"부동산 경매 매물 역대급 증가" 정말 무서운게 오고 있어요. 완전히 바뀐 서울 부동산 분위기 (이현정 대표 / 풀버전)

2024년에는 단기 매도의 해였어요. 그래서 원래 부동산은 일정 기간 보유하고 매도한다는 게 기본 상식이었는데 지금과 같이 규제지역이 없는 이런 시기에는 낙찰받아서 바로 파는 매매사업자로 단기 매도하는 분들이 아주 많았어요. 그리고 좋은 낙찰이 정말 많았던 시기인 것 같아요. 물론 중반에는 5월부터 9월 정도 되는 때에는 경쟁이 치열해지는 시기도 잠깐 있었거든요. 그런데 올 초 2024년 초반 그리고 10월 이후에는 또 역시 좋은 낙찰이 굉장히 많이 쏟아져 나오는 한 해였습니다. 경쟁은 사실 치유자는 늘 있는 것 같아요. 경매를 하고 싶어 하시는 분들이 정말 많아요. 그런데 좋은 낙찰이라는 건 시세보다 얼마큼 싸게 낙찰받느냐 라는 거잖아요. 그것도 단기 매도를 하려면 시세보다 싸게 낙찰받아서 시세대로 파는 게 기본이 되기 때문에 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 관건이거든요. 보통 한 3천 정도, 최소 3천 이상 싸게 낙찰을 받았고요. 수익 같은 경우에는 적으면 1,500, 많으면 4천 정도의 수익을 내시는 분들이 참 많았습니다. 또 서울로 입성을 하시는 분들도 많았어요. 서울 아파트가 일정 지역은 굉장히 많이 오르긴 했는데 또 그 외곽 지역은 여전히 저렴하거든요. 그래서 전고점을 아직 회복하지 못한 그런 아파트들이 많았고요. 그러다 보니까 서울 아파트가 4억대, 4억대 후반, 5억대 이런 물건들도 있다는 거죠. 서울에 진입하고 싶었던 분들은 경매 시장에 적극적으로 들어오셨고 서울 아파트에 진입하기에 더할 나위 없이 좋은 시기였어요. 사실 내년이 굉장히 불확실성이 커졌어요. 원래도 부동산 시장에 여러 가지 안 좋은 악재들도 많이 있고 또 반면에 그런 악재들 때문에 건축을 하지 못해서 집이 공급이 굉장히 부족한 상황인 것도 맞거든요. 특히 서울 같은 경우에는 아파트는 물론이고 빌라, 오피스텔 이런 종류의 비아파트 주거용 물건들도 공급이 절대적으로 부족해요. 지금 몇 년째 건축을 못하고 있는 상황이란 말이죠. 그러니까 일반 보통 서민들이 살 수 있는 주거용 물건이 많이 부족하고 그러다 보니 월세는 계속 오르고 전세는 편안한 물건이 없고 그래서 빌라도 거래가 되고 있는 상황이거든요. 근데 이 상황이 내년에도 별반 다르지 않게 진행이 될 것 같아요. 그런데 또 정치적인 이슈가 있잖아요. 이번에 대통령 계엄령이 발표가 되고 또 탄핵이 부결이 되고 이런 상황이어서 정치적인 불안감은 여전히 지속되고 있거든요. 언제 무슨 일이 터질지 모르겠다는 이런 불안감은 사실 집을 사려는 사람들이 망설이게 하는 이유가 돼요. 근데 거꾸로 보면 이런 시기에 집을 사려는 분들은 굉장히 저렴하게 살 수도 있는 타이밍이겠죠. 그리고 경매에 입찰하려고 이미 준비를 한 분이시라면 아마 이번 주 낙찰가를 좀 봐야 될 것 같은데요. 조금 간이 작으신 분들은 입찰하는 걸 보류하실 수도 있지 않을까 그러면 경쟁률이 떨어지고 더 좋은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 그런 기회가 될 수도 있을 것 같아요. 원래 겨울이 비수기이기도 한데 이런 여러 가지 정치적 이슈 때문에 조금 더 좋은 낙찰을 받을 수 있는 기회가 될 수도 있다. 다만 단계 매도를 하시려는 분들 같은 경우에는 단계에 빨리 매도해야 되잖아요. 낙찰 받고 잔금을 치르고 나서 그때부터는 이자가 나갔기 때문에 하루라도 빨리 매도를 하는데 보통 잔금 치르고 빨리 매도하면 3개월이란 말이에요. 계약하고 입주하고 하는 때까지. 근데 그 시기가 조금 더 늦어질 수도 있겠다. 그래서 매도하는 시기를 조금 더 여유있게 가지시는 게 좋겠다는 생각입니다. 그리고 2024년 초반에는 그 상황이 계속될 것 같은데 사실 저는 부동산 시장이 어떤 상황으로 변한다 이런 전망 같은 거는 잘 하지 않아요. 내가 어떻게 알아? 라는 주의인데 지금 올 겨울은 어쨌든 투자자들한테는 오히려 좋은 기회가 될 수 있는 건 맞아요. 그런데 하반기 정치적인 어떤 이런 불안감이 좀 해소가 되고 그리고 공급이 부족한 게 조금 더 심각해지고 그러면 하반기에는 오히려 집값이 좀 출렁일 수 있는 여지도 있지 않나 라는 생각입니다. 사실 러시아까지는 잘 모르겠고요. 북한이 심각하게 도발을 한다거나 무슨 뭔가 이렇게 이슈들이 좀 있을 때는 아무래도 입찰하려는 분들이 좀 주춤하는 경향도 있습니다. 그리고 불안감이 커지면 내가 집을 샀을 때 혹시 더 떨어지지 않을까 라는 불안감이 좀 많이 있는 거죠. 