"지금 집 잘못사면 죽는다" 내년 집값 폭풍 몰려온다. 부동산 결국 '이렇게' 된다 (이광수 / 1부)

안녕하세요 구독자 여러분 광순뇌 복토방 이광수입니다 저는 현재 독립 리서치인 광순뇌 복토방을 운영하고 있고요 많은 분들이 중개 수수료 싸게 해주냐 이런 말씀하시는데 중개업을 하지는 않습니다 한국의 부동산 시장 분석하고 있고요 그리고 제가 오랫동안 주식 애널리스트로서 활동했는데 투자에 대해서 많은 분들과 지식을 공유하고 또 경제 상황을 이야기해 주고 또 부동산 시장 전망해 주는 그런 일을 하고 있습니다 일단 미국의 트럼프 대통령이 지금은 대통령은 아직 아니죠 당선자가 당선이 되면서 금융시장의 불확실성이 커진 것으로 나타납니다 그래서 환율의 변동성이라든지 아니면 금리의 변동성이 굉장히 커졌는데요 사실 부동산을 여러분들이 생각하실 때 굉장히 많은 자금이 들어가잖아요 그래서 이렇게 경제 상황이 불확실하면 수요가 줄게 돼 있어요 그렇죠 대출받아서 집을 사야 되고 내가 가진 대부분의 자산을 이용해서 집을 사거나 아니면 이렇게 팔거나 이런 의사결정을 해야 되는데 이렇게 시장 상황이 불안하면 아무래도 좀 위축이 되겠죠 그런 차원에서 이렇게 금융 시장이라든가 경제의 전망이 불확실성이 커지면 부동산 시장에도 당연히 영향을 줄 수 있고 직접적인 영향은 수요 감소로 이어질 수 있다고 그렇게 판단하고 있습니다 그래서 트럼프가 당선되면서 한국의 부동산 시장에서도 수요의 감소로 이어지고 있는 상황이 아닐까 그렇게 저희가 판단하고 있습니다 일단 현상만 보면 금리인하 기대감이 굉장히 컸는데 반면에 미국의 국채 금리가 오르고 있거든요 그만큼 시장의 기대와 실제 시장의 모습이 다르게 나타나고 있다는 거죠 그런데 이게 비단 지금만의 현상은 아니고 과거에서도 계속적으로 보면 항상 사람들의 기대와 전망이 틀렸습니다 그래서 그런 차원에서는 여러분들이 좀 경제 상황을 판단하고 금융 시장을 이야기할 때 좀 유연하게 대처하실 필요가 있어요 이렇게 금리인하가 될 거라고 확신해서 많은 분들이 빚을 내서 집을 샀는데 사실 결과가 그렇게 되지 않지 않습니까 이것처럼 여러분들이 경제를 판단하고 금융시장을 전망하고 할 때 좀 이렇게 확신해서 판단하고 그걸 통해서 행동하는 건 좀 지양하셔야 된다 그런 말씀을 꼭 드리고 싶고 그런 차원에서는 향후에 이렇게 쉽게 얘기하는데 금리인하 기조가 계속될 거다 사실 안 될 수도 있지 않습니까 그런 차원에서 여러분들이 조금 더 유연하게 생각하시고 금리인하가 빠르게 안 될 수가 안 될 수도 있겠구나 이런 생각을 가지는 게 사실 지금은 굉장히 중요하다는 그런 판단으로 저는 생각합니다 그러니까 많은 사람들이 금리인하를 기대하면서 가계 대출을 증가시키고 또 무리하게 집을 샀다는 거죠 그리고 그걸 사려고 하는 그런 부분에 대한 경고죠 그래서 기대하는 것만큼 쉽게 금리인하가 되지 않으면 빚을 많이 일으키면 이자를 많이 내야 되지 않습니까 그런 차원에서는 주의하실 필요가 있다 그런 경고를 이야기한 거고요 그 지점에서는 저도 이제 동의하는 바입니다 그래서 너무 여러분들이 금리인하가 빨리 될 거야 그리고 금리인하 때문에 빚을 일으켜서 집을 사야지 이런 생각을 빨리 가지실 필요는 없다라는 생각입니다 2024년 4월부터 8월까지 사실은 굉장히 짧은 기간이었어 서울의 아파트를 중심으로 해서 가격 상승 폭이 크다 보니까 많은 사람들이 또 집을 사야 되는 거 아니냐 이런 걱정이라든지 아니면 기대라고 할 수도 있겠죠 그런 것들이 커져 