서울 재건축 재개발 제발 쫓지마세요!(ft.오윤석 작가 2부)

서울의 미래에 대해서 좀 궁금한데 앞으로 서울이 어떻게 바뀔 거라 생각하세요 그니까 그거는 방향성은 이미 정해져 있어요 제가 계속 도시 기본 계획 말씀드리는게이 기본 계획 안에서 움직일 거예요 어떤 독자분들은 이런 말씀을 하세요 기본 계획과 발전 방향과 뭐가 일치 하냐 근데 큰틀은 일치해요 일치하고 있고요 도시 기본 계획에 의해서 펼쳐져 있는게 굉장히 많아요 하나 예를 들면 요번에 2030 서울 특별시 도시 주거 환경 정비 기본 계획 안이 발표가 됐거든요 22년도 발표가 됐는데이 기본적인 틀이 어디서 나오냐면 도시 기본 계획에서 나와요 도시 기본 계획이 상위 계획이고요 그이 계획에 맞게끔 정비 계획안이 맞춰져 있어요 그럼이이 중간에 나오는게 뭐냐면 생활 계획이라 그래서 그 권역별로 이렇게 서울 플랜이라 계획을 또 세워 놨어요 근데 20450 도시 기본 계획을 보면 명확하게 이야기를 하고 있어요 한강 수변을 중점적으로 개발할거다 그리고 서울역과 용상과 영등포를 잇는 그 축선을 개발할 거다라고 명확하게 얘기를 하고 있거든요 여의도 사라 용산 사라 이촌 사라 뭐 그렇죠 쭉 내려오는 거죠 근데 영등포 사라라는 거죠 영등포를 뭘 보셔야 되냐면 도시 주고 환경 정비 기본 계획을 보셔야 돼요 영등포 하면 우리 공장 부지만 생각하잖아요 그게 싹 바뀐다는 거예요 싹은 아니고 바뀌는 부분이 그려져 있죠 네 그리고 또 하나가 어이 쭉 영등포 축소로 내려오면 또 하나의 그 산업 단지가 하나 있거든요 산업단지 말씀하셔서 그게 어디냐면 온수 쪽 이제 가산 구로 이쪽이에요 그러니까 일단 큰틀에서는 그렇게 보고 그 아까 입지 말씀하셨잖아요 개별 분석을 거기서 하시는 거죠 과연 이걸 어떻게 해야 될 것인가 그러니까 우리가 큰틀에서 벗어나면 어 무엇을 어떻게 해야 될지 몰라요 그러니까 기본적으로 보시고 가장 중요한게 현장에 답이 있다고 말씀드 잖아요 근데 내가 원하는 현장을 어떻게 찾아가느냐에 보시면 돼요 아네 경매 공부를 저는 항상 추천드리고요 거기에 모든 자학이 다 들어가 있어요 감정 평가서 같이 나와 있잖아요네 그걸 보시면서 자기가 어 관심 있는 상품을 선택을 하셔서 주택 선택하셔도 되고요 뭐 아파트형공장을 선택하셔도 되고 진식 산업 센터라고 얘기 하지만 지금은 그걸 선택하셔도 되고요 관심 있는 지역을 찾아서 그냥 가면은 뭘 봐야 될지 모르잖아요음 일단 그 경매지 출력을 해서 일단 무대포로 가는 거예요 가서 중계 사무서 최소한네 군데 다섯 군데를 거치면 일단 가격 데이터가 쌓여요 임대 데이터가 쌓이고 그런 행위들을 계속 반복적으로 하잖아요 그러면 나만의 지도가 머릿속에 그려져요 그럼 기본적인 데이터가 정리가 되는 거죠 근데 여기서 이제 하나 더 나가면 어 자기가 좋아하는 것부터 시작을 해서음 하고자 하는 그러니까 살고 싶은 것과 사고 싶은 것을 구별을 할 줄 알아야 돼요 사고 싶은 것을 집중적으로 로 확인을 해보는 거죠 그러면 거기에 어 1인자가 되실 수 있어요 그 지역에네 저는 그렇게 공부했어요 이제 비싸다 싸다에어컨 가격을 평가할 수 있는 사람은 감정평가사 밖에 없거든요 그러기 때문에 저는 같이 평가를 한다고 말씀드리는 거고 수익형 부동산 같은 경우는 이게 선행돼야 돼요 그 그래야지만 말씀하신 대로 높게 사지 않아요 내가 정한 가격이요 가치가요 정도면 난요 가격에서 살 수 있지만 넘어가면 사지 않겠다라는 있어야 되는 거죠 대부분 사람들은서 옆에 시세 얼마에 나갔으니까 요거 얼마나 한다 이거 휘둘리아요 그게 이제제 가격에 대한 오해부터 발생 되는데 거래된 거는 미래의 가격인가요 과거의 가격이에요 과거 시점에 발생됐던 가격이기 때문에 이게 하향 하향 시장에선 맞아요 하위 이게 쭉 떨어지는 가격이 이제 뭐 뭐라고 얘기해 갑자기 생각은 안 나는데 떨어지는 시장에서는 하락 아 