부동산 하락, 막을 수 없다! 지금 집 사면 크게 후회한다! / 바닥에서 집 살 수 있는 신호 2가지ㅣ 이광수 대표 (풀버전)

이제 앞으로 어떤 아파트가 많이 빠지냐면 가격이 하락하냐면 두 가지에 해당하면 하락폭이 커질 가능성이 큽니다. 첫 번째는 네, 오늘 모신 분은 광수네 복덕방 이광수 대표입니다. 안녕하세요. 네, 지금 세상이 아주 시끄럽습니다. 지금 탄핵 관련해서 불확실성이 좀 장기화되지 않겠냐 이런 시각이 좀 많이 있거든요. 불발로 끝나면서 어떻습니까? 부동산 시장이 이럴 때 어떤 영향을 받게 될까? 그래서 아무래도 2016년도 박근혜 전 대통령 그때 당시로 돌아가서 그 당시의 상황이 어땠는가? 한번 좀 점검해 보면 어떨까 싶어요. 당시의 상황을 보면 일단 거래량이 늘지 못하고 감소하는 모습을 보였고요. 그런데 좀 지금하고 상대적으로 좀 다른 면이 하나 있습니다. 뭐냐면 그때 당시에는 아파트 가격 자체가 크게 상승했던 구간이 아니었어요. 그렇기 때문에 영향도 그렇게 크지 않았다. 불확실성은 존재했는데 이렇게 판단하고 있고 그래서 실제로 시장의 변화가 예전에 탄핵이라는 사실 이벤트 예를 들어서 사건은 유사할 수는 있겠지만 시장의 변화가 유사하게 나타나리라고는 예상치 않고요. 지금은 예전하고 좀 다르게 앞으로 전개되지 않을까 그런 생각을 하고 있습니다. 과거에는 답을 드리자면 큰 변동은 많지 않고 폭도 크지 않았다. 이렇게 보시면 됩니다. 위로든 아래로든? 그렇습니다. 그렇군요. 자, 지금 어떻습니까? 재건축 촉진 특례법 이 재정과 관련된 논의가 올스톱이 됐다. 이런 뉴스가 있던데 이게 어떤 내용인지 좀 정리 좀 해주시죠. 일단 윤석열 정부가 재건축 규제 완화를 하기 위해서 일단 정비사업, 재건축과 재개발 사업 관련된 법들을 완화를 많이 했거든요. 계략적으로는 용적률 상향이라든지 아니면 안전진단을 단축시키면서 사업 시행을 빠르게 하겠다 이런 방향성이었는데 이게 일단 국토위를 통과한 다음에 이제 본회의를 앞두고 있었거든요. 통과를. 근데 지금 본회의를 하고 있지 못하는 상황이니까 이게 통과될지 안 될지를 좀 지켜봐야 되는 거고요. 지금 불확성이 마찬가지로 존재하고 있다. 어쨌든 정비사업이라는 게 절차 사업입니다. 그렇기 때문에 법에서 정해진 대로 이렇게 진행이 돼야 되는데 그래서 이렇게 법이 미비하거나 아니면 법이 통과가 안 되면 예정대로 잘 진행될 수 없다는 거죠. 특히 최근에 윤석열 정부가 이렇게 완화책 특히 재개발, 재건축 관련된 완화책을 많이 발표했는데 이게 제대로 안 될 가능성도 사실 높아 보입니다. 지금 뭐 그렇죠. 본회의에서 지금 통과 못하는 법안들이 여러 개다 보니까 단핵도 통과 못하죠. 지금 노후계획도시 재건축 선도지구 선정된 1기 신도시 이것도 지금 어떻게 되는 건가 많은 분들이 이것도 참 그 지역 내에서 갈등이 좀 있는 것 같아요. 선정되신 분들과 그렇지 않은 분들 간에 이건 제가 지난번 8.15에 나와서 말씀드렸는데 1기 신도시의 선도지구가 선정되면 오히려 시장의 불안이 커질 수 있다라는 말씀을 드렸는데요. 실제로 좀 그런 상황이죠. 그래서 최근에 1기 신도시의 선도지구가 1차로 선정됐는데 경쟁률이 한 7대 1 정도 됐습니다. 평균 그 중에서 전체 1기 신도 중에서 한 10% 정도가 선정이 됐는데 일단 선정된 지구 같은 경우에는 분담금에 대한 우려가 있죠. 그래서 실제로 진행되면서 내가 돈을 얼마나 분담해야 되지 이런 우려 때문에 지금 시장에 불확실성이 가중되고 있고 또 두 번째는 뭐냐면 선정이 안 된 지역이 있지 않습니까 그런 지역은 최근에 매몰이 증가하면서 가격이 하락 초입에 있다는 판단입니다. 이런 상황이었는데 일단 탄핵 정부까지 더해지면서 이게 잘 진행될 수 있을까 어쨌든 정부가 의혹적으로 추진하고 있던 작업이었는데 그런 불확실성이나 불안감이 커지고 있는 상황입니다. 이러한 것들은 어떻습니까 이게 만에 하나 다음 정부 어디가 여가 될지 모르겠지만 다음 정부로 간다 해도 이건 이미 정해진 법이니까 진행은 돼야 되는 거죠 중도의 지금 상황에서 스톱된다든가 이럴 수는 없는 거죠 그렇죠. 법은 진행됐는데 여기에 들어가면 기타 시행령이라든가 아니면 조례라든가 이런 것들이 많이 포함되어 있거든요 그리고 지자체별로 다른 상황이기 때문에 법은 있지만 실제로 진행되는데 문제가 생길 수도 있습니다 정부가 바뀌면 그런 차원에서는 유의해서 좀 볼 필요가 있다는 거죠 모든 게 법에 다 규정돼 있을 수는 없으니까 그래서 일부 시행령이라든가 조례 기타 규칙 이런 것들에서 적용되어 있는데 그게 예를 들어서 정부가 바뀌면 법은 안 바뀌더라도 그런 어떤 세부 규칙들 규정들이 바뀔 수 있기 때문에 좀 유의하실 필요가 있습니다 만약에 이 재건축 이게 일기신도시 재건축이 좀 표류가 된다 이랬을 때 주택 가격은 영향을 받을까요? 