中國人買地遭封殺？德州最新法案全解密！八大內幕不能不看｜全美最嚴苛禁買令｜有效簽證、雙重國籍可買地？ #美國地產熱點 5/17/2025

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點：李歐筆記 上一次的視頻中 我很簡短的跟大家報告了 德州禁止敵對國家公民 買地買房的消息 這次我就要來詳細分析 這個法案的背後內幕 把一些大家可能不知道的細節 梳理出來 這次先說結論 有關德州禁止中國公民 買房買地的法案 有八大內幕 第一 SB17提案有雙胞胎 第二 眾議院通過的版本 到底修改了什麼內容？ 第三 敵對國家其實只有針對其中一個 第四 孫廣信是誰？ 第五 拉夫林空軍基地 是一個什麼樣的空軍基地？ 第六 還有哪些敏感的買地案例？ 第七 雙重國籍也會被禁止買地嗎？ 第八 這是現代版的排華法案嗎？ 禁止特定外國個人與實體 購買德州土地的立法提案 在5月8日德州眾議院通過的是 參議院SB17修正版本 但是事實上 相關的提案應該有三個 還有一個是SB147 這屬於SB17的前身 後來眾議院也有一個版本 叫做HB17 SB17跟HB17兩個的區別 應該說差異不大 但是HB17的提案 給予州長更大的權力 限制更為嚴苛 例如州長有擴展禁止名單的主動權 也有對法案文字如何解釋的 更多的裁量權 可以說SB17是實際的「推進版本」 而且已經通過兩院的表決 但是參議院最終要確定修正案 所以SB17被視為是 最有可能成為法律的版本 而HB17可以被視為備案 或者是政治訊號版本 反映部分強硬保守派的立場 全美範圍類似SB17的法案 其實有很多個 例如在佛羅里達州、阿肯色州 路易斯安那州、密西西比州 北卡州、印第安那州 阿拉巴馬州等等 這些州都已經通過提案 有部分已經生效 相比其他州類似的法案 德州SB17法案更加全面和嚴謹 例如對敵對國家的認列更有彈性 限制購買的物業範圍更大 對豁免對象比較明確 執法單位是由總檢察長辦公室執行 而且罰則更高 所以SB17可以說是目前限制最廣 規範最嚴 執法機制最強的版本之一了 不過也被抗議者擔心 給州長的權力過大 也有違憲的疑慮 至於眾議院修改的內容 大致上有五點 第一 原法案僅豁免美國公民 和永久合法居民 也就是綠卡持有者 修正後加入持有效簽證者 例如學生簽、工作簽 主要在於避免誤傷 合法居住、工作或學習的外國人士 尤其是華人群體 這是非常重要的一點 也算是回應了抗議群體 認為該法案是另外一個排華法案 或者是種族歧視的憂慮 第二 原參議院版本容許外國實體 租賃德州土地租期 只要低於100年就合法 眾議院修正後 將此上限的大幅縮減為一年以下 藉此加強防堵 藉由長期租賃規避購地禁令的漏洞 第三 修正條文中賦予德州州長 額外的權限 州長可根據國家安全利益 或者是情報資訊 擴充被列為敵對國家的清單 第四 明文化德州總檢察長的調查 與執行權限 增加對法則與刑責的說明 第五 法案的語言進行措辭的調整 以緩解歧視的批評 原法案把中國公民直接寫入條文 修改後變成來自敵對國家 並受控制的個人或實體 而非貼上種族或國籍的標籤 眾議院通過的修正版本 會送回參議院審議 等待參議院是否接受這些修正內容 或者是需要召開協商委員會 如果順利通過參議院 才會進一步送交州長簽署 最快將在今年9月1日成為法律 該提案對敵對國家的認定 也是有一定的標準 不是嘴上隨便說說指明誰就是誰了 這是根據美國情報總監辦公室 發布的年度威脅評估報告 列出對美國國家安全 構成威脅的國家與行為者 並且連續三年被列為威脅對象 才會被這個法案所禁止 所以這個處理的原因 是避免法條過於僵化 若某國政權進行更替 不再敵對美方評估更新之後 該國就可以自動退出 限制了範圍 而無需德州另行修法 所以說 如果中共不再當政了 中國就有機會被排除在名單之外了 現在這個法案上 有中國、北韓、俄羅斯、伊朗 四個國家被列為禁止對象 這就是根據情報總監 辦公室的報告認列的 但實際上除了來自中國的 企業資金購買之外 其他三個國家的公民或實體 在美國因為買地 而威脅到美國國家安全的例子 是幾乎沒有 據查只有美國農業部在2021年的數據 這些敵對國家的投資者 在美國擁有的農業用地 總面積不到3000英畝 占所有外國持有農地的比例極小 可以說這個法案就是防堵紅色資本 針對中國政府來的 SB 17提案的起源 來自於中國企業家孫廣信 對德州大片土地的購買 該地因為緊鄰拉夫林空軍基地 進而引起擔憂 孫廣信是一位中國企業家 生於1962年12月 籍貫為山東平度 出生地是新疆烏魯木齊 