나와있는 매물 다 급매"..쏟아지는 경매 아파트, 강남도 계약포기 '속출'...계엄 충격에 환율 폭등까지...부동산 거품이 꺼질 수 밖에 없는 이유.

지금 투기꾼들이 부동산을 서로 팔려고 하고 있습니다. 하지만 부동산이 오른다는 소리는 마케팅이라는 것을 전국민이 다 알게 되었죠. 최근 언론들이 광고주인 건설사들을 걱정해서 서울도 1억씩 뚝뚝 이런 뉴스를 내보내고 있습니다. 지원책을 내달라 그런 말이죠. 그런데 얼마 전까지는 서울과 수도권 무조건 오른다 절대 안 떨어진다 하지만 지금 서울과 수도권 거품이 빠지기 시작했어요. 그래서 오늘은 그 상황을 알아보도록 하겠습니다. 언론들이 왜 이렇게 다급한지 그것도 같이 알아보도록 하겠습니다. 일단 지금 강남도 미분양 할인분양 마이너스피가 붙은 매물들 나오고 있습니다. 지금 서울 강남 강동구에 있는 그란츠 리버파크 여기를 보시면은 위에 부터 기사가 8월 9월 10월 이렇게 됩니다. 8월에는 1순위 경쟁률 17대1 마감됐다 완판됐다 이런식으로 뉴스가 쏟아졌어요. 그런데 실제 계약이 들어가니까 9월에는 초기 계약률이 70%밖에 안됐습니다. 30%는 계약을 포기했습니다. 그리고 10월에 자녀세대 선착순 분양 동호수 지정 이렇게 기사가 나왔어요. 그리고 지금 12월 계약을 하면 축하금을 드린다고 하면서 분양가 18억 6천만원에서 1.5% 2700만원 정도를 돌려준다고 해요. 2700만원 정도 할인분양하는거죠. 그러니까 8월 9월 10월 12월 시간순서를 보면은 서울은 양극화다 이렇게 이야기했지만 막상 계약을 하니까 할인분양하고 있어요. 이게 바로 지금 부동산시장의 진짜 상황입니다. 뭐 여기가 위치가 나쁘냐? 전혀 그렇지도 않아요. 언론에서 좋아하는 더블역세권 아주 좋은데입니다. 그런데도 지금 금매가 나오기 시작했습니다. 그리고 다른 지역도 지금 전부 다 계약금 깎아주고 동호수 지정해주고 할인도 조금씩 들어가고 있습니다. 그러니까 이제 정상화가 시작이 되는 겁니다. 이렇게 이야기하면은 폭라기들 겁쟁이다. 지금 떨어졌을 때 사야한다. 이런식으로 이야기하는 사람이 분명히 있습니다. 하지만 부동산시장은 전혀 급할게 없습니다. 제가 밑에서부터 2008년 2011년 2016년 이렇게 시간순서대로 기사를 가지고 왔습니다. 2008년에는 그 유명한 반포자의에서도 분양했는데 계약포기가 40%나 나왔습니다. 그리고 2011년 8억 깎아드립니다. 이런 기사도 나왔고 2016년에도 콧대 높은 강남도 깎아준다. 이런 할인분양 소식이 8년 가까이 이어졌습니다. 그렇기 때문에 지금 이제 시작이 되면은 할인분양 꼭 8년은 아닌데 최소 3년 이상은 진행이 될 겁니다. 그러니까 전혀 급할게 없다는 거죠. 앞으로 경매도 많이 쏟아지고 가격이 계속 내려갈 것입니다. 저렇게 될 수밖에 없는게 지금 경제 상황이 정말 좋지 않습니다. 지금 보시는 그래프는 기업들의 대출 연체율 이거를 나타낸 그래프입니다. 왼쪽 그래프를 보시면은 녹색선이 급하게 올라가고 있죠. 이거는 기업들이 비은행 그러니까 저축은행, 새마을금고, 보험회사, 캐피탈 이런 데에서 돈을 빌렸는데 연체가 되는 그 비율을 나타내는 그래프입니다. 장기평균이 1.5밖에 안 되는데 2024년 3분기 그것보다 4배 이상 되는 6.4%로 올라갔습니다. 장기평균에서 엄청나게 높은 그런 상황이죠. 그래서 지금 이자를 못내는 기업들 얼마나 되는지 그걸 살펴보면은 2개 중에 오른쪽 그래프를 보시면 됩니다. 돈을 벌어서 이자도 못내는 기업들 전체 비중은 44.8% 입니다. 그 중에서 주황색 그래프 중소기업 59.8% 입니다. 