"금리인하 했는데, 집값 올랐나요?"...무주택자에겐 집 살 타이밍 '이때'[부릿지TALK](with. 이광수 광수네복덕방 대표)

자영업자들 100만 명 150만 명이 문을 닫고 기업이 구조 조정하는데 금리 인하됐다 그래서 집을 사요 집을 사고 싶은 마음이 먼저자 내년 주에 갑자기 집을 사고 싶은 사람들이 증가할까 지금 사실 집 살 생각이 없는 사람은 내년 초에도 살 생각이 없겠 그 지점이 새로운 트리거가 생기지 않으면 시장의 수요가 급등하고 집값이 또 오를거다 이렇게 얘기하는 건 시장의 심리를 잘 모르고 하는 얘기일 수도 있다고 공급은 누군가 아파트를 갖고 있는 사람들이 시장에 많이 팔려고 내놓으면 그게 공급 증가고 매물을 걷어 들이면 공급이 감소하는 거죠 집값이 하락하니 당연히 내집 마련 하는 좋은 시점이 오는 거고요 무주택자 입장에서 한국은행이 이제 올해 말까지 두 번의 기준 금리 인하를 단행을 했고요 그럼에도 불구하고 연말 대출 문턱은 너무 높았습니다 두 가지를 여쭤보고 싶은데 그러면 한국은행이 내년에도 기준 금리를 이날를 계속해서 할지 원래 연말 은 은행들이 대출량 조절을 위해서 대출을 줄이자아요 내년 2월만 되도 대출량 리셋이 되니까 다시 판촉 행사를 해서 대출을 늘릴 거라는 얘기도 있거든요이 두 가지 그럼 어떻게 좀 될까요 사실 저희가 추가적으로 기준금리 인화를 예측할 수는 없죠 이거는 일종의 변수이기 때문에 저희가 이제 경기 상황을 봐야 되는데 어쨌든 한국은행은 경기가 더 위축되면 중 금리가 인하 하겠고 경기가 예를 들어서 더 이상 나빠지지 않는다 그럼 기준 금리를 유지할 거 아닙니까 맞 기준금리가 인하된다고 하더라도 수요가 증가하기 어렵다 한국의 경제성장률이 2% 막 1% 대로 떨어져서 막 내수가 지금 엄청 어렵고 자영업자들 100만 명 150만 명이 문을 닫고 기업이 구조 조정하는데 금리 인하됐다 그래서 집을 사요 요런 조건을 생각하면 기준 금리 인하가 집값에 미치는 영향은 제한적이라고 판단하는 거고요 두 번째는 뭐냐면 단기적으로 보면 예를 들어서 대출 총량이 있는데 다 소진해서 하반기 안 남아서 대출 못 해주 거 아닙니까 그러다 보니까 은행은 장사하는 곳이에요 그래서 내가 상품이 얼마 안 남았어 상품을 살려는 사람들은 있어요 그럼 어떻게 합니까 가격을 올리죠 그게 바로 금리를 올린 거거든요 내년에 다시 시작되면 이제 상품에 진열 때들 상품이 많이 쌓였어요 팔아야 되니까 가상 금리를 좀 늘리면서 팔 팔려고 하겠죠 그러면 일시적으로 시장에서 대출을 받아서 일어나는 수요가 증가할 수 있는데 자 여기서이 수요를 조금 더 고민해 볼 필요가 있다는 거죠 대출을 받아서 집을 사는 사람들은 실수요자들이 많죠 근데 예를 들어서 올해 7월 2024년 7월에 서울에 아파트 거래량이 9천 건이 넘어가거든요 시장에 단기적으로 보면 대출을 받아서 집을 살 수 있는 사람이 막 집을 사서 지금은 7만 명이 사서 3만 명밖에 안 남았다는 거예요 대출도 해 주고 싶죠 그런데 다 받을 수 있는게 아니지 않습니까 맞 그게 바로 뭐 DSR 규제라는 아니면 소득이라 