"강남 3구도 무너진다" 경매 물량 사상 최고 폭발했다. 속는 셈 치고 1년만 해보세요 (이현정 대표 / 2부)

서울 아파트 물건 진짜 많아지고 있는데요. 제가 실제로 얼마나 많은지 한번 보여드릴게요. 제가 지금 리치고로 들어와서 매각 통계를 보고 있는데요. 전체 매각 건수를 먼저 한번 살펴볼게요. 연도로 지금 지정을 해서 보면 2001년도부터 물건이 지금 2024년도까지 쭉 나와 있는데 현재 2024년도에 진행한 전체 물건이 178,900건입니다. 근데 이게 언제적이냐면요. 거의 2013년도에 나왔던 물건에 육박하는 거예요. 2013년도가 거의 이제 과거에 이 시기 2010년도, 11년도, 13년도 바닥을 찍고 그리고 2014년도부터 다시 부동산 시장에 상승했었는데요. 그 당시에 물건들이 이렇게 많았습니다. 그러니까 10년 만에 정말 10년 더 됐네요. 2014년도에 167,000건이었으니까 그거보다 지금 더 많죠. 정말 많은 물건이 경매 시장에 나오고 있어요. 그렇다면 서울에만 얼마나 많이 나오는지 한번 볼게요. 서울에 있는 전체 물건을 보면요. 2024년도에 나온 경매 물건이 23,000건이에요. 이거는 2013년도 보다 더 많고요. 이거보다 더 많은 시절은 2005년도 밖에 없었어요. 정말 많죠. 이 중에서 아파트만 또 체크를 해볼게요. 아파트는 지금 현재 2024년도에 3,700건이 진행을 했고요. 그 중에서 1,500건이 낙차를 됐어요. 그러니까 기존에 정말 물건이 많다라고는 하지만 아파트만 체크를 했을 때는 2015년도 수준이라고 보실 수 있어요. 그러니까 그 많은 물건들이 아파트가 아닌 비아파트 물건이 정말 많았다는 거죠. 이런 물건들이 경매 전세 사기 사건으로 인해서 나온 물건들이 많았기 때문에 수적으로 이렇게 서울 물건들이 더 많아 보이는 겁니다. 그런데 낙찰 가율을 보면 매각된 거예요. 매각된 숫자들이 1,500건이에요. 한 절반 이상, 한 40% 정도 되는 물건들이 낙찰이 된 거죠. 그래서 물건이 굉장히 많은데 그에 비해서는 낙찰 가율은 약간 떨어진다. 매각 가율하고 낙찰 가율을 한번 비교를 해볼게요. 매각율은 물건 대비 낙찰된 숫자를 말하고요. 매각 가율은 감정가 대비 얼마나 싸게 낙찰이 됐냐를 나타내고 있어요. 2024년도에 보면 매각률은 한 40% 전체 물건 중에 40%가 낙찰이 됐고 감정가 대비해서 134%라고 써 있죠. 그러니까 감정가보다 더 높게 낙찰된 서울 아파트가 있었다. 원래는 매각 가율이 70%, 80% 이렇게 돼야 정상인데 올해는 134%라는 건 감정가가 오히려 저렴한, 이전에 감정했을 때보다 다시 가격을 회복한 물건들이 많았다는 것을 나타낼 수 있습니다. 사실 서울과 경기도의 낙찰 가율이나 이런 낙찰율을 보면 굉장히 좀 갭이 커지고 있는 게 사실이에요. 그리고 특히 경기도에서도 외곽지역들 있죠. 경기 북부지역들이나 아니면 남부에서도 굉장히 외곽지역들은 아무래도 가격이 상승할 것은 언제쯤이 될지 기대하기 어려운 것들도 있습니다. 그래서 단계로 매도하시려는 분들은 저는 서울이나 서울에 가까운 곳 아니면 지방에 잘 팔리는 아파트를 하셨으면 좋겠다는 생각이고요. 그에 반해서 내 집 마련을 하시려는데 조금 안락한, 서울은 같은 돈으로도 사이즈가 작고, 낡고 이런 물건에 들어가야 되잖아요. 