楊智傑教授，民法債各，單元23：居間契約2024

同學我們現在來講這個居間契約 那先看一下架構 因為我們剛剛講完了委任 我們說委任是委任專業事務的處理 那因為我們民法強調民商合一 所以在王建憲的書上認為 這個更專業的委任比較是商人會做的 尤其後面這三個 所以他在他民法該要的書就不講 但是因為我認為居間可能我們 這個委託房仲買賣房屋 這個我們會用到 所以我講一下 不過我這邊稍微介紹一下這幾個制度 介紹他的基本概念 可是他到底實際的條文是怎麼樣 你們自己去看 所謂的經理人就是我公司 例如說公司在某個地方 例如說在雲林有個分店 那雲林分店我就會找一個分店的經理 然後處理店的事務 那其實嚴格來講 這個經理人也算是我的員工 可是他要授予他代理權 要有權力可以全權處理 這家分店的所有的事務 這個是經理人 那第二個什麼叫代辦商呢 代辦商是說 我公司在雲林沒辦法開分店 可是我可以找一個 雲林當地的另外一家店 作為我的代辦商 其實現在會有用代辦商這個用語 有的時候我會看到 我不知道各位有沒有看到 就是郵局 有些郵局他在某些地方 他會找一個雜貨店當代辦商 那麼代辦商因為這家店 不是這家公司的子公司或分公司 所以他是對這家公司來講 他們是不同的公司 那這個代辦商其實就是怎麼樣呢 他就是用到民法的代理制度 就民法的代理制度 我們在民法總則有講 他有權代理這個公司 去處理在這個地區附近的生意 他是用代辦商就是代理 而且這個代理是我們講的直接代理 直接代理就是真正的代理 我不確定各位還記不記得這個 直接代理或真正代理 就是說他是真正代理 他必須要以本人的名義來處理事情 所以例如說我去一些地方 他沒有真正的郵局的這個分行 但是他有一個代辦商 但是他代辦商他是以郵局的名義 來接收這些什麼寄件的服務等等 他就是一個代理行為 然後是直接代理 那麼我們待會要講的居間 我換個顏色好了 我們待會要講的居間 其實是他只是介紹交易機會 那介紹交易機會 這個機會能不能成呢 還是要看你們自己去討論 所以房屋仲介或者現在租屋 有時候你也會去找房仲 去介紹租屋的交易機會 但是你喜不喜歡 談不談得成還要再去談 所以他這裡的只是 居在你們之間幫你介紹交易機會 最後一個行跡是什麼呢 行跡是這樣 這個比較是在貿易上會用到比較多 跨國貿易上用到比較多 那麼行跡的概念其實 他跟代理有點接近 但是他是用間接代理 我不確定各位還記不記得 間接代理又是什麼意思 間接代理其實不是真的代理 不是真的代理 間接代理就是以自己的名義 以這個代理人自己的名義 來處理事情 然後處理好之後 回頭再把他幫忙處理的東西 再移專給本人 那這個我說在跨國貿易比較會有 例如說以這個外國公司好了 假設外國公司 然後他就找了一個臺灣的貿易商 然後他外國公司就跟臺灣的貿易商 簽了一個行跡契約 這個行跡契約大概意思是說 我現在有一批貨 那這批貨交給你去處理 那希望你賣一個好價錢 可是我就會把這批貨的所有權 整個移交給你 然後全權由你臺灣貿易商 以自己的名義 自己在臺灣看看能不能找到 更好的買家賣一個好價錢 那當然賣了好價錢之後 就要把錢最後再跟我 回給我外國公司 所以這種會出現行跡 他用間接代理的方式 他為什麼不用這個直接代理 甚至說自己到那邊開分店 通常就是說距離比較遙遠 他也不熟悉這個市場 尤其在不同國家 他有不同語言的問題 他乾脆外國公司就說 臺灣的貿易商全部都交給你處理 這批貨整個都給你 但是並不是說臺灣貿易商 要買下這批貨 而是在這個行跡契約下 臺灣貿易商會想辦法把這批貨 賣到一個理想的價錢之後 再回頭跟外國公司結算 這個概念就叫行跡 他是一個我們講間接代理 間接代理就是 他不是直接以外國公司的名義 