내년 부동산 키워드! 강보합, 전세난... "핵심 분기점은 이떄" | 경읽남과 토론합시다 | 이재국 교수 2편

이렇게 질문 드려도 될까요? 제가 오히려 받는 질문이에요. 그렇지만 교수님께 오히려 질문 드리겠습니다. 일단 기본적으로 25년 부동산 시장은 지금은 어쨌든 평균 가격, 제가 지역별로 구분하지 않고요. 평균 매매가격은 지금 상승하는 모습이라고 보시죠? 상승세가 좀 둔화되긴 했지만, 어떻게 보십니까? 지역별로 참 차이가 많이 나서 지역에 대한 이야기는 조금 이따 하나씩 하시고 전체의 흐름을 본다고 하면 조금 적게 오른다, 약세다 이렇게 볼 수 있겠죠. 약세는 어쨌든 마이너스인 거고요. 강세는 플러스고 강세는 플러스인데 강보압이 낮은 상승률이죠. 약보압은 낮은 하락률이에요. 전체 시장, 대한민국 전체로 보게 되면 저는 보압 정도 이렇게 이야기할 수 있을 것 같아요. 보압이죠. 보압이 맞아요. 보압인데 플러스에 가까운 보압이라고 보십니까? 마이너스에 가까운 보압이라고 보십니까? 둘 중에 하나를 뽑는다면, 지금의 시장은? 저는 그래도 플러스라고 볼 수가 있어요. 어쨌든 지금의 시장을 놓고 본다면 그러면 이렇게 질문 드리겠습니다. 이제 9월 전과 후를 좀 구분해야 될 것 같아요. 왜냐하면 중요한 정책이 시작됐으니까 9월 전까지는 좀 더 강한 플러스였다가 9월부터 조금 약한 플러스로 바뀌었다고 먼저 진단을 해볼 수 있을 것 같아요. 그렇죠? 맞습니다. 그 계기가 뭐라고 생각하십니까? 일단 스트레스 DSR이 가장 중요하게 시행이 되기 때문에 영향을 미쳤다고 볼 수도 있겠고 또 두 번째로는 심리가 그동안 많이 올랐다는 심리가 작용돼서 오른 지역에 대한 추경 매수가 주춤한 부분도 영향을 준 것 같고요. 그다음에 제가 볼 때는 세 번째로 말씀을 드린다면 9월 달과 10월 달이 거래를 하기에는 날짜가 부족했어요. 거래하는 날짜가 필요한데 추석이 좀 있었고요. 그다음에 10월 초에 연휴도 있었고 이런 것들 때문에 전반적으로 봤을 때 제가 볼 때는 거래할 수 있는 날짜가 부족하다 보니까 9월, 10월 갖고는 조금 이른 진단을 할 수 있다. 그러니까 11월 달과 12월 달의 통계까지 보게 되면 확실하게 내년 시장을 진단할 수 있지만 지금은 주춤한 건 맞지만 주춤한 것이 이런 약간의 어떤 연휴적인 측면도 있거든요. 거래할 수 있는 시간이 좀 짧았기 때문에 이런 것들이 조금 정확한 진단하기는 부족하다. 그런 의미에서 11월 달 통계가 나름대로 중요하게 영향을 미칠 것 같다. 그래서 조금 11월 달 통계를 보고 12월 초까지 보게 되면 조금 더 명확한 진단을 할 수 있겠다라고 보여져요. 꺾인 건 맞는데 이 꺾인 게 계속 꺾여 나갈 거냐 아니면 꺾였다가 멈추고 부합된 상태 다시 또 반등할 거냐 하는 것은 11월, 12월 통계가 상당히 중요하게 영향을 미칠 것으로 저는 파악하고 있어요. 좋습니다. 너무 좋은 표현 주셨습니다. 그러면 제가 되게 너무 확 파고들는 질문들입니까? 아닙니다. 괜찮습니다. 아주 너무 편안하게 저 대해주셔서 사실은 유튜브 제가 많이 신청하고 좋아하는데 워낙 유명하신 유튜버랑 제가 옆에 앉는 영광이었고 좀 떨리는 마음으로 왔는데 워낙 편안하게 해주셔서 제가 아주 지금 편안하게 하고 있는데 피디님 제가 좀 긴장하고 있나요? 아니요. 너무 잘하고 계신데 혹여나 질문지에 없는 질문을 계속 드리니까 괜찮습니다. 제가 아는 범주 내에서까지 말씀을 드리고 제가 모르는 것도 모른다고 솔직히 표현을 해야죠. 