하락하는 시장에서는 맞아요이 과급 가격이 그럼이 이하의 수구가 있으니까네네 그러면 조심하는데 상향하는 상승하는 시장에서는 또 달라요 하루가 다르게 움직이고 있고 근데 이게 다르게 움직이고 있을 때 조심하셔야죠 음 이게 과연 가치가 있냐는 거예요 그니까 제가 계속 말씀드리는게 가격 결정에 대한 영향이 어디서부터 발생되는 가를 알아봐야 된다는 거죠 진정한 가치가 있나 이걸 보셔야 돼요 보통 경매 시장 가면 미술품 경매할 때 갑자기 스파트 붙으면서 이런 식으로 빡 올라가잖아요 그니까 부동산도 그러고 주식도 그러고 딱 그런 타이밍이 존재하는 거 같아요 보면 아 맞습니다 근데 이제 그 부동산 같은 경우에는 가격 결정에 영향을 주는 요인들이 거의 비슷해요음 결국에는 인간과 관련된 영향들을 가장 많이 받고 거시적인 영향을 받기 때문에이 영향 요인만 우리가 정확하게 안다면 그렇게 크게 문제될 거라고는 생각을 안 해요 근데 기준은 명확하게 갖고 가셔야 돼요 그리고 또 서울 이제 얘기했으니까 궁금이 서울 아파트를 새로 하려면 다 재건축을 재개발을 해야 되잖아요 최근 문제가 건축비가 많이 올랐단 말이죠 그래서 아 이제 앞으로 쉽지 않을거다 얘기하는데 어떻게 보세요네 그것도 입지별 좀 다르게 분석을 해봐야 되는데 구정동 같은 경우에는 아까 말씀드린 조원 분담금이 어마어마하게 될 거예요네네 그러면 그거를 어 이겨낼 수 있는 분들은 너무 좋죠 왜냐면 그거에 대체 상품이 없잖아요 근데 이제 아닌 사람들 나이가 많으신 분들은데 뭐네 그럼 반대하면 거기는 못 갈 수도 있어요 그 반대표가 많으면 조합원들이 그러면 우리가 고민해야 될게 과연 그 시장을 우리가 쫓아가야 되나 전는 아니라고 봐요 각 지역마다의 각자마다의 그음 보는 관점들이 있을 거고 그리고 제일 중요한게 가치가 있을 거고 그러면 우리가 재개발과 재건축의 가장 중요한 판단 기준은 뭐냐면 현재에 있는 거에 우리가 의사 결정을 할까요 아니면 미래에 대한 의사 결정을 하는 걸까요 재건축이 미래 미래에 대한 거잖이 시점에서 의사 결정 한다라는 것은 뭐냐면 현재의 건물 가치가 아니라 그리고 주변의 그 상황이 아니라 앞으로의 상황에 변화될 것을 가지고 의사 결정을 하는 거고 현재의 적정 가격은 과연 토지 가격 그만한 가격이 있냐 없냐를 따져보는 거죠 미래 시점에서 이것만 잘 구별하실 줄 안다면 어 제건 재개발에 의사 결정하시는 데는 문제는 없을 거라고 보고 있어요 우리가 이제 하나 고민해야 될게 뭐냐면 서울 시내에서 인구 이동이 좀 많이 일어나고 있거든요 전입 다 전출이 좀 많아요 이건 보셔야 돼요 청년 가구 세대 주거 이동 실태가 왜 중요해지면 결국에 그들이 살 수 있는 공간이 없어진다는 얘기거든요 그리고 가장 중요한게 청년이라 하면 38세까지요 39세까지 이들이 가장 인생에서 이벤트가 하나가 있어요 결혼입니다 대부분 이동하는 이유가 결혼 때문에 그래요 이것을 좀 고민을 보시면 아마 해답이 나올 수도 있어요 이거에 관련된 논문들이 좀 많이 나와 있거든요 그니까 혼자 살을 때는 서울에서 어떻게 좁은 데서 살아도 버틸 수가 있었는데 결혼을 하려다 보니까 둘이 원룸이 살을 수도 없고 그러면 돈에 맞춰서 이동을 하잖아요 그러다 보니까 출퇴근을 좀 고생하더라도 외곽으로 외곽으로 나가게 되는 거고 맨날 아침마다 형상 벌어지고 맞습니다 인구 이동도 좀 봐야 되는게 결국에는 늘 말씀드리지만 어떤 누군가는 이거를 받아 줘야 되잖아요 근데 우리 머릿속에서 너무 잘 나가는 동네는 잊어버리라고 저는 말씀드려요 다만 그 영향들이 그 주변에 어떻게 미칠 것인지만 확인을 해 보고 우리가 할 수 있는지 없는지만 판단해 보자 이게 저의 의사 결정 기준의 하나의 방법론 있고요 그리고 수도권 지역도 나쁘진 않다음 우리가 찾아보자 이거죠 그 그니까 본인들이 필요한 곳에 이제 들어가는게 맞다고 생각을 해요 그니까 내가 사고 싶은 