來去做交易 他是臺灣貿易商以自己的名義 跟臺灣其他的商家去做交易之後 然後回頭了 他再去跟外國公司去做結算 結算說我是不是幫你賣到一個好價錢 這個叫做行跡 那麼這樣子大概大家可以懂 所以呢 因為經理人代辦商跟行跡 你感覺他是不同層次的 如果是經理人 等於是我自己的分店 我自己找一個分店經理 代辦商是我找一個別人的店 但是我代辦商 我授予他代理權 直接代理 那麼行跡則是 通常會找一個 比較是跨國貿易會用到的 找一個外國的貿易商 然後用間接代理 整個事情交給他去處理 那這些真的都是商人才會用到的 我們用個人用到比較少 可是中間講到一個居間 我覺得我們個人用到比較多 所以我想講 不過大概你可以看到這三個 你要說他是不是委任專業事務處理 這三個東西都很專業事務處理 只是因為他又各有他的特色 所以他又把他獨立拉出來一截 那以下這個居間呢 某程度他去幫我介紹交易機會 好像也是幫我做一個專業事務 可是因為他有他的特色 所以在民法已經獨立為一個了 好,我們看居間的定義 居間者為當事人約定 一方為他方報告定約之機會 或為定約之媒介 他方起付報酬契約 好,我們現在講的居間 假設我們都以房屋仲介來思考 那麼假設我是賣方 賣方也就是屋主 然後我就找了一個屋仲介 就房仲 那麼這中間的契約呢 就叫做居間契約 那麼這個房仲呢 就會幫我去找潛在的買方 他去尋找潛在 寫錯,潛在的買方 然後呢找到一個適合的買方 然後呢他就介紹我們兩個人認識 然後呢說我們 當然他有甚至會幫我們去談價錢 居中幫我們去談價錢 那當然我們要談成啦 那最後要不要做交易 還是我們自己做決定 好,這個就叫做居間 那麼566條 如依情形非受報酬 及不為報告定約機會 或媒介者視為遠為報酬 所以意思是說 可能也有無償的居間 無償報告你一些交易機會 但是呢更多的時候是有償的 大部分情況說 大部分情形 如果你不給錢 就不幫你報告定約機會 那應該是認為是有償 那可是雖然是有償 不一定有把價錢先講清楚 所以呢可以按照價目表 鎖定給付之 無價目表者按期換給付 那麼以房仲來講 我們現在來講房仲的話 房仲呢現在一般他都是有報酬的 他會以這個成交價 你房屋成交價的 百分之六作為他的報酬 而這個百分之六是跟誰收呢 他可能會說這個賣方屋主 這邊抽百分之四 成交價百分之四 然後買方呢 這邊呢抽他的成交價的百分之二 總共加起來百分之六 所以他 我是說這個是他們習慣啦 但是你個別還是可以 跟房仲簽約的時候去談 好五六七條 居間人關於訂約事項 應就其所知 據實報告於各當事人 這裡講的訂約是說 因為這裡講的訂約不是說 我房仲跟賣方之間要來訂約 不是喔 你們的契約已經簽好了 而是說你房仲要報告 潛在買方跟賣方之間 有沒有訂約的機會 因為你是要報告 他們有沒有訂約 所以這邊是買方跟賣方之間 有沒有訂約的機會 或去介紹 每一屆就介紹他們去訂約 去討論看看 所以呢 他說有沒有這個訂約的機會 要做其所知 據實報告各當事人 不能夠隱瞞 那當然有時候房仲 我們有時候會怕房仲自己有私信 然後可能他覺得說 雖然這是一個好的買家 假設我隨便舉例 以這個情況 假設這個買家財力很好 他其實也很適合買這個房屋 可是我房仲 我除了不只是賣方假來委託我 還有一個賣方 另外一個賣方已來委託我 那麼也許這個房仲想說 這個買家這麼好 他雖然最適合他的是 也許是可以買假的房子 可是呢 你的房子賣更貴 也許不太適合他 但是我當然想要能夠 成交價越高我抽得越多 所以我寧可把我的買方 先去跟那個房屋比較貴的那邊先去談 因為談得成我房仲出來證說 所以我就不跟 我就不跟假講說 其實有一個買方 他也很適合你這個屋子 也許有這樣的情況 不知道 