너무 비싸게 값을 치른 결과! 현재 부동산의 현실(7월 둘째 주 몰아보기)

[음악] 아파트 가격은 다시 오르고 있지만 뭐 서울 아파트 경우는 오르는 단지들이 꽤 있죠 그렇다고 전체적으로 다 오르는 것은 아닌데 지역에 따라서는 매수 런 현상도 지금 나오고 있습니다 부동산이 이러다가 다시 미쳐가는게 아닐까 또 금리도 내려간다고 하니까 더 심리가 좀 급해진 분들도 간혹 있는데요 이거 정말 조심하셔야 됩니다 오늘 영상 왜 조심해야 되는지 금방 알 수 있도록 설명을 좀 드려보도록 하겠습니다 지역에 따라 어떤 지역은 아예 거래조차 없고 문의조차 없고 그래서 중개사 분들도 되는 곳과 안 되는 곳에 시비가 엇갈리고 있는데 아무튼 여러 뉴스 매체들의 보도를 보면 계속 부동산 가격이 부풀 올라가고 있다 이렇게 봐야 되겠죠 그런데 시장을 좀 자세히 들여다 보고 뒤집어 보면 상당히 위태롭습니다 그 예를 들어 보자면 서울의 주요 입지에 개발할 수 있는 알짜 땅마저 시세 50% 정도의 가격에도 매수를 하려는 주체가 없습니다 그 정도로 부동산 시장은 지금 어려운 상태입니다 서울 강남부 역삼동 아주 입지가 좋은 알짜 땅이 있는데요 고급 주거용 오피스텔로 개발을 하려다가 개발 사업이 진행이 안 되면서이 땅이 최근 뭐 자산운용사의 감정가의 한 67% 정도로 매각이 됐습니다 감정가가 2,308 원이었고 매각가는 150억 원이었는데 이렇게 되면 시장의 호가의 67% 아니라 감정가 67% 그 실제 호가로 따져 보자면 50% 정도 되는 가격에 인수가 된 겁니다 이 땅이 공매로 나왔었는데요 모시 행사가 1700억 원대의 부리 치론 땅을 살 때 빌렸던 그 돈의 이자를 갚지 못해서 공매로 나온 것이었습니다 지금 서울 강남에 이런 땅 아주 많습니다 오피스텔 건물만 지으면 무조건 큰 돈을 벌던 시행사들이 무분별하게 땅을 사들였다가 부동산 시장이 급격하게 안 좋아지면서 대출 연장도 안 되거나 또 PF 대출이 실패가 되면서 이렇게 사업이 진행이 안 되고 어려운 곳이 참 많습니다 또 뭐 시행사가 서울 금천구 가산동에 쇼핑몰이 있습니다 그 쇼핑몰 건물을 부시고 지식산업 센터로 개발을 하려고 2022년에이 땅을 사 드렸다가 여기 역시 디폴트에 빠졌기 때문에 그 땅이 다시 시장에 나왔습니다 사실이 땅은 시장에 다시 나올 땅이 아닙니다 왜냐면 입지가 좋기 때문에 그렇습니다 사실 한때 지식산업 센터만 지으면 정말 완판을 했기 때문에 시행사들이 뭡니까 너도 나도 달려들어서 개발한 것이 바로 지식산업 센터입니다 그 지식산업 센터를 분양받으신 분들 지금 공실로 많이 어려워 하고 있고 그 지식산업 센터에 상가를 분양받으신 분들도 상당히 어려워하고 있습니다 이자는 내야죠 관리비도 내야 됩니다 부동산 개발이라는 것이 수요가 있기 때문에 공급이 이루어지는 것이 아니라 어떤 종목이 잘 팔린다는 예를 들면 오피스텔이 잘 팔린다 뭐 지식산업 센터가 잘 팔린다 데이터 센터가 돈이 된다 또 물류 센터를 지으면 돈이 된다라고 하면 우후 죽순으로 개발이 되어지는 것이이 개발 시장의 현실입니다 한마디로 수요 예측을 잘해서 개발 되어지는 것이 아니라 바람이 부는 종목의 개발이 이루어지는 것이 대부분인데요 이렇다 보니까 뭡니까 뒤늦게 참여하는 회사들은 망하기 쉽상입니다 좀 전에 말씀드린 금천구 쇼핑몰 땅 역시 2022년에 샀다가 23년 말에 브릿지론 만기 연장에 실패했기 때문에 다시 이게 시장에 나온 거죠 땅값이 놀라울 정도로 여기가 떨어졌습니다 2602 원에 내놨는데 98억원으로 이게 쪼그라 들었습니다 거의 1분 1토막이 났는데도 불구하고 