"내수가 무너진다" 곧 한국 심각한 경제위기 온다. 가급적 현금 늘려라 (김경록 고문 / 풀버전)

고문님 우리나라 환율이 1300원 후반 안 좋을 때는 1400원을 넘나들고 있거든요 실물 경제도 대단히 좋지 않다고 하는데요 우리나라 경제 전반적인 상황은 좀 어떤가요 아마 9월 산업활동 동향 나왔을 때 데이터를 보시면요 딱 플러스 난 게 하나가 설비 투자가 전년 동월 대비해서 6.6%가 나오고 나머지는 다 마이너스입니다 건설 투자가 12% 넘어 이제 건설 기성 부분이 마이너스였고요 그 데이터를 보시면 이제 설비 투자 투자 수요 있네 하는데요 설비 투자는 보통 수출하고 연계돼 있습니다 우리나라는 경제 동인이 수출입니다 그래서 수출이 하여튼 물량 기준으로나 뭐 하나 수출이 이제 환율이 1300원 1400원이니까 수출이 좋아야 됩니다 사실은요 그러니까 이제 그런 부분에서 이제 설비 투자도 이어지게 되는 것이죠 그러면은 뭔 뜻이냐 하면은 수출을 제외한 내수가 다 무너졌다는 뜻입니다 그래서 최근에 이제 KDI 같은 경우 우리나라가 1분기 이번에 성장률 좋을 때 다들 2.6%로 이제 성장률을 높였다가 아닌가 보다 해서 2.5%로 낮췄다가 KDI는 최근에 2.2%로 낮췄습니다 올해 성장률을 더욱이 11월 말에 와서 성장률을 2.2%로 낮췄다는 것은요 이게 되게 늦게 확 조정을 했다는 것입니다 그러면서 이제 했던 이야기가 내수가 너무 안 좋다입니다 수출은 괜찮은데 그게 앞으로 우리나라의 가장 저는 아킬레스 건이라고 보고 있습니다 수출은 중국과의 경쟁이나 이런 게 어떻게 될지는 정확히 모르겠어요 우리나라 기업이 어떻게 대응하느냐 문제이니까요 그런데 내수 부분은 이러나 저러나 아니에요 저는 앞으로 내수는 장기 침체가 들어올 것 같습니다 장기 침체 그게 우리나라 경제에서 우리가 일본을 따라간다 뭐 하는데요 일본은 기본적으로 내수 중심의 경제 구조고 우리는 수출 원동력입니다 그래서 달라요 그래서 일본의 잃어버린 30년 우리나라가 따라간다 전혀 그거하고는 다른 요인으로 봐야 됩니다 그런데 다만 우리나라의 내수는 저는 일본의 잃어버린 30년과 같은 모습을 보일 것 같습니다 그래서 저는 수출과 내수가 이전에도 양극화되고 내수 부문에 종사하는 사람과 수출 부문에 종사하는 사람의 소득 격차도 많이 나고 그랬는데 그런 부분이 앞으로도 좀 이어질 것 같습니다 그러면서 전체 우리나라 성장률을 0%대로 좀 가라앉힐 것 같습니다 부모님 그러면은 지금 1300원대 환율이 뉴노멀이 돼서 옛날에 1100원 1200원 이런 시대 안 온다고 하는데 원화 가치가 약해지고 달러가 강해지면 수출에 말씀하신 것 좀 유리하잖아요 그럼 이게 우리 경제에 미치는 장점과 단점은 좀 어떻게 될까요 방금 말씀하신 대로 아무래도 수출에도 좋고 그다음에 수출 기업들의 원화 환산 수익도 좋아질 수밖에 없습니다 원화로 자기 영업 수익을 환산을 하면은 이 유리하게 되니까요 그래서 그런 부분은 이제 수출 기업들한테는 당연히 좋은 부분이고 한데 그 외 부분에 있어가지고는 사실은 물가 부분도 자극을 하게 되고 그다음에 개인들의 대 구매력이 일단 떨어지니까요 그래서 저는 그런 부분은 당연히 안 좋습니다 안 좋은데 그다음에 이제 뉴노멀을 과연 어떻게 봐야 할까 하는 것은 아직도 저는 환율 부분은 이게 어느 게 뉴노멀인가 하는 것은 결정된 바가 없습니다 없기 때문에요 그래서 과연 1300원이 뭘 기준으로 이게 뉴노멀인지 그 부분을 논리적 기준으로 이야기할 수는 없습니다 그래서 그런 부분은 아직 좀 더 두고 봐야 돼 일본만 하더라도 이제 잃어버린 30년 동안에 환율이 보면 들쑥날쑥했어요 하여튼 140엔 145엔 갔다가 또 120엔 뚝 떨어지고 왔다 갔다 했습니다 그래서 일본에 달러 표시한 GDP가 들쭉날쭉하게 된 이유가 환율 때문에 그랬습니다 환율로 평가하다 보니까 전체 자기네들의 생산이 들쭉날쭉한 게 아니라요 그거는 그냥 옆으로 계속 끼듯이 갔는데 달러로 평가하다 보니까 어떤 때는 뛰어가고 어떤 데는 툭 떨어지고 그런 것이죠 그래서 이제 일본이 한 30년 동안 그런 일이 있었는데요 그러다 급기야 150엔까지 막 이렇게 올라갔는데 우리나라도 아마 그런 모습일 겁니다 거의 뭐 1400원 뉴노멀이냐 어쩌냐 하는 이러다가 또 좀 있으면은 1200원대로 들어가려면 들어갈 수도 있고요 그러면서 조금 왔다 갔다 하는 모습을 보이지 않을까 좀 보입니다 그렇군요 고모님이 갑자기 가슴이 답답해지는데요 답답해진다기보다는 이게 1300원 1400원이 뉴노멀이라면 더 답답한 것이고요 그거는 우리나라에 그러면은 뉴노멀이 1400원이라고 그러면은 그러면은 1600원도 간다는 소리입니다 사실은 그래서 그 중심선을 어디로 보느냐 하는 것도 이게 쉽게 볼 문제가 아닙니다 한 1200원 정도 봐야 1250원 