자산이라 신용도 있다 달라지 는 거잖아요 진열 상품 즉 대출의 양이 다시 증가하더라도 대출받을 수 있는 대상이 줄어 있다 음음 그래서 일시적으로 변화는 일어나겠지만 그게 추세적으로 이어질 가능성 적다는 거예요 그래서 시간이 필요하다는 겁니다 그러니까 너무 많은 대출 가능 무주택자들이 대출을 받았다 두 번째는 아주 공교로운 지점이 있는데 대출을 해 준다고 해서 수요가 증가하는게 아니에요 우리가 잘못 알고 있는데 예를 들어서 내가 집을 사고 싶은데 내가 무주택자인 그냥 나 전세 편안하게 살고 있어요 근데 은행에서 갑자기 연락 갖고 아 이번에 대출 상품 좋은게 나왔는데 빨리 집사고 그렇다고 그래서 아 나 집 사야지 이렇게 합니까 그러니까 뭐가 먼저입니까 집을 사고 싶은 마음이 먼저죠 맞아 그러니까 우리는 지금 잘못 해석하고 있는 거예요음 대출을 많이 해 주면 집 사는 사람들이 자동적으로 증가한다고 생각해요 아니에요 대출하는 사람들이 사고 싶은 사람들이 많아져야 대출이 효력을 발휘하는 거죠 그런데 예를 들어서 경기가 안 좋고 막 매물이 증가하고 집값이 하락할 거 같 으면 집을 사고 싶은 마음이 막 생겨날까요 그래서 대출을 해 준다고 그래도 대출 받으려고 하는 사람들이 없을 수도 있다음 그래서 단편적으로 생각하면 안 된다 그래서 여러분들이 시장의 변화를 보면 집값이 떨어질 때는 사람들이 집을 안 사요 그때는 대출 안 해 줬습니까 해줬어요 근데 왜 안 샀을까요 집값이 더 떨어질 것 같으니까 그러니까 집을 사고 싶은 마음이 먼저자 그게 과연 내년 상반기에 이제 상반 내년 초를 물어보셨을 내년 초에 갑자 지역이 집으로 사고 싶은 사람들이 증가할까 아니겠죠 지금 사실 집 살 생각이 없는 사람은 내년 초에도 살 생각이 없겠죠 그 지점이 그 지점이 그래서 새로운 트리거가 생기지 않느나 대출이 갑자기 뭐 새롭게 이루어진다고 그래서 시장의 수요가 급증하고 집값이 또 오를거다 이렇게 얘기하는 건 어 시장의 심리를 잘 모르고 하는 얘기일 수도 있다라고 판단합니다 내년 시장 전반적으로는 좀 어떻게 흘러갈 걸로 보세요 어 일단 거래량이 감소하는 추세는 내년 상반기 뭐 1분기까지 이어지다가 이제는 아까 말씀드린 것처럼 집을 팔고 싶은 사람들이 증가하고 그래서 전 서울 아파트 매도 물량이 한 10만 건 이상 보고 있는데 그럼 매물이 쌓이면서 이제 호가가 내려가기 시작하겠죠 그래서 하반기로 갈수록 하락폭이 굉장히 커질 수 있다고 보고 있습니다 그렇게 되면 수요가 감소하고 공급이 증가하는 그런 시장이 2025년도 연출될 가능성이 높다고 판단합니다 한간에는 그런 얘기도 있잖아요 이제 뭐 입주 물량이 너무 적다 정말 공급이 줄어서 부동산 시장을 다시 상승을 추긴 요인이 될 수 있다 이렇게 말하는 분들도 있는데 단기적인 시장 변화를 제가 틀렸을 수도 있죠 근데 시장의 변동 원인는 한 번도 달라진 적이 없어요 부동산 유통 가격을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양이 아니에요 집을 갖고 있는 사람들이 팔고 싶은 매도 물량이라 