주택세금, 중과세가 다시 부활한다? AGAIN 2017, 모르면 세금폭탄 맞습니다 (이장원 세무사 / 4부)

세무사님, 지금 정치적으로 많이 어지러운 상황인데 주택 관련해서 지금 세금 이슈가 굉장히 부동산 시기에 뜨거웠던 게 하나가 있었거든요. 야당들이 모여서 법을 발의했던 게 주택의 임대료 상한제를 국가가 정해주겠다. 무제한 임대차 계약갱신권을 주겠다. 하면서 이게 뒤집어졌었거든요. 베네수엘라가 그걸 하지 않았었나요? 그렇죠. 지금 이게 굉장히 경제학자분들은 진보적이고 보수적이고 다 최악으로 꼽는 게 임대료 상한제인데, 국가에선. 그걸 한다고 했다가 이제 그거를 다행히 이번에 하지 않겠다라고 돌아간 걸로 알고 있는데 부동산 관련해서 세금이 좀 어떤 변화가 있을까요? 저는 사실 이 시나리오를 짠 이유는 개혁명 이후에 댓글이 올라왔어요. 댓글에 이제 그런 댓글 진짜 많아요. 다시 그러면 야당측 스탠스로 많이 갈 것 같다. 근데 거기에 이제 정점을 찍었던 게 그거예요. 개혁명 이후에 바로 즉각적으로 상속세가 결국 부결이 됐잖아요. 아 그렇죠. 그러니까 그걸 보고 아신 거죠. 금투세는 기존에 얘기 나눴던 게 있으니까 하고 가상자산도 그 전에 얘기 나눴던 거 합의는 했으니까요. 합의했으니까 넘어갔고 근데 상속세는 서로 이제 몇 개지는 합의 됐지만 결국은 상세 디테일은 나눠봐야 된다라는 시점에 개혁명이 터진 거잖아요. 그래서 이제 이렇게 돼버리니까 결국은 입장이 어떻게 됐죠? 정부한 철회됐잖아요. 그걸 딱 보면서 아니 그러면 야당이 이렇게 할 수 있다는 얘기인데 사실 할 수 있잖아요. 왜냐하면 법 통과시키는데 150석이면 되니까 총 300석에서 근데 야당이 190석인가 되잖아요. 그러니까 아 되네? 그걸 보면서 이제 저한테 조심스럽게 그걸 말하더라고요. 적나라하게 말하신 분도 있고 그러면 주택세금 다시 2017년 어게인 되는 거 아니냐. 그래서 그냥 2017년에 세금들이 어떤 게 있었는지 부동산 세금이 어떤 게 있었는지 좀 말씀드리고 싶었어요. 그러니까 알긴 알아야지. 왜냐하면 지금 이제 막 부동산 시장을 좀 뛰어드신 분들이 많잖아요. 특히나 젊으신 분들 그러면 예전에 다주택자 중과세가 뭔지도 모르고 그쵸. 뭔데? 세금 맞아봤자 얼마나? 막 이러시는데 사실 그때 징벌적 세금이라는 얘기가 있었어요 진짜로. 그래서 첫 번째로 말씀드릴 게 이게 즉각적으로 바로 여러분들에게 하나의 시그널일 수도 있겠다. 결국은 예전에 다주택자 중과세 시즌으로 돌아갈 수 있는 시그널 중에 하나가 뭐냐면 조정 대상 지역 내 양도소득세 중과세 한시적 유예. 이게 연장될 것인가. 이게 한시적이었군요 유예가. 그렇죠. 이게 어떤 말씀인지 아실 거예요. 왜냐하면 지금 다주택자 중과세는 거의 존재하지 않아요. 왜냐하면 뭔지도 모르시는 분도 많아요 사실은. 왜냐하면 2022년도부터는 거의 있으나 말하는 세금이거든요. 벌써 그래도 2년 지났네요. 2년 반 지났네요. 저야 부동산 중과세 역사를 다 때려 맞은 사람이니까 알죠. 이게 중과세가 왜 지금 안 됐냐. 왜냐하면 조정 대상 지역 내 다주택자가 주택을 팔면 거기에 대해서 세금을 더 과하게 매기는 제도가 있었습니다. 그걸 다주택자 중과세라고 하죠. 근데 이제 지금 조정 대상 지역이 거의 다 풀렸어요. 이게 그것도 모르시는 분들이 많은데 거의 전국이 조정 대상 지역인 적이 있었어요. 맞죠 그렇죠. 제가 아시는 친한 세무사님이 경상북도 경산에 계십니다. 거기도 조정 대상 지역이 설정됐 었어요. 그래서 제가 허허 웃었어요. 너희 지역 잘 나간다 이러면서 경상북도 경산 물론 좋은 지역이에요 좋은 지역 인데 그 친구도 약간 당황해하더라고 요. 이 정도까지 할 건가 그렇게 됐는데 지금은 조정 대상 지역이 다 해제되고 나서 강남 3구 강남 서초 송파 그 다음에 용산구 4개 남았단 말이에요 . 4개밖에 안 남았고 여기서 다주택 자가 주택을 팔아도 사실은 중과세 를 안 매겨요. 여기 매긴다면서요. 그게 아니라 22년 5월부터 5월 10일 유성열 정권 들어오고 나서부터 매년 1년씩 연장을 했어요. 보유기가 2년 이상이면 중과세 적용 안 할게. 