부동산으로 돈 버는 시대는 이제 끝났다. 이 곳은 반드시 큰 하락이 온다... 정부도 이제 막을 수 없는 이유....

안녕하세요. 이헌우 작가입니다. 2025년에는 부동산 거품이 쫙 빠지는 한 해가 될 것입니다. 대출이 많고 신용이 낮은 사람들이 버티고 버티다가 못 버티고 무너지게 되면은 가격이 정상화될 것입니다. 매수자의 시장으로 바뀌게 될 것입니다. 그리고 가격이 하락하게 되면은 담보 가치가 하락하기 때문에 은행에서 원금을 상환해라 이렇게 전화가 갈 것입니다. 이렇게 되면은 어렵지만 버틸만한 사람들도 같이 무너지게 될 것입니다. 돈을 안 갚으면은 은행은 경매로 넘겨버리기 때문이죠. 지금 부동산 시장은 서로 눈치 보면서 관망을 하고 있지만 곧 매수자 우위 시장으로 넘어가게 될 것입니다. 그래서 오늘은 그 상황을 살펴보도록 하겠습니다. 일단 지금 서울 같은 경우 거품이 안 빠지고 있는데 곧 빠지게 되면은 지금 가격의 절반 정도가 거품으로 빠지게 될 것 같습니다. 왜냐하면은 우리나라 서울의 주택 가격 소득 대비해서 여러분도 느끼실 텐데 너무 비쌉니다. 소득으로 몇 년을 모아야지 집을 살 수 있는지 PIR 통계라고 하는데 이거를 살펴보면은 뉴욕에 비해서 두 배 이상 높습니다. 서울에서 일하는 사람이 집을 사려면은 27년 이렇게 걸린다 통계가 나오는데 통계마다 그 연수는 약간 다릅니다. 중요한 거는 다른 나라 뉴욕 파리 런던 이런 곳들과 비교해 보면은 서울이 압도적으로 높습니다. 뉴욕보다 서울에서 집 사는 게 훨씬 어렵다는 겁니다. 부동산 가격이 오히려 서울이 뉴욕보다 비싸다는 거죠. 물론 서울 굉장히 경쟁력 있지만 뉴욕이나 런던 이런 데보다 금융이 발달하고 글로벌 기업들을 불러올 수 있는 그 정도로 발달한 도시는 아닙니다. 그렇기 때문에 서울이 다른 선진국 대도시들에 비해서 부동산 가격이 비싼 이유는 서울이 경쟁력 있는 게 아니다. 대출을 더 많이 받았기 때문입니다. 나라별로 GDP 대비 부동산 산업 대출이 얼마나 되는지 비율을 봤을 때 2022년 말 기준 유럽은 GDP 대비 14.7% 부동산에 대출이 있고 미국은 11.3% 영국은 8.7% 호주는 12% 이 정도 대출을 해줬습니다. 그런데 우리나라는 다른 선진국들 대비해서 압도적으로 대출을 많이 해줬습니다. 24% 입니다. 2010년 중반부터 대출이 늘어나기 시작하면서 2022년에는 24%로 올라섰습니다. 2023년 2024년 대출이 더 나왔기 때문에 저것보다 더 올라갔을 겁니다. 그러니까 우리나라 집값 특히 서울 집값 가격이 터무니없게 높은 것은 대출을 말도 안 되게 쏟아 부었기 때문에 이 가격이 된 겁니다. 홍콩 상해 이런 데는 통계 안 넣었지만 지금 여기도 부동산 가격 폭락하고 있다고 뉴스가 나오고 있어요. 서울도 곧 가격이 조종을 받으면서 다른 선진국들 저 수준과 맞춰질 것이라고 생각합니다. 그러면 가격이 정상화될 수밖에 없는 이유 이런 거를 살펴보면 일단 가장 먼저 지금 서울 아파트 거래량이 거래가 거의 실종되고 있습니다. 예전에 거래가 잘 될 때 이때와 비해서는 지금 거래가 사실상 없다고 보시면 됩니다. 거래가 안되지만 매물은 계속 쌓여가고 있습니다. 매물이 서울이 9만 건 가까이 됐다가 지금 8만 7천 건 정도로 내려왔습니다. 가격이 너무 비싸기 때문에 거래가 안되고 있고 이런 상황에서 팔려고 하는 사람들은 물론 호가는 아직 내리지는 않고 있습니다. 결국은 가격을 안 내리고 조금 버텨보겠다. 이 가격 아니면 안 팔겠다. 버티겠다. 이런 사람들이 지금 있다는 겁니다. 사줄 사람 없는데 비싸게 팔고 싶다. 그런 사람들이 엄청나게 많다는 거죠. 부동산 곧 살아나겠지. 정부가 뭘 해주겠지. 이런 심리가 분명히 있을 겁니다. 하지만 이제부터는 정부도 어떻게 해줄 수가 없습니다. 지금 언론에서 기업들의 부동산 대출이 512조라고 기사가 나오기 시작했습니다. 