그래서 항상 이런 이슈가 있을 때는 초반에 조금 집값이 하락하고요. 그리고 이후에 다시 오르는 경향이 있었어요. 이전에 이제 우리가 탄핵을 두 번 겪었잖아요. 저는 탄핵을 두 번 겪었거든요. 노무현 정부에서는 탄핵이 이제 가결이 되긴 했는데 다시 돌아와서 임기를 마무리했었고요. 또 박근혜 정부는 탄핵으로 인해서 임기를 마무리하지 못했잖아요. 근데 둘 다 부동산 시장이 어떻게 됐냐를 살펴보면 잠깐 주춤하다가 다시 상승세로 돌아섰었거든요. 과거에 탄핵된 사례들을 보시고 그 시기에 부동산 시장이 어땠는지를 좀 살펴보시면 지금 내가 어떤 상황으로 판단을 해야 되는지 좀 도움이 되실 거예요. 투자자들은 두 가지의 길에 놓이게 되거든요. 이런 불안한 시기에. 하나는 이번 기회를 잡자라는 사람들이 있고요. 또 한 사람들은 안정이 되면 그때 하겠다라는 사람들인데 리몬 브라더스한테 이렇게 큰 일들이 있었을 때 그런 때는 일시적으로 좀 하락한 기간이 좀 길었었고요. 또 이번 시기와 같은 거는 그렇게 길지는 않겠지만 결국은 바닥을 찍는 시기에 그런 모양새가 좀 나타나는 것 같습니다. 그래서 올겨울은 투자를 생각하시는 경매를 하시려는 분들한테는 조금 신중한 판단을 하셔서 너무 겁먹지 않고 조금 긴 안목으로 보시는 게 훨씬 유리하지 않을까 생각해요. 여전히 서울입니다. 여전히 서울. 서울에 물건이 정말 많이 쏟아져 나오고 있는데요. 이게 아파트뿐만 아니라 빌라, 도시형 생활 조퇴 이런 물건들도 굉장히 많이 나오고 있어요. 왜냐하면 전세 사기 사건으로 인해서 물건들이 대량 지금 법원에 대기 중이고요. 예정 물건으로 준비되어 있어요. 그리고 아직도 계속 쏟아져 나옵니다. 근데 원래 이 물건들을 우리가 낙차를 받으면 보증금을 인수해야 되는 그런 조건이 있는 물건들인데 허그의 인수조건 변경이라고 해서요. 허그에서 대학력을 더 이상 유지하지 않겠다. 더 이상 이것을 주장하지 않겠다라는 내용들이 있는 물건들이 있어요. 그거는 얼마의 낙차를 받더라도 상관없습니다. 그래서 그런 물건들이 올겨울에도 여전히 많고 조금 종잔돈이 적으신 분들은 그런 물건을 고르시면 좋을 것 같고요. 그리고 서울에 집을 내 집 마련하시려거나 아니면 상급지로 갈아타시려고 하시는 분들한테도 좋은 기회가 될 것 같아요. 지방의 지역 같은 경우에는 기업을 기반으로 하는 곳들이 많이 있어요. 그래서 기업 상황이 어려우면 아무리 가격이 저렴해도 낙찰받고 매도할 데가 없습니다. 그래서 대표적인 곳이 아직도 거제인 것 같아요. 거제는 정말 저렴하고 물건도 정말 많이 나오거든요. 그런데 어떤 사람들이 매수를 해줄지 아직도 가늠이 안 되고 있어요. 그에 비하면 대구는 조금 매수세가 살아나고 있고요. 그리고 가격이 정말 저렴하기 때문에 진짜 낙차를 저렴하게 받고 또 저렴하게 매도를 한다면 그것을 받아줄 실수요자들이 있는 거죠. 그래서 지역 기반의 이런 도시들, 기업 기반의 작은 도시들 같은 경우에는 그 기업의 상황에 따라 굉장히 상황이 매우 다르게 움직이고 있기 때문에 그런 이슈들을 좀 챙기셔야 될 것 같습니다. 지금 저희 즐거운 경매 멤버들, 제 수강생들은 열심히 입찰을 하고 있는데요. 가장 많이 낙차를 받는 곳은 역시 서울이고요. 그리고 지방 아파트들도 거래가 살아있는 곳, 거래가 잘 되는 곳들은 낙차를 받아서 바로 매도를 해요. 오늘도, 어제군요. 어제 매도 계약을 했다라는 소식을 들었는데 이분이 경상도에 있는 소도시고요. 여기에 있는 아파트를 낙차를 받아서 지금 한 달 정도 된 것 같아요. 낙차를 받고 잠금한 지 한 달 됐어요. 그런데 오늘 계약을 했고 다음 달에 잠금이 예상이 된다고 해요. 그러면 한 2개월 반, 3개월 만에 한 1,500 정도 수익이 날 것 같습니다. 이거 단기로 매도하시는 분들이고요. 이런 분들이 지금 굉장히 많이 계세요. 그래서 또 얼마 전에 서울의 빌라 낙차를 받으신 분은 낙차를 1억 8,300에 받았고요. 그리고 잠금 납부한 지 2주 만에 바로 매도 계약을 하셨어요. 그래서 2억 4천에 매도 계약을 했으니까 아마 수익이 한 4천 가까이 날 것 같습니다. 그래서 이분들은 왕초보시거든요. 완전 초보분들인데 물건을 잘 선택을 하고 목적에 맞는 물건들로 입찰을 해서 바로 팔릴 수 있는 물건들을 하게 되면 이렇게 단기 매도 하실 수 있는 거죠. 또 얼마 전에는 서울에 있는 아파트 이분은 투자용으로 하시는 거고요. 전세로 세팅을 하고 낙찰가와 전세가의 차이가 한 1억 정도 나는 거예요. 그래서 지금 많이 저렴한 상태로 낙차를 받았기 때문에 2년 후에 전세놓고 2년 후에 매도하면서 한 1억 정도는 시세 차익을 기대할 수 있겠다. 가격이 오르지 않는다 하더라도 다양하죠. 