깊은 늪인가? 지난 60년 대 상승장 끝나고 대 하락장 시작인가?

지금 서울 아파트 값이 뚝뚝 효과가 내려가고 있습니다. 다른 데이터에는 집값 상승이 38주 만에 멈췄다 이렇게 나오고 있지만 실상은 상승이 멈춘 게 아니라 하락세로 완전히 돌아섰다 이렇게 보셔야 됩니다. 이것이 과연 엘리엇 파동의 60년 상승장의 진짜 끝물인지 아닌지는 시간이 지나서 결과를 봐야 알 수 있겠죠. 엘리엇 파동의 60년 상승장이라는 것이 지난 60년 동안 하락과 상승을 반복하면서 결국 상승을 했는데 이게 마감하고 전반적인 하락세로 돌아선다는 의미가 바로 엘리엇 파동의 60년 상승 얘기입니다. 무서운 얘기죠. 지금 다시 완벽하게 하락세로 돌아선 지역을 보니까 서울 강동구, 동대문구, 은평구, 서대문구 심지어 서반코라고 하는 동작구까지 하락세로 돌아섰습니다. 대출 기절을 하면서 거래량도 줄어들었지만 탄핵을 두고 전국이 혼란스러워지면서 부동산 시장이 불확실성이 더 커졌습니다. 하락폭이 더 커질 수 있습니다. 뭔가 정치적으로 안정이 될 때까지는 아파트 매수세는 사라지고 거래량은 더 떨어질 것이 뻔해 보입니다. 그동안 지방 아파트의 경우는 가격이 계속 내림세를 보였었고 서울은 반대로 오름세였는데 서울도 이제 꺾이기 시작했다. 이렇게 보시면 되겠죠. 제가 3개월 전에 분명히 이런 말씀을 드렸었죠. 아파트 가격이 드라마틱하게 하락할 가능성이 매우 높아졌다고 말씀드리면서 아마도 이런 데이터가 실제로 언론에 나오려면 한 12월이나 1월쯤 되면 언론에서 기사들이 마구 쏟아질 수 있다 라고 말씀을 드렸었는데 여지없이 지금 그렇게 되고 있습니다. 강동구는 아파트값 내림세가 아주 뚜렷해졌는데요. 올림픽파크 포레온처럼 초대단지가 입주를 시작하면서 당연히 그 옆의 아파트들 가격 하락이 예상이 됐었고 그래서 구축이나 비역세권 아파트들의 가격이 지금 금매물들이 하나둘 나오면서 평균 하락률을 끌어내리고 있다. 이렇게 보시면 되겠습니다. 많은 사람들이 올림픽파크 포레온이 신축이고 또 초대단지이기 때문에 앞으로도 계속 오른다. 라고 말씀하시는 분들이 꽤 계셨는데 실제로 입주가 시작되면서 하락 거래들이 나오기 시작했습니다. 이런 식 뚝뚝 떨어진 거래들이 이뤄지고 있다는 것을 우리가 좀 눈여겨봐야 되겠죠. 올림픽파크 포레온 전용 109제곱미터 43평의 경우가 지난달에 28억 4,066만 원에 거래가 됐는데 이번 달에는 1억 366만 원 하락한 27억 3,700만 원에 거래가 됐습니다. 물론 침과 향의 차이가 있다고 치더라도 좀 많이 가격이 벌어진 거죠. 여기 말고도 바로 인근에 송파구 풍납동 잠실올림픽공원 아이파크 아파트라는 곳이 있습니다. 전용 59제곱미터가 지난 1월에 16억 5천만 원에 거래가 됐었는데 11월에 들어서는 15억 6천만 원에 거래가 됐습니다. 한 9천만 원 정도 하락 거래가 된 겁니다. 풍납동 잠실올림픽공원 아이파크는요. 서울 아삼병원을 걸어서 5분 만에 갈 수 있는 아주 가까운 거래입니다. 또 올림픽공원이 앞마당인 것처럼 바로 옆에 붙어 있죠. 올림픽공원에서 매일 운동을 할 수 있는 좋은 아파트입니다. 중요한 건 이 아파트가 구축이 아니라 지어진 지 이제 겨우 6년 차 된 신축이라는 겁니다. 동대문구 쪽으로 넘어가면 하락폭이 아주 커졌습니다. 