하반기 부동산, 이미 바닥 지났습니다! 후회하지 마세요(ft.김광석 실장 2부)

부동산 PF Pro 인해서 금융 익이 올까 봐 우려하는게 아니에요 부동산 PF Pro 인해서 주택 공급이 부족해지고 그걸로 인해서 집값이 폭등하는 것도 일부 우려합니다 공급 대란 올 거라고 경각심을 갖고 있어요 그러면 그 우리나라 부동산은 언제쯤부터 좀 좋아질 것 같아요네 24년 중반을 기점으로 서울을 중심으로 한 수도권 집값은 아파트 가격 을 중심으로 얘기합니다 보합에서 강보합으로 전환될 것이다라고 말씀드렸고 그 전망에는 하나의 변함이 없습니다 이것도 시대적 변화에 맞물리는 거라고 생각이 되고요 근데 제가 그때도 말씀드렸던이 부동산 시장의 특징은 전국 평균 아파트 매매 가격이 강보합으로 바뀐다다는 서울 수도권을 중심으로 바뀌고 안타깝게도 비수도권의 경우에는 강보합으로 바뀌지 않는다라고 말씀드렸어요 이걸 제가 그때는 비대칭 했습니다 시장의 트렌드를 왜냐면 이런 기조적인 변화이 20년부터 24년 아마 우리 생애 이런 일을 또 경험할 하는 이상한 일들이 집약된 시대였어요 이러면서 자산 시장이 롤러코스터를 탄 거예요 근데 이런 시대와 우리 한국 경제에서는 인구 구조적 변화를 같이 만난 시대인 거예요 아 시점으로 그러니까 인구 감소로 집값이 떨어질 것이다 하는 분들이 계신데 전 인구는 계속 상승합니다 인구는 감수할지 몰라도 맞죠 아 예 사실 인구의 증가 감소 감보다 더 중요한게 인구의 이동이 이동 지역으로 쏠림 이런 것들 그렇죠 그게 더 중요해요 왜 그런 말씀드렸 인구의 증감 때문에 나타나는 부동산 시장의 영향보다 인구의 이동 때문에 나타나는 부동산 시장의 영향이 더 지배적이 그래서 수도권은 사실 수도권 총 인구는 줄지조차 않아요 수도권 인구는 앞으로 2035년까지 통계청의 인구 추기에 따르면 계속 수도권 인구가 늘어날 것으로 보고 있어요 그 우리나라 총인구의 감소로 전개된다고 하는데 사실은 인구 감소는 비수도권에서 확인하는 영역들이 저출산 현상이 지배적으로 나타나는 그런 영향이 있는 지역들은 지방소멸 위험 지역이라고 합니다 지방소멸 위험 지역이 늘고 있거든요이 군위의 도시들이이 수도권에는 지방소멸 위험 지역이 딱 하나 있어요 어딘지 아세요 인천 옹진군이 있습니다 아 강화도 강화도와 붙어 있는 섬들이 있어요 아 그럴 수 있죠 제 그 중에 섬 하나를 매년 가거든요 매년 자월도 아고 강화도에서 배타고 50분 정도 갑니다 그러니까 그 옹진군에 해당되는 그 섬들 여기는 인구 감소가 지배적으로 나타나고 있어요 그런 인구 소멸 위험 지역을 중심으로는 거주 수요도 없고요음 투자 수요도 줄죠 그러니까 집값이 반등하기 어려워요 근데 우리가 받아들고 있는 전국 평균 집값의 등락은 이런 지방소멸 위험 지역을 포함한 집값이 그니까 제가 여러분께 말씀 드리고 싶은 것은 비 대칭화 경향성이 지배적으로 나타나는 것이고 어떤 전국 평균 가격의 의미가 조금 줄어드는 적어도 수도권과 비수도권을 구분 지역별로 구분 분석하는 것을 들어보실 필요가 있겠다 서울 아파트 가격을 중심으로 말씀드리면 제 