중과세를 적용하면 장기부의 특별 공제도 0%가 되고요. 세율도 2주택자면 20% 추가 3주택 자면 30%가 추가돼요. 최대 세율이 82.5%까지 한단 말이에요 . 82.5% 너무 세잖아요. 10억 벌었는데 8억 2천 5백 내야 돼요. 물론 누진 공제 좀 빼면 되지만 거의 7억 내야 돼요. 7억 5천 내야 된단 말이에요. 너무 높죠. 그래서 25년 5월 9일까지 지금 한 시적으로 매년 연장하고 있었어요 . 이 연장한 포인트가 언제냐면 매년 경제정책 방향 상반기 때 대부분 1월달에 나와요. 경제정책 방향이 상반기 하반기 두 번 나오잖아요. 그때 1년씩 대통령 0으로 연장했어요 . 이게 대통령 0이었어요. 그런데 지금 시국에서 이게 연장 될까 저는 이게 첫 번째에요. 대통령 0이니까 대통령 0인데 예를 들어서 다양한 변수가 있겠지만 어쨌든 이게 연장이 안 되면 당장 닥치는 건 뭐예요 강남 상구랑 용산에 있는 주택을 파실 때 5월 9일 이후에 팔면 뭐가 돼요 중과세 가 돼요. 아 내가 2주택자 이상일 때 네 맞습니다. 그래서 지금 이걸 말하는 이유 중에 하나가 이건 무조건 알아둬야 되는 게 뭐냐면 이 다주택자 하는 조정 대상 지역의 주택은 고가에요. 그래서 사실은 잠금일이 좀 길어요 . 잠금일이 사실 일반적인 주택보다 좀 더 길더라고요. 보통은 한 2개월 길면 3개월 하는데 그런데 대부분 3개월 이상일 때도 많아요. 왜냐하면 1억에 좀 걸어놔요 예약을 걸어놓는데 지금 대출이 안 되니까 12월 대출이 안 된대요. 그런데 1월에도 사실 대출 잘 안 돼요. 왜 대출 안 되냐면 은행에서 인사 이동 끝나고 나서 그다음에 대출 심사를 시작해요. 그러니까 2월쯤인데 예약 걸어놔 서 대출 얼마 나올지 확정 짓고 그때 제출 제도에 따라서 또 이게 탄력적으로 바뀌잖아요. 왜냐하면 매수자 관점에서 봐야 되니까. 그런데 매수자 그러면 확정되고 나서 한 6월쯤에 살게요. 그리고 계약서를 써놨다고 해볼 게요. 지금은 그럴 수도 있겠다. 네. 계약서를 써놔버리면 안 된다고 왜냐하면 5월 9일 이후에 잠금을 친다고 써놓을게요. 그런데 나는 당연히 지금 세법인 그냥 일반세율 맞겠지. 대부분 이런 식이에요. 제가 최근에 계산해봤어요 한 건 은. 단포권인데 일반세율이면 4억 정도 나와요. 중가세면 17억 나와요. 이런 식이에요 진짜로. 13억을 더 내야 돼요. 왜냐하면 장기보이특별공제가 다 날라가니까. 오래 보유했다고. 그게 커요. 거기다가 중가세율이 적용되니까 엄청 올라가요. 아무리 그래도 17억 그 얼마짜리 파는 건가. 한 50억 정도 돼요. 50억짜리에서 4억은 세금을 낼 수 있는데. 가액은 취득가액도 있지만 장기보이 특별공제가 날라가니까 이게 커요. 17억을 내는 건 너무하네요 확실히. 엄청 변동성이 커요. 이런 것들을 좀 알아두셔야 된다. 갑자기 어떻게 될지 모른다. 장금위를 지금 잘 작성해놔야 된다. 혹시나 계약을 하더라도. 4월 안으로 해라. 안전하게. 저는 4월 중순. 4월 중순. 이것도 있어요. 제가 실무 경험을 많이 하니까. 그러면 한 5월 1일 쓰지. 그렇죠. 한 일주일 여유 있으니까. 절대 그러시면 안 돼요. 왜냐하면 매수자 갑자기 전화가 와요. 죄송하다. 갑자기 대출 제도가 바뀌어서 대출 이 5월 중순에 된다더니. 오토하실 거예요. 이래버린다니까요. 세상에. 당황스러워요. 그러면 계약자가 마무리 못한 거 니까. 계약 파기해야죠. 그런데 계약 파기해도 난 그 뒤에 팔면 세금 중가세율 맞는 거야. 그렇죠. 걔를 못 팔아버리니까. 그렇죠. 왜냐하면 이걸 팔아서 자금을 쓰는 게 목적이지. 그런데 계약 파기한다고 배액 배상 목적이 아니잖아요. 그게 핵심이에요. 그렇죠. 그리고 배액 배상 안 해 줄 수도 있어요. 맞아요. 소송 오래가고. 질 때도 있어요. 그러니까 결국은 이게 아주 민감한 상황이 될 거다. 사실 제가 계산구조 하나 계산한 게 일반적인 분들 얘기를 좀 들어보면 15억이 양도가액이고 7억 원의 치득가액인 걸로 3주택자 중가세 계산하면 얼마냐면요. 한 5억 9천네요 세금이. 그런데 이게 1세대 1주택 비가세 면 얼마인지 아세요 350만 원이에요 . 350만 원. 