지방 아파트도 하고 서울 아파트도 하고 지방 빌라도 하고 이렇게 하고 계십니다. 이게 물건을요. 자기의 목적에 맞지 않는 물건을 하시면 안 돼요. 단기 매도를 하시려는 분들은 낙찰받아서 바로 팔려고 하시는 거잖아요. 그러면 그걸 사줄 사람들이 있는 곳을 하셔야 됩니다. 사줄 사람들이 있다는 건 가격만 저렴하다면 사고 싶어하는 사람들이 있다는 거고요. 그런 거는 서울 수도권은 물론이고 지방에서도 아파트 마다 이 지역은 얼마 전에 살 사람이 대기하고 있어요. 하는 지역들이 있고 어떤 지역은 1년 내 거의 거래가 없어요. 하는 지역들도 있어요. 그러면 그것들을 잘 판단을 하셔야 돼요. 그런데 내 집 마련을 목적으로 하시는 분들은 그런 것까지 보실 필요는 없겠지만 시세 차익과 내 집 마련을 동시에 보신다면 너무 공급이 많은 지역 구도심, 신도심이라고 하죠. 구도심에 위치했는데 신도심이 새로 입주를 시작하게 되면 구도심에 있는 사람들이 신도심으로 싹 가버린단 말이에요. 특히 지방 같은 경우 굉장히 심하거든요. 그래서 그런 이슈가 있는 지역은 빨리 팔고 나오지 않으면 나중에 좀 묶일 수가 있어요. 나중에 그걸 받아줄 사람들이 과연 있을까? 그래서 항상 부동산을 살 때는 다음에 누가 사줄까를 생각을 하셔야 됩니다. 내가 다 먹고 나온다. 나는 수익을 낼 때까지 다 먹고 다음 사람은 망하게 하고 내가 팔고 나온다. 이런 마음으로는 절대 못 팔고 본인이 마지막이 되는 거죠. 다음 사람이 이 집을 사야 할 이유 그러니까 집값이 오를 걸 기대한다던가 아니면 여기서 아이들을 잘 키운다던가 어떤 그런 이유가 있는 물건 다음 사람이 먹을 걸 남겨놓고 나와야 나도 잘 팔 수 있다. 이렇게 보시면 될 것 같아요. 이것도 손실이 잘못된 물건을 낙찰을 받은 거예요. 목적이 맞지 않는 물건이었어요. 이것도 우리 멤버님이 낙찰을 받으셨는데 너무 크고 좋은 타운하우스형 빌라였어요. 근데 이분 목적이 반기배도라고 하시더라고요. 이 물건은 바로 팔리지 않는 물건이거든요. 왜냐하면 사이즈도 크고 고급스러운 물건이라서 이 물건을 바로 받아줄 사람들이 별로 없어요. 대중적이지 않은 거죠. 이거는 누가 낙찰 받아야 되냐면 본인이 그 집에 들어가서 안락하고 편안하게 살고 싶은 사람이 낙찰을 받아야 되는데 반기배도용 물건은 그런 물건이 아니에요. 시세보다 저렴하고 누구나 다 좋아할 수 있는 물건을 낙찰을 받아서 사람들이 다 사고 싶어하는 그런 물건이어야 되죠. 그래서 이 물건을 또 너무 그리 싸지 않게 낙찰을 받았기 때문에 다음에 넘길 수가 없는 거예요. 본인이 이 집에 직접 이사를 들어갈 수 있냐? 그것도 아닌 거죠. 그래서 어쩔 수 없이 보증금을 그냥 날리고 잠금 납부를 하지 못했던 경우가 있습니다. 너무 안타까운 일이었죠. 서울 아파트 물건 진짜 많아지고 있는데요. 제가 실제로 얼마나 많은지 한번 보여드릴게요. 제가 지금 리치고로 들어와서 매각 통계를 보고 있는데요. 전체 매각 건수를 먼저 한번 살펴볼게요. 연도로 지금 지정을 해서 보면 2001년도부터 물건이 지금 2024년도까지 쭉 나와 있는데 현재 2024년도에 진행한 전체 물건이 178,900건입니다. 근데 이게 언제적이냐면요. 거의 2013년도에 나왔던 물건에 육박하는 거예요. 2013년도가 거의 과거의 이 시기 2010년도, 11년도, 13년도 바닥을 찍고 그리고 14년도부터 다시 부동산 시장에 상승했었는데요. 그 당시에 물건들이 이렇게 많았습니다. 그러니까 10년 만에 정말 10년 더 됐네요. 2014년도에 167,000건이었으니까 그거보다 지금 더 많죠. 정말 많은 물건이 경매 시장에 나오고 있어요. 그렇다면 서울에만 얼마나 많이 나오는지 한번 볼게요. 서울에 있는 전체 물건을 보면요. 2024년도에 나온 경매 물건이 23,000건이에요. 이거는 2013년도보다 더 많고요. 이거보다 더 많은 시절은 2005년도밖에 없었어요. 정말 많죠. 이 중에서 아파트만 또 체크를 해볼게요. 아파트는 지금 현재 2024년도에 3,700건이 진행을 했고요. 그중에서 1,500건이 낙차를 됐어요. 그러니까 기존에 정말 물건이 많다라고는 하지만 아파트만 체크를 했을 때는 2015년도 수준이라고 보실 수 있어요. 그러니까 그 많은 물건들이 아파트가 아닌 비아파트 물건이 정말 많았다는 거죠. 뭐예요? 연립, 다세대 이런 물건들이 경매 전세 사기 사건으로 인해서 나온 물건들이 많았기 때문에 수적으로 이렇게 서울 물건들이 더 많아 보이는 겁니다. 근데 낙찰 가율을 보면 매각된 거예요. 매각된 숫자들이 1,500건이에요. 한 절반 이상, 한 40% 정도 되는 물건들이 낙찰이 된 거죠. 