서울 부동산 숨겨진 입지. 이제 '여기' 주목하세요 | [경읽남과 토론합시다] 빠숑 김학렬 소장 1편

[음악] 여러분 안녕하세요 오늘 경인과학 부동산 부문의 최대 전문가로 좀 알려져 계시는 우리 소장님을 모셨습니다 안녕하십니까네 안녕하십니까 뭐 다 아시겠지만 가볍게 자기 소개 좀 부탁드리겠습니다네 안녕하세요 스마트튜브 부동산조사 연구소 김열 수장입니다네 반갑습니다 숑 더많이 알려 시죠네 예 맞습니다 일단 단도직입적으로 제가 질문을 드려보도록 하겠습니다네 아 지금 서울시의 경우에는이 아파트 매매 가격이 전고점을 지나서 올라오는 경우도 있고 뭐 몇 개 구은 아직도 조정을 받고 있기도 합니다만 어 서울 평균 가격으로 보면 확실히 이제 상승장을 맞이한 건 맞는 것 같습니다 현재 팩트를 보면네 어 그래서 이제 질문 습니다 이거 어떻게 보십니까 이게 사실로 보십니까 아니면 전고점 상황에 오고 다시 돌아갈 것으로 보십니까 어떻게 의견을 좀 부탁드립니다 뭐 일단이 고품격 경제 방송에 초대해서 감사를 하고요 아닙니다 예 저는 어차피 뭐 이렇게 거시 경제를 분석하거나 시세를 전망하나 이런 능력은 없습니다 그 저는 말 그대로 그냥 개별 수요 조사를 하는 담당 연구원이네 어 아까 맞지 못한 제소개를 잠깐 하고 시작하면은네 너무 좋습니다 어 25년 동안 이제 리서치 회사에서 갤럽 비롯해서 지금 스마트 튜브도 리서치 회사일 텐데 건설사들 의뢰를 받아서 수요 조사를 해요 그래서 특정 입지에 아파트가 분양을 하는데 분양이 될지 분양될 수요가 있는지 분양이 된다고 하면은 분양가 얼마큼 받을 수 있을지 뭐 런 것들을 판단하는 조사를 제일 많이 진행을 했었습니다 그래서 이제 그런 관점으로 말씀을 드리는데이 말씀을 왜 드리냐면 시장이 나빠도 수요 조사는 하고요 시장이 좋아도 수요 조사를 합니다 그렇죠 그니까 시장이 좋을 때는 아마 분양가를 더 얼만큼 많이 받을 수 있을지를 조사할 것 같고 시장이 안 좋을 때는 이걸 분 분양해야 되는지 말아야 되는지 아니면 분양가를 낮추면 분양이 되는지 뭐 이런 조사들을 1년에 한 50권에 100권씩 진행하다 보니까 한 2천권 가까운 프로젝트를 진행했죠 그래서 그런 노하우로 제가 뭐 칼럼을 쓰거나 책을 쓰거나 강의를 하거나 뭐 제 콘텐츠들을 만들고 있다라고 보시면 될 거 같아요 그래서 지금 말씀하신 부분들은 그니까 이게 전체 평균으로 보통 질문들을 많이 하세요 전체 평균으로 제가 답변드릴 능력은 없어요 에어리스가 아니기 때문에 몇 % 오른다 내린다 근데 이제 일단 서울 시장을 다시 한번 정리를 해 드리면네 신고가를 넘어간 아파트가 꽤 많습니다 그리고 신고가 가까이 온 아파트도 많고요 신고가를 상관없이 지금도 조정되는 아파트들도 있어요 서울이라 하더라도 그래서 이거는 같은 지역이라 하더라도 섞여 있다는 말씀을 드려 보고 싶고요 최근에 와서 신고가가 넘어간 아파트들은 대부분 다 좋은 입지 상급 입지 그 시세가 높은 입지에 신축은 신고가를 대부분 다 넘었고요 어 일단 좀 구축될 같은 경우는 지금 신고가 가까이 와 있고 그리고 좀 이게 좀 나홀로 아파트거주 좀 떨어지거나 나 재건축 가능성이 없는 