몇 배 차이냐면 몇 배 차이야 한 200배 차이나 나나요 그러게요. 그리고 1세대 1주택이 아니더라도 일반과세 비과세가 아니고 일반 과세여도 세금이 2억 정도에요. 그러니까 일반과세일 때 2억 1800 이 나와요. 15억짜리를 예전에 7억에 샀던 걸 15억에 팔면. 그런데 이게 중가세가 되는 순간 거의 6억이 나와요. 거의 3배가 올라가요. 그러니까 3배 정도 껑충 뛰는 건 1도 아니에요. 팔 수가 없긴 한데. 못 팔아요. 그런데 문제는 제가 이걸 염려해서 찍는 이유는 뭐냐면 대통령령으로 하는 경제정책 방향에서 이게 1년 증가가 안 되면 내가 혹시나 계약서 잘못 쓰면 안 되니까 미리 말씀드린 거예요. 이게 1월달이나 2월달에 나왔는데 내가 12월에 계약서 썼고 잔금일 이 5월 10일이야 5월 20일이야. 그러면 큰일 나요. 이걸 좀 아시길 바라면서 첫 번째 이유를 말씀드린 거고 말씀드려볼까 조정대상지역이 지금 핵심인 거잖아요. 그러면 양도세 중과가 맞으니까 그런데 조정대상지역이 그러면 이거에도 이슈가 혹시 생길 수 있는 건가요 저는 개인적으로 약간 이게 너무 나아가는 거여서 차라리 욕을 먹어도 안 됐으면 좋겠습니다. 진짜로. 차라리 욕을 해주셔도 안 됐으면 좋겠어요. 그런데 조정대상지역이 늘어날 생각도 해봐야 돼요. 왜냐하면 방금 말씀드렸지만 조정대상지역이 강남산과 용산이니까 나는 마포구 에 있어. 나는 강동구에 있어. 부자들이나 그런 거지만 나는 걱정 없어. 나는 마포인데. 그리고 내가 매매계약서를 썼어요 . 잔금을 5월 30일로 썼어요. 그런데 이 기간 내에 갑자기 조정대상지역이 설정이 됩니다. 그런데 나는 예전에 썼잖아요 계약서가. 그렇죠. 그러면 웬만하면 봐줄 거예요 부칙 으로. 미리 계약서를 써놨고 계약금을 받은 상태면 그전 걸로 해줄 것이다. 그런데 이게 내가 이걸 모르고 이 지식 자체를 말 그대로 다죽태자 중과세 과세에 대한 이런 흐름을 모르면 그때 당황도가 엄청 클 수 있죠. 그렇죠. 이걸 처음 접한 사람 나 어떡하냐 그러면서 잔금일이 6월인데 나 그럼 중과세 맞는 건가 계약 파괴 계약 파괴 모르다가 100배상 줘버릴 수 있다고. 그렇죠. 내 사정에 의해서 파괴하는 거니까. 급하게 당황하신 분들은 그냥 바로 매수자한테 전화해 가지고 할 수 있어요. 그 찰나 때문에 말씀드려고요. 너무 당황스러운 일이에요. 그런데 조정대상지역이 늘어날 까요 대표님 늘어날 수도 있다고 봐요 진짜로 . 왜냐하면 지금 국토부통무장관 이 이걸 정할 수 있는데 추후에 이게 어떻게 될지 모르잖아요. 물론 공석은 아니니까. 추후에 정치적 이슈나 부동산 시장 변동으로 인해서 이게 늘어나면 어떻게 되는지를 해서 미리 말씀을 드리려고요. 그러면 뭐가 변동이 되냐 양도소득세 미리 말씀드렸잖아요. 그래서 양도소득세는 당연히 알아두 셔야 되는 거고 취득세부터 달라 져요. 취득세는 조정대상지역은 2주택 자부터 취득세 중과세가 적용돼 요. 1주택자일 때는 1%에서 3%잖아요 . 그리고 비조정대상지역은 2주택 까지도 1%에서 3%에요. 3주택부터 8% 4주택부터 12% 이렇게 올라가는 건데 조정대상지역은 두 번째 주택부터 8%에요. 바로 다음 주택 취득하는 게 어려워 질 수 있다. 그리고 아까 말씀드렸던 조정대상 지역이 설정이 도중에 되면 전에 계약매증가는 빼줄게 라는 것도 나와봐야 한다고 봐요. 예상 가능성을 어겼기 때문에 물론 해 줄 것 같긴 한데 죄송한 얘기지만 제가 2017년부터 부동산 투자를 할 때 많은 경우를 소급적용하거나 혹은 소급적용 구제해 주지 않는 경우를 봤거든요 . 대표적으로 우리 임대사업자 관련해서 법을 맘대로 바꿔버렸지 않습니까 약속을 바뀌고. 그리고 재개발 제가 정확히 본명 은 기억이 안 나는데 최종적으로 는 그 법이 나오기 전에 계약하신 분들을 구제해 주셨지만 당시에 발표했을 때는 이거 그냥 오늘부로 그전에 산 사람들도 다 세금 내야 된다 이런 거 하나 있었거든요. 초과이관수금 말씀하시는 거죠 뭐 그랬던 것 같기도 하고 제초안 같은 거. 네. 제초안 같은 거. 그러니까 지금 죄송한 얘기지만 야당 전정부일 때는 이게 양치기 소년을 한 번 했잖아요. 