獨家原來房客都愛這個福利 美國出租房投資新趨勢｜給投資人三個重點｜哪些城市人口在外流｜租金要暴跌了嗎？ #美國地產熱點 11/22/2025

嗨 大家好！ 歡迎回到美國地產熱點：李歐筆記 美國房市長期供需失衡 供不應求 不過現在市場正在轉變風向 朝買方市場奔去 多份最新的報告指出 房價漲幅微小 各地起伏不同 買氣雖然有起色 但賣家更多 對於出租房的投資者來說 2026年的投資方向正在出現變化 現在的市場簡單用一句話來形容 卡在高價、買氣偏弱 根據Redfin最新的報告指出 2025年10月全美的賣家 比買家多了36.8% Redfin認為這是2013年有記錄以來 買方權力最強的一次 甚至可能是2008年金融危機後 最偏向買方的階段了 統計中估計有197萬個賣家 對比144萬個買家呢 賣家比買家多出了53萬戶 Redfin把賣家多超出10%呢 定義為買方市場 現在已經遠遠超過這個門檻 全美多數大都會區 都處在了買方市場的狀態 50個最大的都會區裡面 有35個是買方市場 有9個是平衡市場 只有6個是賣方市場 那麼簡而言之 買方市場集中在太陽地帶的 德州、佛州等南方地區 美西屬於平衡的市場 東北部與中西部則是偏向賣方市場 德州、佛州和太陽帶的很多城市 現在是價格開始鬆動的投資機會 但是同時保險、稅金、天災和供給過量 也同一時間在敲響警鐘 另外在紐約三州等地的賣方市場 短期要殺價不容易 但中長期的保值性仍被市場認可 同時在房價方面 全美整體都在低個位數成長 年成長率大約只有1%到2%之間 全美房地產經紀人協會統計 9月份全美二手房售價中位數 是41萬5200美元 比去年同期增加了2.1% 另外Redfin統計10月份 全美所有房型的成交價 中位數近44萬美元 年增率約1.2% 8月份全美的凱斯席勒房價指數 年增率約1.5% 較前一個月的1.6%再略為降溫 所以整體來看呢 全美的房價現在是緩慢的小幅上漲 而不是暴跌 更不是暴漲 但因為本週我們要探究 出租房的投資市場 所以現在來看看全美的租房情況 目前租房市場大致可用一句話來形容 租金成長已大幅的降溫 部分城市甚至是微幅的下跌 供給偏多對租客來說相對友善 但長期仍不算便宜 根據Zillow的數據 10月份全美平均的月租金約是1949美元 月減約0.2% 年增約2.3% 屬於溫和成長 接近通膨的速度 再看到Apartment List 以合約中位數租金為主的數據 10月份全美中位租金約為1381美元 月減0.8% 年減0.9% 已經連續三個月出現了月減了 實際上過去兩年多以來呢 租金年增率一直略為負值 全美的租金中位數已較2022年的峰值 累積下降了4.2% 等於把疫情後的一部分暴漲吐回去了 Apartment List估計 全美多戶住宅的空置率約為7.2% 創本輪週期的新高 這代表有很多的新蓋的公寓 還在找房客 租金價格連續下跌的主要原因 就是空置率正在上升 不過最近新建案開工速度正在放慢 如果到了2026年之後呢 新供給變少了 未來租金可能又要再反彈 因此整體來看現在是出租供給略多 租客議價能力變強的階段 特別是在近年大量的蓋公寓的 德州、佛州、亞利桑那州等地 南部和西部的太陽地帶地區 例如德州、佛州、亞特蘭大、鳳凰城等地 前幾年新建案瘋狂的開工 現在供給充足 空置率偏高 租金下降力道最大 很多城市的租金現在是持平 或者是微跌 房東開始提供免一個月的月租 減免停車費等各種優惠 中西部地區 例如印第安納波利斯、克里夫蘭等地 租金基期本來就低 但近一年的成長率反而較快 東北部大都會像是紐約的周邊 新英格蘭的部分城市 因為供給有限 需求穩定 租金仍然有溫和的漲幅 超高租金城市 紐約、舊金山、波士頓等地 租金水平依舊很高 例如呢紐約市的公寓中位租金 仍超過3300美元 疫情期間有過一段下跌 但現在多數是在高位盤整 或是小幅波動 談不上是大跌 最新的Realtor.com的租金報告 還出現幾個有趣的現象 有越來越多的租客想搬離原本的城市 現在有20個主要都會區 相比疫情之前 現在有更高的比例需求來自外地租客 有很多人想從貴的地方 例如紐約、舊金山 往相對便宜 但有工作機會的城市移動 租金的壓力仍然很大 一般建議租金不要超過稅前收入的30% 但在不少大城市 實際上很多家庭呢早就超標了 因此租客更願意接受合租 搬遠一點 或是談判要更優惠或者是減租 報告中還指出過去六年來 全美50個最大的都會區中 有20個租賃需求發生了轉變 從以往本地租客為主導 轉向更多的受到外地租客的青睞 當地市佔率下降幅度最大的城市 包括底特律下降了24.6% 費城下降了23.4% 加州的沙加緬度下降了18.9% 舊金山下降了16.2% 和北卡羅萊納州的夏洛特下降了14.5% 雖然這些城市的房價總體而言 不一定便宜 