당연히 받죠 왜냐하면 일기신도시 선도지구 선정된다고 해서 집값이 올랐기 때문에 예를 들어서 이게 말씀하신 대로 표류한다면 그런 기대감이 없어지는 거 아닙니까? 그렇게 되면 매물이 쌓이고 집 주택 가격 특히 아파트 가격의 하락폭이 커질 수 있습니다 지금 아무래도 탄핵 전국 이것 때문에 부동산 시장이 좀 하락하지 않을까 에 대한 의견을 가지신 분들이 좀 있던데요 어떻게 보세요? 지금 현재 상황을 일단 현재 상황을 한번 보실까요? 이건 최근에 탄핵 전까지 10월에 서울의 아파트 실거래 가격 지수인데요 이미 하락세로 바뀌었습니다 그래서 상승률이 둔화되다가 9월부터 하락이 시작됐고요 그 다음 8개월 만에 하락하는 거죠 10월에는 하락폭이 좀 더 커지고 있죠 물론 잠정수치긴 한데 하반기에 갈수록 이 하락폭이 더 커질 가능성이 있어 보입니다 그런데 잘 보시면 요거는 아파트의 실거래 매매건수인데요 최근에 이 오를때를 한번 보세요 오를때가 2024년 4월부터 본격적으로 상승세를 보이는데 거래량이 이렇게 같이 증가하지 않습니까? 그건 뭐냐면 수요가 증가했기 때문에 집값이 오른 거였거든요 근데 최근에 보면 거래량이 극감하면서 수요가 감소하고 있는 모습입니다 그런데 말씀대로 탄핵이라는 불확실성이 더 가중됐기 때문에 시장에 지금 이미 수요가 줄고 있었는데 수요가 불확실성이 커지면서 더 줄면 거래량도 더 빠르게 감소할 수 있고 가격 하락폭도 더 커지지 않을까 그런 전망을 하고 있습니다 근데 이 부동산 어떤 분들은 왜 주식시장도 그러잖아요 이렇게 많이 빠질 때 어쨌든 추세가 살아있다면 빠질 때 사야 되는 거 아니냐 이렇게 조정받을 때 지금 부동산도 그렇게 보는 분들이 있을 것 같아요 그러니까 조정받는 정도가 중요하겠죠 그러니까 충분히 조정받았을 때 내지 마련이나 부동산은 사야 되고요 그런데 지금 상황이 충분히 조정받았느냐 저는 초입이라고 보고 있는 겁니다 그래서 앞으로 하락폭이 더 커질 수 있고 그렇게 되면 하락했을 때 사면 된다 그래서 지금은 너무 빠르다 그렇다면 이 하락의 이유가 지금 이 불확실한 전국 때문입니까? 아니면 이게 추세상 이미 하락을 하고 있었던 걸로 봐야 되는 겁니까? 제가 볼 때 부동산 시장은 2022년부터 하락하고 있었어요 큰 국면으로 근데 중간에 하락하고 있으니까 정부가 대출정책을 막 발표하고 대출을 확대하고 이러다 보니까 일시적으로 일단 변동되는 구간 즉 상승하는 구간이 나오거든요 그런데 이게 오래 못 가는 거죠 올해도 들어서 보면 여러분들이 서울의 아파트 가격이 많이 올랐다고 생각하시지만 사실은 4월부터 기간으로 치면 4월부터 오른 거거든요 단기에 그친 거예요 4월부터 8월까지밖에 못 올랐기 때문에 그런 차원에서는 전체적으로 하락하는 이렇게 국면에서 정부의 정책 때문에 일시적으로 변화가 일어났지만 오래 못 가는 상황이었다 그런데 여기에서 이런 불확실성이 가증되니까 그 속도를 조금 더 빠르게 하겠죠 예를 들어서 가격의 하락폭도 좀 클 수도 있고 거래량이 줄어드는 속도도 더 빨라질 수 있습니다 그렇군요 지금 그렇다면 만약에 물론 지나 봐야지 알겠지만 지금의 이 하락 추세가 어느 쯤에서 다시 좀 멈출 것이라고 우리가 좀 예상을 해봐야 될까요? 충분히 떨어지면 멈춥니다 충분히 떨어지는 게 얼마나 되나요? 그게 여러분들이 이제 많은 분들이 그게 몇 프로냐 30%냐 40%냐 이런 얘기를 하시는데 그 기준은 없어요 그런데 충분히 떨어졌다는 신호는 나와요 그건 뭐냐면 떨어졌는데 거래량이 증가할 때 이건 제가 계속 강조드리는 거예요 그래서 많은 분들이 이런 얘기 하시더라고요 너 맨날 똑같은 얘기를 하냐 아니요 자산시장은 똑같은 얘기가 중요합니다 새로운 얘기는요 중요하지 않아요 그건 뭐냐면 일시적인 얘기일 뿐이고 전체적으로 시장을 규정하는 원리는 똑같거든요 그런데 제가 원리를 얘기하는데 새로운 얘기를 원하시면 안 되죠 자산시장을 보실 땐 항상 그래서 새로운 얘기는 경계하고 진짜 변동원인은 뭔지 그리고 원리는 뭔지를 아시는 게 중요한데 자산시장이 충분히 떨어지면 거래량이 증가합니다 그 얘기는 뭐냐면 자산가격이 떨어지지 않기 때문에 수요가 들어온다는 얘기에요 여러분들이 지금 주식이 빠지잖아요 그런데 충분히 빠졌던 신호는 어디에서 나오냐면 충분히 하락했으면 다시 사는 사람들이 많아질 거예요 그게 거래량 증가했죠 그래서 가격이 하락할 때는 여러분 섣불이 20% 빠졌다고 해서 많이 빠졌다 30% 빠졌다 많이 빠졌다 그렇게 판단하는 게 아니라 거래량을 보시고 판단하시는 게 되게 중요하다는 말씀을 드립니다 그래서 10% 빠지더라도 거래량이 증가하면 바닥인 거고요 20% 빠졌는데 거래량이 증가 안 하면 더 하락할 수 있는 거예요 그래서 그렇게 유연하게 판단하시는 게 중요하다 여러분 투자는요 그래서 