건설업, 부동산 산업 여기에 있는 기업들 그 대출이 512조나 된다고 합니다. 어마어마한 금액이죠. 앞에 보신 그래프처럼 대출이 너무 급격하게 올라갔습니다. 말도 안 되게 부동산에 대출을 받은 건데 언론에서 이렇게 이야기하는 거는 지금 살려달라. 우리도 더 이상 버틸 수가 없다. 그런 신호를 보내는 겁니다. 비은행권의 건설, 부동산, 대출 받은 기업들 연체율이 20%가 넘는다고 합니다. 기업 5개 중에 하나는 연체를 하고 있는 거죠. 이제는 부실이 너무 커졌기 때문에 돈을 쏟아 부는다고 해도 무너지는 것을 막을 수 없을 것입니다. 그리고 금리 내려가면 부동산 또 오르겠지. 이렇게 생각하시는 분도 아직도 있을 것입니다. 그런데 그 생각은 김칫국을 너무 빨리 마시는 그런 생각입니다. 지금 연준에서 추가금리나 신중히 하겠다. 이런 발표를 했습니다. 금리를 천천히 내리겠다는 건데 저렇게 말한 이유가 있는 게 지금 미국의 생산자 물가 지수 다시 올라가고 있습니다. 생산자 물가가 오르면 소비자 가격도 오르게 되기 때문에 지금 파월이 다시 물가가 튈까봐 금리나 속도를 조절하고 있는 것입니다. 올라가는 것도 문제가 되지만 최근 3개월 발표할 때마다 계속 생각했던 것보다 더 많이 상승하고 있습니다. 11월 예측이 2.6% 상승이었는데 실제는 3.0% 상승했습니다. 예측보다 실제가 더 높다. 그 말인 것인데 생각보다 물가가 진정이 안되고 올라가고 있다는 것입니다. 그리고 지금 미국의 시장금리도 상승하고 있습니다. 지금 보시는 그래프는 미국의 2년물 국채금리 그래프입니다. 9월부터 상승을 하는데 분명히 미국은 금리를 내렸습니다. 그런데도 시장금리는 튀어 올랐다는 게 중요합니다. 시장에서는 물가가 다시 오르겠구나 이렇게 생각하는 참여자들이 많다는 거죠. 우리나라 한국은행이 먼저 금리 내리겠다고 하는데 잘못하면은 환율이 더 상승해서 물가가 더 올라가게 될 것입니다. 지금 우리나라 물가변동요인 살펴보면 석유가 가장 많이 차지하고 있고 그 다음이 농축산물, 야채, 고기 그런 게 대부분을 차지하고 있습니다. 석유가격이 오르거나 농산물, 축산물 가격이 오르면은 물가가 더 오르게 된다는 겁니다. 차가 있으신 분들은 다 느끼고 계실텐데 요즘에 주유소 갈 때마다 가격이 계속 오른다는 거를 느끼고 있을 겁니다. 물류비용 증가하고 다른 곳들도 다 증가하게 될 수밖에 없습니다. 그런데 이게 석유가격이 올라서 기름가격이 오른 게 아닙니다. 환율이 올랐기 때문입니다. 지금 오른쪽 그래프 국제유가를 보면은 70달러에서 안정되게 움직이고 있는데 워낙 가치가 떨어지고 달러 가격이 오르니까 비싸게 사오게 되는 그런 효과가 나타나고 있습니다. 지금 환율이 이 상태로 가면은 우리나라 물가 역시 다시 올라가게 되면서 경제 전체에 안 좋은 영향을 주게 될 겁니다. 대출 많이 받은 사람들 더더욱 힘들게 되면서 경매로 넘어가게 되는 그런 사람들이 늘어나게 될 것입니다. 근데 제가 부동산 떨어진다고 하면은 저를 나쁘게 말하시는 분들이 많은데 우리나라 여러 산업이 있는데 부동산업은 돈을 투자했을 때 얼만큼 경제에 도움이 되나 이런 걸 봤을 때 부동산이 가장 낮습니다. 이제 대출 집중도는 부동산에 압도적으로 몰려 있습니다. 생산성은 낮은데 대출 집중도는 가장 높은 게 현실입니다. 아무 도움이 안 되는 콘크리트에 돈을 쏟아 붓고 있는 이런 상황이 결코 우리나라 미래를 위해서 좋지 않다는 겁니다. 그렇기 때문에 우리나라 부동산 거품 다른 선진국 수준에 맞춰서 조정될 필요가 있다는 것입니다. 그리고 앞으로 정상화가 진행이 될 것입니다. 거래가 안 되고 매물은 쌓여 있고 대출은 너무 몰려 있고 금리 역시 쉽게 안 내려가고 물가는 올라가고 있습니다. 2025년은 부동산 거품이 쫙 빠지는 그런 한 해가 될 것입니다. 그러면 오늘 영상은 여기서 마치도록 하겠습니다. 구독과 좋아요 꼭 부탁드립니다. 감사합니다.