前所未有！美國地產6大異象｜美國房市像是三國時代？！經濟衰退了沒？｜從未有過的利率波動｜說好的降價呢？【美國地產熱點】4/20/2023

Hi 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 現在我們可以說 沒有兩個美國房地產市場是相同的 要去概括的描述 全美的房地產市場也非常的困難 有些地區的價格在下跌 有些地區的價格則在繼續的上漲 有些地區平均兩個月才出售房子 但是有些還可以兩周就賣出去 還有最讓大家摸不著頭緒的房貸利率 高高低低的震盪 沒有專家預測的準 所以說雖然美國地產 總體在陷入衰退當中 不過卻有點像是三國時代的群雄割據 分裂成許多單獨的市場 市場上的每一方 都在試圖做出對自己最有利的抉擇 開始之前同樣歡迎大家訂閱頻道 在乾淨世界、或者是在油管 都可以免費訂閱 同樣提醒大家 美國地產熱點已經有臉書粉絲頁了 大家可以在下面的介紹欄裡看到連結 或者是在臉書上查找美國地產熱點 歡迎大家到這個平台留言 互相學習 這集視頻我將會和各位探討 現在美國房地產市場幾個「怪異」之處 就像我開頭說的房市有點像 三國時代的群雄割據 每個地區都會區都有自己的市場表現 我們很難用幾句話 就描述現在房市的行情 雖然說房地產市場這個行業 本來就是很當地化的行業 不過在2022年之前 疫情當中或者是在疫情之前 我們還是比較容易用概括式的描述 一個房地產的市場 比如說房市現在正在火熱朝天 買家都在搶房 大部分的房產售價都高過標價 那麼在房市衰退的時候 我們會說賣家都在降價 上市天數拉長 交易價格大幅下降 交易量減少 但是如今 我們要用這樣一個總結式的說法 就比較困難 而且各地的差異都還挺大的 比如說很明顯的美西地區 尤其是那些科技重鎮 衰退就相當明顯 但是在東南部的佛州 中西部比較實惠的地區 或者是西部比較內陸的地區 價格同比還是在上漲 不過像我們一直在說的 舊金山灣區面臨比較大的衰退 但是在當地的某些城市 仍然可以看到不少大筆的房地產交易 而且有些地段比較好的房子 還是會引來很多的買家爭搶 另外從時間線來說 本來去年房貸利率已經開始攀升了 房市確實好像一下子被凍結了 好多人不敢進入市場來交易 那麼很多的專家也預測 房價將會慢慢的下走 可能是下跌5%、20% 依地區有所不同 結果說了好幾個月 今年春季氣溫都還沒有回暖 房地產市場已經開始升溫了 所以現在很多人在觀察 現今的美國房地產市場的時候 都看懵了 說好的衰退到底衰在哪裡 說好的降價到底降在哪裡 說好的進入買家市場 到底現在是買家還是賣家 甚至是說經濟會出現大衰退 到底是為何失業率現在還是很低 以下我就和大家來分析 現在美國房地產市場 都有哪些怪異之處 第一個是怪異的經濟 從去年初開始 甚至是早在2021年就有人在呼籲 美聯儲要趕緊控制已經失控的通脹 最終美聯儲晚一步出手 在去年3月份開始升息 隨後幾次強力的升息 但是美國經濟就如我們看到的 可以說展現強韌的實力 消費力不減反增 失業率不增反減 所有人都在探討 美國經濟到底是會軟著陸 還是硬著陸 然後就發生了前陣子 我們看到的銀行倒閉事件 接連關了兩家 差點連瑞士信貸都倒了 不過在美國政府的救市 還有各大銀行的拔刀相助之下 總算是看似Hold住了銀行的倒閉潮 但是各種預測還是會指出 有更多的銀行會倒閉 當然也有不少人認為 已經度過了這個危機 但是實際上是如何 經濟真的陷入了泥沼了嗎 何時又會爆大雷 似乎沒有人說得準 英文大紀元的專欄作家Jeffrey Tucker 他所分析的美國勞動力的觀點 我很認同 他說長達15年的勞動力泡沫 正在向更合理的資源配置轉變 這是什麼意思呢 他是說 現在的低失業率 幾乎沒有參考價值 因為政府只是計算了進入勞動市場的人 雖然想找工作都有工作可以找 但是要符合薪資的期望卻不容易 尤其在10多年以來 美國經濟都處在一個量化寬鬆 低利率的政策之下 這樣就導致很多人 願意投資到長期的投資項目中去 而對短期的投資產生了嚴重的不足 所以我們在這個10年當中 看到很多媒體公司、信息公司 專業領域獲得大量的資金 但是在短期回報的項目當中 比如餐旅、零售、服務業上遭到了打擊 隨後碰上疫情之後的零利率、大印鈔 更加劇了這種情況 現在情況反過來了 利率正在大幅提高 貨幣緊縮 美聯儲的資產負債表規模收縮 意味著以往需要大量投錢的項目 被斬斷了銀根 