그때 그래서 사실 많은 분들이 임대소득 관련해서 당황해하셨죠. 아주 당황해하셨습니다. 2017년 파리 대책 때는 임대소득 을 엄청 양성화시켰죠. 그래서 혜택을 5개를 크게 줬거든요 . 세금 4개랑 하나 건보료 줬었는데 2018년 9.13 대책 때 보도자료 아직도 기억나요. 과도한 임대주택에 대한 혜택을 축소한다. 문구가 글에 써져 있었거든요. 전 아직도 그 모든 문구들의 세제 개편안 부동산 정책 나온 거 2016년도 부터 다 모아놨거든요. 이걸 알아야 돼요. 왜냐 이걸 알아야 다음 사이클을 대비하거든요. 혹시나 다음 정책이 온다 그러면 기존 거가 다시 부활될 가능성이 높다고 봐요. 비슷한 형태변형이 돼요. 그리고 문재인 정권 때 사실 저는 이 세금 정책을 공부하기 쉬웠던 게 뭐냐면 그때 조세법을 공부했는데 논문이 많았어요. 어떤 논문이냐 노무현 정권 때 다주택자 중과세에 노무현 정권 때 있었던 거를 문재인 정권 때 많이 차용해서 썼거든요. 그러니까 다음에 혹시나 오게 되면 비슷하게 좀 쓰지 않을까 그러니까 방금 말씀드렸던 취득세 중과세 이주택부터 시작한다 이것도 말씀드리는 거고 왜냐면 아까 말씀드렸잖아요 . 이것도 마찬가지에요. 매매한 사람 파는 사람 입장에서는 그래도 조정대상제 갑자기 설정 되면 계약 전에 했던 사람은 봐줘 야 되지 않냐 봐줄 수도 있죠. 한 단계 더 나아가볼게요. 매수자는 안 봐주면요 매수자는 취득세 중과 내버려놔요. 사이클은 어떻게 될지 모르고 법 적용도 어떻게 될지 몰라요. 매수자는 똑같이 할 수 있겠죠. 저도 그래 해줘야 된다고 봐요. 예측가능성이 벗어났으니까 그러니까 조정대상제 설정하기 전에 계약 금 내고 계약한 거는 취득세 중과세에서 빼줘야 된다. 근데 될까 진짜 이게 키스천이 약간 있어요. 아니 그리고 그것도 낸 다음에 빼주는 거잖아요. 나중에 뒤에 가서 빼줘도 와따와따 해서 다음에 적용이 어떻게 될지 푸칙 이 나오냐 이런 차이가 있고. 그다음에 세 번째로 보유세요. 보유세 종합부동산세가 커질 수 있어요. 지금 종합부동산세 걱정하시는 분 거의 없어요. 맞죠 왜냐하면 23년도에 정부세 과표되는 공동주택가격이랑 개별주택가격 을 엄청 대폭 낮췄거든요. 제가 강의 갈 때마다 말씀드려요 23년에 낮췄죠 다시 올라가고 있어요 제가 그래서 다시 말씀드린 게 25년까지 괜찮을 것 같다. 26년 되면 3년 지났지 않냐 3년 거 빼줬으니까 3년 지나면 다시 정부세 원상복귀된 거다. 정부세 부담이 될 건데 그걸 모르세요. 지금은 3주택자 중에서 과세표준 12억 초과 부분에 대해서만 중과세 유를 적용을 하고 있거든요. 예전에 이렇게 안 했어요. 조정대상지역은 2주택만 있어도 바로 중과세 처음부터 중과세율 그래서 세금이 거의 2배 이상이었 어요. 개편이 돼서 지금 완화된 겁니다. 그런데 이게 다시 돌아가게 되면 아주 걱정이 되는데 불과 몇 년 전이에요. 불과 3년 4년 전이에요. 그렇죠. 그러면 지금 말씀하신 것처럼 종부세를 과거 기준으로 그냥 되돌리 기만 해도 종부세가 굉장히 높아 지신다. 왜냐하면 종부세가 높아지는 게 어차피 이게 무슨 상관이야 이러 거든요. 제가 전전 영상에서 말씀드린 것 같은데 원주민을 쫓아내는 세금 중에 하나가 종부세랑 상속세라 했어요. 종부세가 다시 여러분들 혹시 종부세 경험하신 분이면 지금 학을 뗄 건데 지금이야 100만 원 미만으로 낸다고 해봐요. 예전에 이런 분들 분명 3천 5천씩 냈을 거예요. 다시 3천 5천 가면 부담이 커져요 . 그런데 약간 달라진 게 뭐냐면 시간이 흘렀잖아요. 그때는 내가 돈을 벌었는데 나는 이제 은퇴를 했어. 그런데 종부세 값이 3천 5천 내래 . 그럼 어떻게 해야 돼요 못 버티 죠 부동산 팔아야 돼요. 그런데 못 팔아요. 왜 타수특제가 중과세니까 기존의 세금이 일반과세는 2억이니까 팔만 했는데 갑자기 8억 내래 못 팔아요 . 그래서 대부분 그때 뭐를 했냐면 증여를 한 거예요. 자기한테 증여를 했어요. 왜냐하면 이게 약간 사면 초과 한 거예요. 갖고 있으려면 버티려면 보유세를 내야 되는데 이 보유세를 내자니 매년 3천 5천 7천씩 낸다고 쳐봐요 . 그때도 계속 과표 올린다고 그래요 . 