중요한 것은 사겠다고 나서는 주차가 아직까지는 없습니다 그만큼 어렵습니다 부동산 개발 업계가 금리가 낮았을 때 초절정 호황기를 누렸죠 돈을 못 본 회사가 거의 없을 정도입니다 2019년부터 21년 사이에 개발업을 진행한 회사들은 몇 천억의 부자들이 되어 있는데요 그 돈들이 다시 땅을 사들이는데 들어갔다가 지금 뭡니까 다시 일는 경우가 발생하고 있다 이겁니다 요즘 아파트 값이 오른다고 해서 너도나도 막 또 달려들고 있는 이때 또 뒤쪽에서는 이렇게 망가지는 부동산 시장도 있다는 것이 지금 중요한 포인트인데요이 말은 부동산 시장이 아직 상승세가 절대로 아니다라는 뜻을 나타냅니다 부동산 개발 업체의 매출이 한 2년 동안 반토막이 난 곳이 많고요 또 문을 닫는 업체 또 문을 닫는게 아니라 문을 닫친 업체 부도 관한 업체 많습니다 개발 업계가 프로젝트 파이낸싱 그 대출은 경색이 되고 나오지 않습니다 미분양은 계속 더 늘어나고 있죠 지금 4개월째 서울 아파트는 상승세를 보이는데 이것과는 전혀 다른 부동산 개발 업계는 이제 언제 망할지 모르 다 이런 우려들이 아주 가득합니다 부동산 업계에서는 지난 2년 동안 부동산 PF 부실과 미분양이 쌓이면서 전체 시행사에 80% 가량이 적자에 늪에 빠져 있습니다 위험한 거예요 심지어 언제 어느 때 공사 현장이 갑자기 멈출지 예상조차 안 될 정도라는 것을 우리는 인지해야 됩니다 비근한 예로 얼마 전에 파주 지역에 정확하게 파주 운종 3지구 3사 블록의 주상복합 아파트 공급이 중단됐습니다 그래서 많은 그 사전 청약 신청 분들이 멘붕에 빠졌죠 사실 사전 청약에 당첨되신 분들의 사회는 아주 다양합니다 뭐 혼인 기간이 지나거나 또 소득이 높아져서 청약 자격을 상실할 수도 있고요 이게 안 되면 그렇습니다 지역에 거주 기간을 채우고 당첨이 됐는데 또 마침 당첨되고 나서 타지로 이사를 가서 다시 그런 자격 취득이 어려운 경우도 있고요 노부모 부양으로 당첨이 됐는데 그 사이에 부모님이 돌아가셔서 다시 그런 사정으로 당첨이 될 확률이 낮아진 분도 계십니다 자 이렇기 때문에 마른 하늘의 날벼락 같은 취소 통보를 다 받았죠 아주 난리가났습니다 여기뿐만 그런게 아닙니다 며칠 전에는 동탄의 경우도 같은 일이 생겼습니다 화성동탄 2 주상복합 이용지 c28 블록이 있는데 여기가 리젠시 빌란트 아는 아파트입니다 여기 사업 취소가 됐고 사전 공급 계약 취소가 됐는데 사전 분양자 분들이 모두가 멘붕이 왔습니다 자 국토교통부의 자료를 보니까 지난 3월까지 1년 동안 폐업한 부동산 개발 업체가 32곳이 넘습니다 자 이렇게 폐업한 곳이 소규모 회사도 있지만 우리가 알고 있는 대형 개발사도 있습니다 부동산 개발 업체 중에 개발하시는 분들은 다 아시죠 맨 앞에 선두 그룹이라고 할 수 있는 DS 네트워크라는 아주 큰 회사가 있습니다 최근에 제주 화북 상업지역 주상복합 용지를 샀다가 이걸 손절했습니다 오죽하면 손절 했겠습니까 DS 네트워크스택 몸집을 키웠지만 결국 뭡니까 손절을 과감하게 한 겁니다 이외에도 부동산 개발 업체 중에 그나마 실력을 인정받는 업체들이 많이 있습니다 뭐 인강 개발이라는 것도 있는데요 지난 23년에 4년 만에 단기 순익 적자를 냈습니다 또 소리 소문 없이 내실을 키워서 좀 회사가 커진 레븐 건설이라는 회사도 있는데요 단기 순손실 규모가 109억 원 정도로 손실 규모가 커졌습니다 소위 개발 업체들 중에 실력도 있고 그동안 사업을 안정적으로 하던 회사들 마저 이렇게 손실을 보고 있는게 부동산 시장의 지금 현실입니다 이런 현실과 아직도 아파트 가격 더 오른다고 