왔는데 제가 거기서 던진 질문은 그거예요 그런 수요 증가 현상이 지속될 수 있느냐 그런 차원에서는 저는 일시적일 가능성이 높다는 말씀을 드렸고 그런 차원에서는 그런 수요 증가가 지금 시장이 지속되고 있지 않다는 거죠 그렇게 되면 어떻게 되냐면 가격이 하락할 가능성이 높다는 겁니다 자산 시장의 속성은 뭐냐면 결국 수요가 가격을 결정하거든요 그러면 수요가 감소하면 가격은 빠질 수밖에 없는 거예요 그래서 지금의 시장 상황을 통해서 전망을 하면 최근에 증가한 수요가 지속해서 증가하긴 어렵다 그러면은 주택 수요가 감소하면 가격 하락은 좀 불가피하지 않느냐 그런 전망을 하고 있습니다 서울의 아파트 시장만 보면 9월 들어서 실거래가 지수가 9개월 만에 하락세를 보였고요 하락폭은 적지만 추세가 바뀌었다는 게 굉장히 의미가 있죠 그런데 가격 지수보다 더 중요한 게 있습니다 그건 서울의 아파트 거래량이 굉장히 빠르게 감소하고 있어요 그래서 7월에 9천 건이 넘던 거래량이 8월에 6천 건으로 감소했고 9월에 3천 건 10월에는 3천 건이 조금 넘을 것 같은데 11월에는 더 감소할 가능성이 커 보이거든요 그래서 거래량이 감소한다는 건 무슨 얘기냐 말씀드렸듯이 시장에 수요가 없다는 거예요 줄고 있다는 얘기죠 그런데 왜 이런 현상이 나타나냐면 최근에 수요가 증가한 원인은 실수요이기 때문입니다 실수요자들이 가계 대출을 일으켜서 즉 빚을 일으켜서 집을 막 샀는데 그래서 거래량도 증가하고 가격이 올라왔는데 지속될 수 없다는 거죠 그러니까 두 가지면 지속 되는 거죠 첫 번째는 뭐냐하면 빛을 계속 일으켜주면 그렇죠 실수요자나한테 더 사 더 사 하면서 소득도 상관없고 갚을 능력도 상관없이 계속 빚을 꿔주면 대출을 일으켜주면 사실 수요가 계속 증가할 수 있는데 그게 불가능하지 않습니다 두 번째는 뭐냐면 CSO는 가격이 오르면 자연스럽게 감소하게 되었어요 모든 자산이나 재화 시장이 공통된 측면이죠 가격이 오르면 수요는 감소한다 그렇죠 그런 차원에서는 자연스럽게 수요가 감소하는 부분과 지속해서 대출이 증가할 수 없기 때문에 그런 어떤 구매의 한계 즉 유효 수요가 부족하면서 일어나는 그런 현상들이 지금 시장에서 나타나고 있는 겁니다 많은 분들이 이런 얘기를 하죠 서울의 아파트는 모두 다 살고 싶어서 수요가 너무 많다 그래서 수요가 줄어들 걱정은 하지 마라 이런 얘기를 합니다 그렇죠 특히 예를 들어서 강남 아파트 같은 경우에 강남 아파트 다 살고 싶지 않습니까 그런데 여러분 살고 싶은 거하고요 살 수 있는 거하고는 다른 차원이에요 모두 다 사고 싶다고 그래서 그게 수요가 되지 않습니다 살 수 있는 능력이 있어야죠 그런 차원에서 지금 대한민국의 특히 서울의 아파트는 살 수 있는 사람이 줄고 있는 거예요 사고 싶은 사람이 줄어들고 있는 게 아니라 그래서 그런 유효 수요 즉 살 수 있는 능력이 있는 사람들이 시장에 줄고 있다라는 걸 여러분들이 꼭 아셔야 돼요 그래서 일시적으로 살 수 있는 능력을 가진 사람들이 대출을 일으켜서 아니면 금리인하 기대 때문에 무리하게 대출을 일으켜서 살 수 있는 사람들이 시장에 들어올 수는 있지만 살 수 있는 사람들이 지속해서 증가하긴 어렵다 그래서 지금 시장의 변화가 일어나고 있는 겁니다 그때의 수요는 그러니까 최근 2013년부터 2018년 19년까지의 상승을 이끌었던 수요는 투자 수요예 그러니까 실수요도 있었지만 투자 수요가 시장에 들려오면서 시장의 상승세를 크게 일으키거든요 그런데 투자 수요는 뭡니까 사실은 