분담금을 감당할 수 있을까? 걱정에 잠 못 자는 주민들 ㅠ

오늘 영상은 여러분 진짜 끝까지 보셔야 됩니다. 오늘 영상 내용은 대단한 내용들이 들어있습니다. 소소하지만 대단한 내용이 들어있기 때문에 이 내용을 아시고 모르시고의 차이가 큰 차이를 만들거든요. 오늘 영상 끝까지 보시기 바랍니다. 일기신도시 재건축을 좀 빨리 하기 위해서 선도지구를 선정했는데 분당, 평촌, 일산 이 지역에 모두 13군데를 선정했습니다. 그런데 선정된 지역의 아파트에 사시는 이 분들이 정말 고민이 많습니다. 저희에게 메일이 왔는데요. 하나하나 조목조목 짚어주셨습니다. 무엇이 문제고 무엇이 걱정인지 여러분도 이 방송 보시면서 과연 선도지구 제대로 잘 갈 수 있을지 제대로 잘 가려면 어떻게 해야 되는지 이거 한번 여러분 댓글로 달아주시면 고맙겠습니다. 지금 선도지구에 선정이 됐다고 하더라도 그 지역 주민들 중에 너무 좋다라는 분도 있지만 너무너무 걱정이 된다 이런 분도 많습니다. 그래서 어떤 분들은 선도지구로 선정되고 나서 아파트 가격이 급등했다 이런 얘기가 나오니까 좋아하는 분도 있지만 전혀 그 반대인 경우도 있습니다. 내용을 제가 소개를 해드리겠습니다. 안녕하세요. 분당구 서현동 선도지구에 선정된 곳의 아파트에 사는 입주민입니다. 분당금이 너무 많이 나오는데도 재건축을 해야 되나 이런 걱정이 됩니다. 취재를 해서 유튜브로 제작 요청을 드립니다. 제가 정리한 내용은 아래와 같습니다. 이 분이 정말 정리를 잘 해주셨는데요. 제목이 분당선도단지 32평 기준 분당금 예상치 조사 이겁니다. 정말 조목조목 잘 짚어주셨는데요. 32평 기준 건축비용 분당금 도시기능 활성화 5종 항목 전혀 없이 5종 항목 중에 장수명 주택 인증 최우수 3점 추가해서 지을 시에 분당금이 3억 7천만 원 5종 항목 중에 장수명 주택 최우수 점수 3점 추가하고 추가 공공기여 5% 추가할 시에 분당금이 5억 천만 원 추가 공공기여를 할 경우 5% 추가해서 5억 천만 원이라는 얘기입니다. 이 정도 늘어난다는 얘기예요. 그리고 이런 것들을 다 더하고 2주 주택 12% 추가한 도시기능 활성화 5종 풀옵션으로 지을 시에는 분당금이 8억 5천만 원으로 쑥 늘어난다. 결론을 말씀드리면 분당금과 부당금을 더하니까 12억 정도가 예상이 됩니다. 현재 32평의 아파트 시세는 16억 원입니다. 이렇게 글을 남겨주셨습니다. 이분이 그냥 자기 마음대로 적어놓은 게 아니고 나름대로 이것저것 계산을 해서 이런 결론이 나온 거죠. 계속 보겠습니다. 두 번째 상가 이슈 및 상가의 영업비 충당 비용 이란 제목인데요. 우성현대아파트인 경우는 상가 이슈로 메디퓸 병원에게 재건축을 할 테니 철거해달라고 하면 엄청난 비용을 요청할 것이다. 상가 이슈는 유동적이나 제가 판단하기로는 세 번째입니다. 60층 이상 초고층 아파트로 지을 시 추가 분당금 예측입니다. 건축비가 50% 더 소요됩니다. 부담이 더 많아지죠. 초고층으로 짓는 경우는 건축비가 많이 들어갑니다. 참고적으로 최근 강남도 고층 취소 이후 1억 이상 추가 예상 건축기간도 50% 이상 시간이 증가한다. 그리고 60층 이상의 아파트가 포함되어 재건축하는 단지는 이 경우에 추가 분당금도 예측해야 됩니다. 32평 기준으로 8천에서 1억 이상은 추가 분당금으로 예상을 잡아야 할 것으로 보입니다. 