그러면 부담이 너무 커. 그런데 나는 은퇴를 했어. 못 버틸 것 같아. 이걸 낼 수가 없어. 그런데 팔자니 양도차익에 대해서 세금이 중과세요. 일반세율이면 2억 낸 줄 알았더니 알고 계산을 해서 세무사님한테 이제 이럴 때 대부분 뒤늦게 와요 . 조정대상지역 한참 되고 나서 종부세 한 두 번 맞은 다음에 제가 말씀드렸 잖아요. 종부세가 이게 중과세가 갑자기 풀리고 조정대상지역이 늘어난 다음에 이 그래프 보면 증여그래프 나오면 딱 나와요. 2016년 2017년도까지는 괜찮아요. 언제부터 이게 시작되냐면요 19년 20년도부터 갑자기 증여가 4배씩 올라가요. 왜냐하면 그때 깨달은 거예요. 종부세가 이게 내가 따뜻한 물에 담겨져 있다고 생각했는데 이게 뜨거운 물이었던 거예요. 내가 데펴지고 있는 게 아니라 익고 있는 거예요. 그러면서 화들짝 놀라서 종부세 계산하고 그다음에 세무사 찾아봐서 양도세 물어봤더니 양도세 8 9억이래요. 못 팔아요. 너무 비싸죠. 내가 대출금 빼고 8 9억 내면 남는 게 없어요. 그러니까 그다음에 생각하신 게 뭐다 자녀에게 증여해주자. 그런데 예전에는 자녀한테 증여 도 할 만했어요. 왜냐 취득세가 적게 나왔어요. 취득세가 증여취득세가 그냥 3 8%랑 4%밖에 없었단 말이에요. 그런데 그 당시에 이걸 본 거예요. 증여를 많이 하네. 그래서 증여취득세를 중과세로 해야 되겠다. 역사가 이렇게 흘러갑니다. 그럼 증여취득세도 무주택자 자녀 한테는 3 4%인 거죠 아니에요. 증여취득세가 3 8%와 4%가 기본인데 매매취득세랑 다른데 조정대상 지역 내 증여자 주는 사람 부모님이 지금 팔지도 못하고 보유도 못하잖아요 . 그러면 다주택자인 사람은 증여자의 부모님이잖아요. 내가 주택이 3개가 있는 거예요. 이 사람이 주택이 2개 이상이면 이걸 받는 자녀가 취득세를 12.4%와 13.4%를 내야 돼요. 그럼 2개 이상이면 2개도 포함이잖아요 . 맞아요. 그럼 부모님이 1주택자가 아닌 상황에서 조정대상 지역 내에서 내가 증여주는데 12.4%와 13.4%를 내야 돼요 예전에는 이게 3.84%여서 그나마 증여를 했는데 증여를 많이 안했 거면 증여취득세를 높일까 해서 높여버린 거예요. 진짜 징골용 세금이긴 했구나 진짜 . 그런데 이걸 못받아요. 자 보세요. 10억짜리 순수증여 받으면 취득세 가요 1억 2천 4백이에요. 채권사하고 법무사 비용하면 1억 한 3 4천 내야 돼요. 자녀가 그 돈이 있으십니까 취득세 는 할부도 안 돼요. 카드 할부는 되는데 그러면 취득세 완남을 못하면 뭐가 되죠 등길을 못쳐요. 그럼 그 돈 어떻게 됩니까 자녀도 없고 부모님도 1억 5천밖에 들고 있는 건 아니잖아요. 그래서 그 돈을 또 대출을 받아서 자녀한테 또 줘요. 왜냐 이 1억 5천이 더 싼 거예요. 그런데 사실 1억 5천이 아니에요. 취득세만 1억 5천이고 10억에 대한 증여세가 2억 2천 5백 나와요. 딱 계산하면 10억짜리가 기존에 증여 한 번도 받은 적 없다 그러면 5천만원 빼고 딱 2억 2천 5백 2억 2천 5백에 1억 2천 4백 딱 더하면 얼마냐면 딱 3억 5천 정도에요. 그런데 이게 양도세 중과세인 6억 보다 싸니까 눈물을 머금고 와 그럼 10억짜리인데 내가 10억짜리 집을 팔려고 했더니 세금이 너무 비싸가지고 5억 6억 나오니까 그냥 증여하자 그런데 그것도 3억 5천이면 30% 가입할 수도 있다. 이야 뭐 지금 상황이야 여러가지 그려봐 야 되지만 상당히 부담이 큽니다. 그래서 그렇게 늘 증여를 눈물을 머금고 하셨군요. 그리고 증여를 한 이유 중에 하나가 뭐냐면 자녀가 그 다음에 걔를 받고 나서 너가 비가세되고 팔아라. 그런데 사실 조정대상지원 때문에 또 하나가 뭐가 늘어나죠 비가세를 받으려면 2년 거주요구 에 생긴다. 맞아요. 그럼 자녀가 거주를 못하는데 무슨 비가세입니까 그래서 상생임대주택이 엄청 늘어나길 바랄 수밖에 없어요. 상생임대주택밖에 없어요. 상생임대주택이 26년까지거든요 . 저는 지금 이미 다 판 보고 있어요 사실은 중과세 만약 되면 26년이 이게 연장이 안되잖아요 상생임대주택도 안되니까 자녀는 이거 비가세 못 받아요. 