정도 봐야 한 1100원대에서 1350원대가 이제 그 범위 내가 뉴노멀인 것이죠 그렇게 봐야 되는 것이고요 중심선을 1400이라 하면은 앞으로 1600도 가질 수 있다는 것이죠 거의 IMF 때 수치네요 그 정도 예 IMF 때 수치는 2천 원 갔었고요 이게 글로벌 금융위기 때 수준입니다 그때 1600여원 갔을 때도 난리였죠 하여튼 그때 그래서 아직은 저는 유노물에 대해서는 조금 더 정보들이 좀 더 우리나라가 명확하게 이런저런 데이터들이 쌓이고 나서 봐야 될 부분이고요 지금은 조금 이제 아직은 좀 성급한 부분이고 아시다시피 미국의 금리가 코로나19 이후에 엄청 높였지 않습니까 거의 저게 저는 미국 경기에 결국 영향을 주리라고 보는데 5% 위로 훌쩍 그때 5.5까지 올려버렸지 않습니까 여전히 지금도 높습니다 그렇기 때문에 이 금리 차가 다른 나라에 비해서 유럽이나 이런 나라에 비해서는 압도적으로 높아 다른 나라 통화도 약세입니다 그래서 그 부분은 기본적으로 불안 지폐 피아트마니 하에서는 이런 높은 금리를 가진 통화가 강세가 될 수밖에 없습니다 그래서 금리 인하 기대로 잠깐 우리나라 통화가 약간 강세가 되었다가 다시 이제 미국이 생각보다 금리를 빨리 안 내릴 거다 생각하니까 이제 또다시 돌아가 버렸는데요 그런데 이러한 미국이 소위 말해 경기가 침체가 된다든지 해서 자기들이 5%에 이르는 금리를 한 3에서 2.5 수준으로 떨어뜨려버렸다 이러면은 이제 세계 경제 통화의 모습도 다르게 되는 거죠 그때까지 보고 나셔서 그러고 나서 뉴노멀을 이야기해야 되고요 지금 이미 금리 격차가 이만큼 우리나라가 낮게 돼 있는 이 상황에서 이 환율을 뉴노멀이라고 보기에는 아직은 좀 성급한 판단인 것 같습니다 네 고문님 방금 금리 인하 얘기해 주셨으니까 미국은 이제 인하 국면으로 피벗을 했지 않습니까 그럼 우리나라도 기준금리가 낮은 상황에서 금리를 따라서 낮춰 경기도 안 좋으니까 낮춰달라는 압력도 있는데 이러면 자금은 해외로 더 빠져나가고 환율이 올라가는 거 아닌지 우리도 금리 인하 발 맞춰서 할 수 있을까요 우리나라는 단기 금리를 정책 금리를 낮추면 모든 경제 통로에 즉각적으로 영향을 줍니다 뭐냐 하면은 개인들의 이제 대출 금리도 이게 고정금리보다는 단기 금리 변동된 변동금리 대출이 많죠 그러니까 금리를 올려도 즉각적으로 금리를 내려도 즉각적으로 영향을 받습니다 그런데 미국 같은 경우에는 아시다시피 30년 모기지 같은 게 다 거의 다 고정금리입니다 그리고 이것들이 이제 금리 정책을 변화시키면서 영향을 받는 거죠 만기가 되어서 리펀딩을 할 때라든지 이럴 때 이제 영향을 받기 때문에요 금리를 인상시키더라도 이게 천천히 영향을 주게 됩니다 근데 우리나라는 즉각적으로 영향을 주고 즉각적으로 인하하면 또 즉각적으로 영향을 줍니다 그래서 부동산 시장이나 이런 데 금리 인하하는 거 그 자체로 확 영향을 주는 이유가요 바로 부동산 대출 금리가 거의 바로 영향을 기 때문이죠 그래서 우리나라는 미국이 올리는 것보다도 속도가 늦어야 되고요 미국이 내리는 속도보다도 속도가 늦어야 됩니다 그게 정상입니다 그렇게 통화 정책 미국이 50bp 내렸는데 우리는 왜 25 내리지 이게 정상입니다 이 우리 50 내리면 우리는 훨씬 큰 부작용을 줍니다 갑자기 부동산이 버블이 생긴다든지 이런 일이 일어나기 때문에 그래서 미국의 속도에 비해서 우리나라는 속도가 훨씬 천천히 가야 됩니다 그냥 그 속도로 내려가신다고 보면 되고요 미국의 스텝으로 가면은 진짜 꼬여서 부작용을 노출하게 됩니다 또 하나의 이제 부작용 우려 사항 중에는 지금 이제 한은 총재도 사실은 그 고민을 이미 이야기를 했는데요 앞으로 우리나라 금리가 미국 금리보다 항상적으로 낮을 것 같다는 겁니다 그런 상황에서는 통화 정책으로서 금리를 인하할 때 혹은 어떤 경우에든지 간에 이게 환율에 영향을 주는 경로가 생겼다는 겁니다 이전에 제가 2천년대만 하더라도 우리나라 금리가 미국 금리보다 거의 항상 높았기 때문에 금리 인하 좀 한다고 해서 환율 외환 시장 별로 안 봤어요 외환시장이 환율이 어떻게 되냐 왜냐하면 우리나라 금리가 항상적으로 높았어 근데 지금 항상적으로 낮기 때문에 금리를 조금 더 인하할 경우에 환율이 걱정이 되는 것입니다 그럼 환율은 다시 물가로 돌아와요 그렇게 되면은 이제 물가에 이제 영향을 줄 수 있고 그래서 그다음에 외환 시장 자체가 이제 좀 불안정해질 수도 있고 하니까 그래서 통화 정책이 그다음에 이제 아까 말씀드렸듯이 우리나라는 단기 금리에 바로 영향을 받기 때문에 훨씬 늦은 속도로 인하를 해야 됩니다 그래서 환율이라든지 부동산 시장 그다음에 이런 것들을 감안할 때 우리나라는 인화 속도가 미국의 속도에 거의 절반 정도에 따라올 정도로 그렇게 서서히 따라가야 됩니다 그 모습이 정상이라고 