배 세 배 막 이렇게 한쪽에서는 올라간다 한쪽에 떨어진다 이렇게 배팅하는 거 보면서 야 우리나라 사람들 왜 이렇게 됐지 이런 생각을 좀 많이 하는데 어떻게 보면 젊은 사람들에게 자산을 모을 수 있는 그 어떤 사다리가 다 끊어져 버린 거예요 그러니까 사람들이 또 이렇게 하는가 정말 안타까운 마음도 있습니다만 그래도 그렇게 하면 안 되죠 우리가 정말 한 평생 사는 건데 이래서 정말 망하면 안 되잖아요 그래서 그런 세 가지 원칙이 있는데 그래서 첫 번째는 어쨌든 너무 부동산에 몰빵하지 않는다 두 번째는 한국 자산에 몰빵하지 않는다 그러니까 주식으로 일부 옮겨 가지만 그렇다고 해도 뭐 걸로 가지 않고 자산을 같이 좀 포트폴리오 구성을 좀 잘하면 좋겠다 그리고 세 번째는 자기 스스로의 어떤 자기의 경제 근육을 자꾸 키워 가지고 스스로 판단해서 좀 장기적으로 이렇게 판단해서 투자하는 활동 하는 것이 정말 좋지 않을까 그냥 앞으로는 그런 거 안 하고 그냥 월금 모아 가지 은행에 그냥 넣어서도 안 되고요 집만 사서도 안 될 거라고 저 생각을 해요 그래서 그렇게 하는게 좋지 않을까 전 개인적으로 생각을 합니다 [음악] h [음악]