'또 폭등? 다 망합니다' 위기의 부동산 시장

자 금리나 공사비 폭등 또 전세 시장 불안 그리고 신규 아파트의 공급 부족 이런 것이 부동산 시장의 지금 불안 요소들입니다 자이 가운데 가장 심리를 크게 작용하는 것 가운데 하나가 공사비 폭등으로 앞으로 공사비가 더 오른다 이런 뉴스가 많이 나면서 심리도 아파트 매수로 돌아서고 있는데 이런 이유로 인해서 21년 다 어쩌면 더 폭등 장세가 나타날 수도 있다 이렇게 보시는 분들이 점점 늘어나고 있는 겁니다 우리나라도 대출 금리를 선제적으로 로 내리는 곳이 나오고 있죠 그래서 집값이 다시 불안해지고 있습니다 이렇게 되면 우리가 3 4년 전에 겪었던 특히 2021년 때 패닉 과잉이다 할 정도의 그때처럼 어쩌면 이걸 뛰어넘는 집값 폭등장이 다시 나타날 수도 있다 그렇기 때문에 오히려 지금은 너무 불안하다 이런 분들이 많이 [음악] 있습니다 요즘 서울 집값이 심상치 않다 이런 분들이 참 많이 계십니다 이러다가 모두가 빚이 에 올라타서 한번 난리가 날지 아니면 계속 더 미친 듯이 아파트가 오를지 정말 가늠하기 어려울만큼 오른다 망한다 두갈래 길에 딱 놓여 있습니다 서울 주요 지역의 고가 아파트는 이미 한 차례 손 바림이 일어난 후에 다시 또 최고가를 경신하는 아주 이상한 상승 거래가 나오면서 주변에 다른 아파트들도 영향을 받아서 다시 호가가 예상을 초월하는 가격대로 올라서 매물로 나와 있습니다 중요한 건 이걸 또 사는 사람들이 있다 보니까 이게 술렁이고 있는 것이죠 경제 사이클상 또 여러 가지 데이터상 아파트 가격이 떨어질 수밖에 없는데도 불구하고 다시 이런 현상이 일어나는 이유 이유가 뭘까요 그걸 제가 설명드리겠습니다 정상적인 아파트 부동산 시장을 설명하는데 도움이 되라고 말도 안 되는 상황 하나를 제가 미리 좀 설명을 드릴게 있는데요 경제 논리로는 해석이 안 되는 얘기입니다 여러분 르메스 명품 브랜드 아시죠 르메스 버킨백을 매장해 1600만 원을 주고 사서 이걸 밖에 나오자마자 바로 되팔면 거의 두 배 가까운 한 3,2 200만 원의 거래가 된다고 합니다 자 이게 뭐냐면 LMS 버킷백이 공급은 적고 수요는 많다 보니까 이런 기현상이 벌어지고 있는 겁니다 공급이 적죠 버킷백을 사고 싶어 하는 수요는 또 많죠 필수재인 아파트를 기호재 있이 가방이랑 비교하는 것은 좀 어불성설일 수 있겠지만 지금의 이상한이 부동산 시장을 가늠하기 좀 좋은 비교인 것 같아서 먼저 에르메스 얘기를 설명드렸습니다 여사이 서울 강남은 물론이고 또 서울 강북 지역도 그리고 수도권의 입지 좋은 지역도 최근 매매로 거래량이 좀 늘고 있습니다 서울 강남권과 한강변 주요 단지들의 거래 가격이 역대 최고가를 넘어서는 사례가 몇몇 군데서 계속 나오면서 이거 이러다가 집값이 다시 불안해지는 거 아닌가 이런 불안감이 막 밀려오죠 자 2022년 이후 하락하던 집값을 보금자리론으로 떠받쳐 데드캡 바운스를 만들더니 다시 건축비가 치솟고 분양가가 오르고 또 대출 금리도 최근에 2% 대로 진입한 대출도 생겨나면서 안정을 