객관적인 지표에 기대시면 안 돼요 예를 들어서 삼성전자가 PBR 0.8배 수준이면 바닥이다 아니지 않지 않습니까 그렇죠 상황에 따라 다르죠 그렇습니다 그게 중요한 거예요 그래서 많이 빠진 줄 알아서 샀더니 바닥인 줄 알아서 샀더니 뭐가 있습니까 지하가 있잖아요 그러니까 오를 주식이나 아니면 부동산이 오를 걸 기대하고 매입하신다면 거래량을 보시면서 시장을 판단하시는 게 굉장히 중요하다는 말씀을 드립니다 그렇다면 지금 하락하고 있는 부동산 가운데서도 가장 좀 타격을 많이 받은 게 어디가 있을까 그러니까 어디에 하락폭이 가장 클까 그것도 좀 궁금하네요 앞으로요 앞으로 말씀하시는 거죠 지금도 그렇고 앞으로도 그렇고 지금 타격을 많이 받는다고 판단하기는 힘들어요 이제 시작됐기 때문에 이제 앞으로 어떤 아파트가 많이 빠지냐면 가격이 하락하냐면 두 가지에 해당하면 하락폭이 커질 가능성이 큽니다 첫 번째는 많이 오른 곳 두 번째는 많이 오른 곳 중에 투자 비율이 높은 곳 그러니까 투자로 누군가 많이 갖고 있으면 매물을 막 증가시키면서 가격 하락을 폭을 키우는 거죠 그런 공통된 지역의 강남 특히 강남의 신축 아파트 그러니까 지금 얼죽신이라고 해서 엄청나게 신축은 영원히 불폐라고 생각하시는데 천만의 말씀 그런 아파트들이 많이 올랐기 때문에 상대적으로 많이 하락하고 그런 지역의 투자 비율이 높습니다 쉽게 말해서 투자로 많이 보유하고 있다는 거예요 여러분들이 반포를 많이 얘기하시는데 최근에 반포자의 30평대 아파트 실거래가 변동인데 어떻습니까? 2023년도에 하락하는데요 10억 원이 빠져요 충격적이죠 이건 실거래가예요 그러니까 이것처럼 뭔가 불안하고 부동산 시장이 하락하기 시작하면 오히려 이런 쉽게 말해서 좋은 아파트 그런 데도 빠져? 이런 아파트들이 많이 빠진다 여러분 반포자의가 얼마나 좋습니까? 근데 그냥 5-6개월 만에 10억 원이 하락해버려요 근데 역설적으로 예를 들어서 강북이나 이런 지역은 덜 빠지거든요 제가 말하는 덜 빠진다는 건 가격 기준이에요 퍼센티지가 아니고 근데 우리가 가격이 중요한 게 퍼센트가 중요한 게 아니지 않습니까? 그래서 가격 기준으로 해서는 강남의 아파트가 하락폭이 더 커질 수 있다 라는 거를 꼭 아실 필요가 있습니다 사실 마지막까지 오른 곳이 저긴데 오히려 저기가 이제부터는 더 많이 빠질 수 있다 사실 지역별로 이미 조정을 받고 있었던 곳들도 있긴 하잖아요 그런데 덜 빠지겠죠 그래서 한번 보세요 제가 이걸 보여드리는 이유가 안 믿으시더라고요 그래서 반포자의가 10억 원 빠졌다고 하면 야 말이 돼? 그런데 불과 1년 반 전입니다 놀랍지 않습니까? 이런 것들의 변화를 여러분들이 잘 보실 필요가 있죠 근데 사실 계속해서 이야기 나왔던 것이 이제 오를 수밖에 없어라고 했던 이유 중에 하나가 지금 물량이 없다 지금 그래서 더 오를 수밖에 없다 이런 얘기들이 많이 나왔었잖아요 근데 또 한편으로 뉴스들 보면 미분양돼서 할인 판매를 한 해 만에 이런 뉴스도 또 나오기는 해요 괴리 어떻게 설명해야 될까요? 그건 집값을 변동시키는 원인에 대한 파악이 잘못됐기 때문이에요 그러니까 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양이 아닙니다 집을 갖고 있는 사람들이 내놓는 매물의 양이거든요 이것도 제가 계속 주장하는 거예요 이건 새로운 걸 얘기할 필요가 없어요 그래서 예를 들어서 건설사들이 지금 어려워서 분양을 못하지 않습니까? 그래서 분양 물량과 입주 물량이 줄어도 집값은 하락할 수 있다는 걸 여러분들이 꼭 아셔야 돼요 과거에도 똑같았습니다 이거 한번 보실까요? 이건 뭐냐면 2009년도에 부동산 관련 기사인데요 어떻습니까? 2, 3년 후에 주택 공급 대란 이때 무슨 일이 있었냐면 2009년도에 100대 건설사 중에서 30% 정도가 워크아웃과 법정 관리에 들어갔어요 그러면 건설사들이 망하는데 어떻게 주택 공급을 합니까? 분양은 줄였죠 그러니까 이런 얘기를 하는 거예요 2, 3년 후에 주택이 부족할 수 있다 심지어 국토부 장관도 뭐라고 합니까? 3년 후 주택 부족할 수 있다 이 얘기는 뭡니까? 집값이 나오면 오른다는 얘기잖아요 근데 한번 볼까요? 2012년과 2013년도지 않습니까? 