但與附近的都會區相比租金相對較低 因此對外地租客更具吸引力 例如現在在舊金山的租房頁面上 看到的流量裡 有18.4%是來自聖荷西的人 但是在六年前只有7.5% 雖然大家的印象中是舊金山很貴 但實際上舊金山的租金中位數 反而比聖荷西低了15.8% 原本在聖荷西工作生活的人 是不太會看舊金山的房子 會覺得那裡更貴更遙遠 但是現在因為聖荷西的租金 反而漲得更兇 變成了舊金山相對便宜的一點 所以有越來越多的人願意乾脆往北搬 或至少把舊金山納入可考慮的租房選項 同樣現在費城的租屋頁面上面 有25.3%的瀏覽是來自紐約的人 在疫情之前來自紐約的流量大約只有6.7% 現在暴增了將近四倍 這代表很多住在紐約的人 開始認真看費城這個生活成本更低的城市 可能是因為租金負擔太高了 而且遠距混合辦公的情況變多了 感覺在紐約的付的租金 不如去費城 換更大的空間和較低的生活成本 從這個報告中可以整理出三個重點 第一個租客的跨城市流動正在加速 不再只是在同一個城市裡搬家 而是跨都會區找更划算的租房 第二 昂貴城市裡也可能出現 相對便宜的租金 看起來在舊金山還是很貴 但一旦跟聖荷西比 舊金山的租金中位數便宜了15.8% 這就成了誘因 對租客來說考量的是 在可接受的通勤生活型態下 哪裡的CP值最高 第三 對租屋市場與房東的啟示 被輸出人口的城市比如聖荷西、舊金山 長期如果人往外搬 本地的租金的漲幅也會被壓抑 空置風險上升 而承接外來租客的城市 比如舊金山、費城 外地的需求增加了 形成租金下跌 空間比較有限 甚至有支撐或再度上漲的可能性 某些的社區有可能的快速「搶手化」 特別是交通便利 生活機能好 但價格仍然低於輸出城市的區域 其實這給出租房的投資人一個訊號 不只看目前的租金高不高 更要看哪裡正在被外地人大量關注 像是這種租金比鄰近的科技城、金融城 便宜的10%-20% 又有高比例的 外地瀏覽流量的城市或社區 很可能是未來幾年 人口與租金支撐力較強的標的 另外 現在根據全美房地產經紀人協會 最新的調查 購房者現在越來越願意 為某個額外的福利支付更高的房價 而這些福利並非是游泳池 三車位的車庫 或者是兩房的廚房 調查顯示 美國人對步行的便利性的重視程度 是呈現了自亨利福特時代以來 未有過的高點 根據一項2023年的調查 有79%的受訪者認為 步行的便利性非常或比較重要 有78%的受訪者認為 他們願意為此支付更多的費用 而且有高達九成的 Z世代跟千禧世代受訪者表示 他們願意為步行便利的社區的房屋 支付更高的價格 有其中三分之一的人表示 他們願意支付更多的金額 房地產公司Howard Hanna的首席執行官表示 購房者現在願意為那些 真正能提供步行生活的房產 多支付10%到20%的費用 而且年齡遍布年輕到年長者 從希望街道適合推嬰兒車的年輕家庭 到優先考慮行動能力、健康 與長壽的老年人 步行社區的租金溢價確實頗為驚人 全美大都會的綜合研究發現 走路方便的都會區 商辦、零售、出租公寓 出售的住宅的價格或租金 普遍有35%到45%的溢價 2019年的版本更細分出 可步行區的多戶出租住宅 租金每平方英尺的溢價約39%到61% 也就是說同一個都會區裡面 交通必須開車的郊區租金會比較低 而可步行、混合使用、靠近捷運或公交 租金會明顯較高 房地產公司Baird & Warner的 一份2024年的報告中指出 住在可步行社區的租客呢 平均要支付呢大約41%的租金溢價 另一篇2025年的統計分析 用1–20分的步行便利性的指標去看租金 步行便利性每提高一個標準差 租金約增加1.1% 如果指標從1–20分 租金就會上漲4.9% 而且最讓研究者驚訝的是 犯罪率似乎沒有降低 步行便利性的溢價 原本預期高犯罪率的 步行區域的溢價會比較低 但是數據並不支持這一觀點 事實上汽車失竊率最高的社區 反而表現出最高的步行便利性的溢價 這或許是因為那裡的居民非常重視 無需開車就能享受生活 雖然步行便利性高的社區 往往是好地段加高收入租戶 加機能集中的綜合結果 而不只是人行道鋪得好 但研究的最後也提醒 研究者無法將所有 影響社區宜居性的因素考慮在內 例如宜人的氣候、平坦的地形 或者是便利的公共交通等等 當他們嘗試控制更多的因素的時候 步行的便利性影響反而縮小了 這表明實際影響 可能比研究中發現的還要小 所以如果你現在打算搬家 可以多比價不同的城市 現在有越來越多的美國人跨城市搬家 尤其是大城市的薪資 加上中型城市的房租 和步行便利性的組合 同樣這也是給出租房投資者的重要參考 但不要期待全國性的房租崩盤 現在比較像是高檔盤整、區域性的調整 而不是2008年那種全面性的房市崩盤 好的 本次出租房投資新趨勢 我就談到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見