찾아가던 아파트 값이 이게 다시 좀 꿈틀대기 시작한 것인데요 이거 참 위험한 일인데도 위험은 란것도 없이 올라간다는게 너무나 신기합니다 아까 그래서 LMS 백과 제가 비교했던 건데요 하향으로 가던 집값이 청년층과 무주택자를 위해서 특내 보금자리론 그리고 신생화 특내 대출 이런 정책 자금 대출이 나오면서 매수세가 조금 늘어났습니다 그리고 금리 마저 또 할인해 주자 젊은층이 몰리면서 집값이 다시 움직이기 시작했다 이렇게 봐야 되는데 아파트 전 세 시장이 요즘 많이 불안한 건 사실입니다 특히 빌라나 연립의 전세 사기가 극성을 부리다 보니까 사람들이 빌라 포비아 현상이 생겨났죠이 빌라를 기피하는 현상이 나오면서 빌라 전세 수요가 아파트 전세 수요로 몰리면서 아파트 전세가가 불안해졌다 전세가가 계속 오르니까 차라리 이럴 때 그냥 아파트를 사자 이런 쪽으로 기운 수요 대기자들이 아파트 매수에 나서면서 아파트 가격이 다시 상승하는 기현상을 지금 보이고 있습니다 이렇게 되면 부동산 인플레이션이 아직 꺾이지 않은 상태에서 인플레이션이 더 일어난다 이건데 여러분 이거 정말 위험하다고 느끼지 않으십니까 올해들어서 계속 전세가가 올랐는데 이제 임대차 이법 그러니까 전월사 상한제가 시행된지 한 4년이 지나는 시기가 바로 7월 말쯤 되기 때문에 이게 이제 전세가가 고비가 풀리게 되면서 이게 더 불안해지고 있는 겁니다이 부분은 뭐 표용호 tv's 여러 번 말씀을 드린 적이 있는데 불안이 현실로 오고 있는 중이다 이렇게도 봐야 됩니다 자 여기다가 주택 수급 상황도 이게 좀 갈수록 악화되고 있는데 전국 어디든 그니까 서울도 마찬가지입니다 주요 입지는 아니든 재건축의 건축 비용이 폭등하면서 사실상 재건축은 거의 올스톱된 상황입니다 이런 상황에 서울 주택수요를 좀 분산시킬 수 있는 3기 신도시 계획도 늦어지고 있죠 여기다가 신상화 대출 기준이 또 완화되면서 젊은층이 주택 매수하는 것이 좀 더 강해질 수 있다 이런 전망도 나오고 있죠 세계 여러 나라가 고급 시대를 이제 끝내고 본격적인 금리 인하에 나서고 있는데 유럽은 이미 내렸습니다 우리나라도 대출 금리를 선제적으로 내리는 곳이 나오고 있죠 그래서 집값이 다시 불안해지고 있습니다 이렇게 되면 우리가 3 4년 전에 겪었던 특히 2021년 때 패닉 발행이다 할 정도의 그때처럼 어쩌면 이걸 뛰어넘는 집값 폭등장이 다시 나타날 수도 있다 그렇기 때문에 오히려 지금은 너무 불안하다 이런 분들이 많이 있습니다 서울의 주택 거래량이 조금씩 더 늘어나고 있는데요 지난 3월에 4,29 그리고 4월에 4376 gold 5월에는 4,700원이 넘어섰습니다 3개월 연속 4000건이 넘어서서 거래가 되고 있는데 여러분 만약에 6월 달에 5천건이 넘어서고 7 8월에 6천 건이 만약에 넘어선다 이러면 집값이 다시 폭등할 수도 있습니다 이건 정말 재앙이 될 수도 있습니다 다만 아직까지는 집값이 폭등이다 뭐 이렇게 볼 만한 데이터는 발견되지는 않았지만 김가 너무 이상한 합니다 거래량이 지속적으로 4천 권을 넘어선 것이 