그때 기사를 볼게요 완전 달라지죠 집을 안 지어서 집값이 올라야 되는데 이래요 부동산의 추락, 날개가 없다 용산, 강남 대형 아파트 올 들어 최고 5억 원 이거 제가 만든 게 아니고요 헤드라인을 그대로 따온 겁니다 여러분들이 그래서 아셔야 될 게 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양과 분양 물량이 아니라 집을 갖고 있는 사람들이 팔기 시작하면 그러면 집값은 하락할 수 있다는 거고요 그런 관점에서 향후로 건설사들의 분양이 감소할 수 있겠지만 집을 갖고 있는 사람들이 나오는 매물의 양이 증가하면서 집값은 하락할 수 있다 그런데 최근에 서울의 아파트의 매동 물량이 조사가 이루어진 이후로 최대 물량입니다 9만 건이 넘어가고 있거든요 그건 뭐냐면 집을 갖고 있는 사람들이 이미 팔기 시작했다는 거예요 그래서 여러분들이 그 상관관계를 그리고 인과관계에 대해서 정확하게 아실 필요가 있다 그래서 건설사들이 집을 안 지어서 집값이 오릅니다 라는 말은 여러분들이 믿으시면 안 된다 그 말씀을 꼭 드리고 싶습니다 지금 그렇다면 분양 상황은 어떻습니까? 3기 심도시 얘기도 있었고 공급 대책이 있었잖아요 그린벨트 해제도 있었고 정부가 하는 거는 조금 지연되고 있긴 하지만 계속 추진하고 있는 거고 그 다음에 민간에서 분양되는 분양 물량은 거의 한 30-40% 준 상황이죠 그래서 실제로 미분양이 나는데 어떻게 공급을 합니까? 그러니까 오히려 지금 근데 그 미분양 나는 곳들이 서울입니까? 아니면 지방입니까? 서울도 있죠 규모가 크진 않고 대부분 지방인데 어쨌든 서울은 미분양이 안 나더라도 공급을 못하고 있어요 왜냐하면 가격이 안 맞기 때문에 쉽게 말해서 공급을 하려면 분양가를 높여야 되는데 그러기에는 시장이 받아줄 수요가 충분하지 않는 거죠 지금 그렇다면 일단 수도권 시장하고 그 다음에 수도권을 경기도 외곽하고 서울하고 그 다음에 인천 이쪽 시장하고 그 다음에 지방 도시들 있잖아요 지금 상황이 어떤지 구분을 해서 설명을 해주세요 왜냐하면 어떤 분들은 나는 지금 지방 대전에 사는데 나는 대구에 사는데 이게 전부 일발적으로 적용하기가 좀 어렵더라 이런 얘기가 있어가지고 간단합니다 서울하고 수도권 그리고 인천을 제외하고는요 다른 지방은 계속 가격이 하락한 상황이고 거래량도 위축된 상황이죠 일시적으로 변화가 있을지 모르겠지만 수세적인 변화라고 보고 있지는 않고요 반면에 서울하고 수도권은 말씀드린 것처럼 최근 올해 들어서 4월부터 8월까지 가격도 오르고 거래량도 증가했다 그렇게 판단하시면 됩니다 이렇게 변화가 이루어진 이유가 있어요 뭐냐면 지금 시장을 움직이는 수요가 실수요기 때문에 지금은 투자 수요가 아니라 그렇죠 투자 수요가 살 때는 지방도 오릅니다 투자 수요들은 주로 지방을 더 좋아하기 때문이죠 지금은 새로 살 때는 그래서 그런 차원에서는 이렇게 시장이 좀 차별화됐고 그 원인은 수요에 있다 실수요가 시장을 움직이니까 실수요가 많은 지역은 가격이 올랐던 거죠 지금 3기 신도시 상황은 어떻게 진행이 되나요? 일단은 토지 매입하고 사업을 추진 중인데 여러 가지 예상이라든가 기간 문제 때문에 조금씩 지연되고 있는 상황이고요 3기 신도시가 지연된다고 해서 집값이 오른 건 아니다 그렇게 판단하고 있습니다 지금 불과 몇 개월 전만 해도 지금 물량이 없다는 소리로 계속 오를 수밖에 없다 사야 된다 이런 얘기가 있었어 가지고 지금 바로 몇 개월 만에 물량이 그렇게 부족한 게 아니다 이런 얘기를 들으니까 헷갈려 하시는 분들이 많을 것 같아요 그러니까 말씀드렸듯이 집값을 결정하는 물량은 건설사들이 공급하는 아파트의 양이 아니라는 거죠 대표님 집을 사러 시장에 가고 싶으면 어떤 집을 삽니까? 어떤 집을 사세요? 어떤 집을? 꼭 사야 됩니까? 아니 그러니까 만약에 사신다 그러면 어떤 집을 사시냐고요? 누군가 들고 있는 집이잖아요 그렇죠 구축을 보통은 일반적으로 아니 지금 우리가 말하는 가격은 구축 가격 아닙니까? 분량가는 아니잖아요 그러면 이 시장은 이원이 다르거든요 결국에는 유통시장이에요 그러니까 주식으로 말하면 여기는 지금 유통시장을 말하는 거고 여기는 ipo 분양하는 거 근데 ipo가 잘 된다고 해서 예를 들어서 유통시장이 좋아집니까? 아니잖아요 그렇죠 그러니까 우리는 근데 이 얘기를 하고 있어요 지금 ipo 시장과 유통시장을 혼돈해서 얘기하고 있다고 혼돈하시면 안 된다 유통시장에서는 공급이 뭐다? 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매도 물량이라는 겁니다 그러면 집을 갖고 있는 사람들이 이게 정치가 불안하고 경제 상황이 불안해서 집 팔아야겠다 내놓으면 어떻게 될까요? 공급이 증가하는 거잖아요 그렇죠 그러면 가격이 하락할 수밖에 없다는 거예요 알겠습니다 그래서 어쨌건 앞으로도 지속적으로 부동산 하락세는 유지가 이렇게 추세적으로 내려갈 수밖에 없다 이렇게 이해를 하면 되겠군요 지금 환율이 이러다 1450원 넘어서 1500원까지 가는 거 아니냐 이런 이야기들이 나올 정도로 가파르게 급락을 하고 있습니다 어떻습니까? 이렇게 환율이 떨어졌을 때 부동산 시장에는 어떤 영향을 받게 될까? 