생각하셔야 될 것 같아 그러면 고문님 저희가 조금 궁금한 게 과거에 2천년대까지는 우리가 미국보다 금리가 보통 높았잖아요 자금 빠져나가면 안 된다 하면서 근데 지금은 이창용 총재님도 그렇고 왜 우리가 더 항상 낮은 위치에 있게 바뀐 걸까요 그때는 자금 빠져나가면 안 된다고 해서 금리를 높인 게 아니고요 우리나라의 성장 자체가 성장률이 높았고 그다음에 그만큼 돈을 빌렸을 때 수익률이 그만큼 높았던 것이죠 그러니까 그 높은 금리로 해서 돈을 빌리기 때문에 금리가 높게 유지된 것이고요 앞으로는 우리나라가 성장률이 이미 지금 2% 수준이 우리나라의 잠재 성장률입니다 그다음에 2천년 초반에는 5%였어요 그러니까 이 차이가 이미 반영된 것이고요 그다음에 이제 또 10년 15년 지나가면은 미국은 여전히 잠재성장률이 2%입니다 그런데 우리나라는 잠재성장률이 KDI 전망에 따르면은 2040년대에는 0.7% 정도입니다 그러니까 이 차이가 이미 금리에 영향을 준다는 것이죠 그래서 기본적으로 우리나라의 경제 성장의 잠재성장률 차이 그 차이가 금리에 영향을 준 것이죠 우리가 정책적으로 캐피탈 플로우를 안 나가게 하려고 그런 것이 아니라 그래서 저성장이 되게 되면 리스크 중에 하나가 우리나라 금리가 항상적으로 낮은 상태에 있게 되면은 자본 흐름에 훨씬 민감하게 되고 통화 정책을 폈을 때 환율의 변동성이 좀 생기게 된다는 이런 것들이 우리나라가 저성장이 올 때 나타날 수 있는 현상 중에 하나이고요 그게 이미 이제 나타나 있는 것이고 그거는 앞으로도 그건 지속적으로 나타나 그럼 고문님 저희가 잘 저 같은 경우는 잘 몰라서 그러는데 성장률과 중립금리 개념이고 짧게 좀 얘기해 주실 수 있을까요 일반적으로 우리가 보면은 그 나라의 장기적으로 금리를 보면은 실질 성장률하고 물가 상승률 합한 것들이 대충 우리가 보면은 금리 같은 경우도 실질 금리하고 물가 상승률 기대 물가 상승률을 합한 겁니다 실질 성장률과 실질 금리가 장기적으로 거의 같은 선을 따라가게 되고요 그다음에 물가 상승률은 똑같으니까 그래서 기본적으로 전체 경제의 명목 성장률하고 명목 금리가 거의 비슷한 궤적을 따라갑니다 예를 들어 명목 성장률이 낮은데도 금리가 아주 높다 이러면 이 나라가 지탱이 안 됩니다 사실은 이 나라는 투자고 뭐고 다 무너지게 됩니다 그래서 이제 더 거기에 맞추게끔 기본적으로 장기적으로 가야 되는 것이고요 그래서 우리나라가 2천년 초반이나 90년대하고는 완전히 다르게 성장률 자체가 떨어지니까요 중립금리라 하기보다는 경제를 균형시킬 수 있는 금리라고 보시면 되겠습니다 그러면 어쨌든 이제 우리는 성장률이 결국 가장 근본이 나빠지고 있으니까 이 환율 변동을 좀 견뎌 이런 걸 우려가 될 만큼 좀 민감해지는 거잖아요 점점 정책을 펼치기가 그러면 지금 금리가 우리나라 성장률 수준이 너무 높은 거 아니냐 좀 실물 이렇게 경제 내수가 안 좋은데 좀 금리 인하를 좀 서둘러야 되는 거 아니냐 이런 의견도 있는 것 같은데 어떻게 보시는지 그런 것 같진 않고요 우리나라가 지금 사실은 가계부채하고 기업 부채가 많이 늘어났기 때문에 그것 때문에 그 상황 때문에 부담스럽습니다 그래서 이 금리가 부담이 되는 거죠 그다음에 우리나라의 전체 경제의 큰 틀에서 본다면은 이 금리가 사실은 부담이 된다고 볼 수 없는 게요 부담이 안 되어야 됩니다 왜냐하면은 우리나라 올해 이제 2.5% 성장이다 했다가 2.2% 성장 정도인데요 그 정도 성장률 같으면은 우리나라의 정상적인 성장률입니다 그러니까 성장률이 왜 이렇게 낮아가 아니라요 이제 다르게 보셔야 된다는 것입니다 우리나라가 4~5% 성장률이 2%니까 야 이거 반토막 났네 큰일 났네 이렇게 아니라는 것이죠 이 성장률이 오히려 정상적인 성장률입니다 그래서 그래서 한은 총재도 이미 그 이야기를 하셨죠 그때는 2.5% 예상될 때 한 이야기인데요 야 2.5% 성장률이면 우리나라 성장률이 낮은 게 아닌데 지금 잠재적인 체력으로서 낮은 게 아닌데 왜 금리를 인하해서 경기를 진작을 해야 되느냐 하는 이 이야기를 한 것이죠 그래서 그런 면에서는 사실은 우리나라가 그렇게 급하게 금리를 인하한다든지 그럴 필요는 없고요 그냥 미국의 템포보다 좀 더 천천히 이렇게 쭉 인하해 나가면 됩니다 오히려 급하게 인하하면 더 문제가 생길 수 있는 다만 이제 이 부분의 문제를 어떻게 고칠까 가계와 기업이 많은 부채를 갖고 있는데 미국 같은 경우에는 코로나 글로벌 금융위기 올 때 가계들이 집 산다고 돈을 많이 빌렸거든요 그러다가 그 이후에 지금 한 15~6년 동안 많이 줄였어요 사실은 그래서 미국은 꽤 건전화되어 있고요 다만 국가가 그 부채를 들고 가서 근데 우리나라는 가계와 기업이 그 부채를 부채를 많이 증가시켜서 지금 그것 때문에 사실은 이 금리 수준을 좀 견디기 어려워하는 