아파트들은 아직도 조종을 받는 경우들이 종종 있어요 그래서요 세 가지 형태가 섞여 있는데 좋은 입질은 이제 구축도 신고가 가까이 와 있고 좀 입지가 시사가 낮은 입지은 어 구축 같은 경우는 여전히 조정 상태 있다 그렇게 좀 정리해 보면습니다네 지금 현재 시장 상황을 명확히 이제 말씀해 주신 거 같아요네 제 저도 이제 스마트튜브 출연하고 하면서 저도 이제 경제 전망을 하다 보면 거시 경제 일부가 이제 부송 시장네 이나 주식 시장이나 채권 시장 일부가 해당되니까네 저도 이제 그 채널에서도 말씀을 드렸었지만 지금 23년 상반기까지는 조정장이 이제 부동산 시장도 의견을 드렸다가 3년부터 4년 중반까지는 어떻게 보면 이제 보합 관방장 그리고 이제 24년 하반기부터는 서울을 중심으로 수도권을 중심으로 어쨌든 평균 가격이 상승 반전하는 국면이다 의견 을 들려왔어요 어 그 채널 그 나왔던 방송 조회수도 높았었습니다 굉장히 많은 분들이 좋은 댓글들 다셨습니다 그 예 그래서 저는 이제 말씀을 드리는게 저도 이제 그런 뷰를 갖고 있었기 때문에 이제 조정되는 국 그러니까 모든게 사이클을 그리잖아요 모든게 거시 경제도 주식도 부동산도 모든게 사이클을 그리는데 그 사이클 상항에서 어 24년 하반기부터는 서울을 중심으로 한 상승장으로 가고 있다라고 의견을 드렸는데 음 어 일단은 소장님께서는 물론 이제 거시 지표를 평균 가격을 이렇게 전망하는 분은 아니지만 그래도 집값이 뭐 상승한다 아니면 지금 상승하고 있다 계속 상승할 것이다 혹은 일시적인 상승이고 다시 하락세로 어을 수도 있다라는 이런 어이 시장에 대한 어떤 전망이 이렇게 좀 어 혼란스러우니 우리 독자분들도 그래도 많이 혼란스러워 하시겠죠 그러니까 소장님께서는 이런 점에서 어떤 뷰를 갖고 계신지를 한번 여쭤보고 싶습니다 어 일단 제가 하는 일은 어떤 것들이 면은 저도 이제 콘텐츠 스마트튜브 TV고 하는 콘텐츠가 있는데네 아침 8시마다 라이브로 뉴스 브리핑을 합니다 뉴스 브리핑 하는 내용이 뭐냐면은 그 아침에 나온 뉴스 헤드라인이 있어요 근데 헤드라인만 보게 되면은 이게 뭔 얘기를 하는 건지 그리고 좀 이게 과장된 것들이 많잖아요 예 그런 것들을 이제 재해석해 드리고 특히 통계 같은 경우는 제가 통계 전문가이기 때문에 재해석을 해 드려요 그러니까 모집단 예 근데 이게 뭐 전체 평균처리 이제 방송들을 진행하고 있는데 어 이게 지금 말씀을 드린 이유는 어떤 것들이 있냐면 어 일단 궁극적으로 부동산 불패 강남 불패 모든 부동산은 오른다 이거는 틀린 생각이라고 말씀드리고 싶고요 선재 조건으로 근데 중요한 것은 사람들이 좋아하는 입지에 선호하는 아파트들은 단기적인 등락이 있을지 모르겠지만 궁극적으로는 우상향을 가고 있거든요 근데 이제 중요한 것은 모든 아파트가 우상향을 가고 있느냐 그건 아니라는 말씀 드리고 싶고요 그니까 지금 제일 수요가 많은 입지는 전국에 226개 시군구가 있어요 강남구가 수요가 제일 많아요 강남구의 신축 아파트들은 하락할 가능성이 없어요 앞으로도 근데 이제 강남구에 그 모든 아파트가 다 올라가고 있느냐 거의 90% 이상의 아파트는 올라가고 있는데 10% 