원화가치가 급락이 됐을 때 그러니까 직접적으로 환율과 한국의 부동산 시장은 영향이 없습니다 왜냐하면 외국인 투자자들이 한국의 아파트를 사지는 않거든요 외국인들이 사지는 않거든요 그래서 변동폭이 사실은 여기서 직접적으로 영향을 미치지는 않고 있는데 상관관계를 그려보면 높은 상관관계를 보여요 예를 들어서 환율이 상승하면 집값이 떨어지고 예를 들어서 환율이 하락하면 집값이 오르는 그런 경우의 수가 과거에도 보면 많거든요 그 이유는 어디에 있냐면 경제 상황에 있는 거죠 예를 들어서 환율이 하락한다는 거 원화의 가치가 올라간다는 거고 대한민국의 경제가 좋아진다는 뜻이지 않습니까? 그러면 집값이 오를 수 있는 거고요 반면에 지금처럼 경제가 불안해서 환율이 상승한다는 건 원화 가치의 하락을 의미하고 그러면 경제가 안 좋으니까 부동산 가격이 떨어질 수도 있다는 거죠 그래서 직접적인 영향은 없지만 상관관계를 보인다 그래서 부동산 시장도 절대 경제 상황의 예외일 수는 없으니까 많은 분들이 어떤 얘기를 하시냐면 부동산 안전 자산이다 그래서 경제가 어려우면 경제가 어려우면 오히려 부동산 가격이 오른다 이런 말씀을 하시는데 아닙니다 한국의 부동산 시장은요 가장 불안한 자산이에요 왜냐면 대부분 빚으로 이루어졌기 때문에 그렇기 때문에 대출로 이루어진 자산 시장이기 때문에 이런 경제 상황에 오히려 민감하게 반응하는 거고 경제 상황을 나타내는 지표가 환율이기 때문에 저희가 일종의 상관관계를 볼 수 있는 거죠 이게 우리가 예전에 보면은 그때 물론 IMF 때 얘기는 했습니다만 환율이 급락하게 되니까 외국주의인 투자자들이 막 들어와서 한국 부동산들 매수하고 그랬었잖아요 그러다 보니까 이게 환율 차가 커졌을 때 외국인들이 매수세가 들어오지 않겠냐 주식처럼 이런 생각하시는 분들도 있던데요 그건 주로 상업용 부동산이요 아파트를 사지는 않아요 왜냐면 외국인한테 한국의 아파트를 얘기하잖아요 그러면은 지금은 되게 좋아하죠 노랜 줄 알고 근데 과거에는 한국의 아파트를 되게 이상하게 생각했어요 왜냐면 전세 제도를 이해하지 못해요 그래서 전세 제도를 빼면 전세를 빼면요 한국의 아파트는 투자할 대상이 못됩니다 왠지 아세요? 수익률이 너무 낮아요 임대 수익률이 2-3%밖에 되지 않는데 여길 왜 투자해? 이런 거죠 그러니까 일종의 전세를 통한 레버러지가 가능하기 때문에 한국의 부동산은 매력적인데 전세 제도 자체의 이해유도가 떨어지면 월세를 기반으로 한 부동산 투자에 익숙한 투자자들한테는 너무 이해가 안 되는 시장이죠 그래서 외국인들이 안 사는 거예요 오로지 상업용 부동산? 그렇죠 상업용 부동산은 쉽게 말해서 임대 수익이 나오니까 상업용 부동산은 전세가 없지 않습니까? 그렇죠? 오피스 빌딩 이런 거 그래서 좀 태원이 다른 문제다 그래서 예를 들어서 경제가 위기였을 때 IMF 때 대표적이지 않습니까? 상업용 부동산은 쉽게 말해서 빌딩 가격이 급락하니까 외국인들이 막 샀죠 근데 아파트는 사지 않아요 그렇군요 자 그렇다면 근데 요즘 나오는 뉴스 보니까 월세가 전세보다 비율이 더 높아졌다 이런 뉴스가 나오더라고요 이런 게 어떻게 긍정적인 소식으로 봐야 되는 겁니까? 그거는 긍정이냐 부정이냐는 굉장히 가치가 다릅니다 가치가 포함된 거잖아요 누구 입장에서 긍정입니까? 그러지 말고 예를 들어서 월세가 어떤 변화가 있느냐 사실 이런 측면이 있어야 되는데 최근에 월세 가격이 오른 이유가 있어요 뭐냐면 전세가 너무 많이 올라서 더 이상 못 버티고 월세로 가는 거거든요 그래서 월세 수익률이 조금씩 상승하고 있는 거죠 그건 뭐냐면 그러면 아 전세 가격이 이제는 못 오르겠구나 이렇게 저희가 예측할 수 있는 거죠 근데 왜 이게 중요하다면 전세가격이 못 오르잖아요 그러면 우리나라는 투자자가 들어올 수 없습니다 갭투자가 줄어드니까 그럼 가능성이 높아지죠 그래서 여러분들이 월세가 증가한다는 건 이게 갭투자가 감소할 수 있겠는데 그렇게 보시면 되겠고 실제로 한번 보세요 이게 서울의 아파트 월별 갭투자 권순데 어떻습니까? 갭투자가 급감하고 있죠 투자자들이 별로 살 마음이 없다는 거예요 그래서 이런 측면에서 조금 더 투자가 시장에 들어오기가 어려울 수도 있겠구나 월세가 상승하는 걸 보면 그렇게 판단하시면 됩니다 여기서 오해하시는 분들이 월세가격이 오르면 월세 목적으로 해서 투자하는 사람이 들어올 수 있잖아 이렇게 얘기할 수 있는데 한국의 투자자들은 절대 월세 목적으로 아파트를 사지 않아요 충분히 오르지 않으면 지금 월세가 2배 이상 오르지 않으면 수익성이 안 나온다는 얘기에요 근데 참 맞아 우리는 월세도 그냥 월세는 아니죠 이게 단월세죠 보증금이 항상 들어가니까 그렇군요 하여튼 이게 어떤 면에서는 또 무주택자들에게 도움이 된다는 의견들도 있고 이게 오히려 큰 해악을 깨친다는 의견들도 있고 하여튼 의견이 시장에서 아주 분분하더라고요 그러니까 이게 되게 힘든 문제인데 예를 들어서 무주택자들에게 예를 들어서 전세가 계속 유지되거나 하는 게 맞는지 아니면 예를 들어서 전세는 수요가 감소하고 월세가 예를 들어서 수요가 증가하면 전세가격이 떨어지지 않습니까? 