것 같습니다 그런데 이것 때문에 낮추게 되면은 이제 다른 부분에서 이게 이제 좀 이제 터지게 됩니다 그래서 그런 부분이 사실은 그래서 저도 보니까 지금 참 어렵겠다 금리를 저런 거 부채나 저런 거 보면은 낮춰줘 가지고 부담을 줄여야 되는데 낮추게 되면은 환율에 영향을 주게 될 것이고 그다음에 우리나라 자본도 많이 나가니 그다음에 부동산 가격에 영향을 주게 될 것이고 그다음에 또 가계 부채가 증가해요 그렇죠 낮아졌으니까 빚내서 집 사는 그래서 지금 사실은 그게 좀 딜레마입니다 고문님 말씀해 주신 것처럼 부채 부담이 너무 커서 지금 이제 상환이나 이자 내는 게 어렵다고 해서 금리를 낮춰주면 또 서울 부동산 불 붙는 거 아닌가 하는 걱정도 들거든요 그래서 이제 그것 때문에 이제 쉽게 여러분들이 생각하는 것보다 훨씬 늦은 속도로 아마 금리를 인하하게 될 거고요 미국 금리 인하 폭을 보시면 절대 안 됩니다 그 나라는 원래 금리를 인상하고 인하하는 폭이 원래 커요 저는 원래 빅스텝으로 갔다가 빅스텝으로 막 떨어지고 그래서 0%에서 5% 갔다가 다시 0%로 떨어지고 하지만요 우리나라는 보면 한 1에서 3% 왔다 갔다 이렇게 하면서 가는 거고요 그게 정상적인 모습이 그래서 앞으로도 그런 모습에다가 그다음에 우리가 더 더해지는 것이 아까 부동산 가격에 대한 부분 그다음에 부채가 계속 늘어나고 있다는 것 환율에 대한 민감성 이런 것 때문에 한국은행에서 이게 금리를 과감하게 그렇게 빨리 인하를 절대 못할 거라고 저는 보고 있습니다 그래서 이제 부채 부분은 아직은 이제 견딜 만해서 있는데요 이걸 이제 다른 경로를 통해서 부채 정리를 어떻게 할 수 있을까 이런 고민들을 좀 해봐야 되지 않을까 싶습니다 공원 님 정부에서 하반기 들어서 과감한 부동산 대출 규제를 시행을 하고 있거든요 특히 최근에 서민들의 대표적인 내 집 마련 수단 정책자금인 디딤돌 대출의 한도를 서울 수도권에 한해서 축소 5천만 원 정도 축소했다고 합니다 왜 이렇게 대출 규제를 강화하는 건 이제 서울 부동산 가격 때문이고요 그다음에 이제 그걸 보니까 이 도대체 대출이 어디로 통해서 어디에서 많이 나갔느냐 보면은 그게 4~5년 전부터도 그랬고요 정책 자금 대출이 많습니다 그게 아까 디딤돌 대출이라든지 그다음에 젊은 친구들은 이제 결혼하면은 또 저리로 대출해 주고 하는 것이고요 그다음에 무엇보다 큰 것이 이제 전세자금 보증 이런 것들도 일종의 간접적 대출이나 마찬가지거든요 보증하면은 그 보증을 바탕으로 전세자금 대출이 일어나게 됩니다 그리고 그것 때문에 지금 이제 허그 같은 경우도 이제 대손이 많이 나게 되는 것이고요 이게 일종의 부동산 시장에 자금을 인젝션 해주는 것입니다 아주 많이 해주는 그런 것인데요 그래서 그런 부분이 다른 부동산 가격은 지금 사실은 별로 재미가 없으니까 그 부분은 당연히 막을 이유가 없어요 근데 서울 지역은 이게 사람들이 이 부분에 대한 수요가 집중하면서 서울 지역의 아파트 가격에 이제 상승률 불안정한 게 보이니까요 그래서 이런 부분은 맞고 대신에 이제 젊은 사람들이나 신혼부부나 이런 사람들은 다른 경로를 통해서 이제 주택을 공급을 해 주겠다는 것이죠 사실은 그래서 이번에 서울시장도 그랬습니다마는 아직 몇 년 걸리겠지만은 그린벨트 풀고 해서 맞아 주택을 공급해 주겠다 하는 것들이 그런 식으로 이제 공급을 해주겠다는 것이고 이 금융을 지금 막 투입을 해가지고 하다 보니까 집값을 동시에 같이 올리는 효과 때문에 지금은 일단 이걸 좀 조금 막고 있는 것이고요 저는 그게 우리나라의 문화로서는 그렇게 해야 되지 않을까 싶습니다 우리나라 문화는 뭔가요 고문님 우리나라 문화로서는 부동산 가격을 개인들의 어떤 예를 들어 개인들의 상대적 박탈감 그다음에 개인들의 주거 안정 이런 것들이 우리나라는 부동산 정책에 상당히 많은 부분을 차지합니다 그래서 부동산 가격이 너무 올라도 안 되고 너무 떨어져도 안 됩니다 그래서 적당하게 오르고 적당하게 떨어지게끔 항상 정책을 시행해 왔고요 서구 사이 미국이나 이런 데는 너무 오르든지 폭락을 하든지 그거는 뭐 그냥 내버려 둡니다 사실은 조금은 관여를 하겠지만요 대부분 내버려 두는데 우리나라 문화는 이제 그런 부분은 아니라서 그런 쪽에서 정부가 사실은 되게 미세하게 개입을 하는 편입니다 그런 것들이 우리나라의 특징이라고 볼 수 있고 왜냐하면은 미국 같은 경우는 주식 시장이 자기의 노후의 삶하고 다 연결이 돼 있는데 우리나라는 부동산 시장이 노후의 삶하고 연결돼 있기 때문에 이게 표로 연결되는 부분입니다 그래서 그럴 수밖에 없습니다 반대로 그럼 미국은 이제 주식 쪽에 엄청나게 그렇죠 민감하겠네요 그래서 미국의 패드의 풋옵션이라는 게 그런 것이잖아요 그린스펀 풋이라든지 패더 푸시라는 것이 이제 미국의 주가가 크게 