Vỡ Nợ Vì Bẫy Chung Cư Giới Trung Lưu Việt Nam Sắp Trắng Tay

Bạn có bao giờ tự hỏi tại sao chúng ta sẵn sàng cái quốc 12, 14 tiếng mỗi ngày, gánh trên vai khoản nợ ngân hàng vài tỷ đồng dòng giã suốt 30 năm chỉ để đổi lấy một khối bê tông lơ lửng trên tầng 20? 70 triệu một mét vuông, có nơi đã chạm con số đó, người ta gọi nó là an cư. Nhưng hãy thử dừng lại nửa giây, cái bạn vừa mua thật ra là gì? Một mảnh đất hay một quyền được đứng lơ lửng giữa trời? Phần đất dưới chân tòa nhà thì có hạng, số căn hộ chia nhau phần đất đó thì rất nhiều và khối bê tông quanh bạn mỗi năm trôi qua lại giả đi một chút, giống hệt một chiếc xe hơi vừa lăn bánh khỏi đại lý. Trong 18 phút tới, chúng ta sẽ tách lớp món tài sản đắt nhất đời người từng con số một. Trước khi bàn đến giá, hãy đổi cách nhìn. Một bất động sản không phải một món, nó là hai món bị rán chặt vào nhau. Món thứ nhất là đất, đất không sinh thêm, diện tích bề mặt của một thành phố gần như cố định, trong khi tiền thì cứ in thêm mỗi năm. Nên theo thời gian, đất có xu hướng bám theo lạm phát, đôi khi chạy nhanh hơn cả lạm phát. Món thứ hai là phần kết cấu xây dựng, tường, sàn, thép, bê tông, thang máy, hệ thống điện nước. Toàn bộ phần này có một đặc điểm mà ít người chịu nhìn thẳng, nó giả đi mỗi năm. Bạn hãy hình dung phần kết cấu giống một chiếc xe hơi. Ngày nhận nhà, nó mới tinh, thơm mùi sơn. 5 năm sau, đường ống bắt đầu dò. 15 năm sau, thang máy hỏng vặt, tường thấm, hệ thống phòng cháy lạc hậu. Không một chiếc xe nào chạy 20 năm mà còn nguyên giá. Phần bê tông của bạn cũng vậy. Vấn đề nằm ở chỗ hai món này đi ngược chiều nhau. Một bên cố gắng tăng giá trị, một bên chắc chắn mất giá trị. Và cái giá bạn trả ngày hôm nay gộp cả hai vào một con số duy nhất, khiến bạn tưởng mình đang mua một tài sản tăng giá, trong khi một nửa số tiền đang đặt cược vào thứ đi xuống. Từ đó, rút ra một thước đo rất đơn giản. Tài sản càng nghiêng về đất thì càng bền, vì phần giữ giá chiếm tỷ trọng lớn. Tài sản càng nghiêng về bê tông thì càng giống một khoản chi tiêu dài hạn được trá hình thành đầu tư. Một căn nhà mặt đất ở ngoại ô, phần lớn tiền nằm ở đất. Một căn hộ tầng cao giữa trung tâm, phần lớn tiền nằm ở bê tông và ở những thứ vô hình mà chúng ta sẽ bóc dần ở phần sau. Câu hỏi đặt ra lúc này không còn là căn này bao nhiêu tiền, mà là trong số tiền đó, bao nhiêu phần trăm thật sự là đất. Và khi bạn tính ra con số ấy, định nghĩa quen thuộc mua nhà là tích sản sẽ bắt đầu lung lay. Bây giờ, chúng ta lấy con số ấy ra ánh sáng. Mở sổ hồng một căn chung cư ra, bạn sẽ thấy một dòng chữ quen mà ít ai đọc kỹ, quyền sử dụng đất chung. Luật đất đai 2024 vẫn giữ nguyên bản chất đó. Đất dưới tòa nhà không thuộc