他曾服役於中國人民解放軍 參加1979年的對越自衛反擊戰 退役時軍銜為上尉 退役之後 他於1989年創辦了 新疆廣匯實業投資（集團）有限公司 該公司的業務涵蓋能源、房地產 汽車銷售與服務等領域 成為中國西北地區重要的企業集團之一 孫廣信在商業上的成功 使他成為新疆的知名富豪 曾多次登上《福布斯》中國富豪榜 他還擔任多個社會職位 包括曾經擔任全國政協委員 全國工商聯常委 新疆發展商會的會長等等 孫廣信與中國政府有多項合作項目 主要集中在能源、基礎設施 國有資本合作等領域 孫廣信在美國的商業活動 主要透過他在美國註冊的控股公司 GH America Investments Group 在美國設立的多家子公司 再由這些子公司從事能源、房地產 和自然資源的開採領域的投資 比如在德州巴尼特頁岩的地區 有參與41口的天然氣井開採 在加州的舊金山灣區的都柏林 進行房地產的開發項目 2017年 GH子公司以約1.3億美元 購買了都柏林192英畝的土地 計畫建設238套住宅 和330萬平方英尺的辦公空間 當然 孫廣信最引起注目的投資 就是2016年開始陸續購買 位在德州瓦爾韋德縣14萬英畝的土地 其目的是要興建一個 名為「藍山風電廠」的風力發電 然後將電力賣給德州電網 但因為附近就是美國空軍的 拉夫林空軍基地 引發了德州政府和聯邦政府 對國家安全的擔憂 所以後來德州在2021年 通過《孤星基礎設施保護法》 來禁止中國、伊朗、北韓 和俄羅斯等國的實體 將基礎設施連接至德州 關鍵基礎設施網絡 然後才又有進一步的 HB17和SB17的提案 來禁止敵對國家的房地產的購買行為 拉夫林空軍基地 到底在美國軍事上 扮演了怎樣的角色呢？ 為何一樁土地購買會引起震動呢？ 事實上 該基地是全美最大的 飛行員訓練核心基地 更是美國空軍三大訓練基地之一 並且位在美墨邊境的 重要戰略地理位置上 兼具美國西南部邊防的軍事功能 除外 該基地還訓練友邦的飛行員 培養了跨國聯合作戰的默契 也有強化美國軍事影響力的重要意義 如此 孫廣信的投資行動 才瞬間觸動美國國防敏感神經 除了拉夫林空軍基地外 媒體還報導指出 中國實體在美國其他地區 也有購買靠近軍事基地土地的案例 例如據《紐約郵報》報導 中國企業在全美多個軍事基地附近 購買農地 包括德州的卡瓦索斯堡和坎普布利斯 然而 關於這些購地的具體細節和用途 目前尚無明確公開的資訊 還有在2021年 中國的阜豐集團 也購買了北達科他州 大福克斯空軍基地附近 約12英里處370英畝土地 計畫新建玉米加工廠 此舉也引發國安疑慮 美國的空軍最終明確表態 反對該項目 另有多家媒體也報導指出 中國企業在北卡州的福特自由基地周邊 購買了大量的農地 該基地也是美國最大的軍事基地之一 駐有82空降師和特種作戰部隊 尤其是在2023年2月出現的 中國高空偵察氣球事件之後 直接促使北卡州的立法者 推動限制中國資本 在軍事基地周邊購地的法案 前面說到禁止購買的豁免身份 但是如果是雙重國籍者 例如某位中國籍人士 同時持有美國綠卡 也會被禁止嗎？ 根據SB17的條文 它並不屬於受限制的對象 可以合法購買、擁有 或租賃德州的不動產 包括住宅或者土地 所以即使保留中國國籍 只要在美國具有綠卡身份 根據德州的法律 即屬於法定永久居民身份 是受到明文豁免的 但是這個豁免是針對個人層面 若該人以公司或法人名義購地 仍可能受到限制 這需要視公司的結構 或是控股比例而定 根據SB17所限制和豁免的法條來看 這不會是一個排華條款 因為法案給予合法身份的人 有合法的購買權利 即使是雙重國籍者 然而除非購買者的購買目的別有用心 否則也不會受到檢查部門的 審查和「問水錶」 歷史上的排華法案 是1882年立案直到1943年才廢除 是美國首部針對特定族群 移民和居住限制的法律 直接禁止中國勞工移民 、拒發入籍權 禁止中國人的購地、成家、工作 因此這個法案 確實是系統性針對特定族群 造成排除或者污名化 兩個法案的出發點、目的 針對性都大大的不同 所以SB17是現代版的排華法案 這個說法也被很多的華裔人士所否定 但不可否認的是 SB17 可能會造成華裔民眾 在精神上的集體焦慮 反過來說 現在正是中國民眾脫離中共的更好機會 不是嗎 另外 對於同是說普通話 類似臉孔的美國台灣裔來說 可能會被誤認中國身份 這時候確立自己的國籍 更顯得格外重要 也被間接證實台灣 不是中共嘴裡所說的「兩岸一家親 」 好的 本期我們就談到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見！