州稅、地稅不能全額抵稅？SALT扣抵上限一次看懂｜大美麗法案稅改｜SALT扣抵上限是什麼？算給你看｜65歲以上抵扣暴增 #美國地產熱點 5/24/2025

嗨 大家好！ 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 高房產稅還有高房價的屋主 最近很可能會獲得減稅的機會了 那麼想買在高房產稅率 高房價地區的美國民眾 也有機會可以稍微減輕負擔 川普的新稅法與支出法案 在5月22日才剛剛通過眾議院的投票 其中一項提高州稅 還有房產稅抵扣上限的稅法 也包含在裡頭 想知道這條法律對你有沒有幫助 請聽我往下分析 被美國總統川普稱為 「大美麗法案」的內容 涵蓋了一籃子的稅收與支出計畫 在美東時間5月22日的清晨 眾議院以215票贊成 214票反對的結果 勉強通過了該法案 那麼其中一項稱為 州與地方稅的抵扣上限稅改 將現行申報聯邦所得稅時的抵扣上限 從1萬美元提高至4萬美元 州與地方稅的英文原名是State and Local Tax 簡稱SALT 剛好是鹽的英文單字 所以下面我就用SALT來簡稱州與地方稅 首先我們先來了解SALT抵扣是什麼 SALT包括房地產稅、州所得稅跟銷售稅 不過州的所得稅跟銷售稅只能擇一扣除 另外有些城市還有地方稅 此部分也可以扣除 再來就是房地產稅的扣除 這些可以扣除的項目加起來 再用年收入去相減 就會得出聯邦所得稅的最終應稅所得 然後再乘以不同級距的稅率 最終就會得出該繳多少的聯邦稅了 原本SALT抵扣是沒有上限的 但是在2017年 川普的第一次任期 通過了「減稅與就業法案」 同時把SALT抵扣上限限制在1萬美元 也就是說SALT有超過1萬美元的納稅人 最多只能在聯邦所得稅的申報時 抵扣1萬元 超過的部分就無法抵扣了 而且不管是個人報稅 或者是夫妻合報都一樣 這樣的限制當然就會使 高稅收的州非常吃虧了 在加州、新澤西州和紐約州等地 不僅有高昂的所得稅 還有高昂的房價 和不便宜的房產稅 即便是中產家庭的州稅和地方稅 很輕易就會超過1萬美元 導致他們抵扣有限 相對必須負擔較重的聯邦稅 但是如果這次的稅改通過 SALT抵扣上限將可能提高到4萬美元 對這些高稅收的居民來說 可能就是一大福音 不過這裡要注意一件事情 稅金的抵扣有分為標準扣除額 和項目化扣除額兩種 對於多數民眾來說 可能就適用標準扣除即可 因為一般民眾的支出 或許比較單純 假設沒有太多額外的投資、捐款 高額的醫療、房產稅 或者是房貸利息等等 往往使用標準扣除額 反而會比較省稅 稅務系統也會自動為納稅人 選擇較為優惠的方案來抵扣 但如果您是高資產人士 或者是居住在高稅收地區 這時候SALT抵扣上限的提高 就對您很有利了 有些州的所得稅率可能高達10%以上 加上高昂的房地產稅率 或者是高房價 還有居民的收入普遍富有的話 這些都是SALT抵扣上限提高的受惠者 如果以州來看 以下幾個州的受惠最大 第一 紐約州 該州的州所得稅高最高可以超過10% 房價普遍也高 尤其是在紐約市、長島 還有韋斯特徹斯特等城市 典型的中產家庭的SALT稅額 輕易可以高達2萬5千美元 第二 加州州稅全美最高 最高是13.3% 多個城市房價極高 尤其在洛杉磯、舊金山灣區 加州雖然地稅相對便宜 受到加州第13號法案的保護 但因為房價高 實繳的金額仍然很高 而且高薪的科技從業者 還有雙薪家庭多 所以也特別受惠 第三 新澤西州 州所得稅雖然是中等 但是房地產稅全美最高 再加上有很多居民 跨州到紐約上班 有高收入 因此也是受惠群體之一 第四 康乃迪克州 因為接近紐約市許多富有的家庭 會居住在當地 而且有高州稅高房價 第五 伊利諾伊州 房產稅很高 州所得稅也不低 所以有很大的抵扣空間 其他也可能受惠的地區 還包括麻薩諸塞州的波士頓地區 華盛頓州的北爾維尤 馬里蘭州 尤其靠近DC的富裕地區 和夏威夷州這些地區 通常都是因為房價偏貴 而且房稅高 所以SALT稅額都不低 反過來說 有些地區的多數居民 可能就無法享受 這次抵扣上限提高的好處 例如在佛羅里達州、德州 內華達州等地 這幾個州沒有州的所得稅 儘管房產稅比較高 但是總體的州和地方稅還是偏低 另外還有一些中西部、南部的州 房價都偏低 稅率也低 加總起來很難超過1萬美元 除此之外 選擇以標準抵扣比較優惠 而不是以項目化抵扣的民眾 也無法從這次抵扣上限的提高中受惠 在這裡我就計算一個範例給大家看 假設一對紐約市夫妻 在SALT抵扣上限從1萬美元 提升到4萬美元之後的節稅效果 