최고층을 49층이나 40층 정도로 변경하면 이슈는 사라질 수 있으나 고집한다면 추가 분당금은 8천에서 1억 정도 더 잡아야 할 것으로 보입니다. 그러니까 초고층으로 고집할 경우는 이런 이슈도 있다. 이 말씀을 드리는 거예요. 지금 아직 이런 것들이 나오지 않은 상태입니다. 어떻게 정확하게 재건축하겠다. 나오지 않았죠. 아직까지. 그런데 이분이 지역 주민으로서 예측한 겁니다. 그렇기 때문에 이 예측이 틀리다. 맞다. 이걸 논하기 전에 이 정도로 지금 많은 부분이 고민되고 있다. 이것만 생각하시면 됩니다. 이 부분이 중요하죠. 더 많이 층수를 올려서 일반 분양에서 수익이 날 것이다. 라고 말하는 분들도 있으나 초고층 건축비로 감쇄되기에 그런 얘기는 의미가 없으며 60세 이상의 고령층이 많아지기에 고층의 매력도 없다. 이렇게 이분이 지금 예측하고 있는 겁니다. 중학교, 초등학교 철거 및 신축에 의한 분당금 발생할 수 있죠. 자, 멀쩡한 건물을 철거해달라고 하면 학교 측에서는 지어달라고 할 것이기 때문에 여기에 건축비를 부담할 수도 있다. 둔촌 주건 같은 경우는 학교를 빼고 지으니가 바로 이런 이유에 있었다. 아파트 단지에 학교를 지어달라고 하면 추가 분당금이 반드시 들어갑니다. 상가 분당금 이상으로 추가 분당금이 들어갈 것으로 예측이 됩니다. 교육청은 절대로 쉽게 허락허락하지 않은 그래서 이 이슈도 1억 이상은 예측합니다. 그러니까 항목별로 하나하나 이런 이유로 이렇게 돈이 들어갈 수 있다. 이분은 이렇게 예측을 하고 있는 거죠. 분당선도지구에 선정이 된 지역주민들 중에 이런 고민을 하시는 분들이 정말 많습니다. 그래서 팔고 나오려는 분도 있고 아니다, 나는 그래도 좀 더 여유가 있으니까 끝까지 이 신축 아파트를 내가 갖고 싶다. 이런 양갈래로 지금 나눠져 있습니다. 다섯 번째, 상하수도 전기 인프라 구성 확대 제로에너지 정책에 따른 추가 분당금이 들어갈 것이다. 세대수를 늘림에 따라 몇 천 추가가 예상이 된다. 이런 것도 다 하나하나 짚은 거예요. 여섯 번째, 입주 전 정원수 및 정원 공원 작업 추가에 분당금이 들어간다. 헬리오시티 같은 선례로 가구당 8천 정도가 나올 수 있음. 이거 지금 사실은 헬리오시티뿐만 아니라 얼마 전에 둔촌동 올림픽 파크포레옹도 일곱 번째, 도중에 설계 변경에 의한 추가 분당금도 예상이 된다. 여덟 번째, 건축자재비 인상에 따른 추가 분당금이 또 예상이 된다. 그러니까 아직 우크라이나 전쟁이 끝나지 않았다. 트럼프 대통령이 빨리 끝내게 할 것이다. 라고 말하지만 아직 끝나지 않았습니다. 이건 저희가 예측할 수 있는 부분이 아니기 때문에 일단 이런 것도 예상을 해야 된다. 이분의 의견은 이겁니다. 아홉 번째, 건축 중 산업재해 예방 구축 비용이 추가했다는 추가 분당금 이게 사실은 이런 거 항목 항목 하나하나가 계속 추가 분당금으로 나올 수 있습니다. 이렇게 메일을 주신 이분은 그냥 일반인 분이 아니라 아마 건설이나 건축 쪽에 일을 하시는 분이 아닌가 이 정도로 세세하게 알 수 있는 것이 없거든요. 왜냐하면 재건축을 직접 해보신 분들만이 알 수 있는 내용을 이분은 하나하나 다 적어주신 거예요. 