riêng ai, nó thuộc về tất cả những người có căn hộ trong tòa, theo phần. Chữ chung nghe thì hiền, nhưng nó cần được định lượng, vì chung với 5 người khác hoàn toàn khác với chung với 900 người khác. Hãy làm một phép tính, một dự án 30 tầng, mỗi sản 30 căn. Nhân lên, 900 căn hộ cùng đứng trên một mảnh đất nền. Giả sử mảnh đất nền đó rộng 3.000m2, bạn lấy 3.000 chia cho 900, kết quả là khoảng 3m2 dưới đất cho mỗi căn hộ. Đọc lại con số đó một lần nữa, 3m vùng rưỡi, nhỏ hơn một chiếc chiếu đôi trải ra sàn. Đó là phần đất thật sự mà về lý thuyết căn hộ của bạn gánh, bạn trả 3 tỷ, 4 tỷ, có khi hơn, và phần đất quy đổi về tay bạn chỉ nhìn hơn một tấm chiếu. Vậy số tiền còn lại đi đâu? Nó đi vào vật liệu, đi vào thép, xi măng, kính, thang máy, đi vào chi phí phát triển dự án, lãi vai xây dựng, chi phí bán hàng, quảng cáo, và đi vào lợi nhuận của chủ đầu tư, phần này thường không nhỏ. Nói cách khác, cái bạn bỏ phần lớn tiền ra để mua không phải là đất, là bê tông và là công sức tổ chức của người bán. Phần đất, thứ duy nhất giữ giá theo thời gian, lại chiếm tỷ trọng bé nhất trong hóa đơn. Đây là chỗ khiến nhiều người chững lại, vì cả đời họ tin rằng mua nhà là mua đất. Hóa ra trong một căn hộ tầng cao, đất chỉ là một lát mỏng nằm khuất sau một núi chi phí khác. Con số 3m2 dưới đó không sai về mặt pháp lý, nó chỉ phơi bày một sự thật mà tờ quảng cáo không bao giờ in ra. Giả sử bạn đã chấp nhận tất cả những điều trên và vẫn quyết định mua, lúc này một con số khác bước vào câu chuyện lịch trả nợ. Năm đầu tiên thường rất dễ thở, ngân hàng tung ưu đãi, lãi suất cố định, thấp, đẹp, khoản trả hàng tháng nằm gọn trong khả năng, bạn thấy nhẹ nhõm, thấy mình tính đúng. Những cái lãi suất đẹp đó có hạn sử dụng. Hết kỳ ưu đãi, thường là sau năm thứ 2 hoặc năm thứ 3, lãi suất chuyển sang Thà Nội. Nó được tính bằng lãi suất cơ sở cộng thêm một biên độ, và con số thật chỉ lộ ra lúc này. Khoản trả hàng tháng có thể nhảy lên đáng kể, đúng vào lúc bạn đã quen với mức cũ và đã cơ cấu chi tiêu quanh nó. Giờ hãy dựng một tình huống, không phải mất việc, chỉ đơn giản là thu nhập giảm 30% trong một chu kỳ siết tín dụng. Công ty cắt thưởng, đơn hàng ít đi, lương về chậm. 30% nghe không lớn, nhưng khoản trả nợ thì không giảm theo. Nó vẫn nguyên đó, thậm chí còn vừa tăng vì Thà Nội. Biên độ an toàn mà bạn tưởng mình có, bốc hơi trong vài tháng. Tiền tiết kiệm dự phòng cạn dần, và bạn bắt đầu nghĩ đến phương án cuối cùng bán. Đây là chỗ cái bẫy khép lại. Bạn muốn bán lúc thị trường khó, lúc tín dụng siết, lúc người mua cũng đang ngần ngại xuống tiền. Tệ hơn, căn hộ đã qua sử dụng của bạn không cạnh tranh với những căn cũ khác. Nó cạnh tranh trực tiếp với nguồn hàng