워낙 이 부동산 시장을 고수시고 이 분야를 갖고 연구하시고 고민하시고 강의하시고 하시는 분이신데 어떤 질문을 드려도 괜찮을 거라고 생각하고 믿어 의심치 않고 마구 질문을 드립니다. 왜냐하면 이걸 정확하게 진단해내고 그것을 그대로 여러분께 전달해드리고자 그리고 이 채널은 인터뷰가 아니라 토론이니까 네. 알고 있습니다. 토론 11월달. 11월달이 분기점이 되겠다. 11월달 통계가 정말 중요한 표현입니다. 분기점이 된다. 11월달이 분기점이 된다. 부동산 시장의 분기점이 된다. 그러면 제가 이 부분에 대해서 제 의견을 좀 드려보도록 하겠습니다. 지금 교수님께서 주신 의견에 저 굉장히 공감을 많이 하거든요. 저는 이제 23년 당시에 24년 경제전망서에 책으로 명확히 명시를 해놨으니까 그 전망서에 24년 중반 이후 전국 평균 가격이 상승세로 전환이 되는데 강보합에 가까운 상승세로 전망을 했고 수도권을 중심으로 상승세가 나타나지만 비수도권은 상승하지 못할 것이라고 명확하게 표현을 했고 그것을 이제 비대칭화라고 표현을 해드렸습니다. 그 부분을 가지고 이제 말씀을 드리려고 하는데 그러니까 강한 상승세가 아니기 때문에 강보합에 가까운 미미한 상승세이기 때문에 그래서 여러분 입장에서는 급하게 서둘러서 사실 이유는 하나도 없고요. 영끌에서 사실 필요는 절대로 없고요. 더더군다나 높은 금리기 때문에 그럴 이유도 없으시고요. 다만 이게 상승장으로의 전환은 있다라는 것을 의견을 드리는 거죠. 전망이니까 희망이 아니라 전망이니까 다만 강보학장으로의 전환이니까 미미한 상승장이니까 9월달부터 적용된 스트레스 2단계와 같은 하방압력이잖아요. 금융규제라는 하방압력이 있을 때 이게 상승세가 눌릴 수 있는 거예요. 상승세가. 그리고 또 한 가지 중요한 코멘트 10월 11일에 기준금리 인하가 있었잖아요. 그런데 종종 기준금리 인하 했는데 왜 강한 상승세로 안 이어집니까? 라는 질문을 주셔요. 기준금리 인하에 따른 영향은 전혀 반영이 안 됐습니다. 기준금리 인하에 따른 영향, 시장금리가 반영되려면 다음 기준금리 인하가 있을 때 반영됩니다. 통상 그렇습니다. 왜냐하면 첫 번째 기준금리 인하가 있을 때는 시장에 선반영돼서 시중금리가 먼저 떨어지다가 기준금리 인하가 있을 때는 시중금리가 다시 올라갑니다. 굳이 따지면 9월, 10월, 11월 동안에는 시중금리가 오히려 올라가요. 시중금리도 올라가고 스트레스 DSR 2단계와 같은 금융규제까지 두 가지가 다 하방압력인 거예요. 9월, 10월, 11월까지도 반대로 하방압력이 작용하는 거예요. 다소. 기조적으로는 완만한 상승세에 맞지만 하방압력이 작용한 것으로 저는 평가를 하고요. 그러면 다음 기준금리 인하, 10월, 11월 이후에 다음 기준금리 인하가 적용될 때쯤이면 그때 시중금리의 말 그대로의 하락이 다시 나옵니다. 왜냐하면 기준금리가 반영된 지표금리 더하기 가상금리가 시장금리니까 시장금리의 레벨이 떨어지려면 그때쯤 적용되거든요. 그래서 소위 스트레스 DSR 2단계라는 하방압력이 있음에도 불구하고 금리, 시장금리의 하락으로 영향이 나타나는 시점은 아직 반영이 안 됐다. 그래서 강한 상승세라고는 전혀 진단하지 않습니다. 24년 하반기도, 25년도. 그래서 그런 부분에서 11월이 분기점이 되겠다라는 부분에서 굉장히 강하게 공감이 됩니다. 