너도나도 달려들고 있는 시장 이게 혼재 도 있습니다 시장이 자정 능력을 잃고 그야말로 어디로 튈지 모르는 정말 위험한 구간에 우리가 진입해 있다라고 저는 봅니다 비지트 분야는 그야말로 언제 아작이 날지 모릅니다 고사 직전입니다 부동산 업계에서는 물류센터 지식산업 센터 생활용 숙박 시설 이렇게 세 가지의 형태를 부동산 시장의 3대 뇌관으로 꼽습니다 언제 어느 때 갑자기 짓다가도 부동화 할지 모른다 이거 여러분 꼭 기억하시기 바랍니다 보통 시행사 디벨로퍼 하죠 시행사들은 자기 자본 비율이 정말 거의 제로입니다 거의 제로에 가까운 돈을 갖고 사업을 시작하는 것이 참 많았었죠 보통 땅을 살 때도 자기 자본 비율이 보통 10% 정도는 있어야 가능했던 그 시절을 지나서 한 19년부터 21년 사이에는 자기 자본이 거의 들지 않고 돈을 다 빌려서 땅을 사고 개발을 하고 분양을 해서 돈을 벌었습니다 분양가가 비싼 이유 중에 하나는 뭐겠습니까 공사비가 옳은 것도 있겠지만 금융이자 비용도 이렇게 다 빌려서 있기 때문에 아주 많이 녹아 있죠 어쩌면 공사비 급등보다 금융 이자 비용이 더 올라가면서 분양가도 높아진게 사실입니다 그렇지 않습니까 시행사는 브리지 론이라고 해서 돈을 빌려서 땅을 사고 또 인허가를 받은 뒤에 부동산 본 PF Pro 대출 전환을 한 뒤에 분양을 합니다 그리고 그 PF 분양을 하면서 계약금이 들어오면 돈을 갚고 중도금 들어오면 빌린돈 또 갚고 잔금 들어오면 그 돈으로 또 빌린돈 갚으면서 준공후 잔액을 다 받으면 그때 자기들의 이익을 가져가는 형태이기 때문에 그야말로 강물을 공짜로 퍼다가 파는 봉이 김선달 식의 장사다라고 본인들도 그렇게 얘기를 했었습니다 그런데 이제 앞으로는 이것도 좀 어려워집니다 왜냐면 너무 문별 기 때문에 그렇습니다 시행사들이 자기 잡은 비율을 최소 20% Pro 상향하는 것이 지금 추진되고 있죠 그리고 또 금융당국이 이달부터는 PF 옥석가리기를 시작합니다 만기 연장과 본 PF 전환이 불발되는 사업장이 이렇게 되면 급증할 수밖에 없다 이렇게 눈에 혼이 보이죠 요즘 부동산 개발에 돈을 빌려준 금융권은 어떻게 하냐면요 연체가 발생하기 전에 또는 발생할까 봐 자금 회수 압박을 시작합니다 돈을 빨리 회수하고 싶은 거죠 자 그렇다면 부동산 시장이 시행사는 지금 어려울까요 그렇지 않습니다 건설사가 책임 준 공이라는 것을 하는데요 이래서 시행사의 부실의 위험은 그 리스크가 건설사로 전이될 수 있는 가능성이 매우 높습니다 예를 들면 우리가 너무 잘 아는 DL 건설의 경우도 작년 9월 경기도 2천의 물류 센터가 중공이 됐는데 이게 분양이 잘 안 됐습니다 물류 센터도 호황기를 지난 것이고 또 공급이 너무 많이 되었는데 뒤차를 탄 거 죠 그래서 결국 그 시행사가 파산을 하고 그 결과 연대보증을 섰던 시공사 DL 건설이 122억원의 빚을 떠안게 됐습니다 이거 외에도 아주 유명한 건설사들이 줄줄이 손실이 나고 있는데요 동양 건설이 음성의 물류 센터로 인해서 1800억원 정도가 물려 있고요 HDC 현대산업개발 안성인 물류센터를 짓느라고 995억 원 정도가 또 물려 있습니다 금어 건설도 마찬가지입니다 수원의 오피스텔 때문에 한 612억 원이 물려 있고요 웰크론한텍 건설 참여했는데 시흥의 생활용 숙박 시설 때문에 520억원 정도가 역시 또 어 묶여 있습니다 까뮤 ENC 유명한 회사죠이 회사도 양양의 생활용 숙박 시설로 인해서 402억 원 정도가 채무를 짊어지게 됐기 때문에 시공사들도 지금 안전한 시장이 아닙니다이 모든 일들이 왜 이렇게 다들 비싼 방법으로 벌어지고 