sơ cấp mới toanh của chính chủ đầu tư. Chủ đầu tư có gì mà bạn không có? Họ có chiết khấu, có quà tặng, có ân hạn gốc, hỗ trợ lãi xuất, có đội siêu chuyên nghiệp đẩy hàng. Người mua đứng giữa một căn mới cứng, kèm ưu đãi và một căn đã ở vài năm. Họ chọn gì? Thế là bạn buộc phải giảm giá để ra hàng. Bán đúng vào thời điểm bạn cần tiền nhất cũng là thời điểm tài sản khó bán đúng giá nhất. Hai thời điểm đó chung nhau không phải ngẫu nhiên. Đó là cách dòng tiền vận hành, nó dồn bạn vào góc rồi mới yêu cầu bạn quyết định. Đến đây, sẽ có người phản biện mua để ở thì rủi ro vậy nhưng mua để cho thuê thì khác. Tiền thuê sẽ tự trả nợ. Người thuê gánh hộ ngân hàng, cối chặng đường, căn nhà tự về tay mình. Nghe rất hợp lý. Hãy đặt nó lên bản cân. Tỷ suất cho thuê ở các đô thị lớn của Việt Nam sau khi tính sòng phẳng thường rơi vào khoảng 3-4% một năm trên giá trị căn hộ. Có nơi còn thấp hơn. Trong khi đó, gửi tiết kiệm dài hạn ở ngân hàng cho bạn một con số gấp đôi 7-8% mà không phải động tay vào gì cả. Riêng so sánh thô đó đã đáng để dừng lại nhưng con số 3-4% kia vẫn còn là con số đẹp. Nó chưa trừ gì cả. Bây giờ làm phép trừ thật. Trừ phí vận hành tòa nhà Đóng đều mỗi tháng dù có khách hay không Trừ phần đóng vào quỹ bảo trì Trừ hao mòn nội thất giữa các luật khách Sơn lại tường thay cái điều hòa Sửa cái bếp Mua lại cái nệm khách trước làm hỏng Trừ thời gian căn hộ bỏ trống giữa 2 hợp đồng Một hai tháng không ai thuê là chuyện bình thường Mà nợ thì vẫn chạy Trừ phần thuế và các chi phí phát sinh khi cho thuê Trừ xong những khoản đó Con số xinh lời teo lại đáng kể Và bây giờ mới đến khoản lớn nhất Lãi vay Nếu bạn mua căn hộ đó bằng tiền vay Lãi suất vay gần như luôn cao hơn tỷ suất cho thuê Bạn cho thuê được 4% Nhưng trả lại vay 8-9% Lấy tiền thuê trừ đi lãi vay Dòng tiền dòng thường âm Hãy gọi đúng tên hiện tượng này Khi dòng tiền âm Người thuê không gánh nợ giúp bạn Mà chính bạn đang bù thêm tiền túi mỗi tháng để duy trì căn hộ Nói cách khác Chủ nhà đang trợ giá chỗ ở cho người thuê Rồi tự an ủi rằng mình đang đầu tư Bài toán này chỉ thắng nếu một điều kiện xảy ra Giá căn hộ tăng đủ mạnh Để bù lại toàn bộ phần dòng tiền âm tích lũy qua nhiều năm Tức là bạn không sống bằng tiền thuê Bạn đang đặt cược vào tăng giá Và đặt cược vào tăng giá của phần tài sản Mà một nửa là bê tông đang rà đi Là một ván bài hoàn toàn khác Với câu chuyện tiền thuê tự trả nợ lúc ban đầu Tới đây Mọi thứ vẫn còn đo được bằng tiền Phần khó đo nhất lại là phần đắt nhất Một khoản nợ 30 năm Không chỉ lấy đi tiền của bạn Mỗi tháng nó khóa chặt khả năng xoay sở của bạn Toàn bộ tiền mặt Toàn bộ dư địa tài chính Bị neo vào một tài sản duy nhất Và một nghĩa vụ trả nợ không