지역과 살고 싶은 지역은 분명히 기준이 있어야 된다고 생각을 해요 저도 궁금했던게 평택 고덕 삼성전자가 들어오면서 평택으로 교통이 점점 좋아진다는 느낌이 드는데 맞나요 어 저는 수원 평택이 하브 라인들은 맞다고 생각을 하는데 저는 거기 안 볼 거 같아요 제가 만약에 본다면 화성을 볼 거 같습니다 아 오히려네 그니까 화성을 왜 보냐고 묻지 마시고 직접 화성을 가보시는게 중요하다고 생각을 해요 화성이 참고로 엄청 넓습니다 네네 어마어마하게 넓 그러기 때문에 훨씬 그 무한 성장의 가능성이 높고요 전출입 인구를 보면 굉장히 높고요 그리고 이동 패턴을 꼭 보세요음 가구 이동 패턴을 보면 굵직하다 가구 이동 패턴도 볼 수가 있어요 어디서 봐요네 2015년도까지 어 논문 자료가 있고요 어 저희 대학원에서 지금 논문을 쓰고 있는 걸로 알고 있고 요번에 나온 걸로도 알고 있어요 그 그 자료를 좀 보시면 2015 15년도 자료지만 그 2008년도 자료와 일맥 상통하고 결국에는 사람들이 어 이동하는 것은 일자리를 찾아서 이동한다는게 거기서 좀 패턴이 나온 거 같아요 제가 화성 거기 뭐 병점부동산 이으로 보면 더 많이 일어날 거예요 그니까 왜 순전 입이 일어나는지를 이유를 찾으셔야 되거든요 그리고 이제 제가 늘 말씀드리게 파운드 음 내가 하나 사이트를 딱으면 거기서 바운더리를 그려봐야 돼요 신도시 계획할 때도 그렇게 그리니까 그리고 요새 또 이제 서울이랑이 지방 소멸 얘기 많이 나오잖아요 그건 어떻게 보세요네 근데이 주제가 요즘에 굉장히 핫해요 근데 저는 계속 말씀드리는게 뭐냐면 소멸하는 거 막을 수 없어요 소멸하는 거 막을 수 없고 성장하는 도시는 계속적으로 성장할 거고 쇠퇴하는 도시는 쇠퇴할 수밖에 없어요 근데 쇠퇴하는 도시에 보물들이 있어요음 음어 이게 그 지속 가능한 곳이 있고요 지속 가능하지 않은 지역이 있어요 지속 가능하지 않은 곳은 보시면 안 돼요 근데 지속 가능한 곳이 있다 하면 어 거기에 어떤 컨텐츠를 갖고 들어가냐 다른 문제가 되는데 그 중에 하나가 어 문경의 화수원이라는 데가 있어요 예 예 그 청년들이 가서 어 그 공공 기관과 문경시와 함께 만들어낸 역적 품인 그게 뭐냐면 인간의 심리를 그대로 반영한 작품이 될 수가 있어요 그러니까 저도 화수에 가서 숙박을 하려고 굉장히 많이 노력을 했는데 예매하다가 포기를 했어요 지금 잘 모르겠는데 하여가 한번은가 볼 거예요 그런 스팟들이 좀 많이 있거든요 결국에는 도심을 벗어나려고 하고 있고 우리가 도심과 비도심 철저하게 구별을 볼 필요가 있고 중요한 거는 뭐냐면 도심이든 비도심이든 어떤 의사 결정을 할 때 자기가 완성돼 있어야 돼요 내 의사 결정에 대해서는 내가 책임질 수 있어야 돼 안 그러면 내 가족이 힘들어져요음 오늘 이야기 많이 나눴는데이이 책안에 있는 이야기를 다 다루지 못했어요 제가 말씀드린게 다 안에 들어가 있어요이 오늘 얘기한 거 외에도 어떤 것들 더 들어가 있나요 어 그러니까 부동산 트렌드에 대해서 좀 넣어 놨고요 그리고 우리가 이제제 어 부동산을 어떻게 바라봐야 되고이 부동산이라는 그 공간을 어 어떤 형태대로 다가가서 내가 의사 결정을 할 수 있을까라는 방법론적인 이야기가 굉장히 많이 들어가 있어요 그리고 이게 뭐 제목은 부동산 투자의 관점 이지만 사실상 그 자기 개발 서적으로 보시면 될 거 같아요음 부동산 입문서의 가장 기본이 되는 내용들을 많이 들어 놨고이 내용에 대해서 궁금하신게 있다 하면 계속 말씀드리지만 언제든지 연락 주시고 오시면 돼요 아 오늘 또 내용을 듣다 보니까 이제 부동산에 대해서 그동안은 뭐 어디만 사라 뭐 렇게 해라 이런 이유들이 많았었던 거 같은데 이번에는 또 부동산에 대한 철학을 제대로 배워보는 시간이었던 거 같습니다 앞으로도 자주자주 출연했으면 좋겠어요 출서 감사합니다 감사합니다 [음악] [음악] [박수] [음악] [박수] he