대출을 일으켜서 집을 사지 않거든요 갭 투자하니까 그래서 투자 수요가 시장에 들어오면 수요가 지속적으로 증가하는 특성을 갖고 있을 수도 있습니다 그런데 지금은 투자 수요가 집을 사지 않아요 두 가지 이유겠죠 첫 번째는 뭐냐면 야 이 가격에서 집을 사서 돈이 될까 관심이 없다는 거예요 그래서 최근에 갭 투자 수요가 계속 줄고 있어요 시장의 변동 원인은 실제로 사용하는 수요 무주택자들이라든가 갈아타기 수요가 있을 뿐이지 투자 수요가 막 시장에 들어오지 않아요 말씀드렸듯이 이유는 뭐다 돈 못 벌 것 같은데 라는 생각 때문에 왜냐하면 투자자들은 집값 전망이 중요한 거죠 이게 첫 번째 이유고요 두 번째는 뭐냐면 지금 투자 수요가 너무 많은 집을 갖고 있어요 쉽게 말해서 우리나라 전국에 아파트가 1천만 채 정도 되는데 그중에서 투자 수요가 44%를 들고 있습니다 역대 최고치예요 무슨 얘기냐면 투자자들이 너무 많은 집을 갖고 있어서 이걸 팔지 않는 한 새로 살 수 없어요 그래서 여러분들이 이 지점을 꼭 이해하셔야 된다 그래서 지금은 투자 수요는 감소한 상태에서 일시적으로 실수요가 증가해서 시장의 변화를 일으키지만 지속되지 못하는 거죠 그래서 결국엔 시장이 지속적으로 상승하기 위해서는 수요가 들어와야 되는데 그 수요는 어떤 수요야 되느냐 투자 수요야 된다는 거예요 그러면 언제 들어오느냐 나중에도 말씀드리겠지만 투자자들이 다 팔았을 때 여력이 생겼을 때 들어올 거예요 근데 한참 시간이 걸리겠죠 그래서 결국에는 시장의 투자 수요를 보실 필요가 있는데 지금 투자하는 사람들 쉽게 말해서 돈 있는 사람들이 집을 별로 그렇게 투자 목적으로 사고 싶지 않아요 비트코인 사고 미국 주식 사지 왜 한국 주식을 아파트를 왜 삽니까 돈 벌 것 같지 않은데 대신 무주택자나 실수요자들이 급한 마음에 막 사는 거예요 불안해서 그런데 그게 지속되지 못하는 거죠 그런 어떤 수요의 차이 수요가 그런 구별되는 점을 이해하실 필요가 있어요 이게 부동산의 독특한 현상 때문입니다 그러니까 특성 때문이에요 왜냐면 부동산은 다른 자산하고 다르게 유일하게요 사용 가치도 있고 투자 가치도 있어요 그렇기 때문에 사실은 수요가 이렇게 분리되거든요 그래서 여러분들이 지금 수요가 증가해서 집값이 오르는데 그럼 투자 수요인가 실수요가 이렇게 구분하실 필요가 있어요 실수요는 지속 가능성이 없고 시장에 투자 수요가 들어와야 가격이 계속 오를 수 있는데 근데 지금은 실수요 시장이다 그렇기 때문에 한계가 있다고 말씀드리는 겁니다 원칙은 집값이 떨어지면 사는 거예요 근데 제가 집값이 떨어진다고 얘기했는데 지금 사라고 하면 안 되겠죠 그래서 향후 집값이 하락하면 내 집 마련하시라 그런데 흥미로운 지점은 최근에 2년 전에 집값이요 강남 아파트 할 것 없이 다 20~30% 빠졌어요 근데 그때요 거래량이 1천건 미만입니다 무슨 얘기냐면 사람들은요 집값이 떨어지면 집을 안 사요 언제만 사냐 집값이 오를 때만 최근에 집값이 오르니까 서울의 아파트 가격이 아파트 거래량이 한 달에 9천 건 이상이 증가해요 집값이 오를 때만 빚내서 집 산다는 거예요 반대로 하셨으면 좋겠다 집값이 떨어질 때 집을 사고 반대로 집값이 오를 때는 기다려야 된다는 거죠 특히 지금 같이 변동성이 심한 구간에 그래서 여러분들이 지금은 무리하게 집을 사실 때가 아니다는 말씀을 드립니다 전세도 마찬가지인데 전세 가격을 무작정 올려줄 순 없어요 그러니까 무슨 얘기냐면 돈이 없잖아요 그러면 전세자금 대출을 받아서 계속 