생각에 그 바닥을 형성하는 구간은 어 24년 5월이라 생각합니다 서울 평균 아파트 매매 가격을 중심으로 그러나 지금이 순간에도 서울에 있는 구 각 구별로 등락률을 계산하음 음에서 다구는 아직 떨어지고 있음 그러나 전체 구 중에 다섯 개 구를 제외한 나머지 구들은 상승 반전 했기 때문에 서울 아파트 평균 가격은 상승했지 하락하고 있냐 이렇게 질문하시면 상승 반전한게 맞죠 저는 이제 전망이란 얘기는 평균 가격이 플러스를 보이고 있느냐 아니면 마이너스에서 벗어나지 못하고 있느냐 이걸 가지고 보는 거니까 저는 정확히 숫자적인 전망을 말씀드리는 겁니다음 그럼 수도권 집은 사도 되는 식이다 네 저는 그렇게 생각합니다 예 그 선택을 해야 된다 부동산에서 사람들이 제일 공포스러워 하는게 아직까지 PF 해결이 안 됐다 이거 어떻게 될 거냐 어떻게 전망하세요 PF 해결되지 않았죠 부동산 PF 부실 문제는 우리 한국 경제 가장 약한 골리 맞습니다 건설사들이 도산하고 있는게 맞아요 그리고 23년까지 정부의 대응도 하나도 도산하지 않게 만들자라고 하는 방향성이 있다면 정부의 정책 방향도 24년 터는 달라졌는데 그러니까 소위 좀비 기업 성격 지금 지원을 해 줬는데 추가 지역인 지원이 끊기면 그 기업도 끊기는 그런 기업을 이제 좀비 기업이라 하잖아요 그럼 좀비 건설사들은 도산을 시키자는 방향으로 움직였어 그 구조 조종 그 원활한 구조 조종을 만들자라는 방향이고 그러니까 도산하는 건설사들이 생겨요음 도산하는 건설사들이 있때 다만 견실한 건설사라는면 뭐 추가적인 지원을 했을 때이 건설사가 어 선순환을 야기한다고 가정하면 어 선순환을 좀 지원시 하는 방향으로 투트랙으로 움직이기 시작했습니다 정부의 그런 대응과 또 다른 한 가지 거시 경제적인 모니터링의 움직임은 뭐냐면이 건설사의 부도가 혹은 건설 부실이 금융 부실로 연결되지 않도록 건설사가 부도나고 부실해지면 그럴수록 결국 못 갚는 빚지 있잖아요 못 갚는 부동산 PF 대출잔액이 있잖아요 그러면 그걸 못 갚게 되면 금융 부실로 연결되자 근데 또 한 가지는이 금융부실 문제를 규모면에서 보면 자꾸 많은 분들은 부동산 PF 대출 잔액 규모를 가지고 그게 뭐 몇 조야 그니까 이게 다 터질 것 같아 그게 아니라 그중에 부실채권 비율만큼만 터지는 겁니다 근데 그 규모를 가지고 계산을 해 보면 우리 금융 시스템을 흔들만큼 소위 금융 위기로 전개될 만큼의 사이즈가 아니에요 그러니까 여러분들께 말씀드리면 금융 부실 상황인 거지 금융 위기가 아니에요 그니까 금융 부실에서 위기로 전 전이되지 않도록 차단하는게 우리나라의 금융 정책입니다 지금에 음론 정을 신 냐도 신뢰하기 어려요 못하는 분들이 많아요 그런데 어떤 정부든이 보수 정부든 진보 정부든 어떤 정부든 그 나라 경제가 경제 위기 오도록 놔두는 정부가 있나요 그렇지 않아요 그러니까 지금 뭐 하는 거냐면 정책적으로 금융위가 정책적으로 그것만 모니터링하고 있다고 보시면 좋아 아 알고 있다 알고 있고 그것만 모니터링하고 그거를 해결하기 집중하고 있다 그일 안 하고 다른 일을 아예 안 하고 