冬季折扣 vs. 春季競價：你要的是價差還是選擇？｜2025年末& 2026春季趨勢｜這裡都是買方市場｜年末 買家四大優勢 #美國地產熱點 11/01/2025

冬末、明年春季買家各有不同優勢 今年底對買房可能有四大好處 經濟數據的不確定性 房貸利率還有下沉的力道嗎 建築商在第四季度加碼促銷 現在有50大都會區 有35個都在偏向買方市場 很快又將走過2025年 今年底到明年初 美國房地產市場可能會有那些變數 接下來的幾週呢 我會從買家、賣家和投資人的角度 來分析呀在這個短暫的未來期間 可以如何看待市場 是否應該抓住時機 又是否應該繼續等待 這一集我們將先從自住型的買家談起 或有以下幾個重點 第一 全美房市的趨勢概況 二 房貸利率的升降走勢 三 全美房價的趨勢 四 對買家來說呢 該是今年底就出手 或是該等到明年初呢 第五 哪裡才是買方市場 首先我們先來大致上了解一下 今年底到明年春季 美國房地產市場 如果用一句話來總結 或許可以這樣說 利率略降、成交回溫 價格溫和、區域分化 基本上新上市房源同比回升 但買方仍趨於謹慎 二手房9月份銷售月增1.5% 庫存仍低於疫情前的水準 二手房上市量再回升 但庫存仍然偏緊 全美房價仍維持同比小幅正增長 但漲幅溫和 若利率維持在6%的範圍中低位 明年春季價格的壓力將回溫 但應不至於過熱 只是區域性的差異會放大 例如在南部地區和西部地區的市場 熱度分化會比較明顯 在建築商端獨立房開工量近期有回落 但建築商信心也有回升 未來六個月銷售預期指數有轉強 達到54分 所以建築商信心改善 有助新屋在春季承接需求 不過獨立屋的開工量 短期仍偏弱 儘管未來短期內美國房市 可能沒有太多的變化 市場依舊傾向觀望的心態 不過從年冬到明年春季 卻是兩個相當不一樣的市場 而且會和近幾年有所不同 尤其在房貸利率、供給量、需求面 都會有不同的表現 第二來看房貸利率 多數機構預測到明年春季 30年固定利率會延續6字頭 是否破6%呢 則見仁見智了 房利美預計到2025年和2026年 房貸利率平均將分別到達6.4%和5.9% 美國抵押貸款銀行家協會的看法 則比較鷹派 他們認為到2026年底 利率可能仍然高達6.5% 到了2027年可能是6.2% 雖然美聯儲在10月29日 已經再一次的降息一碼 但對30年固定房貸利率的 直接拉動效果呢 其實是很有限的 因為債券市場 已經提前的消化降息的消息 接下來在年底到明年初 房貸利率的走勢主要還是看 一 10年期美債殖利率 二 房貸支持證券利差和市場的波動度 三 美聯儲在會後的聲明前瞻指引 與資產負債表的調整節奏 因此現在多數專家預測的是 30年固定依然橫盤整理到小幅下行 整體仍然在6字頭 基準範圍多落在6.1%到6.6% 若通脹與長端殖利率更快的回落 最樂觀可觸及5字頭的高位 5.8%到5.9% 若是通脹率與就業數據持續不下降 回到中高位的6字頭 6.6%到6.9%的風險仍然存在 第三來看房屋價格 全美房價大致會呈現低幅上行或持平 區域落差會擴大 在東西部和東北部呢 多數相對會有韌性 而在佛州與部分的陽光地帶的市場 則會持續的走弱 雖然利率已經降到6%的低位之後 春季成交量可能會回升 但價格漲幅仍被可負擔性所抵消 今年至今儘管全美房價仍為正增長 庫存與新掛牌年增 顯示供需狀況同時回到正常化 但簽約量仍然偏弱 因為價格帶還是很高昂 Zillow把2025年定調為近乎持平 但在今年持平之後 與2026年會復甦 預估成長約1.9% 不過在佛州部分的陽光地帶的區域 房價有較大的下沉壓力 抵押貸款銀行家協會則較為保守 認為2026年可能會出現些微的負成長 整體指向溫和到停滯的價格路徑 從區域來看 芝加哥、羅切斯特 紐澤西部分走廊、康州橋港等地 近月價格同比表現居前 原因是學區穩、就業結構多樣化 撐住了當地的價格 佛州尤其西南佛州與部分海岸地帶 部分陽光地帶 過去兩年的供給回流 加上保險與稅費的壓力 成為價格的疲弱核心地區 至於在加州方面 全州中位房價 2025年9月為88萬3,640美元 月減1.7% 年增1.8% 成交年增6.6% 但低於疫情前的高檔 庫存量約3.6個月 與去年同月持平 簡單地說 北加灣區和南加州的核心城市 韌性仍較佳 內陸與部分的度假區域 山區波動會較大 庫存雖然有回補 但仍偏緊 春季因季節性的需求 價格的支撐力道會較為增強 目前全美房價 主要受到兩個下行的風險影響 一 高就業和高通脹 導致長端殖利率回升 房貸重返中高位的6%區間 二 保險和稅費進一步的上漲 尤其是佛州將壓縮有效需求 房價上行的可能 則是受到美聯儲進一步的寬鬆 加上了抵押貸款支持證券利差的收斂 讓房貸更接近6%或略為下降 將造成春季搶房潮擴散到更多市場 第四點 