조정을 받았을 때 이제 통화로서 막아주는 것 그리고 변동성을 막아주는 것이죠 그렇죠 그런 것들을 통해서 이제 미국은 기축 통화를 가지고 있으니까 그게 가능한 것이고요 우리나라는 대신 주식시장에 대한 부분도 요즘 관심이 좀 높아졌습니다마는 그 부분보다는 부동산 시장의 풋이 더 크다고 될 것 같습니다 고문님 그럼 서울의 집값이 21년에 코로나 시기에 고점을 돌파를 하거나 많이 회복한 지역도 이제 있지만 특히 강남 쪽 중심으로 있잖아요 경기도 외곽이나 지방 부동산은 이제 전혀 그렇지 않거든요 서울 부동산만 오르는 이유가 뭘까요 서울 부동산도 다 양극화입니다 아시다시피 강북 쪽에 있는 일부 지역이라든지 하고 강남에 있는 지역하고도 완전히 양극화입니다 그래서 경기권 지역뿐만 아니라 이미 양극화라는 것이고요 양극화라는 뜻은 부동산 시장은 전반적으로 약세에 들어섰다는 것이 양극화라는 표현을 그냥 쓸 따름이지 모든 우량한 것까지 다 떨어지면 그건 완전히 침체인 상황이고요 그다음에 양극화가 일어난다는 것은 약세 시장에 접어 입니다 그래서 지방이라든지 경기권 외곽 하여튼 이런 쪽을 중심으로 해서는 별로 회복도 못하고 떨어져 있죠 서울 지역도 이번에 코로나19가 끝나고 나서 이제 부동산 가격이 이렇게 이제 코로나19 직후에 한번 변화를 보시면요 지금은 다시 떨어졌다 올랐습니다마는 그때 금리 인상하면서 가격 떨어질 때 그때 서울의 혁신 구는 거의 별로 안 떨어졌어요 조금 떨어졌는데 그게 아닌 구의 25개 구 중에 아닌 곳은 또 뚝 떨어졌습니다 그러고 나서 올라갈 때 회복 못하고 있어 양극화라는 것은 전체 부동산 시장이 약세에 접어들었고 그다음에 약세 시장에서는 주식도 약세 시장에 가지만은 블루칩이나 괜찮은 것들은 오르는 게 있습니다 그거하고 똑같은 이치 그래서 그걸 해석을 하시기를 만일 그런 핵심적인 것까지 이제 가격이 떨어지게 되면 그건 침체입니다 침체이고 지금은 약재라고 보시면 될 것 같습니다 그럼 고모님 지금 전반적으로 약세 중에 이제 조금 핵심지에 한해서 양극화 올라가거나 버텨주는 상황인데 그럼 앞으로 서울 부동산의 미래는 좀 어떻게 보시는지 과거처럼 사두기만 하면 결국엔 크게 오른다 이렇게 반복될까요 확률이 저는 이제 가격은 모르겠고요 확률이 낮아진다 그 말은 내가 웬만하면 이전에는 그냥 눈 감고 여기저기 사가지고 눈 감고 사진 않았겠지만 하여튼 내가 투자를 크게 성공하지 못했는데도 돈을 충분히 벌 가능성이 많았다면은 이제는 정말 확실한 곳을 자기가 확실한 기반 하에서 그렇게 사지 않으면은 이제 돈을 벌 확률은 낮아진다는 그래서 어디든 자산 시장이 모두 마이너스 되고 엉망인 경우는 당연히 없습니다 그랬고 그중에서도 살아나는 시장도 있고 하기 때문에 그래서 과거는 그래서 웬만한 사모님들이 부동산을 여기저기 가서 투자해도 내가 좀 잘못했는 것 같은데도 가격이 오르고 다 같이 그랬는데 이제는 그렇지 않다는 것입니다 이제 실패하면 실수하면은 가혹하게 패널티를 받게 됩니다 그래서 그런 부분에서 이제 좀 더 신중하셔야 되는 것이고요 그 이유가 뭐냐 하면은 여러분들이 보았을 때 제가 한 한 두 가지만 한번 말씀을 드릴게요 첫 번째는 지금까지 50 60년 하니까 너무 이제 긴 세월이긴 한데 여러분들이 본 세월 한 50년 동안 60년 정도 동안은 인구가 우리나라가 한 2500만 명 하다가 5200만 명 5180만 명 됐습니다 인구 2배 됐죠 그다음에 1인당 GDP가 60년에 79달러에서 지금 3만 5천 달러 됐죠 시장이 어마어마하게 커졌습니다 그렇죠 그다음에 부동산 건물을 지으면 다 여기저기 다 입주하고 다 들어와야 돼서 그게 지금까지 보아왔던 모습인데요 이제는 인구 줄어듭니다 줄어들기 때문에 전혀 다른 모습이 발생하고요 그중에 이제 일례로 그러면은 20년만 한번 딱 끊어서 보면은 과거 20년 동안에 우리나라 인구가 350만 명 증가했습니다 그런데 우리나라 가구 수가 650만 가구가 증가했어요 인구가 20년 동안 350만 명 증가했는데 가구 수가 거의 한 1.8배에 해당되는 650만 가구가 증가했다는 것은요 우리가 근래에 보는 20년만 하더라도 주택 시장이 얼마나 수요가 많았는가 하는 걸 볼 수가 있습니다 그렇죠 그런데 앞으로는 이제 가구 수가 증가하긴 하는데 다 고령자 가구예요 60세 이상 가구입니다 그렇게 증가하다가 그 가구 수마저도 2040년부터 2050년 10년 동안에 100만 가구가 감소합니다 완전히 다른 상황이 들어오게 되는 것이죠 그래서 주택시장은 전반적으로 이런 상황에 이제 접어들었고 앞으로도 또 접어들 것이라는 것입니다 그래서 지금 전체적으로 이제 약세인 상황에서 서울의 일부 지역은 블루칩처럼 이제 회복하고 있는 그래서 극히 우리나라의 매크로적인 상황을 정상적으로 반영한 모습이 아닌가 이렇게 보고 있고요 