그래서 물건이 굉장히 많은데 그에 비해서는 낙찰 가율은 약간 떨어진다. 매각 가율하고 낙찰 가율을 한번 비교를 해볼게요. 매각율은 물건 대비 낙찰된 숫자를 말하고요. 매각 가율, 이것은 감정가 대비 얼마나 싸게 낙찰이 됐냐를 나타내고 있어요. 2024년도에 보면 매각율은 한 40%, 전체 물건 중에 40%가 낙찰이 됐고 감정가 대비해서 134%라고 써 있죠. 그러니까 감정가보다 더 높게 낙찰된 서울 아파트가 있었다. 원래는 매각 가율이 70%, 80% 이렇게 돼야 정상인데 올해는 134%라는 건 감정가가 오히려 저렴한, 이전에 감정했을 때보다 다시 가격을 회복한 물건들이 많았다는 것을 나타낼 수 있습니다. 사실 서울과 경기도의 낙찰 가율이나 이런 낙찰율을 보면 굉장히 좀 갭이 커지고 있는 게 사실이에요. 그리고 특히 경기도에서도 외곽지역들 있죠? 경기 북부지역들이나 아니면 남부에서도 굉장히 외곽지역들은 아무래도 가격이 상승할 것은 언제쯤이 될지 기대하기 어려운 것들도 있습니다. 그래서 단기로 매도하시려는 분들은 저는 서울이나 서울에 가까운 곳 아니면 지방에 잘 팔리는 아파트를 하셨으면 좋겠다는 생각이고요. 그에 반해서 내 집 마련을 하시려는데 조금 안락한, 서울은 같은 돈으로도 사이즈가 작고, 낡고 이런 물건에 들어가야 되잖아요? 같은 돈으로 5억 원짜리 아파트를 산다고 하면 서울에서는 20년대, 18평형 이런 아파트에 살아야 되지만 경기도에서는 30평대, 중신축도 가능하거든요. 그래서 목적에 따라 입찰할 물건이 다를 것 같습니다. 그래서 투자를 목적으로 하신다면 가능한 서울에 하는 게 지금은 더 안정적으로 보이지 않나 라는 생각이에요. 지방 물건들 한번 같이 보실게요. 네, 지금 경매 물건 검색하는 사이트 스피드 옥션에 들어왔고요. 물건이 지금 굉장히 많습니다. 그냥 아무 옵션 없이 한번 경매 검색을 해볼게요. 그리고 지금 아무 옵션 없이 검색을 하면요. 현재 진행하는 물건이 자그마치 27,000개가 물건이 진행을 하고 있어요. 그래서 너무너무 물건이 많죠. 그래서 지방에서 어느 지역을 하면 좋을지 한번 선택을 해볼 건데요. 일단 경상도 쪽을 한번 볼까요? 지금 제가 이제 관심을 많이 가지고 있는 곳 중에 하나가 대구인데요. 대구 쪽 한번 보겠습니다. 대구 아파트 클릭을 해보면요. 지금 대구에 총 나와있는 물건이 296건이 진행을 하고 있어요. 이 중에서 현재 지금 최저가가 이런 아파트 같은 경우에는 전용 18평인데 최저가가 1억 5,300이네요. 여기는 한꺼번에 나온 물건들이고요. 이런 거 말고 일반 물건들 중에서요. 지금 이제 날짜가 12월 12일 진행하는 물건들 쭉 있는데요. 이렇게 신건, 신건은 이제 막 나온 물건이에요. 그러니까 감정가가 1억 5,400이네요. 이 물건이 지금 가격으로는 조금 높아 보이는데 1회 유찰하면 매우 저렴한 물건이 되겠죠. 또 지금 이 물건은 1회 유찰해서 2억 8천짜리 물건이 최저가가 1억 9,600이에요. 그럼 현재 지금 가격과 현재 거래되는 시세와 비교해서 지금 최저가가 저렴하다면 입찰을 저렴하게 낙찰을 받고 지금 현재 시세대로 매도를 하는 겁니다. 정말 물건이 많기 때문에 이 물건들이 실제 거래가 되는지 안 되는지는 조금 찾아보셔야 되고요. 이것들을 조금 보기 편하게 해놓은 곳이 여기 리치고도 있고요. 그리고 그 밖에 여러 가지 다양한 아실이나 여러 가지 이런 데이터들을 이용을 해서 지금 입찰해도 되는 물건들을 골라주시면 될 것 같아요. 저는 대구도 좋고요. 대전도 좋고요. 광주는 물건이 그리 많지는 않습니다. 거래가 약간 주춤했어요. 울산도 저렴하게 낙찰을 받으면 매도할 수 있는 물건들이 있습니다. 경북 같은 경우에는 도시가 아주 여러 도시가 있잖아요. 그래서 이 여러 도시들 중에서 너무 작지 않은 도시 너무 작은 도시는 요새 인구 소멸이라고 또 아시죠. 그래서 너무 작지 않은 경산, 경주, 구미 이런 데는 괜찮은 것 같습니다. 또 경남 같은 경우에는요. 경남의 고재는 이런 데는 조금 곤란할 것 같고요. 창원 낙찰가가 좀 높은 편입니다. 창원도 거래가 잘 되고 좋은 물건들이 많지만 저렴하게 낙찰 받기 조금 어려울 정도로 경쟁이 치열하다. 충북 같은 경우에는요. 많은 분들이 여기 청주 많이 관심을 가지고 계신데 물건이 그리 많지 않아요. 낙찰가가 다소 높은 편입니다. 충남에서도요. 투자자들이 많이 가시는 곳들이 여기 천안, 아산 이렇거든요. 천안, 아산에도 물건들이 지금 많이 줄었고 경쟁은 여전히 살아있다. 강원도도 물건이 지금 많이 안 보이는 상황입니다. 가끔 나오는 물건들은 사이즈가 좀 큰 거는 저렴하고요. 사이즈가 조금 작은 것들, 전체 면적도 그렇고 금액도 그렇고 작은 것들은 좀 경쟁이 치열합니다. 