같은 돈으로 5억 원짜리 아파트를 산다고 하면 서울에서는 20년대, 18평형 이런 아파트에 살아야 되지만 경기도에서는 30평대, 중신축도 가능하거든요. 그래서 목적에 따라 입찰할 물건이 다를 것 같습니다. 그래서 투자를 목적으로 하신다면 가능한 서울에 하는 게 지금은 더 안정적으로 보이지 않나라는 생각이에요. 지방 물건들을 한번 같이 보실게요. 네, 지금 경매 물건 검색하는 사이트 스피드옵션에 들어왔고요. 물건이 지금 굉장히 많습니다. 그냥 아무 옵션 없이 한번 경매 검색을 해볼게요. 그리고 지금 아무 옵션 없이 검색을 하면요. 현재 진행하는 물건이 자그마치 27,000개가 물건이 진행을 하고 있어요. 그래서 너무너무 물건이 많죠. 그래서 지방에서 어느 지역을 하면 좋을지 선택을 해볼 건데요. 일단 경상도 쪽을 한번 볼까요? 지금 제가 관심을 많이 가지고 있는 곳 중에 하나가 대구인데요. 대구 쪽 한번 보겠습니다. 대구아파트 클릭을 해보면요. 지금 대구에 총 나와있는 물건이 296건이 진행을 하고 있어요. 이 중에서 현재 최저가가 이런 아파트 같은 경우에는 전용 18평인데 최저가가 1억 5,300이네요. 여기는 한꺼번에 나온 물건들이고요. 이런 거 말고 일반 물건들 중에서요. 지금 이제 날짜가 12월 12일 진행하는 물건들 쭉 있는데요. 이렇게 신건, 신건은 이제 막 나온 물건이에요. 그러니까 감정가가 1억 5,400이네요. 이 물건이 지금 가격으로는 조금 높아 보이는데 1회 유찰하면 매우 저렴한 물건이 되겠죠. 또 지금 이 물건은 1회 유찰해서 2억 8천짜리 물건이 최저가가 1억 9,600이에요. 그럼 현재 지금 가격과 현재 거래되는 시세와 비교해서 지금 최저가가 저렴하다면 입찰을 저렴하게 낙찰을 받고 지금 현재 시세대로 매도를 하는 겁니다. 정말 물건이 많기 때문에 이 물건들이 실제 거래가 되는지 안 되는지는 조금 찾아보셔야 되고요. 이것들을 조금 보기 편하게 해놓은 곳이 여기 리치고도 있고요. 그리고 그 밖의 여러 가지 다양한 아실이나 여러 가지 이런 데이터들을 이용을 해서 지금 입찰해도 되는 물건들을 골라주시면 될 것 같아요. 저는 대구도 좋고요. 대전도 좋고요. 광주는 물건이 그리 많지는 않습니다. 거래가 약간 주춤했어요. 울산도 저렴하게 낙찰을 받으면 매도할 수 있는 물건들이 있습니다. 경북 같은 경우에는 도시가 아주 여러 도시가 있잖아요. 그래서 이 여러 도시들 중에서 너무 작지 않은 도시 너무 작은 도시는 요새 인구 소멸이라고 또 아시죠. 그래서 너무 작지 않은 경산, 경주, 구미 이런 데는 괜찮은 것 같습니다. 또 경남 같은 경우에는 경남의 고재는 이런 데는 조금 곤란할 것 같고요. 창원 낙찰가가 좀 높은 편입니다. 창원도 거래가 잘 되고 좋은 물건들이 많지만 저렴하게 낙찰 받기 조금 어려울 정도로 경쟁이 치열하다. 충북 같은 경우에는 많은 분들이 여기 청주 많이 관심을 가지고 계신데 물건이 그리 많지 않아요. 낙찰가가 다소 높은 편입니다. 충남에서도 투자자들이 많이 가시는 곳들이 여기 천안, 아산 이렇거든요. 천안, 아산에도 물건들이 많이 줄었고 경쟁은 여전히 살아있다. 강원도도 물건이 지금 많이 안 보이는 상황입니다. 