그다음에 이제 서울 지역은 아까 생각한 것처럼 이제 서울 지역에도 우량한 지역도 이제 나누어질 거고 하기 때문에 그다음까지는 이제 마이크로한 부분이라서 그것은 정말 어느 지역에 어떤 것이 좋은가 하는 것은 이제 부동산 전문가분들의 이야기를 들으셔야 될 것 같고요 그리고 이제 최근에 제가 이제 들은 이야기 중에 하나가 이제 글로벌 부동산 쪽에 이제 빅 플레이어들 싱가폴 투자층이라든지 이런 곳들 이전에 우리나라 큰 건물들 우량 건물도 많이 샀지 않습니까 이런 곳에서 이제 액시을 하려고 지금 현재 시장을 보고 있다는 것입니다 그래서 이런 것들은 두 가지 이유이죠 하나는 이제 가격이 너무 높다인 것인데 그것보다는 오피스 공급이 많아져서 가격이 떨어질 걸 우려해서 그냥 나가려고 하는 것 같습니다 그런 부분 들어 있고요 그리고 우리나라 오피스의 임대료가 이미 세계적인 수준입니다 거의 뉴욕의 서쪽 지역하고 거의 비슷하다고 그러더라고요 서쪽 지역도 되게 핫해요 허드성 깡 끼고 재개발해서 지금 막 올라가는 지역하고 비슷하다고 그러거든요 그래서 그런 부분을 감안하면은 저는 하여튼 조심해야 되지 않을까 싶습니다 그래서 실수했을 때 패널티가 앞으로는 크다는 거 고모님 그럼 제가 하나만 더 여쭤볼게요 서울 부동산이 그 정도로 양극화되고 이제 우리나라 인구 구조나 어려워진다고 보면 경기도 외곽이나 지방의 중소도시 그러니까 지방의 소멸 지역 말고 지방의 광역시 일단 경기도 외곽 정도 부동산은 좀 어떻게 보시는지요 이미 한 20년 동안 이미 보여줬을 겁니다 외곽 지역이 어떻게 돼 있는가 하는 것은요 그래서 이제 신문에서도 가끔 서울 내에서도 30억짜리 아파트와 5천만 원짜리 아파트가 이렇게 할 정도로 차이가 났는데요 경기도 외곽에도 아시다시피 일산이나 이런 곳은 거의 10년 20년 동안 가격이 별로 안 올랐어요 한 10년 정도 보면은 이미 그 부분에 나타나 있는 것이고요 다만 경기 남부 같은 경우에는 이제 기업들이 들어가 그래서 우리나라는 이미 이제 북쪽으로는 더 이상 아닌 것 같고 아쉽게도 이전에는 이제 북쪽도 희망을 가지고 많이 짓고 했는데 그런 것 같고 이제 남쪽으로도 이제 평택 정도까지 보통 그런 라인을 이야기하거든요 그 정도까지가 우리나라는 앞으로도 특히 이제 앞으로 이런 it 시대나 AI 시대 이런 곳은 사람들이 집적되어야 제가 어떤 분이 이제 도시 계획 이런 거 전공하신 분이 그런 말씀을 하시는데 제가 그거 보고 그럴 수 있겠다 생각이 든 사람이 집적된 곳에 있어야 사람들을 만나서 식사도 하고 이야기도 하고 하면서 이 정보의 가치가 너무 크다는 것입니다 그래서 계속 이제 이런 쪽으로 몰릴 것이라는 거죠 그래서 외곽에 있는 곳은 지금 이미 떨어져 있어서 사실 더 떨어져 봐야 얼마나 떨어지겠습니까 별로 이렇게 잘 올라갈 가능성은 안 보인다 이렇게 보시면 될 것 같습니다 그렇군요 그러면 안 올라갈 거 사지도 말아 그냥 전월세로 사야 되는 거 아니 주거하는 거죠 그렇죠 근데 그런 지역에는 이미 재산세도 별로 없기 때문에요 언제 집값이 되게 비싸면은 내가 전세로 사는 것 직접 사는 것하고는 세금 차이가 일단 많이 나요 그래서 그건 고민을 해봐야 되는데 외곽 지역에는 그 고민할 필요는 없어 그래서 그냥 우리 가족이 이리저리 이사 다니는 것도 귀찮으니까 그냥 여기서 주거하려면 그냥 사가지고 있는 것이죠 죄송합니다 자꾸 좀 이렇게 조금 제가 그렇게 비관적인 사람은 아닌데 그렇게 말투가 그렇게 흐름이 그렇게 흘러간 것 같아서 아닙니다 그럼 저희 이제 또 부동산 얘기해 봤으니까 주식 얘기 잠깐 해볼게요 고문님 한국 주식에 이제 더 이상 사람들이 투자하지 않고 미국 주식을 많이 한다고 합니다 특히 젊을수록 그렇다고 하는데 우리나라 주식시장도 부동산처럼 좀 미래를 어둡게 보시는 건가요 저는 당연히 이제 미국 시장이 당연히 주식시장은 세계적으로도 어느 나라의 주식 시장보다도 s&p500의 성과가 장기적으로 가장 좋습니다 그리고 현재도 보면은 가장 경쟁력 있는 기업들을 보유하고 있는 것이고요 그다음에 무엇보다도 아까 말씀드렸듯이 미국은 기축 통화를 가지고 있어서 여차 하면은 리스크 관리를 할 수가 있습니다 패드의 풋이라고 하듯이 이제 통화를 풀어도 통화 가치가 안 떨어져요 우리나라는 통화를 주식시장 바친다고 통화를 풀었다 통화 가치 떨어져버려요 그렇죠 그래서 그런 면에서 리스크 관리를 할 수 있는 수단을 좀 가지고 있고 그다음에 강력한 기업 경쟁력을 갖고 있고 그다음에 인프라가 좋습니다 아시다시피 자본시장의 인프라가 좋기 때문에 그런 면에서 저는 지금 단기적으로는 오버밸류 돼 있을지 모르지만은 장기적으로는 여전히 저는 이 시장이 우리나라의 시장의 기업들보다는 당연히 낫다고 생각합니다 생각하는데요 그다음에 저쪽으로 건너가게 되면은 또 