제주는 거래가 거의 이루어지지 않고 고급 아파트들만 이루어지고 있어요. 인천은 여전히 물건이 많습니다. 그런데 인천은 단기 배도가 잘 안 되는 물건들도 있기 때문에 거래 상황을 조금 지켜보셔야 될 것 같습니다. 부산, 굉장히 지금 저렴하거든요. 부산 물건이 전체적으로 부산 물건들이 굉장히 가격이 좀 빠져 있는 상태인데 이거보다 더 저렴하게 받으셔야 되고요. 그리고 거래가 살아있는 단지인지 아닌지를 판단하셔야 될 겁니다. 매력적이다. 얘도 목적에 따라 다른데요. 아파트는 쉬워요. 그래서 너무 잘 보이죠. 그래서 수익이 그렇게 크지 않은 편입니다. 내가 가진 종잣돈에 맞춰서 적당한 물건을 하면 안전하게 입찰을 하고 수익은 또 적당하게 받아갈 수 있어요. 빌라는 지금 현재는 빌라가 입찰하는 물건이 참 많아서 지금은 빌라가 하기 좋은 시대예요. 게다가 권리관계가 복잡하지만 허그의 인수조건 변경으로 인해서 더 이상 내가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 물건들이 많기 때문에 그런 물건들을 최대한 가능한 서울 물건으로 하시기를 권해드려요. 주택은 잔금이 조금 어렵습니다. 주택이라고 하면 단독주택도 있고요. 자가구 주택도 있는데요. 이게 대출을 잘 받기 어려운 물건이에요. 그래서 현금 여력이 있으신 분들에게 추천드리고요. 일단 잔금을 하고 나서 그리고 임차인을 들이면서 투자금을 회수할 수 있거든요. 그래서 일시적으로 잔금을 할 수 있는 자본적인 여력이 있으신 분들이라면 충분히 이런 단독주택이나 원룸 건물이나 다가구 주택을 하셔도 좋을 텐데 대출을 반드시 이용하셔야 되는 분들이라면 현실적으로 대출이 잘 나오고 매도도 잘 되고 이런 것들은 역시 아파트이고요. 아파트가 그만큼 쉽고 경쟁이 치열한 것도 사실이죠. 코인으로 돈 벌어서 부동산에 묻으면 좋겠습니다. 이 투자 수익률은 코인을 따라갈 수 없을 것 같아요. 그리고 미국 주식도 너무 잘 되고 있어서 수익률로 보려면 우리가 투자를 1억 원을 해서 당장 3억 원, 5억 원이 가는 게 부동산은 그럴 수가 없잖아요. 그래서 그런 면으로 보면 수익률만으로 보면 코인을 따라가기는 어렵지 않나. 그런데 코인으로 그만큼 그 돈이 또 어디로 사라질지 모르는 약간 허산 같은 게 있어요. 그래서 어딘가에 묻어두기에 부동산으로 묻어두는 것만큼 안전한 것은 없다. 그래서 다른 곳에서 수익을 충분히 내셔서 부동산에 이렇게 묻어두고 이런 식으로 하면 가장 좋겠다. 그런데 사실 부동산 하는 사람들은 코인하고 주식을 잘 못해요. 그리고 코인하는 분들은 또 부동산을 잘 못한다는 거죠. 여러 가지 자산들을 이해할 수 있는 공부도 필요하고 또 그런 것들을 알아볼 수 있는 안목도 필요한 것 같습니다. 지금은 경매하기 너무 좋은 타이밍이에요. 부동산 시장이 다시 살아나면 단기 투자는 할 수 없습니다. 단기 매도라는 것은 매매 사업자를 이용한 단기 매도인데요. 이게 조건이 있어요. 규제 지역 내에서는 매매 사업자의 사업 소득과 양도 소득을 비교해서 더 높은 것을 과세한다는 거거든요. 그런데 지금은 서울의 4개국 빼놓고는 다 규제 지역이 아니잖아요. 그래서 단기로 서울 물건들을 할 수 있는 거지 다시 부동산 시장이 활황이 되면 단기 매도로는 더 이상 할 수 없게 됩니다. 그리고 이렇게 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 이유도 경매 시장에 물건이 쏟아지기 때문이거든요. 이게 부동산 시장만이 아니라 전체적으로 경계가 어렵습니다. 그래서 여러 가지 이유로 부동산이 경매에 나오지만 사실 이자를 감당 못했다던가 아니면 또 사업이 어렵다던가 이런 실제로 현실적인 어려움 때문에 나오는 물건들이 많은 거거든요. 그래서 이런 물건들을 낙찰을 저렴하게 받을 수 있는 기회가 되는 거죠. 그래서 경매는 불황의 빛을 발하는 그런 방법이에요. 그리고 경매 덕분에 빚을 진 채무자들 이 집에 빚이 10배, 20배가 있을 수도 있거든요. 집 가격이 1억인데 이 집에 빚이 10억, 100억이 될 수도 있습니다. 그럼 일반 거래를 못하고 한 푼도 빚을 갚지 못하잖아요. 근데 경매를 통하면 어쨌든 1억 원어치로 매도를 하게 되고 1억 원을 갚을 수 있게 되니까 경제가 어려울 때 경매에 참여하는 건 애국이기도 하다라고 말씀드릴 수 있겠어요. 사실 저는 경매를 낙찰 안 받아도 배워야 된다고 생각을 해요. 올해 내내 이슈가 됐던 전세 사기 물건이나 이런 것들을 경매를 아는 사람은 그 물건에 입주하지 않을 거거든요. 왜냐하면 물건에 가치 판단을 하는 게 경매에서 가장 중요합니다. 