가끔 나오는 물건들은 사이즈가 좀 큰 거는 저렴하고요. 사이즈가 조금 작은 것들, 전체 면적도 그렇고 금액도 그렇고 작은 것들은 경쟁이 치열합니다. 제주는 거래가 거의 이루어지지 않고 고급 아파트들만 이루어지고 있어요. 인천은 여전히 물건이 많습니다. 그런데 인천은 단기 배도가 잘 안 되는 물건들도 있기 때문에 거래 상황을 조금 지켜보셔야 될 것 같습니다. 부산, 굉장히 지금 저렴하거든요. 부산 물건이 전체적으로 부산 물건들이 굉장히 가격이 좀 빠져 있는 상태인데 이거보다 더 저렴하게 받으셔야 되고요. 그리고 거래가 살아있는 단지인지 아닌지를 판단하셔야 될 겁니다. 매력적이다. 얘도 목적에 따라 다른데요. 아파트는 쉬워요. 그래서 너무 잘 보이죠. 수익이 그렇게 크지 않은 편입니다. 내가 가진 종잣돈에 맞춰서 적당한 물건을 하면 안전하게 입찰을 하고 수익은 또 적당하게 받아갈 수 있어요. 빌라는 지금 현재는 빌라가 입찰하는 물건이 참 많아서 지금은 빌라가 하기 좋은 시대예요. 게다가 권리관계가 복잡하지만 허그의 인수조건 변경으로 인해서 더 이상 내가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 물건들이 많기 때문에 그런 물건들을 최대한 가능한 서울 물건으로 하시기를 권해드려요. 주택은 잔금이 조금 어렵습니다. 주택이라고 하면 단독주택도 있고요. 다가구 주택도 있는데요. 이게 대출을 잘 받기 어려운 물건 이에요. 그래서 현금 여력이 있으신 분들에게 추천드리고요. 일단 잔금을 하고 나서 그리고 임차인을 들이면서 투자금을 회수할 수 있거든요. 그래서 일시적으로 잔금을 할 수 있는 자본적인 여력이 있으신 분들이라면 충분히 이런 단독주택이나 원룸 건물이나 다가구 주택을 하셔도 좋을 텐데 대출을 반드시 이용하셔야 되는 분들이라면 현실적으로 대출이 잘 나오고 매도도 잘 되고 이런 것들은 역시 아파트이고요. 아파트가 그만큼 쉽고 경쟁이 치열한 것도 사실이죠. 코인으로 돈 벌어서 부동산에 묻으면 좋겠습니다. 이 투자 수익률은 코인을 따라갈 수 없을 것 같아요. 그리고 미국 주식도 너무 잘 되고 있어서 수익률로 보려면 우리가 투자를 1억 원을 해서 당장 뭐 3억 원 5억 원이 가는 게 부동산은 그럴 수가 없잖아요. 그래서 그런 면으로 보면 수익률 만으로 보면 코인을 따라가기는 어렵지 않나 그런데 코인으로 그만큼 그 돈이 또 어디로 사라질지 모르는 약간 허산 같은 게 있어요. 그래서 어딘가에 묻어두기에 부동산으로 묻어두는 것만큼 안전한 것은 없다. 그래서 다른 곳에서 수익을 충분히 내셔서 부동산에 이렇게 묻어두고 이런 식으로 하면 가장 좋겠다. 근데 사실 부동산 하는 사람들은 코인하고 주식을 잘 못해요. 그리고 코인하는 분들은 또 부동산을 잘 못한다는 거죠. 그래서 여러 가지 자산들을 이해할 수 있는 공부도 필요하고 또 그런 것들을 알아볼 수 있는 안목도 필요한 것 같습니다. 지금은 경매하기 너무 좋은 타이밍이에요. 부동산 시장이 다시 살아나면 단기 투자는 할 수 없습니다. 단기 매도라는 것은 매매 사업자를 이용한 단기 매도인데요. 이게 조건이 있어요. 규제 지역 내에서는 매매 사업자의 사업 소득과 양도 소득을 비교해서 더 높은 것을 과세한다는 거거든요. 