왜냐하면 11월의 만약에 미약한 상승세인데 평균값이 그 미약한 상승세가 마이너스로 바뀌는 지점이냐 아니면 미약한 상승세가 예를 들어서 미약한 상승세라고 한다면 주간 단위로 0.02% 상승하다가 마이너스 0.01로 떨어지느냐 아니면 주간 단위로 0.02에서 0.03, 0.04로 올라가느냐 11월의 흐름에 따라서 말씀하신 대로 9월, 10월은 그런 계절적인 특성이 있었기 때문에 11월이 분기점이 되겠다라는 면에서 굉장히 중요한 부분들을 지적해 주신 것 같습니다. 그러면 11월의 분기점을 지나서 교수님께서 부동산 시장을 쭉 진단하실 때 2025년의 부동산 시장은 큰 그림에서 지역이나 디테일하게 들어가는 건 그 다음 여쭤볼 테니까 평균가격으로만 먼저 봤을 때는 어떤 흐름일 거라고 잠정적으로 생각하시는지 여쭙고 싶습니다. 2025년도 매매시장은 플러스 국면으로 이어간다 미세하게나 플러스 국면으로 본다 약간의 강보합 정도 매매시장 외에 전월세 시장은 좀 더 강한 상승세가 예측됩니다. 전월세 시장이 어떤 면에서 그런 겁니까? 공급적인 측면의 부족, 2025년도의 공급, 2026년도까지의 공급 물량이 전국적으로도 그렇고 서울 수도권 지역도 2022년도, 2023년도, 2024년도에 비해서 물량이 좀 작습니다. 그러면 일종의 2025년 전세난을 예측하시는 거네요. 전세난까지는 아니어도 지금의 전세 가격이 형성되어 있는데 만약에 2023년도에 계약을 하셔서 2025년도에 2년 만기가 되시는 분들을 기준으로 했을 때 계약갱신 요건을 쓰신다 그러면 5% 올려주시면 되겠지만 만약에 다른 곳으로 옮긴다든지 아니면 2021년도에 계약을 하셔서 2023년도에 계약갱신 요건을 쓰셔서 2025년도에 2 플러스 2, 4년 기간이 만료가 되는데 그럴 때에는 지금의 종전의 전세 가격보다는 높은 가격이 형성될 가능성이 높은 것은 여전히 공급 부족에 대한 부분을 얘기할 수 밖에 없어요. 전세가 상승세가 사실 무섭더라고요. 2023년에도 아파트 매매 가격은 상승 반전했다가 다시 조정 국면을 찾았었는데 전세가는 먼저 상승 국면으로 바뀌었다가 조정되는 국면을 안 만나고 계속 상승 국면을 이어 왔거든요. 그리고 상승세도 더 높고요. 매매가 상승 속도보다 전세가 상승 속도가 더 높고요. 이것은 사실 저는 어떤 생각을 하냐면 부동산 정책의 대상, 부동산 정책의 정책적 목표는 주거 안정이어야 된다고 생각을 하고요. 주거 안정의 대상은 누굴까? 주거 불안을 겪고 있는 대상은 누굴까? 주거 불안을 겪고 있는 우리 2,200만 가구를 분류를 해보면 가주택자와 일주택자와 무주택자로 구분했을 때 무주택자를 소위 말하는 세입자라고 구분했을 때 주거 불안의 대상은 누굽니까? 세입자, 무주택자 아니겠습니까? 그런데 이 세입자, 무주택자에게 전세가 상승은 굉장한 주거 불안이에요. 그러니까 집값 상승은 집값 상승이고요. 그건 양극화나 또 다른 문제인데 전세가 상승은 정말 큰 주거 불안의 요소라고 생각하거든요. 그리고 또 그 전세가 상승이 양극화나 집값 상승으로 야기될 가능성이 있고요. 어떻게 보십니까? 이 전세가 상승. 이게 너무 무서워서 그래요. 우리가 매매시장이라고 하는 경우는 수요시장, 유효시장도 있고 가수요가 있습니다. 그래서 사실은 집값이라는 게 투기적인 요소가 들어가게 되면 가수요가 붙고 가수요가 붙게 되면 흔히 얘기하는 버블이 생겨서 집값이 상당히 이상현상, 비정상으로 흘러가는 케이스가 있어요. 전세 시장은 실수요자에 의해서 움직이거든요. 그래서 전세가 움직인다는 것은 전세가 오른다는 건 전세집이 부족하다는 걸 의미하는 거거든요. 