환해질을 하지 않으면 달러를 가지게 되지 않습니까 그런 면에서도 분산하는 데 유리하죠 그래서 어느 부분은 어느 정도는 넘어가야 된다고 봅니다 예를 들어 국민연금만 하더라도 해외 주식을 가지고 있는 게 35% 넘습니다 우리도 그 정도 가져야 개인 개인들도 이제 그런 것이죠 그냥 근데 거기에 비해서는 턱없이 모자라요 사실은 나간다고 그러지만요 젊은 사람들은 좀 그러지만은 50대 60대는 안 나가요 전혀 그렇기 때문에 그런 부분에서 저는 좀 나가도 괜찮다고 보고 있고요 전체 글로벌하게 포트폴리오를 짜야 안정적입니다 그리고 주식이야말로 정말 최우량한 것을 가져야 돼요 기업은 근데 우리나라의 장점이라는 것은 이제 자본 차익 비과세라는 장점입니다 이 차이 세금 면에서 이제 혜택이 있는 것 이거 하나인데요 그거는 연금 계좌에 넣어놓으셔도 세금 혜택은 어느 정도 볼 수 있습니다 그다음에 제가 주식을 할 때도 그렇고 그런 이야기를 듣기도 했습니다마는 세금 가지고 의사결정을 판단하지 말라는 것입니다 야 이거 세금 좀 유리하니 하면서 좀 퀄리티가 나쁘더라도 나 이 시장에 있지 이러지 말고요 그거는 돈을 번 것에서 일정 부분 나가는 것이 세금이기 때문에 기본적으로 수익률을 드라이빙하는 것을 제일 우선적으로 판단을 하고 이제 의사 결정을 하라는 것입니다 그런 면에서 저는 여전히 장기적으로는 이제 그렇게 보고 있고요 우리나라 주식시장의 제일 단점은 기업들의 경쟁력은 차치하고요 그거는 우리나라가 어차피 유럽이나 이런 나라도 다 마찬가지입니다 미국 기업의 경쟁력하고 비교해서 우리나라가 좀 안 좋다고 우리나라가 디스커리이지 되고 아니에요 그거는 그러실 필요 전혀 없고요 우리나라는 유럽보다도 경쟁력 있는 기업들 당연히 많이 가지고 있고 제조업도 스펙트림 넓게 다양하게 지금 트럼프조차도 자네들 군함 만들거나 이런 거는 한국에 의뢰해야 되겠네 그렇죠 할 정도이고요 방위산업 등등해서 제조업의 스펙트럼은 좋습니다 그래서 우리나라는 그런 기업의 경쟁력이 약한 게 아니에요 사실은 미국에 비해서는 그렇다는 것이죠 그래서 그런 면으로 너무 그렇게 보실 필요는 없고요 다만 이제 우리나라는 그래서 가장 단점이 뭐냐 하면은 배당 문화가 안 돼 있습니다 왜냐하면 우리나라가 고성장을 하다 보니까 그럴 수가 있어요 고성장을 하다 보니까 뭔가 계속 투자를 해야 되고 그러다 보니까 유보를 해야 되는 측면이 있고요 그다음에 또 하나가 우리나라의 트라우마가 외환위기입니다 외환위기를 겪다 보니까 오너 입장에서는 월급쟁이 사장은 그런 생각을 안 할 텐데요 기업을 소유한 사람 입장에서는 기업이 튼튼해야 되는 겁니다 뭔가 돈을 가지고 있어야 이런데 안 그러면 망해버리고 합병 당하니까요 외환위기의 트라우마가 커요 사실 그 부분 때문에 이제 좀 우리나라가 과다하게 배당을 덜 하고 하는데요 그건 우리나라의 특유한 현상이라고 볼 수 있습니다 근데 주식을 배당을 잘 안 해주면은 투자하는 데 무지무지한 핸디캡입니다 그래서 그런 부분이 우리나라에서 저는 가장 이제 취약한 부분이라고 생각이 되고요 그래서 반면에 이제 미국의 기업들은 대부분 70% 정도가 분기 배당도 해주고 그다음에 배당도 잘해주고 물론 자사주를 사서 배당을 해주든지 하튼 이제 배당을 해주려고 노력을 많이 한다는 것이죠 그런 면에서 투자 주식에 투자하기 위한 문화가 잘 갖춰진 곳은 우리나라보다는 아직은 미국이지 않을까 싶습니다 고문님 그럼 최근에 우리나라에서 되게 극단적인 주장도 나오고 있거든요 대한민국은 이제 피크 최고점이 지났기 때문에 원화 표시 자산은 다 팔고 집 팔고 주식 다 팔고 국민연금 개인연금 하지 말고 달러 표시 자산에 올인해라 그냥 전세나 월세 살면서 결국 s&p500에 다 넣든지 아니면 미국 부동산을 사든지 비트코인을 사라는 얘긴데 그런 극단적인 밸런싱은 어떻게 보시는지요 미래 전망은 제가 하여튼 30년 동안 있으면서 느낀 바는요 미래 전망은 정말 모릅니다 모든 올인은 절대적으로 위험합니다 시장이 한 방향으로 자기는 이 방향으로 보고 올인을 했는데 다른 방향으로 갔을 때 자기의 삶을 완전히 망가뜨릴 정도의 자산 관리는 하면 안 됩니다 이 상황이 반대로 다르게 갔을 때도 어느 정도 유지되게끔 자기의 자산 관리를 해야 되기 때문에 그래서 그래 극단적인 부분은 이제 조금 지향을 해야 됩니다 그래서 그렇게 너무 그렇게 극단적으로는 저도 물론 이전부터 s&p500달러 이야기를 계속 해왔습니다 사실은 이 이야기 나오기 전에 저는 이미 그런 이야기를 계속하고 다녔고요 그 그때 차라리 집을 가지고 있는 것보다 달러를 가지고 있다가 집값 떨어지면은 그때 환율로 바꿔가지고 집을 사면은 유리할지도 모른다 이야기를 한 게 몇 년 전이었습니다 그런데 요즘은 이제 그게 너무 극단적으로 흘러가는 것 같아요 그래서 여하튼 