그리고 하늘색 그래프 대기업은 30.8% 입니다. 그러니까 중소기업 중에서는 10곳 중에 6곳 정도가 이자도 내기 어려운 그런 상황이 되었다는 거죠. 대기업은 그나마 상황이 나아서 10개 중에 3개인데 이것도 많은 것 같아요. 특히 중소기업 전체 직장인 중에 80% 이상이 중소기업에 다닙니다. 그런데 이 중소기업이 심각하게 어려워요. 이렇게 되면 어떻게 되죠? 사람들이 저렇게 비싼 부동산 아예 관심조차 보이지 않을 겁니다. 당연하죠. 지금 직장인 10명 중에 4명이 2025년에 실직 될 수도 있다. 이런 공포를 느끼고 있습니다. 또 회사를 나온다고 하더라도 6개월도 버틸 자신이 없다. 이렇게 생각하고 있습니다. 진짜 오늘 내일 살아남는게 지금 가장 최우선이 됐어요. 그러니까 사람들에게 서울부동산 얼마냐 이런게 중요한게 아니라 당장 먹고 살 수 있냐 이게 더 중요해진 것입니다. 지금 실물 경제도 어려운데 금융 부분도 어려워지고 있습니다. 시장금리가 상승할 수 있는 그런 조짐이 나타나고 있습니다. 한국은행이 금리를 내린다고 해도 시장금리가 올라갈 수 있는 그런 조짐이 나타나고 있는 거죠. 지금 노무라 증권에서 12월에 채권자금이 빠져나가기 시작할 것이다. 이렇게 전망하고 있습니다. 계엄, 탄핵, 지연되는 상황, 불확실성이 커지면서 주식도 빠져나가지만 채권시장마저 자금이 빠져나간다는 거죠. 지금 실제로 채권시장 12월 1일부터 10일까지 3조 3,500억 이 정도 빠져나갔습니다. 주식은 당연히 빠져나갔는데 채권마저 마이너스로 돌아선 거예요. 계엄 터지고 빠져나갔는데 리스크가 증가했다고 판단했기 때문에 자금이 빠져나갔고 또 이거를 만회하기 위해서는 어떻게 해야 되죠? 빠져나가는 것을 막기 위해서는 채권금리를 올려줘야 합니다. 그래야지 안 빠져나갈 거예요. 시장금리가 올라가게 된다는 거죠. 채권시장에서 자금 유출을 막기 위해서 시장금리가 자동으로 증가한다는 겁니다. 이렇게 되면 한국은행에서 금리 내린다고 부동산시장으로 자금이 절대로 가지 않습니다. 그리고 어떤 분들이 계엄때문에 경제충격이 안 왔다. 이렇게 말씀하시는 분들이 있는데 전혀 아니죠. 계엄이 발표되고 환율이 1430원을 돌파했어요. 원래 1400원에서 약간 오르락내리락 이렇게 되고 있었는데 그 발표 하나로 1430원을 돌파했습니다. 그래서 지금 거의 1460원까지 왔습니다. 이 타격이 굉장히 큽니다. 이제 환율 방어 불가능합니다. 왜냐하면 지금 정부에서 한 번에 돈을 많이 풀어서 인위적으로 내린다고 하면 만일 그렇게 했다가는 트럼프가 우리를 환율 조작국으로 지정할 것이기 때문입니다. 계엄의 충격이 엄청나게 컸습니다. 아무튼 환율도 이제는 잡을 수 없기 때문에 우리나라 물가 다시 상승할 수 있고 중소기업들 그런 원가 더 오르게 될 겁니다. 환율을 이렇게 무너뜨린 것만 해도 나라 경제가 더더욱 힘들어질 겁니다. 아무튼 지금 시장 금리도 오르고 환율도 오르고 기업들 상황도 어렵고 개인들이 느끼는 불확실성이 더욱 증가했습니다. 그런데 아파트를 분양 받을까요? 매수할까요? 전혀 할 수가 없습니다. 지금 서울도 서서히 무너지고 있는 게 기사를 통해서 알아보았습니다. 8월에 분양 대박 났다고 했지만, 완판됐다고 했지만 그 다음 달에 계약률이 70%로 떨어지고 10월에는 선착순 분양하고 지금은 할인 분양하고 있어요. 앞으로도 이런 상황이 많이 발생할 것이고 장기간 이어지게 될 것입니다. 부동산이 장기간 정상화 사이클로 들어가게 될 것입니다. 네, 그러면 오늘 영상은 여기서 마치도록 하겠습니다. 구독과 좋아요 꼭 부탁드립니다. 감사합니다.