천량이동 한신아파트의 경우는 전용 84제곱미터가 지난 8월에 8억 1,500만 원에 거래가 됐었는데 한 3달이 지난 이번 달 12월 초에는 7억 800만 원에 거래가 됐으니까 13% 정도 하락 거래가 나온 겁니다. 서울 아파트 값이 상승 1로 해서 이제 다시 1년 만에 방향이 밑으로 바뀌었습니다. 인천 아파트나 수도권 아파트들 중에 가격을 리드하고 치고 올라가던 그런 단지들마저도 이제 방향이 좀 바뀌었습니다. 요즘 한창 천지개벽을 하고 있는 인더곤역 주변의 아파트 중에 경기도 의왕시 포인터 인더곤 프로듀어 엘센트론 아파트도 전용 84제곱미터의 가격이 21년 최고가가 16억 3천만 원에 거래가 됐는데 23년에는 정말 드라마틱하게 9억 4,950만 원 선에서 거래가 됐습니다. 그랬다가 다시 상승하다가 최근에 다시 또 꺾였습니다. 정말 이 아파트의 가격 드라마틱하지 않습니까? GTX 노선을 따라서 가격 점핑이 심하게 된 지역인데 최고 16억 3천까지 가다가 대략 6억 정도가 하락한 가격 이렇게 거래가 됐었습니다. 최근 10월부터는 거래가 다시 1천만 원씩 서서히 내려가고 있죠. 물론 단기간에 10억이 다 오르고 내릴 때는 1천만 원씩 조금 조금 내리는 게 이게 무슨 하락이냐 라고 말씀하시는 분들이 계신데요. 집값이라는 게 웬만한 경제적 충격이 없이는 10억이 올랐다가 10억이 내릴 수는 없습니다. 오른 것도 이상하지만 내리는 것도 이상한 거죠. 아파트가 비트코인도 아니기 때문에 그렇게 될 수는 없겠지만 중요한 것은 지금 방향이 바뀌었다는 겁니다. 방향이 바뀐 이유를 저는 크게 세 가지로 봅니다. 첫 번째가 대출 규제로 대출 양이 줄어들었습니다. 두 번째가 집값의 고점 논란이죠. 세 번째가 지금 경제 리스크입니다. 트럼프 대통령이 당선되고 나서 우리 경제 위험성이 더 짙어졌는데요. 단순하게 위험성이 더 커졌다 이게 아니라 정말 지금 사실 위험해지고 있습니다. 지금 대기업들은 각자가 유동성 확보를 위해서 자기네 알자 자회사도 내다 팔고 있는 상황이고요. 대기업 10곳 중에 7곳이 내년 25년 투자 계획이 없거나 아직 미정 상태다 이렇게 밝혔습니다. 정말 글로벌 경제가 시계 제로 상태입니다. 2025년 500대 기업 투자 계획을 보니까요. 설문조사 응답 기업의 68%가 내년 투자 계획이 없다는데 자세하게 보면 내년 투자 계획을 수립하지 못했다가 56% 투자 계획이 아예 없다가 11%가 넘습니다. 이 정도로 내년 경제 전망이 좀 어렵습니다. 사실 이렇게 기업들이 투자를 줄인 게 올해만 그런 것은 아닙니다. 전반적으로 저성장 국면에서 기업들은 몸을 사리기 시작했고 또 저성장을 이런 것이 더 가속시킬 수 있다 이렇게 봐야 되는데요. 투자가 없이 미래의 수익을 창출할 수는 없기 때문에 어려울수록 사실 투자를 더 많이 해야 그 다음을 기억할 수 있겠죠. 그런데요. 기업들이 투자를 꺼리는 이유가 갈수록 늘어나기 때문에 이것이 참 안타깝습니다. 기업하시는 분들을 만나면 그분들이 공통적으로 하는 이야기가 있습니다. 제약도 많고 규제도 많고 또 기업인을 죄악시하는 심리 풍토가 더 늘어나고 있기 때문에 기업하기가 정말 힘들다고 말합니다. 요즘 대기업들은 불확실성이 커진 경제 상황들에 대응하기 위해서 구조조정을 아주 심하게 하고 있습니다. 50대 임직원들을 쳐내고 있습니다. 