10년 전 가격이나 똑같거나 심지어는 빠지는 아파트들도 있어요 이게 이제 단기간 2 3년 정도 비교하게 되면 올라갈 수 있고 내려갈 수 있고 이걸 맞을 수는 없는데 네 이거는 어 왜 이게 안 올랐는지 앞으로 올라갈 것지 예측할 수 있거든요 그런 측면을 말씀드리면 강남구에 10년 미만 입주한지 10년 미만이 된 신신축 아파트들은 단기적인 등까지 모르겠어요 내일 빠질 수도 있고 모레 빠질 수도 있는데 5년 후 10년 후에는 다 올라가 있을 것 같아요 우리가 아파트라고 지칭할 수 있는 것들은 근데 어 지난 10년 동안 올라가지 않았던 나홀로 다가 이게 아파트인지 아닌지 같은 겉으로 봤을 때는 아파트처럼 안보이는 아파트들이 있어요 그런 것들은 아무리 강남이라 하더라도 올라가기 힘들고 그런 것들은 일반 다세대 빌라 오피스텔처럼 월세 용으로 보통 활용등을 하시거든요 그래서 이제 강남구는 그래 또 이렇게 올라갈 아파트가 많다라고 보시면 될 거 같고 제일 최저가 지역이라고 하는 도봉구 같은 경우는네 많이 올라갈 아파트들 보다는 올라가지 않은 아파트가 더 많을 것 같아요 앞으로 같은 서울이라도 좀 지역이라도 좀 다를 거 같고 이게 또 신축인 이제 여부 또 그 지역 내에서도 선호 입지가 있고 그런 것들이 있을 거잖아요 그래서 다 쪼개서 봐야 되는데 소위 말해서 우리가 평균적으로 시사가 높다고 하는 지역들은 그런 아파트에 개수가 더 많은 것들이고 하위권은 그런 아파트의 개수가 적은 것이고 그렇게 좀 구분하기 제가 그러면 이제 조금 구체적인 질문을 드리기에 앞서서 저는 이제 말씀하시다가 어떤 생각이 떠 올랐냐 제 소감인터뷰 분명 계실 거예요 그니까 그런 장인 거예요 지금이 그런데 저는이 평균 가격이 전국 기준으로 전국 평균 가격이 상승반전 했거나 서울시의 가격이 상승반전한 모습을 놓고이 평균 가격을 무시할 수 없는 것이 어 우리 집은 계속 떨어지고 있는데 우리 동네는 계속 떨어지고 있는데라고 여러분이 체감하다 men 평균 가격이 오르는데 나의 집 가격이 떨어진다는 얘기는 나의 집을 외한 나머지 집들은 그 평균보다 더 강하게 오르고 있다라는 것을 이해해야 된다는 생각을 갖고 있습니다 정확하십니다 맞습니다 그 그러기 때문에 그 저의 생각은 그래요 내릴 때 내릴 때도 마찬가지입니다 그런 관점에서 좀 질문을 드리고 싶어요네 그러면 역시 이제 마이크로한 레벨로 들어갈 때 더 전문성이 많으시니까 좀 질문을 드리고 싶습니다 그러면 이제 부동산이라는게 또 어제 오늘 사고파는 그런 것은 아니잖아요 주식은 어제 사고 돈을 팔고 할 수도 있지만 당일의 단타도 여러 번 여러 번 가능하죠 예 그러니까요 그럴 수도 있지만 그래서 조금은 아무리 단기로 봐도 한 2년으로 일단 본다면 그죠 어 단기적으로 한번 질문 들려 보겠습니다 그래도 향후 2년 동안 그래도 오를 지역은 어디일까에 대한 견해를 좀 여쭈고 싶습니다 어 결론부터 말씀드리면 향후 2년 동안 정확히 맞출 수는 없어요네 그건 의미가 별로 없고요 왜냐면은 이게 수요가 결국 저는 부동산에서 제 중 건 수요라고 생각하는데 지금 살지 말지를 결정을 해야 되는데 그 수요층이 어떻게 의사 