總之有各種締約的機會的事項 他說要據實以報 那但是你也不要那個來亂 他說對於顯無履行能力之人 或知其無定利該約能力之人 不得為沒解 意思說你根本就買不起的 無締約能力 或者你根本就 你假設不一定買不起 可能是你 你根本不是屋主 你不是屋主 你也沒辦法簽這個約啊 你又不是屋主 或者你根本就買不起的人 那你就不要來亂介紹 因為亂介紹好像只是 想要讓這個 例如說想要讓這個假方 這個假 這個屋主 這邊我看他有沒有用一個用語 居間人 抱歉 當事人 他這邊好像都用居間人跟當事人 所以這個房仲就叫居間人 然後這個賣方他叫當事人 那有的時候這個居間人 可能會故意跟這個當事人講說 有啊 有兩組買方來看啊 那他只是想要 也許只是騙這個當事人講說 他這邊有辦法找到一些買家 可是那些買家根本就是來亂的 根本沒有能力買 所以他說你 你如果根本沒有能力買的 你也不要來亂報告 因為浪費大家時間 好 那到底他有沒有能力買呢 以居間為營業者 關於訂約事項 以及當事人有沒有履約能力 或者他到底是不是屋主 他有沒有權利賣這個房子 他有調查之義務 好 然後這五六八條最關鍵 居間人以契約 因其報告獲媒介而成立者 所以這個契約必須是 你有報告訂約機會 或者你有幫忙大家撮合之後 這個契約成立 就是這個房屋 賣成了 你纔可以請求報酬 那另外說 如果契約附有什麼停止條件 該條件成就前 居間人不得請求報酬 所以一定要 可能這邊是基本上 一定要房子買賣契約簽成了 才能請求報酬 可是買賣契約簽成了 也許不代表這個 大家後面履約會不會乖乖履約 所以他可能又附有一個停止條件 停止條件就是生效條件 也許他又附了一個生效條件說 雖然契約成立 但是履約不知道大家會不會乖乖履約 那要加一個生效條件 就是要真的也履約完成了 再來請求報酬 也許可以這樣 好 然後 569條 居間人支出之費用 非經約定不得請求償還 好 這個居間人支出的什麼費用啊 當然就是說 他說以房仲來講 房仲他要去找到潛在的買方 他可能要去做很多廣告 這個房仲他們最多就是要花 打廣告的錢 甚至呢他們的這個房仲 他們每天都要出去街頭的拉業務 然後可能也有這個交通費啊 各種費用等等 所以他說能不能 我支出的費用 除了他說有約定報酬嘛 例如說我們一般講說 房仲成交價的6% 就是作為他的報酬 可是他能不能另外說 我除了成交價的6% 另外有打廣告的錢啊 然後我每天派出五個業務啊 然後的一些費用 要不要另外請求呢 他說這個支出的費用是 原則上是不能另外請求 你只有一個報酬 所以你這些費用呢 當然就是你要自己吸收 僅多會在這個成交價的6%的報酬裡面 你自己去吸收 不會另外算 除非你有約定才會另外算 好 然後他又說前項規定 於居間人以為報告或媒介 而契約不成立者是有之 好 意思這邊也非常關鍵 就是可能這個居間人啊 他認為說 我已經 這個房仲就是居間人 我已經報告了你這個賣方 然後我也報告你好幾組買方來買 例如說第一組買方 第二組買方 我都報告了他們很有意願來買 結果呢 我也跟你們撮合 結果你們這個契約就是談不成 所以這個契約是沒有談成的 那契約沒有談成 可是居間人認為說 明明是我找 我幫你介紹買方都很有誠意 結果現在是你賣方在拿撬 沒誠意 不願意賣 那你不願意賣的話 我居間人就拿不到最後成交的報酬 那我居間人就很生氣說 那我覺得我 你這個賣方在故意刁難不賣 我拿不到報酬 但是我中間打廣告的費用 我的業務跟開銷 我都要跟你請款 可是他說前項規定呢 就算他有報告 然後就算他有媒介 可是契約就是沒成立 他說一樣適用 一樣適用就是說 只要沒有約定 就不可以請款 也就是說原則上 他一定要原則上是契約有簽成 因為你的遞約的機會 或者你的撮合有簽成這個契約 