"30년 부동산하면서 본 최악의 상황" 초토화된 미국 실제 상황, 폭탄은 한국에서 터집니다 (서동기 박사 / 1부)

오늘은 서동기 박사님을 모시고 인터뷰를 나눠보도록 하겠습니다 박사님 안녕하세요 안녕하세요 반갑습니다 네 박사님 미국 대선이 이제 끝났습니다 최근에 미국을 다녀오셨다고 들었거든요 미국 경기가 좀 어떤 상황인지 또 앞으로 어떻게 흘러갈까요 미국 경기는 일단 지표상 발표되는 거 보면 경기가 굉장히 좋은 걸로 나타나고 있어요 바이든 정부에서 돈을 많이 풀어서 경기를 좋게 하려고 노력을 많이 했죠 그러다 보니까 물가가 엄청 올랐죠 물가가 엄청 오르다 보니까 체감 경기는 너무 안 좋아요 식당 하시는 분들 또 장사하시는 분들 체감 경기가 너무 안 좋아요 너무 안 좋기 때문에 경기상 지표는 좋지만 체감 경기가 안 좋다 또 물가가 아직도 너무 비싸다 비싸다 이런 상태죠 지금 부동산도 상업용 부동산은 너무 그냥 폭락이라고 그럴까 거의 폭락 상태로 돼 있고 주거용 부동산은 이제 좀 올랐다가 기준금리가 내리면서 주거용 부동산도 조금씩 내리고 있죠 근데 상업용 부동산은 고금리 상태에서 맥을 못 추고 엄청 폭락하고 있죠 특히 오피스 빌딩 대도시를 중심으로 오피스 빌딩들이 엄청 폭락하고 있죠 박사님 되게 궁금한 게 하나는 인플레이션이 아직도 심한데 어떻게 금리를 인하를 하지가 하나고 두 번째는 금리 내리면은 집값 오르는 거 아닌가 했는데 주거용 부동산도 좀 내려가고 있다고 하셨잖아요 궁금합니다 그 부분이 인플레가 이제 심해지면 금리를 못 내리죠 인플레이션에서 근데 이제 인플레이션이 좀 어느 정도 잡혔다고 지표상으로 이야기를 하고 있어요 근데 체감 물가는 또 다르죠 원래 이제 원칙적인 구조는 금리가 내리면 부동산 가격은 오르고 금리가 오르면 부동산 가격은 내리고 이런 구조를 원래 가지고 있어요 그게 부동산 기본적인 이론이거든요 그래서 지난번에 금리를 엄청 올랐을 때 고금리 상태에서 상업용 부동산이 하락을 면치 못했죠 그래서 상업용 부동산이 지금 오피스 빌딩을 중심으로 해서 반값뿐만 아니라 반의 반값까지 지금 거래되고 있고 또 경우에 따라서는 다운타운에 20층짜리 빌딩 같은 경우는 10분의 1로 거래된 경우도 있어요 실제로 그만큼 경기가 굉장히 안 좋고 금리가 높은 상태에서 일어났죠 근데 주거용 부동산은 30년 고정금리예요 30년 고정금리이기 때문에 과거에 저금리로 대출받았던 분들이 갈아타기를 안 하죠 그렇죠 갈아타면 높은 금리를 부담해야 되니까 그러다 보니까 공급이 아예 없었어요 공급이 없다 보니까 가격이 계속 올랐죠 고금리 상태에서 근데 상업용 부동산은 5년마다 변동 금리예요 보통 3년짜리도 있지만 보통 5년 동안 변동 금리이기 때문에 금리가 오르니까 바로 직격탄을 맞았죠