올려줘야 되는데 지금 우리나라 전세 보증금에서 30%가 대출로 이루어져 있습니다 무슨 얘기냐면 더 대출받아서 전세금 올려줄 수 있는 그런 여력이 부족하다는 거예요 그러면 예를 들어서 집주인이 전세 또 올려달라 이러면 이사할 수밖에 없는 거죠 그래서 최근에 이동이 많아진 이유예요 서울의 인구가 감소하고 있습니다 왜일까요 집값이 오르고 전세가격이 올라서예요 서울에 인구가 증가하지 않아요 여러분 인구가 증가하고 집이 부족하다고 하는데 천만에 왔어 그 이유가 뭘까요 가격이라는 건 뭐냐면 감당해 낼 수 있는 수준이라는 게 있단 말이죠 그래서 그 수준을 넘어서고 그렇기 때문에 지금 전세 가격 상승률이 둔화되고 있는 겁니다 그래서 이런 어떤 변화도 보실 필요가 있고 예를 들어서 서울의 입주 물량이 감소해서 막 난리 날 겁니다 이런 얘기를 하는데 아니요 수요도 줄고 있다고요 서울의 인구가 감소하고 있다니깐요 그래서 요즘 경기도에서 서울 오는 광역버스가 너무 지금 힘듭니다 사람들 꽉 차 갖고 그 힘든 거는 별개로 해서 사실은 가격이 계속 올라간다고 해서 그걸 받쳐줄 수 있는 수요가 있느냐 이걸 항상 고민하셔야 돼요 그러면 전세가격은 계속 오를까요 아니요 돈이 없다니깐요 그래서 여러분들이 그 여력의 관점에서 예를 들어서 주식 시장은 유효 수요가 풍부해요 삼성전자 주식이요 용돈 받아서 아이들도 살 수 있습니다 근데 전세 주택 이건 안 되잖아요 용돈 받아서 어떻게 삽니까 물론 재벌 아드님들은 용돈 받아서 살 수 있겠죠 근데 저희는 불가능하지 그래서 여러분들이 부동산 시장을 논의할 때 그 가격을 감당해 낼 수 있는 수요가 충분한가를 그게 전세시장이든 아니면 매매 시장이든 그 질문을 항상 하셔야 된다는 그래서 집을 살 때도 마찬가지예요 내가 집을 이런 집을 살 때도 사는 게 중요한 게 아니에요 나중에 이거 누가 사줄 사람이 있나 높은 가격에 결국엔 자산 시장의 핵심은 뭐다 수요가 가격을 결정한다 그래서 공급 얘기를 하는 사람들은 사기꾼일 가능성이 높습니다 그래서 여러분들 수요를 더 관심 있게 보시라 수요가 시장의 가격을 결국에는 결정한다라는 걸 꼭 잊지 마세요 그러니까 저는 자산을 투자로 바라보시라라는 말씀을 꼭 드려요 투자로 자산을 바라보시면 생각하는 방식을 다르게 해야 돼요 뭐냐면 많이 빠졌다고 삽니까 아니요 뭘 사야 돼요 오를 걸 사야죠 생각을 바꾸셔야 돼요 많이 빠졌다고 샀어요 근데 뭐가 있어요 바닥이라고 샀는데 지하가 있어 그래서 많이 빠진 자산은 사는 게 아니에요 어떤 자산을 사라 오를 자산을 사는 거예요 그런데 이게 인과관계가 없단 말이에요 많이 빠졌다고 많이 오릅니까 천만에 왔어 특히 투자 자산 성격이 큰 경우에는 많이 빠졌다고 사면 안 돼요 그래서 오피스텔이나 생숙 이런 건 투자 목적의 수요자들도 많아요 투자 목적으로 사는 거죠 내가 거주하는 게 아니라 그렇기 때문에 빠진 게 뭐냐면 계속 빠질 수가 있어요 그래서 유의하실 필요가 있다 대신 아파트는 달라요 아파트는 뭐냐면 사용하는 사람들이 훨씬 더 많기 때문에 사용 가치가 있죠 그래서 빠지면 오를 가능성이 높아요 그래서 여러분들이 이런 차이점 때문에 부동산에서 특히 수익형 부동산을 사실 때는 되게 유의하셔야 된다 이건 주식 투자하고 똑같은 거예요 주식이 많이 빠졌다고 절대 사시면 안 돼요 어떤 주식을 사라 오를 주식을 사야죠 그렇죠 그래서 여러분들이 너무 빠졌다고 그래서 특히 투자형 부동산은 많이 빠졌다고 사시는 게 절대 아니다는 말씀을 꼭 드립니다