從買方觀點出發 今年冬末的機會會比較好 還是要等到明年春季呢 大致上來說呢 如果以議價空間來衡量的話 今年底略優於明年初 因為利率已經回落到 一年多以來的低點 再加上秋季（口誤）和歲末的折讓擴大 建商促銷密集 讓買方更容易談到降價 賣方讓利和買降息等優惠 不過要小心的是可選房產會比較少 以選擇房產來衡量的話 明年春季會略優於今年底 因為通常春季前後掛牌回升 挑選面擴大 但競爭也會回來 利率基線大致仍然在6字頭 變化可能不大 仔細分析如果買家在今年底出手 將有以下幾點優勢 一房貸利率已經處在一年來的低檔 10月23日房地美顯示 30年固定均值在6.19% 為一年來的低點 抵押貸款每日新聞近日的每日均值 最低曾到6.13% 但是自美聯儲主席鮑爾發表 12月降息不確定的說法之後 利率在10月30日跳升到6.3% 嚇壞一票投資人 所以說到明年春季 利率會出現何種變化 實在是令人難以預料 或許把握年末相對低的利率 會好過明年的不確定性 尤其現在美國政府還在關門期間 政治的不確定性尚未消除 增加利率上推的因素 第二秋季與歲末折扣擴大 據Redfin的數據顯示 9月份售價中位數相對最終掛牌價 平均折1.4% 為近6年來最大的9月折扣 此外僅25.3%的物件高於掛牌成交 中位在市天數50天 顯示買家的談判餘地變大了 第三建商在第四季加碼促銷 全美住宅建築商協會指出 10月有65%的建商 提供銷售性的優惠 38%直接降價 平均降幅6% 這類建商的讓利 通常以買降息過戶的費用補貼 裝潢升級的贈送呈現 第四 庫存溫和回升 9月的在售房源同比上升 現房成交月增1.5% 供給年增14% 市場從兩年前的極端賣方盤 轉向了均衡趨勢 對買家而言啊 今年末的市場將跟往年非常不一樣 相反來看難道等到明年春季 對買家就很吃虧嗎 以利率來說 上面也提到了 主流的基線仍然在6%多 也就是說相對2025年年底 到2026年年初的利率 可能會差不多 較大的差異會是供應量與競爭程度 春季是傳統掛牌的旺季 買家選擇因此會變多 但競爭會加劇 議價空間縮小是春季的常態 重點說如果買家重視價格或是讓利 今年底會更友善 假如是重視挑選或是學區特定的物件 明年初會更容易找到 但議價力通常會不如11月到12月 但不管買家是傾向今年末或明年初購買 有幾個實用的買房戰術皆可通用 戰術A 鎖利率 + 保留下修彈性 Bankrate指出 買家可向貸方詢問 float-down的條款 先鎖定利率 若交屋前市場利率再下跌 可隨之調降 戰術B 針對建商案場打組合拳 New Home Source指出 買新房的買家可要求建商 買降息或是永久點數 加上過戶費用的補貼 Zonda調查顯示不少建商 能把首年或者是全期的利率 買到5字頭甚至是4字頭的高位區間 另外買家也可以鎖定建商推出的 快速搬入或年底認列的庫存 這些新房的議價空間通常會更大 住宅建築商協會的最新調查也佐證了 這些新房建商的讓利比例會更高 戰術C 二手房的三選一 購買二手房的買家 可以尋找掛牌久超過50天的 或是多次降價 年末必須成交的 例如換房或是搬遷需求的賣方 他們最願意談 價格、修繕抵扣、過戶費等等的讓利 特別是在買方的市場中 或著急的賣家之中 買家越能獲得更大的談判空間 最後第五點 今年底到底哪裡是買方市場呢 第一個是奧斯汀 Redfin的報告顯示 奧斯汀為全美最強的買方市場 賣家比買家多了130% Zillow對未來12個月預測 當地房價將下降1.8% 中價位的房源降價的比例也偏高 第二是西南佛州 蓬塔戈爾達 珊瑚角到邁爾斯堡 Zillow預測 蓬塔戈爾達房價將下降1.9% 珊瑚角近一年的房價指數下降10.3% 屬於全美弱勢核心區之一 第三 俄勒岡州的波特蘭 9月份是全美降價掛牌 佔比最高的都會區之一 當地的監測亦顯示呢 近半的在售房源曾經降價 第四 科羅拉多州的丹佛 多個價位帶的降價比例 名列9月份的前茅 庫存抬頭議價空間擴大 此外南佛州的三都會區 邁阿密、勞德代爾堡、西棕櫚灘 在Redfin的買方市場Top 10 都集中在此地 而且西棕櫚灘今年夏季 曾出現了4.9%的同比價格回落 在德州群組達拉斯–沃斯堡 聖安東尼奧、休士頓等地 也進入買方市場的名單 個別月份也看到年減價格 總體來看買方市場已經開始擴散 到9月份50大都會區 已經有35個大都會偏向買方市場 前十大買方市場多在德州和佛州 反應高供給、需求偏弱 和保費或者是稅負的壓力增大 好了 本次年底年初的房市分析 我們就談到這裡 不要忘記下次我將針對 賣家、投資人的角度 來探討未來幾個月的趨勢 所以不要忘記訂閱我的頻道 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 下次再見