있습니다 그 정도로 모니터 근데 이게 어떤 상황이냐면 그래서 제가 항상 말씀드린게 알고 있음 불확실성은 더 이상 불확실성이 아니다 우리가 이렇게 등산을 했는데 등산길에 저기 앞에 구덩이가 있어요 구덩이가 있다는 걸 알면서 거기로 뛰어듭니다 멈추거나 돌아가거나 뛰어 가겠죠 돌죠 그러니까 정부도 역시 그렇게 대응한다는 거예요 우리가 무슨 뭐 엄청 취약 국가나 이게 아니에요 우리도 나름의 국가 시스템이 있어요 그러니까 정 정치적으로 정책을 자꾸 판단하지 마시고 우리나라 금융 선진국화 되고 있잖아요 그런 국가로서 우리가 위기로 위기가 있다는 걸 알고 있는데음 그걸 그냥 구렁 통이로 뛰어내릴 리가 없어요 그렇기 때문에 그걸 철저히 관리하고 있기 때문에 부동산 PF 불실 문제는 24년 내내 지속될 과제입니다 그게 우리 한국 경제 가장 약한 거리예요 다만 부동산 경기라는 면도 서울이나 수도권을 중심으로 어쨌든 상승 반전하고 강보합으로 전환되고 미분양 문제도 어느 정도 해소되는 방향으로 가고 있고 그러면 기본적으로 건설사가 도산하거나 뭐 쓰러지는 일이 있어요 근데 그게 금융 위기로까지 가는 상황은 아니다 그러니까 건설사 침체일로에 않을 것이다 그렇죠 또 한 가지이 부동산 PF 부실 문제가 그러면 이것 때문에 집값도 하락하는 거 아니냐 자 여기에 중요한 가정이 있어야 됩니다 저도 단언할 수 있는데 부동산 PF 부실로 인해서 금융위기가 온다라고 가정하면 절대 집 사시면 안 됩니다 그 집값 폭락하지 그 집값만 폭락하는게 아니라 자산 시장이 다 폭락하는 거예요 주가도 폭락하고 금융 위기가 오면 모든 자산 시장의 그 집값이 뭐든 밸류에이션이 다 꺾이는 근 금으로 제가 어떤 방식으로도 이게 금융기 올 상이 아니라는 거예요음이 건설사의 부실이 금융 부실로 아지는 전의가 되지만 여러분 금융사도 가만히 있지 않아요 금융사도 지금 부동산 PF 부실이 있다는 걸 아니까 손실 충당금 쌓고 있고요 건설사들이 추가적으로 대출해 달라고 요청하면 사업자 등록중 보고서 건설사 사업이 있다 그러면 대출 안 해 줘요 대출 태도를 굉장히 부정적으로 가져갑니다 아어 그니까 스가 있다는 알고 있기 때문에 이게 금융부실 되지 않는 이유 중에 하나요 그러니까 국가도 바보가 아니고 건설사도 바보가 아니고 은행도 바보가 아니다 그러면 시나리오 중에서 제일 합리적인 선택을 해서 극복해 나갈 것이다 그럼요 그니까 제가 말씀드리고 싶은 것은 다시 한번 강조하지만 부동산 시장을 놓고 부동산 PF 매매 가격의 관계를 규명할 때 예를 들어서 부동산 PF 부실 문제가 저도 크다고 인정했어요 그러면 이게 집값 파 인입 왜 하락 요인이죠 어떤 면에서 부동산 PF 부실이 있으면 집값이 하락한다는 결론에 도출할 수 있을까요 부동산 PF 부실은 어쨌든 부동산 전반적인 산업 내에서 매수자들의 심리를 좀 냉각시킬 수 있어요 그 매수 심리가 위축되는 당연히 매수세가 안 이어나 안 이어가고 이게 집값을 떨어뜨린 요인이 될 수도 있습니다 그런데 반문을 하겠습니다 지금 심리가 부동산 PF 부실에 대한 가장 큰 우려가 집중되었던 