那麼我們設定夫妻年收入25萬美元 聯合報稅 州稅要繳18,000美元 紐約市的市稅9,000美元 房地產稅12,000美元 房貸利息10,000美元 和慈善捐款2,000美元 在現行制度底下 SALT稅額等於是州稅加上房地產稅 再加上地方稅得出39,000美元 但是這部分我們只能抵扣1萬美元 另外 我們還要加上房貸利息 還有捐贈的抵扣 總共是12,000美元 因此 1萬再加上1萬2等於2萬2 這就是項目扣除額 總共可以抵扣的部分了 但是實際上 這裡可以不用項目扣除額 使用是標準扣除額還會更划算 因為夫妻合報的 標準扣除額是3萬美元 抵扣更多 25萬減去3萬等於22萬 這就是現在得出的應稅所得 那麼再乘以聯邦的累進稅率 得出38,885美元的應繳稅額 以上就是現行稅法的計算方式 接著來看到上限提高到4萬美元的 抵扣計算方式 差別在於剛剛得出的SALT稅額 39,000美元這部分可以完全抵扣 再加上12,000美元 總共可以抵扣的金額 就是51,000美元了 25萬減去51,000美元 得出是199,000美元 再乘以聯邦的累進稅率 得出33,886美元 和上面的38,885美元相差4,999美元 稅法一改一下就省下5000美元 如果再拿這筆錢去捐款的話 明年又能省更多稅了 所以對於紐約市 這種州稅加市稅加房地產稅 都很高的地區來說 這項改革確實會帶來實質的稅負減免 同時 如果你也有房貸利息 和慈善捐款 也會讓你受益於項目扣除額 所帶來的額外抵扣 不過雖然SALT抵扣上限將可能提高 看似一項普遍的減稅措施 但實際上對某些族群可不一定有利 甚至可能產生負面效果 第一 對於中低收入的族群 多數這類民眾 繳納的州與地方稅的總額 通常是低於1萬美元 他們大多使用標準扣除額 單人抵扣15,000美元 夫妻申報抵扣30,000美元 所以即使SALT上限提高了 也不會選擇項目化扣除 因此無實際效益 雖然說沒有好處 也沒有壞處 但是會進一步縮小 與高稅收者的「稅負差距」 形成富人少繳稅的觀感 不過順帶說明 如果川普的「大美麗法案」 順利通過參議院的話 標準扣除額也有機會提高 單人抵扣提高至16,000美元 夫妻申報提高到32,000美元 第二居住在無州所得稅的州 例如佛羅里達州、德州 內華達州和華盛頓州等地 這些州的居民即使房價高 但是缺乏的州稅項目 總體SALT稅額難以超過10,000美元 而其他高州稅的居民則大幅受惠 形成地區性稅收不公平的觀感 但是反過來看 此前上限限制在1萬美元 對於高稅收的州 也是受到不平衡的待遇 第三 福利支出減少 據估計SALT上限提高 10年內將導致聯邦稅收 減少6,245億美元 財政出現空缺 福利支出勢必要縮減 如果要填補空缺 其他的稅收可能就要增加 對一般民眾而言 或許會面臨教育、醫療 退稅補助的縮減 第四 年收超過50萬美元的家庭 SALT抵扣增加 但是也對適用人群設下限制 僅適用於年收不超過50萬美元的家庭 超出後會逐步減少抵扣額度 所以高資產的家庭仍然無法完整受惠 甚至受到二次限制 另外 對於65歲以上的納稅人 也可以享受新稅法的額外扣除 現行稅法對65歲以上的民眾的 額外扣除是單人2000美元 夫妻是3200美元 也就是說扣除標準扣除之後 還可以再扣除年長者的額外扣除 如果這次的稅改通過 年長者的額外扣除還會再提高 單人提升到4000美元 夫妻是8000美元 但是這項扣除只適用於 2025年至2028年 並且有收入的限制 單身報稅者調整後總收入（AGI） 不超過75,000美元 已婚合報者的（AGI）不超過15萬美元 事實上「大美麗法案」 包含多個稅法與支出 本次我主要就SALT的抵扣上限 進行分析 也就是與房地產的最有相關的部分了 一旦法案可以通過 將可能對房市造成一定的影響 首先因為抵扣的上限提高 在高稅州或許會提高購屋的吸引力 連帶也會對房價起到支撐作用 但是對於租房者來說 這項改變可能沒有太多的意義 這些新稅法目前在眾議院已經通過 川普近日也在呼籲 參議院趕快進行審議投票 但是參議院也可能就法案進行修正 直到兩院通過統一版本 才會送交川普簽字成為法律 眾議院議長邁克‧約翰遜初步希望 在7月4日把法案送交到總總辦公桌上 好的 今天的稅改分析 我們就談到這裡 在我截稿為止 參議院還沒有通過法案 所以都有可能出現變化 不一定和我上面所分析的一致 所以請大家多留意法案的進展了 也不要忘記訂閱頻道 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見！