결정할지를 지역마다 다르고 상품마다 다르기 때문에 그렇습니다 근데 이제 이걸 좀 제가 이제 하나에 좀 좀 플로를 말씀을 드릴 텐데 네네 어 지금 2014년도 현재 옳은 것은 대부분 다 실수요 든요 실수요자들이 의사 결정을 했다라고 보시면 될 거 같은데 그러면 이제 2021년도 대세 상승장 2022년 대세 하락장 차이점은 뭐냐면은 그때는 그냥 다 오르고 다 빠졌어요 그니까 이걸 분석을 할 여지가 없었죠 2014년도는 조금 정상화가 됐다고 생각하는데 정상화가 된 것들을 보니까 왜 그러냐면 지금은 투자자들은 안 들어왔다는게 보여서 그래요 그니까 이게 시장에 누가 의사 결정을 하고 있는지를 보게 되면은 명확하게 나올 수 있거든요 실수라고 하는 것들이 그러면은 2024년도 왜 갑자기 거래량을 증가시키면서 거래를 하고 있는지를 좀 보면 될 거 같은데 어 2021년도에는 너무 비쌌어요네 너무 비싸서 거래량이 급감했습니다네 거래량이 몇 건 되지 않는 상태에서 그게 평균 시사가 돼 버린 것들이고요 2022년도 2023년도 특히 2022년도 하반기와 2023년도 상반기는 거래량이 적었어요 적은 상태에서 거래가 됐는데 급매 물들면 거래된 거예요 똑같이 거래량이 작은 상태에서 급매물들이 보니까 하락 럼 보이는 거 그럽니다 근데 저는 이제 제가 나름대로 통계를 분석할 때는 21년도 하고 2022년도 2003년 3년도 상까지 통계는 다 지워버려요 거래량이 별로 의미가 없어서 그서 오히려 2020년도 하고 반영도 붙이는게 맞을 것 같은데 그런 측면을 보게 되면은 거의 그냥 수평선으로 조금 미세하게 인플레이션 반영하면서 올른 그래프는 그릴 수 있거든요이 말씀을 왜 드리냐면 제가 2021년도 거래량이 적었다고 말씀드렸고 2022년도 2023년도 거래량이 적었습니다 구체적인 수치를 말씀드릴게요 예 서울 아파트 거래량은 한 달에 아주 적을 때는 5천건 많을 때는 만 건 정도 전후로 왔다 갔다 해요 근데 이제 2020년도까지 정상적인 거래량이 나왔는데 2021년도부터 5천 미만으로 빠집니다 2022년도에 12월 달 같은 경우는 600건이 거래 됐어요 그러니까 보통 뭐 만 권까지 가게 되면 20분 1 도망이 난 거 들이거든요 그러니까 이거를 유효한 통계가 아닌 거고 진짜 꼭 팔아야 되는 사람들 집을 분양 받았는데 이집 팔아서 잔돈 받아서 잔금 받아서 그냥 대금을 치료야 되는 급매물을 파셔야 되는 분들만 팔다 보니까 하락할 수밖에 없었던 시장이 거래량은 적었습니다 안 팔았다 얘기고요 안 팔았다는 얘기 뭐냐면은 이건 주식과 다르게 투자자들은 안 팔고 안 사도 되는데이 아파트는 꼭 이사를 가야 돼요 이좀 다른 주에요 그래서 무슨 얘기냐면 싸게라도 파실 분들이 있어요 근데 그분들만 팔렸다는 얘기고요 그럼 이제 무슨 얘기냐면 2021년도 2022년도 2013년도는 거래가 없었어요이 얘긴 뭐냐면은 3년 동안 이사를 못 간 거예요네 그러니까 지금 2024년도 거래량이 터진 이유는 지금 6월 달 거래량이 7,400원이 나왔고 아마 7월 달 거래량은 만 건 나올 거 같아요 그럼 이게 얼마나 대단한 숫자면 투자 수요 빼고 실수로만 만건 이면은 