근데 지금은 서울의 4개국 빼놓고는 다 규제 지역이 아니잖아요. 그래서 단기로 서울 물건들을 할 수 있는 거지 다시 부동산 시장이 활황이 되면 단기 매도로는 더 이상 할 수 없게 됩니다. 그리고 이렇게 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 이유도 경매 시장에 물건이 쏟아지기 때문이거든요. 이게 부동산 시장만이 아니라 전체적으로 경기가 어렵습니다. 그래서 여러 가지 이유로 부동산이 경매에 나오지만 사실 이자를 감당 못했다던가 아니면 또 사업이 어렵다던가 이런 실제로 현실적인 어려움 때문에 나오는 물건들이 많은 거거든요. 그래서 이런 물건들을 낙찰을 저렴하게 받을 수 있는 기회가 되는 거죠. 그래서 경매는 불황의 빛을 발하는 그런 방법이에요. 그리고 경매 덕분에 빚을 진 채무자들 이 집에 빚이 10배, 20배가 있을 수도 있거든요. 집 가격이 1억인데 이 집에 빚이 10억, 100억이 될 수도 있습니다. 그럼 일반 거래를 못하고 하푼도 빚을 갚지 못하잖아요. 근데 경매를 통하면 어쨌든 1억 원어치로 매도를 하게 되고 1억 원을 갚을 수 있게 되니까 이렇게 경제가 어려울 때 경매에 참여하는 건 애국이기도 하다라고 말씀드릴 수 있겠어요. 사실 저는 경매를 낙찰 안 받아도 배워야 된다고 생각을 해요. 올해 내내 이슈가 됐던 전세 사기 물건이나 이런 것들을 경매를 아는 사람은 그 물건에 입주하지 않을 거거든요. 왜냐하면 물건에 가치 판단을 하는 게 경매에서 가장 중요합니다. 이 물건이 2억 원짜리 물건이라고 가치가 판단이 되는데 여기에 2억 5천의 전세로 들어가지는 않겠죠. 그래서 경매는 투자 수단이기도 하지만 내 재산을 지키는 지식이기도 해요. 근데 이제 가치 판단이 중요하다고 했잖아요. 입찰가를 높이는 것도 마찬가지예요. 이 물건의 가치를 정확하게 판단을 하고 입찰을 해야 좋은 낙찰을 받는 거거든요. 그래서 낙찰을 받기 위해서 가장 쉬운 방법은 높은 가격을 쓰면 돼요. 높은 가격을 써서 낙찰을 받으면 아무 소용 없겠죠. 그러면 경매할 이유가 없잖아요. 그래서 이 물건이 얼마인지를 판단하는 힘을 길러야 되는데 사실 그게 좀 현장에 있습니다. 온라인으로 봤을 때 최근에 실고래가가 얼마이고 또 최근에 중개사들이 올려 놓은 호가가 얼마이고 이런 가격들이 있는데 다 조금씩 다르거든요. 그러면 이 호가, 가장 저렴한 호가는 왜 이렇게 저렴한지 그리고 내가 입찰하고 싶은 이 물건은 이 호가보다 가격이 높은지 낮은지 원래 내가 바로 매도를 한다면 얼마를 주고 사야 되는지를 먼저 판단을 하고 그거보다 얼만큼 저렴하게 살 건지를 결정을 하는 거죠. 그래서 사실 검색도 정말 많이 해야 되고요. 그리고 진짜 이 물건의 가치를 판단하는 건 한 번에 되는 건 아닌 것 같아요. 나중에 이 물건을 5억 원으로 판단했는데 사람들이 다 6억 원 이상 썼다. 그럼 내가 틀린 거겠죠. 그런데 나는 이 물건을 5억 원으로 판단했는데 사람들은 다 4억 원으로 썼다. 그럼 내가 너무 높게 쓴 거겠죠. 그래서 진짜로 입찰하기 전에 관심 있는 물건이 얼마로 낙찰되는지 유심히 좀 지켜보시고 그리고 진짜 적정한 낙찰가를 찾아내는 거는 충분한 연습이 필요합니다.