纔可以請求這個報酬 好 那雖然民法有這個規定 但是各位別忘了 民法的載個叫做任意規定 任意規定就是參考用的 所以當事人之間 他們可以用自己的條文 去排除民法這個規定 尤其這個568、569 好那我們這邊就看到一個 我們現在常常去找的這個房仲 去做仲介了 在一般的民間 他們的房仲的仲介就叫做 不動產或房屋委託銷售契約 然後他就用了這個委託這個字 委託銷售契約 那我們前面還講說 委託跟委任其實是 就是同一件事 然後他沒有用民法的用語 民法用語說這個其實就叫居間 幫你介紹交易的機會 但是他卻用了一般人比較喜歡的用語 說委託你去幫我賣房子的契約 好那麼這裡就是 發生一件事就是說 因為一般人一輩子買賣房子也不過幾次 那不過幾次也知道說要找房仲去幫忙賣 可是他不知道他跟房仲簽的契約裡面 會有一些不公平的東西 那麼房仲跟我們簽的這個契約 他會去躲避 躲避這個民法居間契約 尤其這個報酬請求的這個規定 568、569的規定 所以這個消費者保護委員會 他會針對民間常用的契約 就去訂定這個定期化契約 應記載 不得記載事項 其中針對這個房仲不動產 委託銷售定期化契約 就公佈了這個應記載不得記載事項 那裡面當然就要去避免說 房仲他有時候他就會說 我已經幫你介紹了好幾組買方 都很有誠意 你卻不賣 那你不賣的話 你還是要給我我們的費用 他可能就會有這種約定 那這個約定其實我們之前講過 這邊再講一次 這個是一個很有名的案子 就是房仲他們自稱為服務費 他不叫報酬 他叫服務費 然後他就有一個條款 稱為報案條款 這個條款大概是這樣 他說在這個委託書 他們的委託契約書裡面 有一個規定說 有下列情形之一者 這個甲方就是賣房子的人 賣方也就委託人了 人應該支付服務費給乙方 這個乙方就是房仲 他說下列情形就算沒有成交 你還是要付我服務費 第一個只要在委託銷售期間 我幫你介紹了一個好的買方 但是你賣方卻拒絕以本委託條件 與我所介紹的對象成交 那這個什麼叫本委託條件 就是當時他委託的時候 他會說你能不能跟我講底價 說你最低的希望賣多少錢 那我那時候好像有講 這個一個案例 實際的案例是他有跟他講 他底價是五千萬 這是一個臺北的房子 所以很貴 可是我覺得甲方說 我希望你賣好 不是隻賣底價 我是希望你賣一個好價錢 例如我希望我的開價 例如說我開價是五千五百萬 既然我開價五千五百萬 當然希望你是賣越高越好 而不是說只要你隨便找一個人 說只要出價高於我底價 就非賣不可 可是當時的這個房仲委託契約書 就寫說我只要找到一個買方 他願意用你本委託條件 而他所謂的本委託條件 高於你的底價 所以那個案子好像是用五零一零萬 高於你底價十萬塊 你就應該賣 結果我已經找到了 結果你這個甲方還拒絕 拒絕跟我所介紹的對象成交 那他說我明明找到高於你底價的 是你不願意賣 所以是你的錯 可是我已經這麼辛苦打廣告 然後找到這個買方來賣 你卻不願意成交 他說你仍然應該要付這個服務費 好 這個就是霸王條款 而且這種條文它只有在叫做 我們有時候叫做專任委託約 才會出現 這個專任委託約就是 有些房仲會用話術跟你說 說你不要找兩三家不同的房仲 幫你賣房子 你就只要找一家 一家才會認真幫你賣 當然這是說話術 那其中在專任委託約 就會有這種條文說 縱使你沒有成交 你還是要付服務費 那這樣有點不公平 可是能不能做這種約定呢 可以 因為我們民法是任意規定 它等於是排除了民法的568跟569 因為568是說你一定要 你只是報告一個交易的機會 我一定要成交了 你纔可以請求報酬啊 那如果沒有成交 你不能跟我說 你已經有支出很多打廣告的費用啊 什麼業務費啊 說這些費用也要來跟我請求償還啊 所以但是因為民法568、569 