사실 집을 우리가 보통 소유할 때 다주택자는 많이 있습니다만 전세를 여러 개 소유하신 분들은 없어요. 그래서 실수요가 움직이는데 사실 이게 가구 분리가 지금 일어나고 있다는 거죠. 우리가 저출산과 연관되기도 하고 또 결혼들을 요새 안 한다, 안 한다 그래도 제가 보면 주위에 요새 가을철이어서 그런지 몰라도 일주일에 한두 번 정도씩은 우리가 결혼 소식을 접하게 돼요. 결혼을 한다는 건 물론 독립해서 미리 나오신 분들이 결합하는 경우도 있지만 부모님들과 함께 거주하시다가 결혼과 함께 분리가 될 수 있거든요. 그렇게 되면 그 공간들이 계속 필요한데 그 공간에 대한 것들이 원활하게 공급되지 못하면서 전세값이 오르는 부분이 있고요. 특히 서울 지역의 전세값이 오르는 이유는 지방에서 올라오시는 분들, 대학을 입학하셔서 올라오시는 분들도 있고 일자리를 찾아서 올라오시는 분들도 있고 이런 분들이 있다 보니까 아무래도 공급이 원활하지 않을 때 이런 전세값이 조금 불안하게 움직이는 경우는 예전부터 쭉 이어왔던 것들이거든요. 일단 부동산은 다 아시겠습니다만 부증성, 쉽게 늘리기가 좀 어렵습니다. 우리가 재건축을 한다, 재개발을 한다 또 신도시를 만든다고 하지만 사실 많은 신도시 개발들 발표가 됐지만 아직도 어떻습니까? 착공에 못 들어간 3기 신도시가 상당히 많이 있거든요. 또 그리고 재건축한다, 재개발한다고 정비사업 많이 완화한다고는 하지만 또 주위에 보게 되면 막상 시행하는 데 어려움도 있고 건축비 상승 때문에 정비사업이 멈추는 경우도 많이 있어요. 그러다 보니까 일단은 공급적인 부분이 부족하다. 즉 수요는 넘쳐나는 곳에 공급이 부족하게 되면 전세값은 항상 불안할 수 있다. 이렇게 이야기할 수 있어요. 그렇다고 공급이라는 문제, 공급 부족이라는 문제를 단시간 안에 해결할 수도 없는 것이고요. 그렇죠? 그런 면에서 2025년 전세가 무섭게 오르고 그것이 참 주거불안 문제를 헤치고 그러면 아마 2025년 부동산 시장의 상승 흐름을 전망하시는 데 있어서 한 가지 배경이 그러면 그 공급 부족으로 인해서 연세 거주자가, 거주 가구가 내집 마련수로의 이동도 어느 정도 수요로서의 계산을 하신 거라고 평가할 수 있겠네요. 수급 분석이라는 관점에서 전세값이 오르면 전세에 살고 있는 임차인들이 불안 요인이 좀 커져요. 2년마다 올려줘야 되는 것, 이사를 가야 되는 것 그런 심리가 있다 보니까 사자주문을 낼 수가 있거든요. 이렇게 되면 집값의 불안 요인을 작용하기도 하고 통계를 보니까 평균적인 통계를 보면 10년 단위로 매매 가격이 전세값으로 전환되는 경우가 참 많아요. 한 70년대의 집값은 80년대의 전세값 90년대의 집값은 2000년도의 전세값 2010년도의 매매 가격은 2020년도의 전세값이 되어있단 말이에요. 그러다 보니까 사실 우리 전세값만 오르지 않으면 집을 살 필요가 있을까요? 예를 들어 10억짜리 집에 전세가 5억으로 우리가 오랫동안 거주할 수 있다면 요새는 2 플러스 2니까 4년 거주를 할 수 있죠. 그렇기 때문에 사실 전세값만 오르지 않으면 집을 사는데 우리가 이렇게 경쟁적으로 치열하게 공부하고 고민하지 않을 수 있는데 이 전세값이라는 건 우리 교수님께서 자주 얘기하시는 물가와 연계가 된단 말이에요. 그러다 보니까 전세값이 오르기 때문에 집을 사려는 성향도 높아진다. 그렇기 때문에 전세값이 안정되는 정책을 쓰는 게 가장 좋은 방법 중에 하나일 수가 있겠죠.