일반과세로 파거나 자기가 대출금이나 전세금 주고 가서 2년 살아요. 쉽지 않아요. 그럼 자녀가 딴 지역에서 회사 다니고 있으면 어떡합니까 그렇죠. 불가능하죠. 예전에 재건축할 때 2년 거주요건 안하면 세금 중과세 때리겠다고 해서 갑자기 저 재건축아파트들의 조정대상지역 되면서 재건축 집주인 들이 들어가서 사느라고 막 전세입재들 쫓겨나고 그랬었잖아요. 맞아요. 변동이 많이 생기죠. 그러면. 또 그 혼란이 오겠군요. 그럼 이게 결국에는 조정대상지역 이 늘어난다면 이렇게 될 수도 있다. 맞습니다. 물론 이거는 된다가 아니라. 그렇죠. 욕을 먹더라도 아주 우려스러운 시나리오를 이걸 경험하지 않으신 분들이 알라고 말씀을 드려보는 거죠. 왜냐하면 저는 2017년 8. 1 대책을 다 경험한 사람이기 때문에 그때부터 모든 부동산 대책을 다 경험했던 사람으로서 정말 가정 파탄 이 된 적도 많고 그러니까 우려가 돼서 말씀을 드리는 거예요 . 이게 부동산 가격이 지금도 조금 꿈틀꿈틀 올해 좀 많이 올라왔는데 이대로 유지되면 모르겠지만 혹시 내년에 부동산 가격이 더 올라가면 또 명분도 되지 않겠습니까 그럴 수 있죠. 왜냐하면 그 기준 있잖아요. 조정대상지역 설정하는 기준이 있거든요. 그 기준에 부합하면 어디든지 더 설정이 될 수도 있죠. 그러면 샘문사님 이게 저도 부동산 에 관심 많은 사람으로서 이렇게 세법을 잡고 이게 예상이 되면 다주책자 분들은 비우량한 주택을 예를 들면 지방의 아파트나 경기도 아파트를 팔고 서울 외곽의 아파트 를 팔아서 똘똘한 한 채 강남의 핵심지의 한 채로 갈 수밖에 없지 않습니까 더 몰려요. 더 몰리니까 양극화는 저는 안 봐도 그럼 그 종부세 감당 못하는 일반적인 그냥 강남에 내가 20년 전에 분양 받아서 살았던 은퇴 세대는 쫓 겨나고 종부세 감당이 안 됐으니까 그렇죠. 재산세나. 그래서 빨리 던져야 되겠죠 만약에 그래서 아까 말씀드렸던 조정대상 지역의 중과세 유예가 안 되면 약간 하나의 시그널일 수도 있다. 내년 1월에 유예가 안 되면 1년 연장 이 안 되면 왜냐하면 1년씩 연장 하고 있었어요. 사실 이 정책도 이명박 정권 때 있었던 정책이요. 노무현 정권 때 넘어오고 이명박 정권에서 똑같았어요. 1년씩 연장하다가 어떻게 했냐면 결국은 폐지를 시켰어요. 그런데 그때는 너무 안 좋았잖아요 . 그렇죠. 시장이 안 좋았을 때 명분이 있었어요. 서프라이즈 모기질은 터지고 미분양이 16만 5천 채고 그랬으니까. 지금은 약간 다르잖아요. 가격이 유지되고 있고 미분양도 지금은 6만 채 이 정도니까 좀 다른 상황이기 때문에 무조건 똑같이 적용된다고 볼 수는 없죠. 그러면 이렇게 사실 문재인 정부 때나 노무현 대통령 정부 때 이렇게 강력한 주택세금 정책을 했었지만 결과적으로 아파트 서울 아파트 그럼 이런 정책이 있으면 굉장한 혼란과 세금이 늘어나겠지만 집값 을 잡는 건 아니지 않습니까 와 더 올라갈 수도 있겠죠 진짜로 . 일정한 국지성과 양극화 때문에 그럼 더 결국에는 양극화가 훨씬 심해질 거다. 저는 심해질 것 같아요. 그러게 되면 기존의 역사 패턴 이 좀 그래야 했으니까 큰 세금 내더라도 감수하고 결국엔 가격이 많이 오를 아파트는 남기고 100% 이르게 돼요. 17년 파리대책 때 다주택자 중과세 됐잖아요. 그러면 양도소득세 상담이 많을 것 같잖아요. 가장 많은 상담은 증여세 상담이에요 . 왜 그런지 아세요 이분들이 노무현 정권때를 경험을 하신 거예요. 노무현 정권때 딱 하나였어요. 가격은 올라가는데 종부세를 버텨 야 된다. 그런데 지금 모든 틀은 뭐냐면요 문재인 정권때는 2주택부터 중과세 가 시작돼서 사실 부담이 컸었는데 . 이게 되고 나서 바로 2주택자부터 중과세를 또 할지는 모르겠지만 그래서 자산가 분들이 생각한 건 뭐냐면 나 주택 하나만 갖고 있으면 돼요. 그럼 버틸 수 있어. 그래서 본인 주택을 죄다 증인. 죄다 증인. 빨리 하셨어요. 그런데 그러면 어차피 그게 예를 들어서 좋은 지역이라고 하면 가격 올라갈 거야. 그럼 자녀분들한테 그렇게 증여를 해버리는 거군요. 그래서 자녀도 주택수 늘리지 마. 이것만 갖고 있어. 