只是一個任意規定參考用 所以民間的這個契約 他就會去直接約定去排除 可是這是不公平的 尤其在消防法裡面說 你用定型化契約 去排除民法的任意規定是不公平的 那麼這個案子他打到法院 那法院裡面就很有趣 他就說這種房仲的這種契約啊 他說一般人已經很少 去賭民法這個區間契約 他說房仲的契約就是 什麼委託交易條件什麼什麼的 他說就是民法講的區間契約 可是呢如果是民法講的區間契約 他說你這個委託契約書裡面講說 他說只要有來跟你報告 這個遞約機會高於你的底價 然後呢他說不顧這個賣方 願不願意賣 因為我剛剛講 賣方其實是希望開價五千五百萬 他不是說只要高於底價都願意賣 他其實是希望賣越高越好 可是他說你按照你這個規定 等於是說這個被上訴人 就是賣方 不管他願不願意賣 你都要他 你現在只有讓他選擇 就是說要嘛就是賣 你不賣你也要付這筆錢 所以他就剝奪他 用優於他的底價條件 想要再等等看 等等看有沒有出價更高的人 那麼你這樣就逼他 你不賣你還是得付錢 等於你就是得賣 那麼喪失了區間契約 謀求委託人 謀求這個賣方就是委託人 這邊他用委託人 奇怪這邊很有趣 因為我剛剛條文上看不到說用委託人 他只有說區間人跟當事人 他沒有用委託人 但是確實這個賣方 可以稱為委託人 他說喪失了區間契約 是這個賣方這個委託人 他想要賣到更好的價錢的例子 所以你這個委託契約書第五條 你就是去排除了民法五六八條說 是要他成交之後 纔能夠請求報酬的規定 所以你就與區間契約的立法意旨矛盾 那消保法就跟你講說 如果你用定期化契約的方式 去片面的去排除民法的任意規定 那我們就會認為是顯示公平 大概是這樣 所以後來這個案子 他就是被認為是這個打到高等法院 而且還上了新聞說這個是無效的約定 那當然後來其實在這個不動產委託 銷售定期化契約 印記來不得紀的事項 都有要求說不能夠有這種 不合理的約定 好那我們繼續往下看 這個五七零條 居間人應媒介應得之報酬 除契約另有訂定或另有期望之外 有契約當事人雙方平等 我剛剛有講到說以房仲來講 他會抽成交價6% 他會說賣方這邊跟你抽4% 然後買方那邊跟你抽2% 所以是契約當事人雙方平均負擔 就是指這個意思 你看喔這邊他的條文都用當事人 只是剛剛這個判決裡面有提到說 這個賣方又可以稱為委託人 好這邊出現委託人 對終於看到委託人 居間人違反其對於委託人之義務 而為利於委託人之相對人 OK這個很有趣 那這個用語說賣方我們稱為委託人 買方他就會稱為說委託人之相對人 因為這個居間人 這個居間人就是這個房仲 他應該是要 抱歉居間人這個房仲 應該是要站在我委託人的角度 幫我賣到一個好價錢 而不是站在對方的立場 去幫他砍價 可是各位你要知道這個房仲 他是有成交纔能夠 纔可以拿到這個報酬 所以以他的立場他是希望成交 以他的立場他並不是希望幫我賣方賣到好價錢 他如果以成交來講 他甚至會願意幫相對人去殺價 因為以他的角度他是想要成交 不管你委託人賣到價錢滿不滿意 所以他說你如果違反對委託人 委託人希望賣的是好價錢 可是你卻不這麼講 你卻是幫了對方來殺價 或違反誠實信用方法 甚至你私下說我幫你殺多少錢呢 相對人這邊你另外多貼我一些錢 那麼他說這個如果被發現的話 不得向委託人請求報酬及償還費用 當然這個要被發現其實還是有點困難 然後再來約定之報酬 叫居間人所認勞務之價值 為數過去施其公平者 法院得應報酬己赴義務人之請求所減之 但報酬已己赴則不得請求 什麼意思假設我今天一樣 剛剛講說我委託賣五千萬的房子 各位我說五千萬的房子 如果成交的話4%就是兩百萬 假設我今天委託你賣房子 然後說4%給你兩百萬 結果我一委託隔天就成交 說你隔天就找到賣方就成交 