시점이 24 4년 상반기 혹은 23년 하반기에 그때가 부동산 PF 대한 경각심이 가장 많았을 때 지금 PF 대출 잔액이 줄어들었어요 조금 줄어들었어요 연체율은 늘은 거 사실입니다 연체율이 왜 늘까요 건전한 건설사들은 대출 상환한 거예요음 건전하지 못한 건설사들 아직 대출 잔액에 남아 있는 거 상환하지 못하는 연체율이 늘어나요 대출 잔액에서 연체율이 높 높아지면 대출 잔액이 많았을 때 낮은 연체율 3% 의 문제가 부실하다고 하면 대출 잔액이 줄었을 때 3% 아니라 6% 늘면 대출 잔액 곱하기 연체율을 해 보세요 그 규모는 줄어듭니다 그러니까 부실 규모는 줄어들고 있는 거예요 그 그 부분은 명확하고 그래서 제가 말씀드리고 싶은 것은 부동산 PF 부실 문제로 인해서 대출 연체율이 늘지만 심리적으로 이미 백이라는 소 소비자 심리 그니까 주택 소비자 심리라고 보면 심리가 100 이상으로 올라갔어요 부동산 매수 심리라는 지표를 다 들여다 보면 제일 안 좋았던 지점이 23년 말 24년 초인데 그때가 바닥이고 지금은 회복됐어요 그러면이 부동산 PF PF 대출 잔액 혹은 부동산 PF 발 부실 문제가 부동산 시장에 부정적인 영향을 미친 거는 이미 기 기존이 있다 지금은 그것으로부터 심리적으로 좀 해소된 것이다 이렇게 판단하고 첫 번째 그러니까 그건 또 아닌 거예요 두 번째 부동산 PF 문제가 존재하는 한 은행들이 대응합니다 대응하는 것은 대출 안 해 주는 걸로 대응하는 그죠 그죠 그럼 대출을 못 받으면 건설사들이 어떻게 될까요 건설 공급을 못합니다 그래서 건설 인허가 건수가 완전히 급감합니다 물론 인허가를 받았어도 받은 인허가가 착공으로 분양으로 이어지는 확률도 줄어든 상태인데 인허가가 완전히 줄어들었어요 그러면 여기서 25년 26년 되면 공급 대란이 또 옵니다 아 공급 란이 지금 지금 정부가 우려하는 건 부동산 PF Pro 인해서 금융 익이 올까 봐 우려하는게 아니에요 부동산 PF 인해서 주택 공급이 부족해지고 그걸로 인해서 집값이 폭등하는 것도 일부 우려합니다음 공급 대란 올 거라고 경각심을 갖고 있어요 수도권을 중심으로 그러면 부동산 PF 부실은 집값 상승 요인입니다 하락 요인입니다 아 상승 요인일 수 있다 또 다른 측면 거시 경제적으로 볼게요 부동산 PF 부실이라는 문제가 있기 때문에 금리를 더 올릴 수 있었는데도 못 올린 거라고 볼 수 있지 않나요음 인상 요인이 아니라 인하 요인이에요 부동산 pf는 우리나라의 약한 고리가 있기 때문에 미국이 인하 안 하더라도 우리가 먼저 인하해야 되는 거 아니냐 어쨌든 금리 빨리 인하해야 될 인하 요인인 거예요 부동산 PF 부시는 금리 인하 요인인 것이지 금리 인상 요인이 아니에요 그럼 그런 점을 통화정책 관점에서도 고민해 봐도 부동산 PF 부실은 집값의 상승 요인이 이제 하락 요인이 아니라는 거죠 금리 인화를 빠르게 해 주면은 전세 대출 금리도 빠르게 떨어질 거고 그럼 전세 가격이 올라가면서 매매 가격 하방을 방어해 줄 거 아니에요 그러게 되면은 길게 봤을 때는 이게 주택 가격 하락 요인이 아닐 수 있다 하락 