그래서 저는 오히려 자산시장군의 이동이 여기서 이런 거에서 생긴다 고 봐요. 왜냐하면 여기는 지금 세금이 많이 올라간 상태잖아요. 그런데 과거랑 달라진 게 뭐냐면 2017년 파리 대책 때도 그런 시장 이었지만 그분들이 항상 물어본 게 뭐였냐면 주택을 못하겠어. 다른 시장 할만한 거 뭐 있어 이장원 선사 많이 물어봤단 말이에요. 그런데 그 시장에서 권할 게 사실은 대부분 어디로 많이 갔죠 미국 주식 으로 많이 갔단 말이에요. 그렇죠. 미국은 그래도 무너지지 않겠지 이러면서 갔단 말이에요. 주식시장에서 싹 올라간 것도 있잖아요 . 한국 주식으로는 안 가셨죠. 좀 그런 게 있습니다. 그런데 지금은 제가 봤을 때 시그널 자체가 달라질 것 같아요. 왜냐하면 미국 주식 오케이 그럴 수도 있지. 그런데 이제는 약간 바뀌어진 게 원래 부동산 그러면 자녀 한 채만 주고 더 이상 줄 거 없잖아요. 주택을 줄 수는 없으니까. 그런데 비주택 상가를 주는 건 상당히 어려워요. 왜냐하면 리테일을 맞추지 않으면 상당히 어려우니까. 그러니까 그다음으로 넘어가는 건 뭐냐면 제가 봤을 때는 요즘 많이 얘기 나누는 게 오히려 이분들이 점점 자산권에 대한 공부가 됐잖아요 . 바로 넘어가는 게 저는 개인적으로 코인으로 봐요. 코인시장. 그러니까 주택은 하나씩만 갖고 있고 왜냐하면 지금 약간 트럼프 가 되고 나서 코인이 막 솟은 것도 있잖아요. 결국 이제 약간 정세적으로 가는 구나 얘를 비축자산으로 다 인정을 하니까 말 그대로 국가적 단위로 이걸 인정하는 분위기니까 안정성 이 높아진 것 같고 시각이 조금씩 달라지긴 했어요. 코인하시는 분들 나이대도 많이 높아졌어요. 예전에는 세무사님이 상담할 때 비트코인 상속 중에 이런 거 없었나요 거의 많이 없었죠. 지금은 없던 것 같아요. 지금은 확실히 생겼어요. 지금 최근에 저도 코인 세금책도 쓰고 있고 코인 자산관리책을 쓰고 있어요. 세무사님은 비트코인 암호화폐 전문 세무사입니다. 투자도 직접하고 적지 않은 금액의 수익을 내고 계세요. 그런데 확실히 지금 그런 증여문의 가 확실히 많아요. 전에 영상에도 말씀드렸지만 현금 을 안 줘요. 코인을 증여를 하고 코인 줬으니까 이 날짜 시세로 해서 증여세 신고 서 만들어 주십시오. 그러면 이게 세무사님은 결국에는 긴 오늘 1시간 반 넘게 얘기를 하고 있는데 이렇게 상속세 증여세를 현실화 물가상승으로 반영 안 하고 상속 증여로 국가가 많이 가져가 고 부자라고 가져가고 주택도 이렇게 과거에처럼 가주택자 증가 조정 대상 지역 아니면 취득세 증가 이렇게 해서 가져가면 부자들은 결국에는 비트코인 사서 준다는 거 아니에요 거기다가 가상자산 유예 때문에 대한민국 세금을 안 떼니까 우선 안전하게 많이 하겠죠. 그런데 이건 너무 나간 얘기고 맞는 사람은 아니시겠지만 이번 시장 때 코인 시장이 올라갈 수도 있을 거라고 봐요. 상당히 저도 좋은 수익이 나고 있는 상황인데 그러면 이것에 대해서 시장에 대한 시각은 바뀔 거라고 봐요. 저는 많이 놀라고 있어요. 왜냐하면 시각이 많이 바뀌고 있어요. 제 주변에서도 그거 사기야. 그거 툴립 툴립 이러셨는데 그분 들이 계좌를 만들었어요. 그리고 가장 충격적인 게 부동산만 계속 하셨던 분이 있어요. 정말 부동산만 부동산만 하셨던 분이 오늘 만났어요 제가. 오늘 점심을 같이 먹었는데 업비트를 깔았다. 많은 돈은 아니지만 이거 하긴 해야 되겠더라 그러더라고요. 그래서 제가 말씀드렸어요. 형님 단순히 투자라 이런 관점으로 보지 마시고 형님도 사업을 하시지 않냐. 법인 계좌도 코인으로 곧 거래되는 거 풀릴 수도 있다. 그런 게 있어 그런데 그게 뭐가 중요해 형 수입료를 코인으로 받아 야지. 깜짝 놀라더라고요. 이걸 단순히 투자자산의 하나의 형태로만 본 거예요. 말 그대로 어플 보면서 또각또각 해서 언론 팔고 내리면 돼요 이것만 본 거예요. 그러다가 이걸 수익화 구조로 자기의 사업 구조의 연결성으로 생각한 건 없었던 거예요. 그래서 갑자기 팡 터졌대요. 너무 고맙다. 형 저도 이거 풀리면 세금 수입료는 코인으로 받을 거야. 그러면 코인하시는 분들이 저랑 거래하기도 편하실 거고. 그렇죠. 그런 것이 나는 필요하다고 보다 그러네. 