이게 맞는지는 사실 분분해요 예를 들어서 전세가격이 오르잖아요 그러면 집값도 오를 수 있거든요 근데 전세가격이 빠지면 집값은 안 오를 가능성이 굉장히 커지는 거죠 그래서 그런 차원에서는 제 개인적인 생각은 그렇습니다 임차인 입장, 즉 예를 들어서 무주택자 입장에서는 집값이 안정되는 게 우선이지 않을까? 전세가격이 떨어지고 아니면 안정되는 겁니다 그래서 그런 차원에서는 이런 우리나라의 임차 구조가 집값을 안정시킬 수 있는 구조로 가느냐가 되게 중요해 보입니다 근데 이게 쉽지 않을 것 같다는 생각이 드는 게 이번에도 우리가 경험을 했지만 집값이 하락을 하니까 여러 가지 이유에서 정책적 판단에 의해서 정부에서는 부동산, 대출 정책 수십조를 지원하면서 뭔가를 살리려고 하는 물론 막으려는 움직임이겠지만 그게 결국은 상승 반전의 이유가 됐으니까 이것들이 결국은 시장 참여자들이 갖는 고정관념 어느 정도 떨어지면 정부가 부양해준다 이거에 대한 믿음이 쉽게 없어질 것 같지 않아요? 그렇죠 그런데 저는 임계치에 도달했다 왜냐하면 가계부채가 1,900조 원 아니 이럴 수는 있죠 몰라 대한민국 경제 망하든 말든 가계부채 늘려서 계속 부동산 가격 올려 사실은 저는 이게 이제 거의 불가능한 시기로 왔다고 보거든요 그래서 과연 여기서 더 빚으로 쌓아 올릴 수 있느냐 그 지점에서는 좀 회의적입니다 무엇이든지 대표님은 아시지만 무엇이든지 끝이 있습니다 저는 가계부채로 계속 끌어올리는 부동산이 끝이 보인다 그런 측면에서 더 불안한 마음으로 시장을 바라보고 있습니다 지금 중국이 겪고 있는 문제가 지방정부의 부동산 부채를 기업으로 넘기고 그 기업의 부채를 기업을 하기 위해서 살리기 위해서 개인에게로 넘기고 이것들이 가다가 끝에 와서 터졌다고 보는 분들이 있더라고요 그렇죠 중국의 부동산 가격이 이렇게 빠질 줄 누가 알았겠습니까 인구가 그렇게 많고 집을 그렇게 사고 이렇게 얘기만 해왔지 그게 경제의 기본인데 변한다는 겁니다 영원한 건 없다 그런 측면에서는 저는 한국의 가계빚과 관련돼서 가계빚이 끌어올린 부동산이 변화를 맞이할 가능성이 굉장히 크지 않을까 생각을 합니다 그렇다면 최근에 금리 인하가 됐잖아요 한 번 더 할 수 있을 것 같다는 의견도 있고요 어떻습니까? 금리 인하 이것을 또 기대하는 분들이 있을 것 같은데요 부동산에 긍정적인 영향을 미치지 않을까 금리 인하가 시장에 미치려면 금리 인하가 수요를 일으켜야 되지 않습니까 금리 인하가 된다고 해서 빚을 내서 집을 사는 사람들이 많아져야 되잖아요 이러기에는 한계가 있다 이유가 두 가지입니다 첫 번째는 금리 인하를 하는 이유가 경기 침체잖아요 그런데 경기가 침체가 되는데 금리만 인하 됐다고 해서 빚내서 집을 사는 사람들이 많아질까 저는 아닐 가능성이 높다 두 번째는 금리 인하가 시장에 실제로 수요가 증가시키려면 인하의 폭이 커야 돼요 예를 들어서 코로나 때처럼 확 떨어져야 된다 그런데 0.25% 0.25% 0.25% 떨어져서는 크게 시장이 미치는 영향은 제한적일 수 있다는 거고요 그런 경우가 아까 말씀드린 2009년도에 있었습니다 2009년도에 시장이 경제도 안 좋고 부동산 시장도 안 좋고 이럴 때 금리가 인하되거든요 그런데 집값은 계속 빠져요 2010년, 2011년, 2012년, 2013년까지 사실 그런 측면에서는 금리 인하가 단순하게 집값을 올릴 수 있는 원인은 아니다라고 판단하고 있는 거고요 금리 인하가 왜 되지? 그리고 금리 인하가 어떻게 수요에 영향을 미칠까를 더 고민해야 된다는 거죠 금리 인하가 되면 부동산 가격이 오를 거라고 언제나 통용되면 그러면 부동산은 쉽죠 내집만 원하기 얼마나 쉽습니까 그런데 그렇게 쉽게 시장이 움직이지 않는다 그걸 꼭 감안해 줬으면 좋겠습니다 이게 비상겸, 그리고 이어지는 탄핵 정국 이것으로 인해서 이게 마무리가 되면 결국은 선거철이 오잖아요 그러다 보면 표를 얻기 위해서 여러 가지 선심성 공약들이 나오지 않겠냐 원래 항상 부동산은 그때가 올라가던 시기였으니까 이런 생각하시는 분들도 있는데요 그거는 부동산 가격이 빠졌을 때 선실성 정책이 영향을 미치죠 그런데 이렇게 높은 상황 속에서 과연 그런 정책들이 효과가 얼마나 있을지는 저는 고민스럽고요 또 하나가 뭐냐면 선실성 정책의 감도가 중요하지 않습니까 그렇죠 그러니까 시장의 참여자들이 예상치 못한 그런 선신 정책이 나와야 되잖아요 그러면 그 강도가 세지려면 경쟁이 치열해져야 되지 않습니까 예를 들어서 A와 B의 경쟁자가 치열할 때 그렇게 예를 들어서 파격적인 정책을 발표할 가능성이 있지 않습니까 그런데 탄핵 이후에 대선이 치러지면 그렇게 경쟁이 치열할까요 일방적일 것 같은데요 