포트폴리오는 절대 극단적으로 만들면 안 됩니다 그냥 여러분들이 달러 자산 미국의 s&p500 그다음에 미국의 리저 이런 것들로 여러분들의 자산을 분산은 하시되 그걸 극단적으로 내가 전세에 살면서 달러 자산을 갖고 이러다 집값 오르면 어떡할 건가 그게 2천년 초반에 그런 일이 있었는데요 그때 부자 아빠 가난한 아빠 이야기 나오면서 일본은 주식 가격이 안 오르니까 자산 가격이 부동산 가격도 안 오르니까 그때 했던 이야기가 뭐냐 하면 그 책에서 했던 이야기가 집은 사지 말고 그냥 월세나 이렇게 들면서 투자를 하라고 그랬거든요 근데 집값이 왕창 올라와버렸지 않습니까 그런 일이 일어날 수도 있다는 것입니다 그래서 자기가 사는 집을 가지고 투기를 하면 안 됩니다 그거는 가족이나 자기의 삶의 터전이기 때문에요 그것은 그냥 삶의 터전으로서 가지고 있고 그렇게 정상적으로 포트폴리오를 만드는 것이 가장 좋고요 내가 한번 인생 역전 뭐 별 거 있나 한번 역전시켜보지 집도 팔고 뭐도 팔고 다 팔아 그리고 모두 달러를 가지고 있어 했는데 환율이 1200원 가면 어떡하겠어 1100원 간다 제가 아까 말씀드렸듯이 지금은 미국 금리가 5% 다른 나라 금리가 2% 이런 수준에서 만들어진 환율입니다 그걸 좀 더 길게 보셔야 돼요 이제 달러는 도대체 어떻게 변화왔는가 하는 거 그렇게 보시고 판단을 하셔야 되기 때문에요 너무 그렇게 극단적으로 보실 필요는 없고 우리나라가 장기 저성장에 들어가는 것은 제 생각에는 거의 확실시 그래서 내수가 안 좋은 것도 확실시되는데 그래서 어느 정도의 분산은 필요한데 그걸 너무 극단적으로 몰고 가시는 것은 올바른 자산 관리의 방식은 아닙니다 그렇죠 그렇다고 우리나라가 마이너스 역성장하고 나라가 무너지는 그건 아니잖아요 저성장으로 간다는 거죠 지금 세계 사람들은 한국을 되게 경이적인 눈으로 쳐다보고 있어 일단은 교통시설이라든지 유틸리티 소위 말해 인프라가 뛰어난 것은 그것은 다 거기에 대해서도 놀라는 바이고요 그것뿐만 아니라 이 정도 후진국으로서 선진국에 들어온 나라도 없었을뿐더러 식민지 피식민지로 있으면서 그 국가가 식민지로 있었던 일본의 1인당 GDP를 뛰어넘는다 없었습니다 그런 사례가 거기에다 지금도 또 우리나라 다른 사람이 좀 약한 듯하니까 또 방위 산업이 어디 있었는지 또 방위 산업이 탄탄하죠 원자력 에너지 쪽에서 원자력도 그렇죠 그 외에 자동차 배터리 이런 것들을 해서 더 산업의 경쟁력이 좋은 편입니다 그래서 사실은 우리가 우리를 보니까 그렇고요 우리나라를 긴 역사로 그래서 경제 발전론을 경제학에서 경제 발전에 대해서 연구하는 사람들은 한국을 반드시 연구를 해야 돼요 그 정도로 우리나라가 이 정도 성장을 했던 것이고요 그래서 너무 이제 그렇게 보실 필요는 없을 것 같습니다 알겠습니다 고문님 끝으로 저희 웅달 책방 시청자분들을 위한 한 말씀 부탁드릴게요 저는 트럼프가 들어오고 나서 우리나라가 지금 당장은 물론 당연히 지금 정부로서는 좀 부정적인 면이 많은 건 사실입니다 그런데 제가 느낀 바로는 하여튼 경제나 금융이라는 것은 정말 우리가 생각지 않은 방향으로 흘러갈 정도로 복잡계의 동물입니다 그렇기 때문에 저는 현재는 불확실성이 커졌어요 그런 부분 정도로만 이제 말씀을 드리고 싶고요 그 불확실성이 이제 어떻게 진행되어 가는가 하는 것들을 여러분들이 좀 곰곰이 보셔야 되는데 그 불확실성에 가장 제가 보기엔 근저에 깔려 있는 큰 부분은 중국 경제 불균형입니다 이 부분이 미국이 어떻게 이제 대응을 할 것이며 그다음에 중국이 거기에 관해서 이제 맞대응을 하고 하면서 중국 경제가 어떻게 움직 이것들이 주변국의 제조업에 어떻게 영향을 줄 것인지 하는 것 그 부분이 저는 지금 가장 앞으로의 우리나라 경제도 그렇고 그 흐름에서 좀 주시해서 봐야 될 게 아닌 그렇게 싶습니다 여러분들 알리나 테모 등등 통해서 물건 사는 가격을 한번 생각을 해 보십시오 제가 얼마 전에도 페북에 봤습니다마는 테니스 라켓을 주문을 했더니 비슷하게 생기긴 했는데 바이올린이 배달돼 온 겁니다 그래서 이게 잘못 왔다고 이제 다시 반환하려고 그러니까 배송비 더 많이 든다고 그냥 그대로 들고 가라고 그랬다는 것이죠 그렇게 무섭게 들어옵니다 그게 중국이 설비 투자나 이런 걸 통해서 과다하게 생산된 제품을 이제 해외에 수출하는 것이거든요 그게 철강 우리나라 큼직하게 요즘 제 주변에 철강 하는 사람들 되게 어렵다고 그럽니다 철강 가격이 떨어졌습니다 이런 부분들이 앞으로 우리나라 경제에서는 더더욱이 여러분들이 왜냐하면 우리나라는 제조업 중심이기 때문에 그렇죠 그래서 좀 눈여겨보셔야 될 부분은 가장 큰 불확실성입니다 제가 보기에 알겠습니다 이렇게 해서 김경목 고문님과의 인터뷰를 마치도록 하겠습니다 긴 시간 동안 수고 많으셨습니다 수고하셨습니다 감사합니다