需求減少開支 減少人員 另一邊餐飲行業、服務行業 卻得到大量的金援 因為這些是基礎項目是生活必需 而且資金需求相對不高 我們看到麥當勞前陣子正在重組企業 它們要裁掉員工 但是他們是要裁減管理層人員 而不是要裁減服務人員或者是廚師 這個例子非常說明問題 這個美國就業的問題 簡單來說 就業雖然旺盛 但是高薪職位卻正在減少當中 說了好長一段經濟 終於要來說房地產了 說好的房價要降了 降了沒 確實是降了 但是沒有達到 應該說是多數人的預期 從紐約到舊金山 想必大家也都看到了房價的韌性 可以說舊金山是這波衰退當中 表現比較明顯的 房價同比有接近20%左右的衰退 但是在2月到3月的環比數據 又出現10%以上的增幅 南加州的變化就比較小 顯示北加州在春季的競價比較激烈 這跟上市房數量少有直接的關係 再看佛羅里達州 中位數房價約38萬多 同比還是上漲8.2% 環比幾乎沒有變化 從上市天數、售價比等各項數據來看 房市還是存在一定的強度 紐約都會區的房價同比還是上漲2.8% 但是可以看出有比較大的降溫幅度 從全美範圍來看 2月到3月房價多數在上漲當中 比較多的降價集中在美西地區 從西雅圖到俄勒岡、到加利福尼亞 再到鳳凰城、拉斯維加斯和愛達荷州 這一地帶是比較明顯的降價帶 但是在美國多數地方 都處在環比增長當中 為何會有這樣的表現 主要是房源供應量少 近期利率走低、季節因素等幾個原因 但是唯一相同的是 各地交易量都在大幅減少 第三個怪異之處 是我剛剛一直說到的 地區性的差異化 不同市場有更明顯的差異 主要的差異在於 以科技為首的城市衰退幅度更大 比如西雅圖、舊金山、奧斯汀等地 但是因為利率的高漲 房價較便宜的地區受到更多的青睞 看看realtor.com的統計 3月份20個最火熱的市場 均一色幾乎都是房價中位數 在20萬到40萬的城市 超額的只有波士頓 這部分中西部地區佔比最大 而在舊金山或者是紐約 很多人都選擇賣掉核心地區的房子 搬到郊區 從疫情之後就開始 到現在仍是如此 這種現象從來沒有這麼激烈過 以往我們常說 東西兩岸的大城市 是房地產的火車頭 現在這種說法好像有點不靠譜了 很多地區漲得比你還猛 跌幅卻更淺 第四個怪異不得不說說利率 利率從去年一路飆漲 突破5%、6% 到11月初曾高達7% 今年初也有一波上升 差點破七 最終只在大約6.8% 然後就一路往下溜 來到6.3%附近 不過在最近一週期間 似乎又出現上揚的趨勢 不排除又會有一波走高的波峰 總的來看我們很少見到 利率在這麼短的時間內 出現如此大的波動 看看近十年間的利率走勢 我們就可以發現 如今在短短一年多的時間 幾乎是拔地攀升 然後又快速震盪 能夠和這個相比的 大概只有80年代的大蕭條時期了 也因為這樣劇烈的震盪 幾乎沒有專家能夠預測利率的走向 這也使得只要出現利率下降的短暫窗口 買家就會加快買房的行動 在3月份購買新房的貸款 同比增加0.6% 比2月份還高出10% 可以說利率的震盪 牽動著每一個買家的心 第五個怪異點 即使是通貨膨脹嚴重 經濟的不確定性增加 即使利率高漲、房源短缺 股市衰退、銀行倒閉 這些風險信號不斷增加 都沒有擊退這些買家買房的執著 當然也有很多買家已經打退堂鼓了 但是留在市場上的這些買家 仍然把房價推高了 至少是減緩了很多衰退的比例 其實這令人非常訝異 為何還有這麼多買家 爬著都要爬進房地產 一方面是很多人仍然認為 房地產更能保值 能對抗通脹和經濟衰退 第二方面是千禧一代的人 面臨成家立業的年紀 有買房的剛需 第三方面 因為比以往有更多在家工作的機會 增加很多人搬家換房的渴望 第六個怪異點是賣方 自從疫情以來 二手房市場上市房就非常稀缺 一開始是疫情的感染和封鎖 造成了賣家暫停了上市計畫 但是後來疫情解封 市場的高房價和高利率 又使得很多屋主不敢換房子 之後又加上各種經濟衰退 風險加劇 更少屋主願意出售房產 只有上市房更久的停留在市場上 所帶來的庫存堆積 一個很鮮明的例子 全美的房地產經紀人 為越來越少的房源而奮戰 3月份的房地產經紀人數量 是市場上再售房屋的兩倍多 總共約有150萬名經紀人 而約只有56萬3千套房屋在市場上 這就是今天的怪異點 好了 這一集就和大家分享這麼多內容 希望你能把影片分享給你更多的朋友 我是房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見