거의 폭 장 이거든요 그 그 정도 거래량이 나온 거 근데 지금 투자자 없이 실수요들만 만권 가까이 나왔다는 얘기는 정말 수요가 몰린 거예요 그러니깐이 3년 동안 이사 못 갔던 사람들이 지금 거래를 하고 있는 것 뿐이거든요 그러니깐 뭐 다행히 2022년도다는 금리가 조금 내려오기도 했고 시사가 좀 조정된 것 보기도 했고 반등 되는 거 보니까 어 지금 뭐 살만한 가격이고 생각했던 거 같고 그 사람들이 지금 거래를 하고 있는 것들인데 제가 말씀드리고 싶은 건 뭐냐 2년치 예측을 못한다는 이유는 실수이기 때문에 샀다 팔았다 하지 않거든요 그렇죠 그니까 일반 투자상품은 샀다 팔았다 하면서 계속 거래를 유지해 가잖아요 주식 같은 경우는 아파트는 한 번 사면 특히 자가로 사게 되면은 11년을 소유합니다 이건 국토교통부 매년 조사하는 주거실태 조사 결보 나와요 딱 10 10년 8개월을 소유하거나 지금 산 사람들은 10년 동안 거래를 안 할 거예요 그러니까 이게 지금 3년 동안 이상 못 갔던 사람들이 지금 폭발해서 거래를 하고 있는데이 거래량이 얼만큼 이어질지 모르겠어요 지금 제가 예치를 못 못하겠다고 드린 말씀이 시세가 빠지거나 등 하려면 거래량이 이어지면서 그것들을 예측할 수 있어야 되는데 지금은 3년 동안 거래 못했던 사람들이 거래를 하고 있을 뿐이거든요 이사에 가려고 그래서 이들은 지금 나온 매물들 족적 거래를 하고 있는 거라서 다행히 지금 금 매물들 빠지고 정상가에서 거래되면서 조금씩 올라가고 있는 상황인데 폭등을 하는 이런 장은 아니거든요 그래서 지금 이게 얼마나 유지될지 제가 잘 모르겠어요 근데 지금 계속 지켜보고 있는데 올해까지는요 상황이 지속될 거 같고요 내년에 좀 봐야 될 거 같아요 왜냐면은 서울 같은 경우는 어 11월 달 12월 달에 많지 않아요 네 그이 지켜야 거 같고 그렇다고 하락할 분위기는 아닌데 그렇다고 폭락을 폭등을 하거나 뭐 그럴 분위기도 아니어서 실거주 같은 경우는 정상적으로 물건 나오는 대로 협상해서 그냥 그만큼 올라가는 그렇게만 예측하고 있습니다 아네 의견 너무 감사합니다 폭등 아니다 그니까 저도 비슷한 생각입니다 강보 합장의 전환으로 판단했죠 지금이 가셔야 분들이 오늘 매도자가 조금 의인 거 같아요 그니까 폭 등장은 또 아니니까 너무 급하게 서두르실 필요도 없다라고 저도 의견을 들려왔는데네 소장님께서 워낙 또 많은 분들에게 읽혀지는 책 있잖아요 서울부동산 절대원칙 네네이 책에서도 시지로이 좀 올라가고 있는데이 책에서도 뭐 강조를 해 주셨지만 어쨌든이 말씀은 해 주셨으면 좋겠어요 이제 여기에 주목하라 그러니까 어떤 그래도 지역 그러니까 이게 오를지 떨어질지 잘 모르겠으나 이런 이런 지역 같은 경우는 뭐 이러한 근거 때문에 그래도 여러분이 주목해 볼 수 있을 것이다라는 그런 말씀 해 주시면 좀 좋겠습니다네 일단은 뭐 서울은 많은 분들이 다 알고 있는 입지 그것들에 대한 미래를 쓴게 2024 2시전 40년까지 미래를 쓴게 서울 부동산 절대 원칙이고 책 직전에 김학렬의 부동산 투자 절대 원칙이라는 책이 있어요 그게 이제 백서라 보시면 될 거 같 총론 그다음에 각의 예 그 