이 물건이 2억 원짜리 물건이라고 가치가 판단이 되는데 여기에 2억 5천의 전세로 들어가지는 않겠죠. 그래서 경매는 투자 수단이기도 하지만 내 재산을 지키는 지식이기도 해요. 근데 이제 가치 판단이 중요하다고 했잖아요. 입찰가를 높이는 것도 마찬가지예요. 이 물건의 가치를 정확하게 판단을 하고 입찰을 해야 좋은 낙찰을 받는 거거든요. 그래서 낙찰을 받기 위해서 가장 쉬운 방법은 높은 가격을 쓰면 돼요. 높은 가격을 써서 낙찰을 받으면 아무 소용 없겠죠. 그러면 경매할 이유가 없잖아요. 그래서 이 물건이 얼마인지를 판단하는 힘을 길러야 되는데 사실 그게 좀 현장에 있습니다. 온라인으로 봤을 때 최근에 실고래가 얼마이고 또 최근에 중개사들이 올려놓은 호가가 얼마이고 이런 가격들이 있는데 다 조금씩 다르거든요. 그러면 이 호가, 가장 저렴한 호가는 왜 이렇게 저렴한지 그리고 내가 입찰하고 싶은 이 물건은 이 호가보다 가격이 높은지 낮은지 원래 내가 바로 매도를 한다면 얼마를 주고 사야 되는지를 먼저 판단을 하고 그것보다 얼만큼 저렴하게 살 건지를 결정을 하는 거죠. 그래서 사실 검색도 정말 많이 해야 되고요. 그리고 진짜 이 물건의 가치를 판단하는 건 한 번에 되는 건 아닌 것 같아요. 지금 나중에 이 물건이 내가 이 물건을 5억 원으로 판단을 했는데 사람들이 다 6억 원 이상 썼다. 그럼 내가 틀린 거겠죠. 근데 나는 이 물건을 5억 원으로 판단을 했는데 사람들은 다 4억 원으로 썼다. 그럼 내가 너무 높게 쓴 거겠죠. 진짜로 입찰하기 전에 관심 있는 물건이 얼마로 낙찰되는지 유심히 좀 지켜보시고 그리고 진짜 적정한 낙찰가를 찾아내는 거는 충분한 연습이 필요합니다. 일단 처음에는 다 어려운 게 너무 당연한 것 같아요. 저도 주식이나 코인이 어렵거든요. 그래서 처음에 잘 모르는 건 너무 당연하다라는 거를 좀 인정하고 시작하셨으면 좋겠고요. 그리고 경매가 특별한 어떤 기술이 아니라 부동산을 취득하는, 부동산을 저렴하게 취득할 수 있는 하나의 방법 중에 하나예요. 그래서 사실 정확하게 말하면 경매는 어렵지 않거든요. 부동산이 어렵습니다. 그래서 다들 어렵다고 말씀하시는 그런 권리 분석이나 명도 이런 게 제일 쉬워요. 진짜 어려운 건 물건의 가치 판단하는 게 어렵고요. 적정 입찰가 선정하는 게 어렵습니다. 그래서 부동산을 좀 같이 공부하시면 좋겠다. 그리고 많이 어렵다고 생각하시는 권리 분석이나 이런 것들은 누구나 한 두 달 정도 공부하면 누구나 하실 수 있어요. 그리고 제 책 있잖아요. 책에 보시면 권리 분석하는 방법들도 자세하게 기재되어 있거든요. 책만 보시고도 낙찰 받는 분들도 계시더라고요. 근데 이제 책만 보시고 하기보다는 책도 보면서 현재 진행하고 있는 물건들 제가 이렇게 다 보여드렸잖아요. 그 물건들을 보고 권리 분석을 연습을 하는 거죠. 구구단을 외웠지만 계산을 못하는 사람이 많아요. 구구단을 외웠으면 계산 연습을 해야 된다. 그래서 권리 분석이나 이런 것들은 생각보다 많이 쉽고 진짜 어려운 건 물건이 얼마인지 판단하는 게 어렵기 때문에 이 물건을 내가 입찰하고 싶은 물건을 계속 선택을 하고 그 물건을 한번 모의입찰도 해보고 그래도 어려우면 제가 운영하고 있는 카페가 있어요. 이런 커뮤니티에 오셔서 다른 사람들은 뭘 하고 있는지 구경하는 것도 좋은 방법입니다. 그래서 저는 항상 뭔가 새로운 거를 공부할 때 제일 먼저 도서관에 가서 이 단어가 들어있는 책을 먼저 읽는 거를 권해드려요. 경매자가 들어가 있는 책이 정말 많잖아요. 제 책 말고도 참 많습니다. 그런 책들을 먼저 한번 읽어보시고 이거는 공짜잖아요. 다 무료예요. 그리고 그중에서도 좀 너덜너덜한 책 먼저 읽으시는 게 좋아요. 스테디셀러들은 다 이유가 있거든요. 그리고 서점에 가서 신간도 좀 읽어보시고 요새 트렌드는 어떤지 읽어보시고 그리고 나서 이제 무료 강의나 이런 것들도 굉장히 많습니다. 강의도 좀 들어보시고 이렇게 한 발짝씩 차근차근 접근하시는 게 좋지 않나 그렇게 누구나 다 경매는 투자 방법이기 전에 알아야 되는 지식이기 때문에 일단 기초는 꼭 아셨으면 좋겠습니다. 사회초년생 분들에게는 그 얘기를 해드리고 싶어요. 저희 아들이 23살에 경매 물건을 낙찰을 받았잖아요. 그리고 그 물건을 관리를 하면서 임대인의 삶을 살게 됐어요. 근데 임대인과 임차인의 삶은 매우 다르거든요. 임대인은 돌보고 임차인은 돌봄을 받는 입장입니다. 그래서 내가 나도 부동산을 가지겠다. 나도 집을 가져야겠다라는 생각을 가지는 순간부터 임대인 마인드를 좀 생각해보셨으면 좋겠어요. 저 사람은 저 집주인은 저 집을 왜 샀을까 그리고 저 집을 사는데 얼마나 들었을까 나한테 월세를 받아서 이자를 내면 얼마나 남을까 거꾸로 생각을 해보는 거죠. 