이른바 조직의 슬림화입니다. 그러니까 매출이 늘어나지 않고 멈춘 상태에서 조직을 이렇게 뭔가 추스리고 슬림화해서 이익을 내려고 하는 거죠. 이게 보통 성장하지 못할 때 이런 형태들이 많이 나옵니다. 그렇다면 부동산 가격이 계속 오르려면 여러 가지 조건이 충족되어야 오를 수 있는데요. 예를 들면 금리가 매우 낮아진다든지 값이 너무 낮아져서 매수가 늘어나 다시 조금 오른다든지 하는 그런 게 있어야 되는데 지금 가장 중요한 것은 고용률이 떨어진다는 겁니다. 고용을 줄이면 실업이 늘어나게 되죠. 실업이 늘어나면 소득이 없어지기 때문에 부동산을 받쳐줄 대출도 못 받는 겁니다. 그럼 자연스럽게 부동산 가격은 하락할 수밖에 없습니다. 지금 아파트 외의 다른 부동산은요. 크게 하락하고 있습니다. 특히 상업용 부동산, 상가의 경우는 시대 변화에 전혀 부응하지 못하고 여전히 비싸게 분양하고 비싸게 월세를 받기 때문에 지금 많이 가격이 하락하고 있습니다. 텅 빈 상가들이 너무 많죠. 그렇기 때문에 지금 흐르는 경제 조건에서는 상업용 부동산 가격이 오르는 게 아니라 엄청난 하락을 당할 수 있다고 저는 봅니다. 실제로 홍콩이나 미국 뉴욕 빌딩들의 가격이 반토막이 넘게 나는 일들이 지금 막 벌어지고 있지 않습니까? 이제는 정말 우리가 정신 차려야 할 때다. 라고 봅니다. 우리나라 대형 시공사들도 부동산 PF를 걱정하고 있습니다. 현대건설의 경우 시공사 중에 1위 아니겠습니까? 그럼 현대마저도 얼마 전에 뉴스를 보니까 11조 원이 넘는 부동산 PF 대출 리스크로 인해서 재무건전성에 빨간불이 들어왔다. 이런 기사가 났습니다. 리스크관리협의체를 만들어서 대응에 나서고 있다고는 하는데 PF 금액이 너무 커서 단기간에 재무건전성을 안전화시키기에는 시간이 많이 걸릴 것이다. 이런 얘기들을 많이 합니다. 만약에 현대에서 미분양이 나오거나 공사가 지연되는 일들이 발생한다면 PF 대출 상환을 절대 못하고 상환이자 상환의 지연이 될 수가 있습니다. 그러면 신용등급이 하락할 수가 있는 거죠. 지금 이런 우려를 건설업께서 많이 하고 있습니다. 지금 이 정도로 여러분 어렵습니다. 그래서 집값은 우상향보다 지금 현재는 하방 압력이 더 커졌습니다. 몇 년 전부터 집값이 너무 올라서 좋은 분도 계시겠지만 반대로 피해를 보는 분들이 많아진 것도 현실입니다. 그래서 결국 내수도 지금 어려워졌죠. 2024년 10월부터 본격적으로 아파트값이 하락하기 시작했습니다. 제가 앞서 여러 번 말씀드렸듯이 제가 말하고 나서 3개월 정도가 지나면 이것들이 서서히 지표로 나타날 것이다 했던 것이 정말 지표로 나타나기 시작한 겁니다. 무리하게 대출 받으신 분들은 조심을 하시고요. 내 집 마련을 하고 싶은데 너무 비싸서 감당이 안 됐던 분들께는 어쩌면 기회가 오고 있는 것입니다. 다만 한 가지 염려되는 것이 뭐냐면 지금의 저성장 예측들이 일본처럼 장기적으로 갈 것이냐 아니냐 이 두 가지 길인데요. 우리 국민성은 일본처럼 길게 저성장을 두고 보지는 않을 것이다. 라고 저는 막연한 기대감을 갖고 있습니다. 요즘 여러 가지로 마음의 안정이 어려운 시기입니다. 건강 잘 챙기시고요. 항상 리스크를 이겨낼 준비를 하셨으면 좋겠습니다. 표영호 TV 구독하시고 영상 끝까지 보시는 분들 부자되시기 바랍니다. 고맙습니다.