다음 보겠습니다. 열 번째입니다. 주 52시간 인건비 상승 예상했다는 추가 분당금 이걸 우리가 늘 안고 있는 겁니다. 열한 번째, 이거 정말 많은 분들이 이 부분을 얘기하는 분들이 있죠. 7억 전세로 나가 있을 기간 약 5년의 대출이자 4.5%의 금리로 부담 금액이 약 2억 정도 예상이 된다. 금리 부담으로요. 전세 대란으로 전세가가 7억이 아닌 10억이 된다면 그건 예상치입니다. 그 금액이 이자만큼 더 늘어날 수 있다. 이거예요. 사실 2주 대책이라는 게 이제 막 나올 텐데요. 2주 대책이 나오고 나면 이런 가격들이 정해질 겁니다. 아직은 정확하게 나온 게 없기 때문에 이분의 추정치죠. 그런데 제가 볼 때는 이분의 추정치가 사실 이 정도는 우리가 기본적으로 생각을 하고 가야 됩니다. 이게 아닐 거다라고 막연히 생각했다가 오히려 나중에 의외로 돈이 너무 많이 들어간다. 난 이거 못하겠어. 그때 가서 그러면 안 되기 때문에 미리 이분처럼 이런 부분을 하나하나 다 짚어봐야 되겠죠. 다음 12번째, 자산신탁사 의뢰 초기 비용은 3천만 원 정도 들어갑니다. 제가 볼 때 이분은 이런 경험이 있는 분이거나 아니면 집안에서 이런 일을 하시는 분이 있거나 이런 분인 것 같습니다. 왜냐하면 하나하나 항목 항목 정말 세세하게 다 짚었어요. 다음 보겠습니다. 13번째, 완공 후 취득세 부담 이거야 기본적으로 우리가 안고 가야 되는 부분 아니겠습니까? 14번째, 운영자금 이자를 신탁사에서 주어야 하는 부담금 이겁니다. 이게 한 5천만 원 정도 예상한다고 하는데 이게 정확하게 이 금액이라고 지금 단정 지은 것은 아닙니다. 대략적으로 5천만 원 정도가 예상이 된다고 거주자분께서 이렇게 예상하고 있는 거죠. 15번째, 바로 이겁니다. 초과이익 환수금 분양가 대비 시세 차이에 따른 세금 계산 20억에 분양을 했다 치면 25억 시세 시 5억에 대한 계산 이것도 수천에서 1억 넘게 내야 할 수도 있다. 초과이익 환수금까지 다 짚었습니다. 어떤 분들은 제게 얘기합니다. 제가 전화를 해서 선도지구 선정이 됐는데 축하해요 그랬더니 뭐라고 하냐면 이게 무슨 축하할 일이냐 너무너무 부담이 돼서 지금 잠을 못 잔다 이런 분들이 있는 거예요. 물론 여유가, 금전적 여유가 있는 분들은 빨리 좀 진행이 돼서 최대한 비용을 좀 아껴서라도 하고 싶다 그 정도 여유가 있다 이런 분도 있는 거예요. 그러니까 선도지구에 선정되신 분들 중에는 다 재건축을 하고 싶지만 뭡니까? 비용이 정말 걱정된다. 그래서 어떤 분들은 비용이 너무 많이 나오면 난 선도지구 이거 안 할래 하시는 분들이 있는 겁니다. 자 여기서 이분이 또 한 가지 사람들이 이 부분에 대해서 궁금해할 것이다 하면서 본인이 질문과 답을 본인이 했습니다. 제가 소개해드릴게요. 신탁사에서는 왜 분당금을 알려주지 않을까? 아직까지 뭐 정해진 게 없으니까 분당금을 안 알려주는 거겠죠. 이분의 답변은 뭐냐? 신탁사는 사업 진행만 하면 수수요를 벌 수 있기 때문이다. 재건축을 하다가 중단돼도 수수요는 계속 받아간다. 재건축하다가 망하든 흥하든 신탁사는 상관치 않는다. 이렇게 답변을 주셨습니다. 자 이 얘기가 뭐냐면 신탁사의 경우는 분당금을 알려주지 않는 게 아니고 아직 못 알려줍니다. 