2021년 8월 달에 4천 권을 넘긴 후에 사실상 한 34개월 만에 다시 오르고 있는 건데요 중요한 것은 다주택자 취득세 중가 부분이 아직까지 그 규제가 살아 있죠 그래서 실수요자들의 거래가 이토록 많았다는 건데 전세 수요에서 이분들이 매매 수요로 돌아서는 분들이 지금 더 생겨날 수 있습니다 그래서 집값이 또 폭등할 수 있다 이런 의견들이 나오고 있습니다 지금 전세값이 오르고 있는 곳이 아주 많은데요 앞으로는 이게 더 불안합니다 전세 시장을 뒤흔들 바로 그 가장 큰 변수가 전월세 상한제 제가 좀 전에 말씀드린 그 7월 31일부터 나오기 시작하는 전월세 상한제 해제 물량입니다 4년 전에 세입자가 원할 경우 기존 계약 기간 2년을 살고 또 2년을 더 사는 총 4년을 거주할 수 있도록 하고 또 집주인이 세입자와 다시 갱신 계약을 할 때는 직전 임대료에서 5% 이상 못 올리도록 주택 임대차 보호법 개정을 시행했고 이제 그 4년이 끝나는 시기가 왔습니다 여러분 혹시 기억하십니까 지난 2020년의 집주인들은 전월세 상한제 시행을 바로 코앞에 두고 너도 나도 전세값을 대폭 올렸었습니다 그래서 이게 다시 제한될 수 있다 이런 분위기가 나오고 있는 겁니다 서울 아파트 평균 전세 가격이 2020년 7월 달에 보니까 한 4억 9,900만 원 딱 5억 선 때였거든요 그런데 이게 21년 6월 딱 1년 만에 전세가 최고점 평균치가 6억 7,700만 원대까지 올랐습니다 전세가가 평균적으로 이렇게 초 급등한 후에 2022년부터는 거품이 살짝 꺼지기 시작하면서 2023년 6월쯤 다시 1년 뒤에는 이게 5억 7천만 원대로 평균을 딱 잡습니다 보통 1억 원 정도가 1년 만에 주저 앉았다가 요즘에 다시 이게 6억 대로 급격하게 오르고 있습니다 요즘 전세가 분위기가 그렇습니다 사실 아파트 전세가는 이렇게 올라야 할 이유가 지금 없습니다 그런데 이게 왜 이렇게 오르고 있느냐면 빌라 전세 보증금 사기가 여기저기서 막 터지면서 사람들이 빌라를 기피하면서 아파트로 넘어갔기 때문에 지금 다시 오르기 시작해서 6억 선을 넘어선 겁니다 평균치로 자 서울 마포구의 5월에 전용 84m 아파트에 7억 정도의 전세로 들어가신 분이 있는데 그분이 들어간 아파트의 전세 매물을 다시 보니까 지금 10억이 다 넘었다며이 걱정하시는 분들이 참 실질적으로 많이 있습니다 이거 전세가격 뛰어도 너무 뛴 거 아닙니까 사실 전세가가 이렇게 뛰는 것은 전세 대출의 유동성이 많이 풀렸습니다 대출을 많이 해 준 겁니다 신사화 특내 대출 같은 경우를 보니까이 년 이내 출산을 하면이 가구에 최저 1%대 금리로 대출을 해 주고요 또 가구가 연소득 최대 1억 3천만 원까지 또 이용할 수가 있습니다이 대출을 또 하반기부터는 부부 합산 소득을 2억 원으로 이걸 상향 조정을 해 주고요 25년부터 2억 5천만 원까지 이걸 또 늘려줍니다 그러니까 뭐예요 사실상 소득 제한을 거의 폐지한 겁니다 이래서 앞으로는 소득 수준이 높은 중 36층의 젊은 수요자들도 저리에 대출 상품을 이용해서 주택 시장에 