khoan nhượng Vấn đề là cơ hội tốt nhất trong đời thường Không xuất hiện lúc bạn giành tay Nó xuất hiện đúng lúc thị trường hoảng loạn Khi tài sản tốt bị bán tháo Khi giá cổ phần doanh nghiệp tử tế rất sâu Khi người ta sợ hãi Và bán rẻ những thứ đáng giá Đó là lúc đáng mua nhất Cũng là lúc người gánh nợ không còn một đồng nào để hành động Nhưng cái khóa nặng nhất không nằm ở tiền Nó nằm ở chỗ bạn bị neo vào một công việc Hãy hình dung Bạn muốn chuyển nghề sang một lĩnh vực mới Lương khởi điểm thấp hơn Nhưng tương lai rộng hơn Lịch trả nợ nói không Bạn muốn nghỉ một năm để học lại Lấy một kỹ năng có thể nhân đôi thu nhập về sau Lịch trả nợ nói không Bạn muốn thử một hướng đi rủi ro hơn Một việc kinh doanh nhỏ Một cánh bạc có tính toán mà nếu chúng sẽ đổi đời Lịch trả nợ vẫn nói không Vì khoản vay đó không cho phép một tháng xài Nó buộc bạn phải giữ nguồn thu nhập ổn định nhất Đều đặn nhất An toàn nhất Suốt nhiều năm liền Nó biến bạn thành người không được phép mạo hiểm Đúng vào những năm tháng mà mạo hiểm đáng giá nhất Nhìn rộng ra Hiện tượng này không chỉ là chuyện của một người Khi cả một thế hệ cùng rồn Phần lớn thu nhập và phần lớn tuổi trẻ Vào việc trả nợ cho một khối bê tông Cả thế hệ ấy bị tối ưu hóa cho sự an toàn ngắn hạn Ít người dám khởi nghiệp Ít người dám đổi hướng Ít người dám đặt cược dài hạn vào bản thân Sự ổn định đó có cái giá của nó Cái giá là tăng trưởng dài hạn Bị đánh đổi để mua lấy cảm giác an toàn của hiện tại Một nền kinh tế mà tài năng bị buộc vào ghế để trả góp Là một nền kinh tế đang trả lại bằng chính tiềm năng của mình Bây giờ tôi nhanh tới cuối 50 năm 60 năm sau Khối bê tông của bạn đã già Nhiều người chấn an nhau bằng một niềm tin Trung cư cũ rồi sẽ được cải tạo Xây mới, đổi đời Cứ nhìn những khu tập thể cũ giữa thành phố mà xem Người ta vẫn đập đi xây lại đấy thôi Niềm tin đó có thật Nhưng nó dựa trên một phép tính mà tòa nhà của bạn Có thể không thỏa mãn Hãy nhìn vì sao một khu tập thể cũ 4 5 tầng lại được cải tạo Vì nó thấp Chủ đầu tư đập một tòa 5 tầng đi Được phép xây lên 30 tầng Phần tranh lệch 20 mấy tầng dôi ra Là hàng để bán Bán phần đó đủ trả tiền tái định cư cho dân cũ Đủ chi phí xây Và vẫn còn lãi Có lãi thì có người làm Còn tòa nhà của bạn Nó đã cao 30 tầng ngay từ đầu Đập đi rồi xây lại Được phép xây bao nhiêu tầng Cũng tầm đó Vì quy hoạch chiều cao khu vực đã kịch trần Không có phần dôi ra để bán Không có phần dôi ra thì không có lãi Không có lãi thì không ai bỏ tiền ra cải tạo cho bạn Bài toán quy hoạch lạnh lùng Ở chỗ đó Cái từng cứu những khu tập thể thấp tầng Chính là dư địa nâng tầng Một tòa đã cao kịch trần thì không còn dư địa ấy nữa Thêm một lớp pháp lý cần nhìn thẳng Luật nhà