그 생각을 하더라고요. 이게 참 장원생분이 대단하시다고 느끼는 게 제도권에 있는 분들은 사실 이게 되게 어렵잖아요. 생각하기 쉽지 않죠. 기존 거로 성공을 많이 하셨으니까 . 저는 최근에 약간 요담이긴 한데 윤수목 대표님이라고 제도권에서 주식가 쪽 트레이딩 채권 이런 거 하시던 엘리트 분이신데 비트코인 투자도 많이 하시거든요. 그런 분들은 원래 비트는 잘 안 하셨던 분이죠. 그렇죠. 이분은 또 오래전에 이걸 깨달으 셨는데 이분 얘기 중에 되게 충격 적이었던 게 그거였어요. 제가 강의를 들었는데 지금은 사람들이 비트코인 말고 현금을 주고 받으면서 이게 대단한 돈을 주고 받았다고 생각을 하는데 사실은 실제로 내가 돈이 간 게 아니고 우리 은행 전자 계좌 은행에서 계좌 송금하면 수치만 가고 있죠. 그냥 숫자만 이쪽이 간 거고 돈은 아직 은행이 들고 있는 거잖아요 . 그러니까 숫자만 교환하는 거잖아요 . 그런데 비트코인은 실제 암호화페 는 실제 물건이 가는 거잖아요. 그러니까 지금은 사실은 이거는 어음인 거야. 나는 그냥 줬어 나는 받았어라고 숫자만 바꾸는 거고 실제로 준 건 아니잖아요. 그러니까 누가 부도 내면 오티민 작가님이 말했더니 부도 내면 연세 부도 나잖아요. 전세자금 대출이 되게 부족한 거죠 . 전세 사기가 나는 게 이 사람이 실제로 안 돌려주니까. 그러니까 그런 얘기 하셨어요. 조금 시간이 지나서 코인 시장이 활성화가 되면 사람들은 실제로 암호화페 실제 돈이 주고 가지 않았던 지금의 방식을 이상하다고 생각하게 될 거다. 깨달게 될 거다. 굉장한 울림이 있었거든요. 저는 세무서님 같은 분이 가장 그걸 현장에서 느끼고 계실 거라고 봐요 . 왜냐하면 진짜 바뀌었어요. 진짜 인식이 많이 바뀌고 있어요 . 진짜 놀랍기도. 그리고 이제 다 호기심은 확실히 가져왔어요. 그러니까 이게 도대체 뭐야 기존에는 말 그대로 이거 스캠 사기 그랬 는데 지금은 이걸 해야 되구나. 왜냐하면 최근에 저는 책을 쓰니까 연구를 다 하는데 금융위원회에서 우리나라 계좌인증을 해야지만 코인 할 수 있잖아요. 계좌인증한 사람 인원수가 반년 만에 100만 명이 늘었어요. 지금 780만 명 정도 돼요. 그런데 거기서 그건 있어요. 100만 원 미만 유저가 한 60% 그러니까 500만 명 이상이거든요. 핵심은 뭐냐면 늘어났다라는 거예요 . 이거 해봐야 되네. 그렇죠. 그러니까 이게 대화의 주제에 스탠스 에 많이 올려내리는 거거든요. 단순히 가격이 올랐다라는 것보다는 이건 이제 약간은 해야 되구나. 다른 자산군에 대해서도 또 한계를 느끼는 것 중에 하나는 그것도 있는 것 같아요. 부동산 일이 너무 높아요. 예전에 이게 닿을 수 있는 12억 미만의 대출이 되니까 그래도 닿을 수 있는 뭔가 이런 거였는데 이제는 닿을 수가 없잖아요. 막 30억이면 저거는 문짝도 못 사겠다 이런 말을 하니까 그런데 코인은 이제 분할해서 살 수 있으니까 그리고 두 번째로는 가상자산이 유예가 되니까 세금도 안 되네. 그런데 자산관리 형태에서 이런 것들에 대해 인지가 되신 분들은 얘도 이제 스위치적으로 생각을 해봐야 돼요. 자산이 많이 있으신 분들은 당연히 하고 있어요. 리스크 해지 기능으로. 아까 말씀하셨던 거의 대동소야 인데 주택이 지금 시장이 이러면 주택이 한 채만 갖고 있잖아. 다 팔아버리고. 그 자금 남잖아요. 그러면 이걸로 뭐하지 다른 자산군으로 가야지. 그래서 그런 분들은 당연히 다른 자산군에 대한 세금이든 뭐든 다 공부를 해요. 그러니까 복합적으로 알아야 말 그대로 수익을 버는 거잖아요. 이 정치 입법하시는 국회의원님들 께서도 이런 이장원 회원님 오늘 얘기를 잘 청취를 하셔서 부끄럽습니다. 상속세 증여세 가상화폐 그다음에 부동산 주식도 그렇고요. 균형 잡힌 세금을 해서 저는 어쨌든 우리나라 투자자분들이 적절한 수익을 얻으면 적절한 세금을 공평하게 내고 또 기업인 분들이 우리나라에서 사업을 하고 싶은 정도의 어떤 세금 을 만들어 주셨으면 좋겠습니다. 이렇게 해서 부회의 전의 저자이신 이장원 세무사님을 모시고 인터뷰 를 나눠봤습니다. 기진아 또한 수고 많으셨습니다. 수고하셨습니다. 고맙습니다.