요인이 아닐 수 있죠 그 요인이 아니다라는 것을 증명하 정말 많이 있는데 정책적으로도 여러분 이제 가게 대출이 있잖아요 근데 가게 대출 금리가 더 빨리 떨어지고 있어요 뭐보다 기업 대출 금리보다 정책적인 노력이요 또 가게 대출 금리가 더 떨어지는데 가게 대출 중에서 예를 들어서 뭐 소액 대출이 있고요 신용 대출이 있고요 주택 담보 대출이 있고 뭐 이런 여러 유형들이 있는데이 중에 가장 낮은 레벨의 대출이 뭡니까 주택담보 대출 금리에 근데 주택 담보 대출 금리 가 유독 올라갈 때 안 올라가고 떨어질 때 먼저 떨어집니다 경선도 왜 그럽니까 정책 금리가 적용돼서 그래요 그러니까 이게 왜 정책 금리를 적용시킬 부동산 PF 문제를 본질적으로 해결하려면 어떻게 되나요 거래를 일으켜야 돼요 거래를 일으키면 미분양이 해소되지 미분양이 해소되면 비로소 부동산 PF 부실 문제를 완전히 터를 수 있어요 그니까 당연히 정부는 어떻게 하는 겁니까 주택 담보 대출 금리를 낮게 적용해서 거래를 활성화시키고 거래를 활성화시킴으로써 미분양 문제 를 완전히 해소시키고 그러면서 건설사 부동산 부실 문제를 없도록 유도하는게 현 정책인 거예요 그러니까 부동산 PF 부실이 약한 고리가 있는 한 오히려 집값의 상방 압력으로 작용할 것이지 하방 압력이라는 연결 고리가 별로 없다 저는 그렇게 생각합니다 단 앞에 말씀드렸듯이 부동산 PF 부실로 인해서 금융 부실이 약이되고 우리 금융 시스템이 통째로 혼란을 일으킬 만큼의 금융위기가 온다면 그렇다면 값이 대폭락 수 있겠지만이 지금 금융위기를 전제로 투자하는 것은 금융위기 올 거라고 전제해 놓고 내집 마련하기는 그만큼 가능성이 너무 희박하다 그 다시 한번 강조하지만 정부가 아무리 정책을 못한다 하더라도 그것만 지켜보고 있다 그런데도 폭락할 것이냐 그런데도 금융위기 올 거라고 가정할 것이냐 어떻게 위기 올 거라고 가정하고 내집 마련이나 투자의사 결정을 하죠 위기 온 상황에서 리밸런싱을 해야 되는 것이지 위기 올 거라고 가정하고 이사결정 너무 과하지 않나요 저 그렇게 생각합니다 지금 얼음은 건도 될 정도의 살얼음판이다 이렇게 의견을 드리는 겁니다 역사적으로도 보면 청나라 군대가 여기 코앞까지 왔었거든요 그 청나라 군대가 넘을 줄 알았지만 결국이 성은 지켜냈어요 예 그니까 아까 말하신 대로 우리 위기다 위기다 하지만 그래도 대한민국은 예 지켜낼 수 있다 긍정적인 걸로 할 제가 계속 강조하는게 경제 위기와 경기 침체는 다르다 지금 우리 한국 경제는 경기 침체 상황인 거지 경위 이기가 아닌 것이다이 말씀 꼭 드리고 싶습니다 예 그리고 또 이제 또 지나고 나면 또 다시 한번 더 우리가 또 성장하는 또 모습을 보여줄 수 있겠죠 그래서 남한산성에서 찍은 이유는 대한민국 경제 믿으시고 하반기 경제도 긍정적으로 생각해 보자는 관점에서 이렇게 또 제 초대를 했습니다 오늘도 소중한 시간 해주셔서 정말 감사합니다 감사합니다네 다음 내년 내년 경제 전망 때 또 모시도록 하겠습니다 예 말에 뵙겠습니다 예 고맙습니다 감사합니다 [음악] h [음악] [박수] [음악]