매수자로 진입할 수 있게 이걸 다 열어 준 겁니다 젊은층에게 이런 걸 열어 준 것은 인구를 늘리기 위한 것과 또 무주택인 젊은 세대들에게 주거 안정을 위해서 시작된이 제도인데 제가 볼 때는요 여러분 보시기 어떻습니까 이런 부분이 또다시 집값을 부추기는 트리거로 작용하고 있는 겁니다 지난 2022년 12월에이 서민들의 주택 마련을 돕겠다 해서 특내 보금자리론을 한 1년간 한 시적으로 운영했었고 그때 하락하던 아파트 가격이 23년 1월에 이게 반짝 상승을 했습니다 그럴 때 많은 분들이 얘기했죠 야 이제 계속 다시 상승하는 거 아니냐 했을 때 제가 그랬습니다 데드캡 바운스가 잠깐 일시적으로 반등하고 다시 하락할 것이다라고 했는데 거기까진 맞았습니다 이때 데드캡 바운스가 나온 이유 중에 하나가 9억 원 이하의 주택에서 최대 5억원까지 0.1에서 0.4% 포인트의 우대 금리를 적용해 주고요 소득 요건을 없앴기 때문에 수요가 살짝 살아나서 데드캡 바운스가 나왔고요 그 뒤로 다시 조금씩 하락하다가 최근에 다시 좀 오르고 있다는 얘기가 나옵니다 부동산 하향 안정화의 명분 그러니까 연창 6의 명분으로 여러 가지 대출을 많이 일으켜서 집을 살 수 있도록 했는데 결국 이게 부동산 분양 시장을 살리기 위한 도구로 사용되었다 이렇게 봐야 되는 부분입니다 자 물론 정부 입장에서는 얼어붙은 건설 경기를 살리기 위한 정책이었지만 결국 그것이 부동산의 거품을 걷어내 쓰이지는 못했다 이겁니다 결 결국 거품을 더 만들었다 이렇게 해석이 되는 부분도 있습니다 지금의 신생화 특내 대출이라는 것은요 급내 우대 폭이 그전에 특내 복음자리 이론과는 정말 비교가 안 될 정도로 좋기 때문에 이걸 이용해서 매수에 나서려는 젊은층이 많이 생겨나고 있는 겁니다 그리고 이제 금리 인하의 바람이 지금 또 불고 있죠 우리나라의 금리에 가장 큰 영향을 준다고 할 수 있는 미국 연방 준비제도 이사회가 기준 금리를 적어도 연내에 한 번 또는 두 번은 내릴 것이다라고 보는 미국의 금융 전문가들이 많이 있습니다 그래서 그런지 우리나라 시장 금리는 지금 하락하기 시작했습니다 기준 금리는 내려가지 않았지만 시장 금리는 내려갔죠 자 5대 시중은행의 주담대 고정 금리가 6월 19일 기준 보니까 2.98% 5.62% 앞단 2.98% 그 2% 대에 진입했다 이런 뉴스들이 나오는 겁니다 그리고 변동형 주택담보 대출에 기준이 되는 코픽스 금리도 지난 5월에 3.54 아지 뚝 떨어졌습니다 이제 고금리가 아니라는 겁 입니다 중 금리에 중저 금리라고 봐야 됩니다 39개월 만에 금리가 최저치로 내려온 겁니다 바로이 부분이 부분이 아파트값을 지금 불안하게 만들고 있다 이겁니다 정부가 가게 대출을 줄이려고 주택 담보 대출에가 스트레스를 붙였죠 그래서 스트레스 DSR 총부채 상환 비율이 이제 적용이 되는데 이게 갈수록 더 강화됩니다 그런데 반대로 금리는 내려가고 있으니까 이게 뭡니까 가게 대출을 줄이는데 오히려 역행하고 있다 가게 대출이 줄어들지 않고 더 늘어나고 있는 겁니다 입니다 그리고 공사비가 