사실 임대인들은 임차인들의 월세를 받아서 이자를 내고 남는 돈으로 그게 수익이에요. 근데 그 수익이 요새는 꽤나 큽니다. 물론 금리가 높긴 하지만 월세가 더 많이 올랐거든요. 그리고 최근에는 단기 임대도 굉장히 각광을 받고 있어요. 저희 아들이 이번에 단기 임대 33MT로 물건을 냈는데 이 빌라가 4100만 원짜리 썩은 빌라란 말이에요. 물론 인테리어를 잘 해놨어요. 근데 여기서 월세로 항상 있는 월세는 아니지만 임차인이 오시면 보통 4주, 7주 이렇게 있다 가세요. 일주일에 30만 원 정도란 말이에요. 한 달이면 120만 원의 월세를 받죠. 그중에서 이자 20만 원을 내요. 그럼 100만 원이 수익입니다. 근데 그동안에 특별히 하는 건 없어요. 요새는 다 비대면으로 하기 때문에 임차인이 한 달간 잘 머물고 이사를 가고 나시면 청소 한 번 해주는 정도? 그래서 지금은 사회 초년생들도 할 수 있는 그런 부동산 관련된 일들이 너무 많은 것 같아요. 그래서 이런 단기 매도, 단기 임대뿐만 아니라 관심을 가지시고 자산을 읽는 것을 부동산으로 하시는 거에 관심을 좀 깊게 가져보시면 참 좋겠다. 그리고 하루라도 빨리 알게 되면 시간이거든요. 부동산은 시간입니다. 한 번 사놓으면 그래도 시간이 가잖아요. 그리고 그 자산이 스스로 성장을 하거든요. 그래서 이런 것들을 좀 일찍 아시게 되면 참 인생에 참 도움이 되겠다라는 생각을 해요. 사실 저도 그때 몰랐어요. 그게 이제 요새 많이 하는 단기 매도, 단기 매도 물건이고 장금납부를 하고 낙찰을 받고 나면 한 달 후에 장금납부를 하거든요. 장금납부를 하고 나서 보통 3개월 안에 매도가 돼서 투자금을 회수하고 수익을 내는 방법입니다. 지금 많은 분들이 이렇게 하고 계시고요. 사실 이거보다 더 안정적인 건 전세 거보다 싸게 낙찰받는 빌라들도 있어요. 그래서 서울 빌라 같은 경우에는 워낙에 물건이 많고 하다 보니까 전세가가 딱 정해져 있거든요. 공시가의 126% 곧 더 떨어질 거라고 하는데요. 이 전세가, 정해진 전세값보다 더 싸게 낙찰을 받는 것 그리고 전세가로 매도하는 것 이런 것들도 굉장히 안정적인 투자 방법이라고 볼 수 있어요. 그리고 자본이 좀 여유가 되신다면 아직 가격이 회복하지 못한 서울 아파트 역시 추천드립니다. 지금 아직도 가격을 회복하지 못한 아파트들이 아직도 많이 있어요. 정고점을 회복한 아파트들도 있지만 걔네들은 좋은 지역의 고가 아파트들이고요. 저렴한 아파트들은 앞으로 정고점을 회복하려면 한 2-3억 정도 되는 물건들도 있거든요. 이런 물건들을 직접 이사를 들어가거나 아니면 전세 세팅을 하거나 안정적이라고 봅니다. 저는 그런 투자를 하지 않지만 조금 더 공격적인 투자를 하시는 분들도 계세요. 그런 것들을 우리 경매에서는 특수물건이라고 하는데요. 그러니까 지분 물건, 공유자가 여러 명이 2명 이상인 물건에 일부만 나온 물건들이 있어요. 그러니까 전체 집 소유권의 2분의 1, 3분의 1만 나온 물건을 낙찰을 받아서 다른 공유자와 협의를 하는 거죠. 그 공유자한테 내가 받은 물건을 매도를 한다던가 그게 협의가 안 되면 전체 물건을 매각을 해서 지분별로 배당을 받는 이런 것도 지금 많이들 하고 계시고요. 또는 법정지상권이라 그래서 토지와 건물의 소유자가 다른 경우들도 있어요. 그러면 이제 토지를 낙찰을 받고 건물 소유자에게 건물을 철거를 하거나 아니면 이 토지를 사야 된다라는 식으로 협상을 들어가는 거죠. 이런 것들도 특수물건들 중에 하나고요. 또 조금 더 공격적이라면 유치권 관련된 물건들도 있어요. 그래서 유치권을 주장하는 사람이 유치권을 주장하려면 여러 가지 조건을 다 충족을 해야 되는데 사실 그 조건을 충족하기가 되게 어렵거든요. 그래서 그 요건이 충족되는지 그렇지 않은지를 미리 판단을 하고 유치권자와 협상에 나서는 그런 물건들도 있습니다. 근데 저는 그런 물건들 잘 안 해요. 머리 아프고 소송하는 거 싫어하거든요. 명도를 저는 간단하게 하는 걸 좋아하기 때문에 이렇게 좀 협상을 하거나 뭔가 단판을 짓거나 이런 것들을 좋아하시는 분들이 이런 유예 특수물건을 하시면 하고 싶은 협상과 단판을 하실 수 있을 겁니다. 이것도 이제 목적에 따라 다른데요. 소액이 얼마냐에 따라서 다르겠죠. 그래서 뭐 천만원이라면 아주 저렴한 오천만원 미난짜리 빌라를 해야 될 거고 내가 가진 돈이 2천이라면 1억 미만 물건을 하실 수도 있을 거예요. 근데 보통 내가 가진 자본의 한 5배 정도 물건까지 할 수 있다. 왜냐하면 80%가 대출이 가능하거든요. 근데 여기에 추가로 세금과 기타 비용들이 들기 때문에 그 정도 여유 자금을 좀 가지셔야 되겠죠. 