뭐 나와 있는 게 없기 때문에 못 알려주는 거죠. 자 두 번째 이렇게 분당금과 부당금이 많은데도 재건축하다가 중단되거나 파산되면 누가 책임지나요? 이거 궁금하시죠? 사실 재건축을 막 하려고 하다가 중단되는 경우도 상당수가 있습니다. 여러분 잘 아시다시피 많죠. 자 그런데 이분이 답변을 뭐라고 하셨냐면 책임은 누가 지냐? 없습니다. 신탁사는 책임소재가 되지 않습니다. 소유주 개인이 책임을 져야 할 사항이다. 라고 썼습니다. 맞는 말이죠. 모든 책임은 소유주 개인에게 결국 돌아갑니다. 최근에 선도직으로 선정되고서 아파트 가격이 올라가고 있는데 좋은 것 아닌가? 이렇게 물어보시는 분들이 있는데 이분은 뭐라고 답변을 했냐면 호가는 올라가는데 실제로 거래되지 않고 있기 때문에 의미가 없다. 언론플레이 허수로 보인다. 이렇게 썼습니다. 자 네 번째 질문 보겠습니다. 궁금해하는 거. 그렇다면 재건축을 하지 말라는 것이냐? 라는 질문입니다. 이러이러한 문제들이 상제에 있는데 재건축을 하지 말자는 거냐? 이렇게 따지는 분들 있지 않습니까? 그분에게 이분이 뭐라고 답을 했냐면 현재 수준에서 20년 이상을 살아도 크게 문제될 소지가 없으니 나중에 원주민이 재입주할 수 있는 조건으로 현실화된다면 천천히 해도 될 것 같습니다. 이분은 그러니까 돈이 너무 많이 들어가니까 지금 꼭 선도직으로 해야 되느냐? 지금 돈이 이렇게나 많이 들어갈 수 있다라는 것을 지금 걱정하고 염려하고 아마 이 단지에 사는 분들 중에 이분과 의견을 같이 하는 분도 많이 있을 거라고 봅니다. 그래서 이분이 직접 메일에다가 결론까지 내줬습니다. 가락시형에서 송파 헬리오시트로 입주까지 한 경우는 없습니다. 뭐 있긴 있죠. 있긴 있죠. 예 많죠. 있긴 있습니다만 결국 원주민이 쫓겨나는 경우 그러니까 원주민들은 금전이 감당이 안 되기 때문에 여길 포기하고 나갈 수 있다 이런 얘기입니다. 과도한 분담금은 원주민이 재입주를 못합니다. 바로 그 뜻이죠. 원주민이 재입주할 수 없는 상황이면 선도지구 제외 보이콧을 하려는 소유주도 있을 것입니다. 특별정기구역 지정을 위해서 25년 3월에 선도지구 정비계획을 성남시청에 제출해야 됩니다. 아직 결정이 남은 거예요. 우리 이렇게 하겠다고 하는 게 25년 내년 3월에 성남시청에 제출해야 되겠죠. 토지 등 소유주들로부터 도시기능 활성화 내용을 담은 정비계획에 대하여 다시 동의를 받아야 됩니다. 이 동의는 상가를 포함하여 50% 이상 동의를 받아야 하죠. 이 동의를 위하여 예상분담금 등이 있을 것이므로 과정에서 예상분담금 내용 중에서 제가 위해서 언급한 내용을 참고하여 반영된 분담금인지 반드시 체크하시고 맞게 된 분담금인지 판단을 잘 해주시기 바랍니다. 이렇게 저희에게 자문을 구했습니다. 여러분 보시기 어떻습니까? 물론 이분께서 앞에 이정도 이정도 항목마다 이렇게 이렇게 하면 이렇게 돈이 들어간다라는 것을 하나하나 다 제시를 해줬는데 이거 사실 100% 맞는 건 아닙니다. 그런데 이분이 그 짚은 항목 항목 다 돈인 건 사실입니다. 그래서 이게 얼마가 더 들어간다. 이분은 지금 12억 정도가 더 들어간다고 했는데 지금 거래내는 가격이 16억에 만약에 정말 32평을 받을 경우 12억이 들어가면 이 값이 얼마입니까? 