그러면 굳이 그렇게 무리한 정책들이 안 나와도 되지 않을까 저는 생각합니다 네 알겠습니다 자 지금 아까도 얘기하셨지만 그래서 현재 이런저런 변수들을 다 대입을 한다 해도 부동산은 앞으로 계속 하락으로 갈 수밖에 없다 이제 시작일 뿐이다 이게 의견이신 것 같고요 지금 둔천주공 입주가 시작이 됐죠 그렇습니다 11월 말에 시작됐습니다 그것이 미치는 영향 어떻게 분석을 해야 될까요 제가 지난번에도 말씀드렸는데 이미 전셋가격이 하락하기 시작했어요 그다음에 주변의 집값 내지 매물도 증가하기 시작했고요 그래서 결론부터 말씀드리면 전셋가격도 계속 하락하고 주변의 집값 하락에도 영향을 미칠 수 있다 이렇게 보고 있습니다 워낙 대단지 물량이기 때문에 영향이 클 수밖에 없고요 근데 이제 내년 3월까지 입주거든요 이런 입주 기간 내에 이런 시장의 변화가 좀 커질 수 있는 거죠 또 하나는 뭐냐면 공교롭게도 지금 이런 불확성이 더 과중되지 않습니다 그러다 보니까 사람들이 어쨌든 입주를 해야 되고 임차 입주든 실거주 입주든 입주를 해야 되고 그럼 다른 지역에 또 영향을 미칠 수 있잖아요 쉽게 말해서 여기 전세로 들어가면 다른 전세집이 비게 되는 거니까 이런 어떤 변화들 때문에 특히 서울의 아파트 시장에 좀 큰 영향을 주기 시작하지 않을까 생각합니다 이게 흥미로운 게 뭐냐면 둔천주공 입주가 영향이 없다는 뉴스가 굉장히 많이 나왔어요 원래 처음에 기대를 할까 우려를 할까 어떤 거가 있었죠? 누가 말씀하신 대로 전세가격 떨어지고 막 집값 떨어질 거다라고 얘기했는데 어떻게 분석하냐면 입주 효과 없다 이런 얘기도 많이 했습니다 근데 그 뉴스나 판단이 언제 나온 줄 아세요? 언제요? 입주도 하기 전에요 분위기 조성? 입주도 하기 전에 입주장이 없대요 저는 그게 아주 흥미로웠습니다 그런 지점이 아니 왜 입주도 안 했는데 11월 초부터 입주 효과 없다 입주에도 불구하고 전세가격이 오른다 이렇게 얘기하더라고요 그래서 저는 입주도 안 되는데 왜 저렇게 판단하지? 사실 이게 부동산 한국의 부동산을 지금 판단하고 분석하고 가장 큰 문제예요 그러니까 뭐냐면 분석이 잘못됐어요 그 분석은 누가 하는 겁니까? 언론도 하고 그리고 전문가들이 하는 거죠 그런데 저는 이상하지 않습니까? 입주도 안 되는데 왜 입주 효과가 없다고 그래요? 여러분들이 찾아보시면 발견이 될 텐데 그런 차원에서는 인과관계를 명확하게 하시고 그리고 어떤 사건이 일어난 다음을 얘기해야죠 그래서 저는 좀 이런 특히 둔천주공 관련해서는 입주가 이제 본격적으로 시작되고 있으니까 시장의 변화를 여러분들이 직접 체감하실 수 있을 겁니다 참 그런데 둔천주공 관련해서는 그 대출 잠금 문제 이거 좀 시끄러웠었잖아요 잘 해결은 된 겁니까? 뭐 제가 상세하게는 모르지만 해결되는 상황에 있고요 그런데 그 해결되는 게 좀 꼼꼼하게 살펴보실 필요가 뭐냐면 1구명권에서 문제가 있었거든요 그러니까 쉽게 말해서 A라는 은행이 올해 천억 원의 대출을 해줘야 되는데 한계가 있지 않습니까? 그런데 둔천주공 입주 전까지 이걸 거의 다 쓴 거예요 남아있는 대출 잔액이 없었던 거예요 그래서 대출 받으러 왔더니 저 대출해줄 돈이 없습니다 이래서 문제가 생긴 거거든요 그렇기 때문에 2구명권이나 3구명권에 가면 됐어요 대신 금리가 좀 오르겠죠 그런 부분에 대한 문제제기를 한 건데 어쨌든 문제가 그렇게 심각한 건 아니다 그런데 굉장히 흥미로운 지점이 있습니다 이것도 뭐냐면 우리가 둔천주공 입주하는 분들한테 너무 많은 분들이 걱정하시는 거예요 그런데 걱정은 하실 필요가 없어요 아니 그런데 얘기 들어보니까 다 수억씩 다... 15억은 올랐거든요 엄청 시세 차이가 컸다고 물론 그게 실현이익은 아니지만 그래서 우리만 걱정하시면 된다 있는 분들 걱정할 건 아니죠 연예인 걱정하지 마시라 부자 걱정 왜 최근에 연예인 걱정들을 많이 하시는지 모르겠어요 지금 우리 걱정하시고 우리 현실을 바꾸려는 노력을 먼저 하시라고 말씀드립니다 지금 우리가 금리나 했던 것도 사실 경기 침체에 대한 우려 때문이 아니라 이런 분석이 있었잖아요 내년도 경제성장률 낮추고 1.78% 얘기가 있는데 그러다 보니까 인플레이션하고 하면 결국은 마이너스 역성장 나오는 거 아니냐 이런 의견들도 있거든요 이러한 상황이 만약에 벌어진다고 했을 때 부동산 시장은 어떤 영향을 받습니까? 