오르면서 공급은 갈수록 줄어들 수 있습니다 지금 건축비의 초 고공행진 때문에 아파트 재건축이 사실상 뭐 거의 올스톱됐다 이렇게 봐야 됩니다 아파트가 지금 거래되는 가격이 5억인데 재건축을 하면 분담금이 7억이면 이게 재건축이 가능하겠습니까 재건축 사업장마다 공사비 증액을 놓고 조합과 갈등이 없는 곳이 정말 단 한 곳도 없습니다 그리고 3기 신도시의 상황도 제가 좀 전에 말씀드린 것처럼 별로 좋지 않습니다 시공사들이 부동산 PF 위기를 겪으면서 신규 사업 참여를 꺼리고 있기 때문에 3기 신도시의 경우는 2년 이상 이게 지연될 수 있다 이렇게 보고 있죠 자 금리나 공사비 폭등 또 전세 시장 불안 그리고 신규 아파트의 공급 부족 이런 것이 부동산 시장에 지금 불안 요소들입니다 자이 가운데 가장 심리를 크게 작용하는 것 가운데 하나가 공사비 폭등으로 앞으로 공사비가 더 오른다 이런 뉴스가 많이 나면서 심리도 아파트 매수로 돌아서고 있는데 이런 이유로 인해서 21년 다 어쩌면 더 폭등 장사가 나타날 수도 있다 이렇게 보시는 분들이 점점 늘어나고 있는 겁니다 여러분 이거 정말 위험한 겁니다 이래서 제가 늘 말씀드렸던 부동산 PF 위기를 이걸 좀 빨리 터트려서 안정화시킨다 아면 땅 값이라도 좀 더 내려가서 분양가가 내려가는데 좀 더 일조를 했을 텐데 지금 부동산 PF 계속 지지부진하게 안 터지고 터질 것을 계속 막고 있고 있으니 부동산 가격은 계속 미쳐만 가고 있는 것이다라고 저는 봅니다 부실한 곳을 이래저래 살려두고 가다 보니까 그 부실한 곳에 금융 비용이 자꾸 더 늘어날 거 아닙니까 금융 비용이 더 얹어져서 결국 분양가가 더 오르고 분양가가 더 오르니 주변 아파트 가격도 또 더 오릅니다 이게 악순환의 반복인 겁니다 우리나라 10년짜리 국고채 금리가 3.26% 있데요 이것보다 싸게 2% 대로 돈을 빌려줘서 아파트를 사라고 하면 은행이 채권을 발행해서 빌린 돈보다 주담대를 더 싸게 해 주겠다는 그런 의미인데 은행도 기업인 데 이거 이상하지 않습니까 왜 이렇게 할까요 우리 정말 고민해 봐야 되겠습니다 지금 어떤 분들은 이렇게 말합니다 아파트를 내놔도 팔리지가 않는다 이런 분들 정말 많습니다 그런데 뉴스에 나는 것을 보면 어디 아파트가 초고가 경신했다 이렇게 나오는 것 때문에 지금 많은 분들이 심리가 요동치고 있는 거죠 여러분 제가 좀 전에 말씀드린 것처럼 6월 7월 8월에 거래량이 5천건 6천건 넘어간다면 정말 다시 우리는 그 미친 부동산 폭등을 또 봐야 될 수도 있습니다 저는 그게 좀 불안하 합니다 왜 불안하면 너무 고가로 뛰면 우리 전체가 어려워집니다 부동산 시장이라는게 급격하게 폭락을 해도 큰 위기가 오겠지만 급격하게 올라가도 이것도 위험한 겁니다 우리 한번 겪어 봤지 않습니까 자 평우 TV 지금 부동산 시장이 이런 이유로 가격이 혼조세 있다 이런 말씀을 제가 오늘 드립니다 여러분 너무 뇌동 매매 하지 않으시길 바랍니다 배영우 t 구독하시는 모든 분들 리스크 관리 잘하셔서 부자 되시기 바랍니다 고맙습니다 [음악]