아무리 입주 물량이 줄어들어도 집을 갖고 있는 사람들이 팔려고 많이 하면 즉 매도 물량이 증가하면 집값은 하락해 구별된 시장이라 겁니다 내집 마련해야지 아파트 사러 갈 때 어떤 아파트를 삽니까 누군가 갖고 있는 아파트죠 누군가 갖고 있는 아파트를 사러 갔는데 그러면은 공급은 누군가 아파트를 갖고 있는 사람들이 시장에 많이 팔려고 내놓으면 그게 공급 증가고 어 집값 모를 거 같아 그래서 매물을 걷어 드리면 공급이 감소하는 거죠 제가이 말씀을 계속 드리면 또 많은 분들이 이런 얘기를 하고 맨날 똑같은 얘기 한다 맨날 왜 똑같은 얘기라면 이거는 진리이기 때문이에요 여러분 변동 원리는 편하지 않기 때문이에요 매날 새로운 얘기를 하는 사람들은 사기꾼일 가능성이 높아요 집값을 변동시키는 공급은 뭐다 집을 갖고 있는 사람들이 내놓는 매물의 양이라는 거예요 근데 지금 이미 매물이 증가하고 있지 않습니까 그럼 시장에 공급이 증가하는 거예요 그럼 무주택자가 살집이 훨씬 많아지는 거예 그게 과거에도 똑같이 이어졌어요 언제냐면 2010년부터 2013년까지 서울의 입주 물량이 감소하고 공급이 엄청나게 줄어들었는데 집값이 빠지지 않습니까 그 이유는 뭐냐면 집을 갖고 있는 사람들이 막 팔려고 했기 때문에요 그런 현상을 여러분들이 2025년부터 또 보시게 될거다 전세는 사실 좀 다르게 흐르고 가고 있잖아요 어쨌든 비 아파트의 위험성 두려움 때문에 여전히 아파트에 쏠림이 많고 2월 9월이 이제 계절적으로 전세가 많이 몰리는 시점인데 2월에 들어가실 분들이 12월부터 지금부터 찾을 텐데 특히 아파트 선세 물량은 뭐 풍기 현상까지 일어나고 있다 뭐 이런 얘기도 있거든요 그 요게 조금 시장에 뭐 밀어붙이는 영향이 줄 수 있지 않을까요 어 이것도 이제는 복합적으로 보실 필요가 있는데 전세 물량이 줄어드는 이유는 지금 계약갱신 청구권 때문이요 맞아요 그래서 매물이 없는 거예요 맞아요 근데 이거를 또 잘못 해석해 매물이 감소하는 것뿐만 아니라 뭐가 감소하고 있습니까 수요도 감소 그렇죠 임대차 시장에서는 가수와가 공급이 없어요 아 나 전세가격이 오를 거 같아 그래서 전세를 두채 사는 사람이 있습니까 없죠 절대 없죠 그럼 미친 사람이 가수요가 없다는 거예요 공급이 줄면 자연스럽게 모두 수요가 주는 거예요 그래서 지금 수요가 계속 줄고 있다 그러면서 지금 전세 가격 상승률도 둔화되고 있잖아요 그리고 또 하나를 보실게 있어요 뭐냐면 부동산은 유효 수요가 되게 중요한데 예를 들어서 무한정 전세 가격 올려줄 수 없어요 받아들일 사람 있어야 되는 거잖아 돈이 없잖아요 그래서 우리나라 지금 서울의 아파트의 전세 가격 중에서 거의 30% 제출로 이루어졌어요 지금 전세대출에 100조원이 넘게 나왔다고요 예전에이 이런 공식이 성립해 전세 가격이 계속 올라가면 어떻게든 전세가에 올려줄 수 올려 줘요 대출 받아서 이제 저는 한계치에 도달했다 전세가격을 더 이상 못 올려 줘요 그렇기 때문에 앞으로는 전세 가격을 못 올리는 대신 월세 계약이 증가할 거예요 반전세와 반월세 그러면서 이제 월세 가격이 오를 거예요 그러니까 