그러니까 기본적으로 예를 들어서 부동산은 사용가치가 있기 때문에 꾸준한 수요도 있고 그리고 경기 변동성이 적을 수 있거든요 경기가 변동하는 차 안에서 그런데 지금 대한민국의 부동산 가격 특히 수도권을 중심으로 하는 부동산 시장의 가장 큰 문제가 이거예요 뭐냐면 보시는 그래프입니다 이건 서울 아파트의 구입 물량 지수예요 무슨 얘기냐면 서울에 사시는 중간소득의 가구가 대출을 일으켜서 살 수 있는 아파트의 양인데요 쉽게 말해서 2012년도에는 100채 중에서 33채를 살 수 있었어요 중산층이요 그런데 지금은 2022년도에 3채를 줄였다가 작년에 집값이 빠지면서 6채로 상승했죠 올해 다시 집값 오르면서 3채로 떨어졌거든요 3채밖에 없다는 거예요 즉 중산층이 살 수 없을 만큼 집값이 너무 높다는 거죠 그러면 경기가 더 안 좋아지면 집값은 어떻게 되겠습니까 수요가 더 감소하겠죠 자산 가격을 결정하는 건 결국 수요거든요 수요가 감소하면 집값은 하락할 수밖에 없어요 그리고 그게 수요가 감소하면 주가도 빠질 수밖에 없는 원인입니다 그래서 저는 이런 구조적인 문제가 있어서 경기가 위축되면 투자 수요뿐만 아니라 그런 측면에서 여러분들이 경기가 안 좋아지면 알수록 부동산 시장에도 특히 한국의 부동산은 더 큰 영향을 미칠 수 있다는 걸 꼭 염두에 두실 필요가 있습니다 그런데 지금 얘기하시다 보니까 우리 PF 문제 계속 얘기했었잖아요 계속 연장할 뿐이다 이거와 관련해서는 어떻게 돌아가는 상황이라고 보세요 200조 원이 넘는 부동산 PF가 있었는데 사실 거의 해결되어 안 돼 있고 계속 연기하고 지연하고 있는 상황이었거든요 그런데 이 문제가 더 커질 수 있겠죠 만기가 돌아오고 있으니까 그래서 이것도 마찬가지입니다 계속 연기만 할 수는 없거든요 그래서 어떻게든지 문제 해결에 나서야 되는데 문제 해결은 두 가지밖에 없어요 하나는 뭐냐면 이 기업의 빚을 아까도 중국 얘기하시는 것처럼 개인이 빚을 내서 사주느냐 그런데 그럴 가능성은 적어 보인다 그럼 어떤 과정이냐면 구조조정이 필요한 거죠 그래서 예를 들어서 사업을 잘못한 기업이나 이런 데는 불가피하게 문을 닫을 수밖에 없는 거고 그런 자산이 다시 나와서 시장에서 싼 가격으로 유통이 되겠죠 저는 후자로 될 가능성이 높아 보이고 그게 예를 들어서 이런 변동성 때문에 조금 더 빨라질 수 있지 않을까라는 전망도 하고 있습니다 네 그렇군요 하여튼 지금 개인 가계부채 문제 그리고 돌아가는 여러 가지 상황들 그 다음에 이제 환율로 인한 여러 가지 경기 불확실 이런 것들이 합쳐졌을 때 내년도 상당히 어렵게 보는 분들이 많더라고요 이러한 것들 그러니까 결국은 이게 다 부동산 시장에도 영향을 미치나요? 그렇죠 말씀드린 것처럼 부동산은 대부분 대출을 통해서 또 사야 되고 규모가 크지 않습니까? 그렇기 때문에 더 두려울 수 있거든요 그래서 주식은 이렇게 빠지면 한 주 사볼까? 할 수도 있겠죠 그런데 집값 빠진다고 해서 경기가 막 안 좋은데 한 채 사볼까? 그런 상황이 어디 있습니까? 그래서 오히려 규모가 크고 또 부채 비율이 높기 때문에 상대적으로 경기에 이런 안 좋은 영향이 더 큰 폭으로 미칠 수 있다라는 거를 좀 생각하실 필요가 있습니다 지금 근데 환율이 올라가게 되면 원화 가치가 떨어지게 되면 건조재들도 수입하는 게 꽤 되잖아요 집값이 오를 수 있는 건축비가 올라서 오를 수 있는 그런 요소는 없을까요? 건축비가 사실 최근에 떨어졌는데요 잘 보시면 건조재 대부분은 한국에서 하는 경우가 많아요 그 말씀하신 수입이 많은 건 비싼 아파트요 비싼 아파트 대부분 건조재가 다 수입하거든요 그런데는 건축비가 올라가겠죠 그런 건축비가 올라가면 주요 지역의 재건축이 불가능합니다 그래서 오히려 시장에 안 좋은 영향이 미치는 거죠 그렇다면 지금 이미 집을 사신 분들이야 어쩔 수 없고 지금 기회를 노리고 있는 분들에게 한 말씀 주신다면 어떻게 얘기할 수 있을까요? 지금 절대 빚내서 집 살 때는 아니고 여러분들이 주의하실 필요가 있고요 아파트는 가격이 빠졌을 때 산다 빠졌을 때 그 빠졌을 때의 기준 다시 한 번 정리를 해주실 수 있나요? 집값이 하락하는데 거래량이 증가할 때 이거 한 번 말씀드릴게요 이게 과거에 2006년부터 2014년까지 올림픽 패밀리타운 송파구에 있는 올림픽 패밀리타운의 실거래가인데요 한 번 보세요 2013년도에 집값이 빠지지 않습니까? 6억원으로 이 30평대 아파트가 빠지는데 어떻습니까? 점이 막 찍히죠 그건 거래량이 증가했다는 얘기거든요 이때가 사기 좋을 만한 시기였죠 반대로 같은 6억대였지만 2008년도에는 어떻습니까? 거래가 안 되죠 이때는 집값이 충분히 안 빠졌기 때문에 다시 올랐다가 다시 빠진 거예요 그런 측면에서 여러분들이 가격이 하락했는데 거래량이 증가할 때 내 집만을 꼭 하셨으면 좋겠다 이게요 제가 안타까운 게 있어요 집값이 빠지면요 더 안 사요 그리고 오를 때만 사요 더 빠질 걸 기다리고? 그리고 오를 때만 사요 오를 때는 불안해 떨면서 살고 그리고 빠지면 기대하면서 안 사거든요 더 빠질걸? 이건 반대가 돼야 돼요 그래서 여러분들이 너무 불안해 하지 마시고 기대하시면서 티장의 변화를 잘 보셨으면 좋겠습니다 네 알겠습니다 이제까지 광수네 복덕방 이광수 대표와 함께 했습니다 고맙습니다