강론으로 서울 인천 썼고 지금 올해 쓰는게 경기도 책인데 일단 그거는 지역에 관심 있는 분들만 읽으시면 될 거 같고 저는 이제 김학의 부동산 투자 절대 원칙이라는 책을 추천드리고 싶은데 책 팔려고 하는게 아니라 그 책에 제가 뭐라고 썼냐면 어 이런 아파트를 선택하면 평생 괜찮을 것이다라고 제안한 부분들이 있는데 그 부분들 말씀드리려고 하는 겁니다 가장 중요한 것은 수요예보 있는 지역들을 찾아야 되는데 어 서울이 일단 수요가 제일 많습니다 지자체 별로 보면은 경기도가 인구가 제일 많지만 저는 수요는 서울이 더 많다고 보는 것들이거든요 경기도에 살고 있는 분들 중에는 경기도로 출퇴 하시는 분들도 있지만 서울로 출타하신 분들이 굉장히 많아요 전 그것도 서울 시로 보자고 하는 것들이죠 결국은 서울은 집이 한정이 되어 있고 비싸다 보니까 서울까지 출퇴 할 수 있는 입질 중에서 경기도 인천에서 선택을 하는 것 뿐이니까 그것도 서울 수로 본다라고 보면은 서울이 좋은 입주일 텐데 결국은 그럼 서울이 인기가 있는 이유를 찾아가면 되는 것들이거든요 가장 큰 이유 딱 하나만 꼽아라 자리예요 아 일자리 그냥 일자리가 압도적으로 많습니다 그것도 양질의 일자리 사람들이 좋아하는 일자리 그래서 결국은 일자리가 많은 지역들을 서울뿐만 아니라 경기도 인천 지방까지 다 마찬가지일 텐데 그 입지로 출 그 옆이 제일 좋고요 당연히 근데 옆은 비싸니까 그 출퇴근 할 수 있는 입지 까지면 절대 수요가 있다는 말씀을 드리고 싶은 것들이고 돈이 있으면 그런 메인 일자리 옆에 살면 되고 돈이 조금 부족하면 출퇴근이 가능한 교통망이 있는 입체까지 괜찮을 것 같고 거기다가 조금 이제 가족 단위로 사시는 지역들 같은 경우는 아이들이 중요하거든요 아시겠지만 이제 결혼을 하면은 애가 태어나면 집안의 주도권이 아이로 바뀝니다 그래서 아이들을 위한 환경으로 바꿔 줘야 되거든요 거기다 교육 환경 그래서 그 세 가지 일자리 교통 교육환경요 세 가지만 있으면은 전국 어디다 투자하셔도 실패하진 않을 것 같아요 어디가 더 많이 오고 덜 오르고이 차이지 근데요 세 가지가 빠지게 된 집지부터는 수요가 빠져요 특히 일자리가 없는 적들은 수요가 막 빠지고 있거든요 지방 소멸론 나 이유 중에 하나가 지방은 일자리가 있는데 대부분 다 제조 아니면 1차 산업 농초 수산업이 그든 여긴 절대 인구가 빠지고 있기 때문에 일자리가 유지될 가능성이 없어요 지금 대부 3차 산업 이상 4차 산업 뭐 첨단제조 이런 것들만 일자리가 증가하고 있는데 대부분 서울 아니면 서울 근교에 있는 경기도거주 교통망이 이런 교육 환경들 환경이 좀 갖춰진 입질을 선택하라고 말씀을 드리고 있죠 아네 그 근거까지 말씀해 주셔서 어 아마 여러분 들이 판단하시는 참 참조가 될 수 있을 거라고 생각이 되고요네 지금 말씀해 주신 그런 근거들로 우리 서울시의 집값을 한번 연상해 보면음 정말 그런 지역들을 중심으로 네어 소위 이제 아파트 가격이 비싸고네 어 그런 조건에서 좀 먼 그런 위치가 상대적으로 또 가격이 좀 낮게 형성되어 있는 그런 모습들도 그런 것들을 좀 반등 반증해 주는게 아닐까 이런 생각이 드네요 아