아파트의 월세 화라는 얘기를 많이 하 그렇죠 이런 현상이 좀 더 2020년도에 가속될 수 있다 그러면 투자 수요가 더 줄어들어요 갭 투자가 안 되기 때문에 그렇죠 예 월세로 하게 되면 진짜로 순수하게 현금으로 집을 살 수 있는 사람 만죠 맞습니다 그렇기 때문에 이런 현상들이 또 수요를 또 줄이는 역할을 할 거예요 또 하나 뭐냐면 전세가격 오 올려 주기 힘드니까 그냥 내 집 사야지 이런 사람들이 증가할 수 있다는 거잖아요 불가능하다 왜냐면 전세 가격조차도 대출로 이어졌기 때문에 예전에이 공식이 성립하려면 전세 가격은 온전히 내 돈이었어요 돼 온전히 전세 보증금 내 돈이야 전세가격 계 계속 오르니까 짜증나 그래서 대출 봐서 나 집 살래 이런 수요가 나오기 시작해 부채가 없었을 때니까 그렇죠 근데 지금 전세 보증금 자 자체도 빚이라고 불가능하다이 전세 가격의 얘기로 집값이 오른다는 거 입주 물량이 긴다는 건 과거의 시장 얘기를 하고 있는 거예요 시장이 엄청나게 바뀌었어요 대표적으로 이제 빌라라 그가 아니면 전세사기 때문에 이제 신축에 대한 일종에 포비아가 있는데 내 전세값을 뗄 수도 있다 처음에는 이제 비싸게 전세 보증 거 계약했다가 나중에 떨어질 수가 있으니까 그럼 내 돈 못 돌려 받을 수 있다 그러니까 검증되지 않았지 않습니까 안정감이 있었다고요 과거에는 내 전세 가격 은 온전히 내 돈이고 그리고 그 돈은 언제든지 돌려받을 수 있다 이런 믿음이 균열이 깨지기 시작한 거예요 불과 2년 전에요 역전세 현상이 일어나는데이 돈을 못 돌려 줘요 그러니까 뭐가 생겨 났습니까 역전세 반환 대출이라는게 나와요 지금 부동산 시장을 떠받치고 있는게 다 빛이라고 그 그래서 윤성용 정부가 계속 빚으로 버어 왔어요 그래서 굉장히 심각하거든요 어쨌든 빚으로 계속 올려 오는 자산 시장은 균열이 날 수밖에 없고 사실 충격이 어쩌면 올 수도 있다 이런 우려를 좀 하실 필요가 있습니다 현정부가 8팔 대책에서 꺼낸게 물론 말씀해 주신 규제 완화도 있지만 무차별 공급도 있잖아요 비아파트 시장을 살리기 위해서 LH 돈을 끌어다가 이제 막 빌라를 공급해 주겠다 국가가 공인하는 곳이니까 안전하다 뭐 이런 식으로 하면서 막 공급을 해 주겠다고 한 상황인데 이게 좀 정책적 효과가 있을지 그니까 이게 전형적으로 탁상 공인데 빌라의 전세 시장에서 우려가 아파트의 전세 가격이 오른다 예를 들어서 빌라의 평균 전세 가격이 1억 원에서 2억 원 내외였다 말이야네 근데 아파트는 전세 가격이 5억원 이상이란 말이야 맞죠 이게 어떻게 대체 수요가 됩니까 그러니까 단순하게 따져보면를 빌라 포비 하다에 아파트에 전세 수요가 증가해서 전세가격이 올랐다 이렇게 얘기할 수 있죠 내가 예를 들어서 1억 원밖에 안 갖고 있어서 근데 빌라의 전세 하기가 너무 무서워요 우리 그러면 저기 아파트 전세 가자 이게 가능하냐고 아니죠 현금 1억으로 뭐 불가능하죠 니까 그렇기 때문에 이건 대체 수요가 된게 아니에요 그래서 이게 근본적으로 문제 해결이 안 된거다 정부가 빌라 대책 때문에 이제는 전세 가격이 안정될 겁니다이 얘기는 