那我會覺得說你居間人你的勞務 好像也沒付出什麼勞力 隨便一天就賣掉 那我會覺得那我一天就賣掉給你兩百萬 會不會有點太多了不公平 那也許我在還沒付出之前 我可以請求法院說 我覺得才一天就要給他兩百萬 不公平請求法院酌減 但如果已經給出去了 兩百萬已經給出去了 就不能再請求返還 好這個一般的房仲 就一般居間我們以房仲為例 這個大概條文就講完 最後有一個很有趣的叫做婚姻居間 好婚姻居間是什麼 就是媒婆 好這個傳統的媒婆如果是臺灣自己 那麼現在會有很多 其實可能之前一直也有 在疫情之前一直也有 就是說找那個外籍的新娘的這種介紹 其實剛剛前面這個居間 也可能包括不是找外籍的新娘 是找外籍勞工的介紹 外籍勞工的引介等等的 你都可以說他部分也都算是 這個用居間契約了 那麼如果是我們在臺灣自己 用媒婆來做婚姻介紹 那如果是找外籍新娘 就是這些都叫婚姻居間 然後最有趣的是在民法說 婚姻居間而約定報酬者 報酬無請求權 不能收錢 所以媒婆介紹你們認識 然後成功了結婚了 但是她不能收錢 那你想想看 那也許媒婆不是專業的 她不收錢沒關係 但是外籍新娘的一些介紹 他們是專業的 他們怎麼可能不收錢呢 所以當然我們還是在講說 民法那個只是參考用 任意規定 所以你們當事人自己有另外把條文寫清楚 尤其是外籍新娘的介紹 他把條文寫清楚 他當然會跟你收錢 假設我們是遵守民法規定是說 你就算幫我介紹結婚對象 成功了你也不能收錢 可是民間是說 好我不收錢 可是我是不是要包一個大紅包 包一個大紅包送給媒婆 那這個大紅包我們就說 他不是一個報酬 而是事後我一個感謝 而不是報酬 我是說假設我們遵守民法的規定 我們不能收報酬 但是我們事後要包大紅包 好那麼他說居間人 幫你談成契約之後 居間人就其媒介 談成契約 但是幫你談成契約 不幫你處理後續的交易的一些事情 原則上所以無謂當事人幫你給付 或受領給付之權 所以例如說以房仲 幫我們談成房屋買賣契約 通常房仲接下來就會找那個土地代書 我們現在叫做地政司 去協助後續的一些處理 因為他說我只做房仲介紹的這個階段 後面的這個給付或受領給付 比較是已經是要履約的階段 那履約階段他原則上 房仲居間人不幫你處理 也不會幫你去代收這個房屋的什麼投期款 代為轉交這種 他不幫你做這個事情原則上 好那再來最後一個很有趣的叫隱名居間 說當事人一方指定居間人 不得以其姓名或傷害告知相對人 居間人不告知義務 就是說我賣方這個其實一般 這個居間人也不太 不太願意透露賣方是誰 他就是但是這邊是約定說 你不要告訴別人 不要告訴別人是我的個人 或者三號的名字 說我要賣你不要讓別人知道 所以他如果特別講了 你不要讓別人知道 那居間人就不可以讓別人知道 那麼居間人不以當事人一方姓名或傷害 告知相對人時 應就該方當事人由契約所 甚至自己付履行責任 並得為其受領給付 這個我感覺他並不只是不告知 不讓你知道 甚至他連在這個後面 正式簽約的時候 已經正式簽約的時候呢 他這邊就用了一個間接代理 等於說我來 用我居間人自己的名義 來代替他買 用居間人自己的名義 自己來代替他付錢 然後代替他收這個東西 然後我回頭再轉交給 原來的這個委託人 所以他這邊第一項雖然只是說 不要告知 甚至連簽約的時候都不是以 這個可能都不是以這個三號的名義 或者真人的名義來簽約 可能就是用居間人自己的名義 那這邊就會有點間接代理 不過現實上我覺得以房屋的交易不太可能這樣 因為房屋的交易 如果是動產的交易呢 他去做這種間接代理 他沒有什麼吃虧 可是因為不動產交易 你要用間接代理 就是要居間人自己的名義 居間人也就代理人自己的名義去簽約 這個不動產交易還有很多稅的問題 所以這不太可能 好以上就講完這個部分