28억 정도가 되겠죠. 이거 어마어마한 숫자면 이 정도면 선도지구 선정돼도 제가 볼 땐 재건축 못합니다. 그런데 아마도 정부에서 대표적으로 뽑아서 하는 선도지구이기 때문에 이런 비용들을 최소화할 수 있도록 할 거라고 저는 믿습니다. 그런데 뭐가 문제냐? 바로 공공기여라는 부분이 걸리는 거죠. 공공기여로 인해서 선도지구로 선정이 됐거든요. 그런데 공공기여를 하게 되면 이 정도 금액까지도 가고는 해야 된다. 저는 그렇게 봅니다. 이 정도보다는 좀 덜 나올 수 있겠지만 가고는 해야 된다라고 저는 보는 거죠. 다들 선도지구로 선정이 돼도 이상이 없는 지역인데 어느 지역은 되고 어느 지역은 안 됐단 말이죠. 바로 여기는 공공기여가 좌우했다라고 저는 봅니다. 이분이 제가 볼 땐 정말 부동산 공부를 많이 하신 분입니다. 왜냐하면 저희 표영호TV를 끊임없이 보시고 매일 보시는 분 같아요. 이런 항목들에 대해서 본인도 스스로 세세하게 공부를 하신 거죠. 그래서 여러분 이분처럼 이렇게까지 많이 알지는 못하더라도 어느 정도는 우리가 좀 알아야 된다. 그래서 오늘 영상을 준비했는데 지금 이런 분위기가 분당이든 일산이든 평천이든 지금 산본이든 다 이런 분위기라는 거죠. 그래서 지금 관건은 뭐냐? 바로 분당금과 부당금이 어느 정도로 책정됐느냐. 이걸 정확하게 제시하는 게 중요하다. 그전까지 이런 것들을 계산해봐야 된다. 이 말씀을 드립니다. 지금 대한민국의 아파트 가격이 재건축이 되고 새로운 아파트가 딱 멋있게 올라오면 값이 정말 많이 뛰고 있습니다. 과연 그렇게 비싸게 건축비용을 들여서 새롭게 좋은 아파트에 사는 게 맞는 건지 아니면 지금 경기가 좀 어려우니 좀 더 있다 하는 게 맞는 거지 이 두 갈래 길에서 많은 갈등이 있을 거라고 저는 보여집니다. 부동산 건축비용도 좀 내려가고 땅값도 좀 내려가고 뭔가 좀 적은 돈으로 만족도가 높은 그런 부동산 시장이 됐으면 좋겠다. 그런 말씀을 제가 좀 드리고 싶습니다. 무리해서 하다가는 정말 그야말로 원주민들 다 쫓겨날 수도 있는 거죠. 특히 1기 신도시의 경우는 연세비신 어르신들도 많이 삽니다. 30년이 다 넘었기 때문에 오래 사신 분들은 다 연세가 그렇게 됐죠. 뭔가 경쟁활동을 통해서 수익이 많은 게 아니기 때문에 이런 분당금과 부당금을 감당하기엔 정말 어려운 겁니다. 그러니까 그 어려운 분당금과 부당금 그 정도 또 대출을 받아야 되는 거 아니겠습니까? 그럼 계속해서 빚만 늘어나면 소득이 있을 경우 빚을 갚을 수 있다지만 연세가 많이 드셔서 소득이 없는 경우는 빚을 갚을 수가 없는 겁니다. 결국 그 빚을 어떻게 갚냐면 그 다음에 누군가가 이 아파트를 비싸게 사줘야만 그 빚이 산 게 되는 거죠. 그렇지 않습니까? 은행은 그래야 이 아파트가 정상적인 아파트다라고 판단하거든요. 그런데 그렇지 않을 경우는 아파트가 다 은행꺼가 될 수 있다는 거. 정말 우리가 한번 고민해봐야 될 그런 시기에 놓여있다. 역사적인 시기에 놓여있다. 저는 그렇게 봅니다. 표영호TV 오늘도 끝까지 영상 봐주신 분들 부자 되시길 바랍니다. 여러분 하나하나가 다 공부가 됐을 거라고 믿고요. 이렇게 세세하게 내용을 표영호TV에 딱 보내주신 이분. 이분께 감사의 말씀 드리겠습니다.