드린게 아니잖아요 그니까 이거는 전혀 다른 얘기를 한 거예요 그러니까 정책이 안 먹히는 거잖아요음 그 통계치를 볼 때 인과관계와 상관 관계를 구분 돼 아니 저희가 자산 시장을 판단할 때 인과관계를 명확하게 알아야 된다 맞아맞아 근데 심지어 대학 대학교수 논문이 나와요 비트코인 올라서 지각이 올랐다고 은 전문가들도 이런 오류를 범하고 있다 인간관계와 상관관계를 명확히 해야 될 거 아닙니까 맞아네 뭐 저희가 오늘 좀 여러 가지 진단도 해봤고 좀 대표님께서 또 쓴 소리도 많이 해 주셨습니다 그럼에도 불구하고 내 집을 마련하고 싶은 분들은 여전히 많습니다 그리고 또 내 집이 필요하고 내 집이 이제 있어야 되는 사람도 분명히 있겠죠 그래서 내년 하반기를 기회로 보는 사람들이 또 꽤 있는 거 같아요 대표님이 보시기에 좀 이때가 적기다 그리고 또 어떤 지표를 봐 볼 때 집을 사 뭐 이런게 좀 있으실까요 그러니까 이것도 제가 한 번도 달라진 적이 없는데 명확하게 말씀드릴게요 집값은 떨어질 때 산다 그다음에 더 좋은 조건은 내가 샀을 때부터 오를 때 산다 근데 우리는 항상 집값이 오를 때만 사요 왜냐면 집값이 떨어지면 더 떨어질 걸 기대하고 그래서 내 행동을 미루 반면에 집값이 오르면 집값이 더 오를 거 봐 불안해서 행동으로 바로 이어집니다 반대를 하셨으면 좋겠다 불안하지 마시고 불안을 기대로 바꾸면 좋겠 겠다는 말씀을 드립니다 그런 차원에서는 사실은 향후 좋은 시장이 이제 오는 거죠 그니까 좋다라는 표현을 제가 처음 쓰잖아요 누구 입장이냐 무주택자 입장에서 집값이 하락하니 당연히 내집마련 하는 좋은 시점이 오는 거고요 그러면 좋은 시점이라는게 내년 하반기나 2022년이야 2027년 이냐 사실 이거는 말씀 못 드려요 그거는 우리가 기다리는 건 때가 아니라 기회이기 때문이야 시장을 보는 입장에서 그리고 내집만 하는 입장에서는 기회를 기다리는 겁니다 기회라는 건 뭐냐면 조건이에요 그래서 조건이 중요해요 그럼 어떤 조건이 있어지면 내집마련 해야 되느냐 집값이 떨어지는데 거래량이 증가할 때요 이때가 내집 마은 하셔야 되고 그때 이유가 되면 집값이 다시 오르기 시작할 겁니다 그래서 여러분들이 특히 가격만 보시는게 아니라 거래량을 관심 있게 보셨으면 좋겠다 그게 내년이 될지 내 운년 될지 전 몰라요 대신 우리가 기다리는 건 조건입니다 그래서 계속 시장을 이제 보시는 거고 시장을 관심 있게 보시는 거죠 그래서 저희가 브릿지도 보는 거죠 왜냐면 예를 들어서 년 하반기 때 사세요 그러면 하반기까지 뭐 볼 필요 있습니까 6월 하반기 됐으니까 7월 됐다 이제 사자 어 그렇게 하면 되죠 그게 자산 시장이 아니라는 거예요 의미 없죠이 그죠 하반기가 사세요 상반기를 사세요 2025년이 이런거는 다 믿지 마세요 조건을 보은 거예요 그러니까 왜냐면 여러분들이 계속 그래서 관심 있게 보시는게 좋다 저 오늘 너무 재밌는 얘기 많이 들었습니다 뭐 아마 내년 상반기에도 또 혹은 내년 하반기에도 또 모시고 이야기 나눠봐야 될 거 같아요 그때까지 기다리 보도록 하겠습니다 대표님 감사합니다 고맙습니다