ở 2023 đặt ra chuyện Thời hạn sử dụng nhà trung cư xác định Theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định Khi công trình hết niên hạn Cơ quan chức năng kiểm định lại Nếu không còn an toàn phải phá rỡ Và việc xây lại có thể phát sinh Bây giờ đặt hai gia đình cạnh nhau Gia đình thứ nhất Nhiều năm trước mua một mảnh đất Một căn nhà gắn với đất Căn nhà có thể xuống cấp nhưng đất vẫn còn đó Đời sau thừa kế phần đất ấy Dùng nó làm bệ phóng Bán đi để khởi nghiệp Thế chấp để xoay vốn hoặc xây lại mà ở Chuỗi tích lũy được nối tiếp Gia đình thứ hai Mua một căn hộ tầng cao đẹp để sống trọn một đời trong đó Đến cuối vòng đời công trình Thứ để lại cho con cháu là một căn hộ Trong một tòa nhà hết niên hạn Khó cải tạo có khi còn kèm nghĩa vụ Đóng tiền để phá rỡ Phần đất quy đổi thì vẫn chỉ là tấm chiếu Ba mét vuông rưỡi năm xưa Giờ nằm dưới một khối bê tông không ai muốn động vào Chuỗi tích lũy của gia đình Thứ hai không được nối tiếp Nó bị reset về gần con số 0 Ngay tại thế hệ đáng lẽ được thừa hưởng Nhiều nhất Cần nói rõ một điều trước khi khép lại Đây không phải thuyết âm mưu Không có ai ngồi trong phòng Kín vẽ ra cái bẫy để hại giới trung lưu Đây chỉ là quy luật kinh tế vận hành Đúng bản chất của nó Lạnh lùng và không cảm xúc Đất khan hiếm thì giữ giá Bê tông thì giá đi Chủ đầu tư tìm lợi nhuận Ngân hàng tìm lãi Người mua tìm chỗ an cư Mỗi bên đều hành xử hợp lý theo lợi ích của mình Chỉ có điều Trong chuỗi đó Người đứng ở cuối Người gánh khoản nợ dài nhất Và giữ tài sản lâu nhất Lại là người chịu phần rủi ro lớn nhất Mà ít được cảnh báo nhất Vậy nên câu hỏi cuối cùng Không phải là có nên mua trung cư hay không Câu hỏi đúng hơn, sắc hơn Là một câu để tự lọc Bạn đang mua một chỗ ở Hay đang mua một kỳ vọng tăng giá Hai thứ đó khác nhau hoàn toàn Nếu bạn mua một chỗ ở để sống Để hưởng tiện ích Để gần chỗ làm Gần trường con học trong vài năm Thì hãy nhìn nó cho đúng Đó là một khoản chi tiêu cho chất lượng sống Có chủ đích và hoàn toàn xứng đáng Nếu bạn vui lòng trả Không ai cần phải thấy có lỗi khi tiêu tiền cho nơi mình sống Nhưng nếu trong đầu bạn Căn hộ ấy là một kênh tích lũy Một thứ sẽ tăng giá để làm giàu cho bạn Thì hãy quay lại con số ở đầu video Quay lại tấm chiếu 3m2 Quay lại tỉ trọng đất Trong cái giách mục mà bạn gọi là tài sản Và tự hỏi xem mình đang tích lũy đất Hay đang tích lũy bê tông Câu hỏi để lại dưới phần bình luận Nếu được quay về thời điểm Trước khi đặt bút ký hợp đồng vay Bạn sẽ ra quyết định khác đi như thế nào Và nếu video này Giúp bạn nhìn rõ hơn một con số Mà trước đây bạn từng bỏ qua Hãy chia sẻ nó cho người thân đang chuẩn bị xuống tiền Đôi khi một phép tính kịp thời Còn đáng giá hơn nhiều năm trả nợ