그래서 내가 얼마나 자금이 있는지를 먼저 확인을 하고 그에 맞춰서 물건을 선택을 하시면 되는데 이때 이제 우리가 대출을 받는 것은 이 물건 담보로 대출을 받는 건데요. 그러려면 신용상태 괜찮으셔야 될 거고요. 또 내가 어느 정도 소득도 좀 증빙이 되셔야 될 거고요. 또 다른 집이 있거나 집이 여러 채 있거나 대출이 많거나 이러면 대출이 좀 어려울 수도 있습니다. 그래서 대출을 잘 이용을 해서 소액이라도 내가 가진 종자돈의 크기보다 훨씬 큰 물건들을 입찰하실 수 있는 거죠. 그리고 일시적으로 사용하는 금액들도 좀 미리 알아두시면 좋은데요. 본인이 가입한 보험의 약관대출. 이건 DSR도 포함되지 않습니다. 그리고 DSR에는 포함이 되긴 하지만 마이너스 대출을 이용하시는 분들도 계시죠. 또 내가 가입한 적금에 해악한 급금. 이런 것들도 잠시 돈을 융통할 때 꼭 필요한 좋은 종자돈이 될 수 있어요. 대중 없습니다. 정말 많은 분들이 오세요. 정말 많은 분들. 그러니까 학생부터 주부, 직장인, 공무원, 선생님 직업을 가리지 않습니다. 사업하시는 분들도 계시고요. 부동산을 필요로 하는 분들이라면 누구나 다 얼마든지 하실 수 있고 자신의 상황에 맞춰서 하시면 돼요. 주부 같은 경우에는 낮시간을 이용하셔서 물건 보러 가실 수는 있지만 소득이 증빙이 안 되니까 소득을 카드 사용료로 본인이 이용한 카드 사용 금액으로 소득을 증빙하시면 되고요. 직장인 같은 경우에는 법원에 입찰하러 갈 시간이 없다. 그러면 대리 입찰을 맡기시기도 하고 또 법원에서 입찰하지 않는 공매로 입찰을 하기도 하고 또 누구나 다 하실 수 있는데요. 단 집이 많은 다주택자분들은 하기가 어렵습니다. 집이 두 채 이상 있으면 취득세부터 중값세가 되거든요. 다주택자들이 지금 경매 시장을 뛰어들 수가 없는 상황이에요. 그러니까 초보자들끼리의 판인 거죠. 초보자들끼리 하는 경쟁이고 다주택자들은 들어갈 수 없어서 그냥 옆에서 관망만 하고 있습니다. 정말 많이 아는 것 같다 생각하는 사람이라도 법원에서 맞는 사람은 다 똑같은 초보자분들이에요. 아마 경매를 하면 일반 매매 하기가 조금 힘들어질 텐데요. 왜냐하면 매우 저렴하기 때문이에요. 저렴하게 낙찰 받을 수 있기 때문에 경매를 하는 거지 그 외에는 가격이 같다면 굳이 경매를 할 필요가 없습니다. 그래서 어떤 지역 같은 경우에는 경쟁이 너무 치열해서 싸게 낙찰 받을 수 없는 지역들도 있거든요. 그런데서는 경매하지 마시고 그냥 일반 매매 하는 게 낫습니다. 그리고 또 때로는 금매물건이 지금도 많이 나오고 있을 거예요. 금매로 나온 물건이 최근에 인근 낙찰가와 비슷하다면 경매하지 마시고요. 그냥 매매하셔도 돼요. 무조건 경매는 저렴하게 낙찰받기 위함이다. 단, 토지거래 허가구역이라고 있어요. 우리가 좋은 지역이라고 한 곳들은 이렇게 토지를 거래할 때 그런데 집도 이제 토지를 깔고 있으니까 마찬가지인데요. 그 지역에서 거래할 때는 허가를 먼저 받아야 되고 그 집에서 거주를 해야 되는 요건이 있는데 경매로 낙찰받으면 그런 요건이 없습니다. 그래서 그런 것들은 가격에 상관없이 입찰을 하셔도 되는데 그 외의 것들은 무조건 싸게 낙찰받는 게 목적이다. 이렇게 보시면 되겠습니다. 그럼요. 당연히 계산하셔야죠. 이게 계산을 해보시면 돼요. 사실 더하기 빼기 곱하기 나누기 사칭 연산 안에 들어가 있고요. 이 물건을 낙찰을 받아서 매도 가능한 가격을 분명히 파악하셔야 되고요. 그러면 이 물건 낙찰받고 매도하고 비용 처리하고 내 손에 남는 금액이 얼마인지 결정하고 들어갑니다. 처음부터 다 시나리오가 짜 있어요. 나중에 조금 더 깎아주거나 이럴 수는 있겠죠. 그러면 수익이 조금 낮아지는 거지 수익이 없어지면 안 되겠죠. 애초부터 입찰할 때부터 목적에 맞게 계산을 합니다. 2년 후에 매도한다면 그때는 얼마를 남을 거고 여기에 2년 후에 매도라는 건 시간적인 게 있으니까 현재 가격으로 매도하는 걸 기준으로 하고요. 여기서 만약에 오른다면 얼마 두 가지로 계산을 하는 거죠. 그래서 너무 많이 오를 거를 기대하지 않습니다. 경매에서는 현재 시세보다 저렴한 거 그리고 플러스만 해서 세금까지 다 계산해서 수익이 나는 금액까지만 써요. 아무리 낙찰받고 싶어도 그 금액 이상으로 쓰면 잘못된 낙찰이 되는 거죠. 2025년도가 다가오고 있는데요. 분위기는 조금 어렵고 힘들지만 그래도 좋은 희망이 되는 이야기들이 많이 들렸으면 좋겠습니다. 그리고 부동산 시장이 어려울수록 경매는 빛을 바라고 있거든요. 이번 시장 놓치지 마시고 좋은 물건 좋은 가격으로 낙찰 받으셔서 원하시는 거 다 이루셨으면 좋겠어요. 경매가 궁금하시다면 감사합니다.