있을까요 그것은 제가 앞에 설명드린 대로 시행사가 매우 적은 자기 자본으로 무리하게 레버리지를 일으켜서 사업 을 진행하는 구조가 바로 부동산 개발이 때문에 그렇습니다 이게 가장 큰 문제인데요 국내 시행사는 대체적으로 총 사업비에 여산 5% 정도만 자기 자본을 투입을 하고 나머지는 대출에 의존하는 형식으로 사업을 추진하고 있습니다 앞서 설명을 드렸죠 총 사업비의 3% 내돈 그러니까 나머지 97% 빚을 내서 아주 날로 먹는 사업 구조를 가지고 있기 때문에 부동산의 위기가 온다면 그 충격이 금융권과 건설 업게 여러 가지로 다 파장이 전이되는 사태가 무한 반복되고 있다 이겁니다 그렇다면 미국이나 OECD 다른 선진국 다른 주요국들은 부동산 PF 사업을 어떻게 할까요 거기는 시행사의 자기자본 비율이 보통 30에서 한 40% 정도 됩니다 이렇기 때문에 어쩌면 분양가도 더 싸게 나올 수가 있는 거죠 얼마 전에 어떤 신문을 보니까 뭐 무슨무슨 협회 회장이라는 분이 어떤 세미나에서 시행사의 자기자본 비율을 높이면 분양가가 더 올라간다 이런 말도 안 되는 인터뷰 세미나를 하고 있는 것을 제가 본 적이 있는데 이건 정말 말이 안 되는 소리죠 이걸 어떤 근거로 그렇게 말을 했는지 알 수가 없겠지만 뭐 팔이 안으로 굽는다고 자기들 유리한 쪽으로이 방향을 끌고 가려는 의도가 담긴 발언이었다고 저는 봅니다 여러분은 그렇게 생각하지 않습니까 자 모 협회 회장이라는 2분의 말 제가 볼 때는 전혀 틀린 말입니다 자기 잡은 비율이 올라가면 책임 경영이 더 뚜렷해 지겠죠 그리고 분양가는 오히려 금융 비용이 절감되기 때문에 더 싸지 된다 라고 저는 봅니다 사실 지금 대한민국의 시행업이라는 것은요 여러 어려움 여러 단계 끝에 사업을 성공할 수 있는 구조이긴 하지만 따지고 보면 뭡니까 금융적 보자면 날로 먹는 구조입니다 왜냐면 땅을 살 때도 빌려서 사고 또 선분양 제도를 쓰고 있기 때문에 공동주택을 분양할 때는 수분양자가 다 납입한 그 돈으로 공사비를 내고 있기 때문에 그렇습니다 이렇게 하는 나라 세계적으로 유일하게 우리나라가 아마 그럴 겁니다 따라서 부동산 PF 자기자본 비율은 다른 선진국 수준으로 좀 높여야 된다라고 저는 보고 있습니다 그래야 책임 있게 일을 할 수 있겠죠 그리고 제 3자의 보증은 좀 자제하는 개선책이 필요하다라고 저는 봅니다 다른 의견도 있겠지만 댓글로 여러분의 의견을 달아 주시기 바랍니다 지금 강남의 땅들도 이렇게 반값 정도의 거래가 되고 있고 또 아직도 내 건물은 다른 건물보다 좋다라고 하면서 비싸게 사줄 호구를 찾는 꼬마 빌딩 주인분들도 아주 많습니다 아파트 값은 오르고 있고 반대로 부동산 시장은 이렇게 살얼음 판을 걷고 있습니다 그렇게 때문에 아파트값도 계속 오를 수만은 없는 시장이라는 거 이거 여러분 꼭 좀 기억해 주시면 고맙겠습니다 그리고 아주 중요한 걸 좀 덧붙이자면 아파트 가격이 비싸졌기 때문에 이게 엄두가 나지 않아서 집을 못 사는 203040 세대 여러분들 아직 시간이 많이 남아 있는 차라리 입지 좋은 빌라들이 눈을 한번 돌려 보시기 바랍니다 왜냐하면 지금 빌라가 외면 받고 있고 그래서 가격이 많이 내려가 있습니다 그런데 이게 곧 머지 하나 빌라 가격이 이 폭등할 수도 있다라고 저는 봅니다 아니 표용은 왜 빌라를 사라고 하는 거야 이게 말이 돼라는 분들도 계시겠지만 지금 빌라는 훨씬 더 가격이 저평가돼 있는 곳이 많이 있고 입지 좋은 곳은 개발이 언젠가는 됩니다 그래서 시간이 좀 있는 여유가 있는 2030 또는 40세대 여러분들은 빌라도 한번 눈을 돌려 보시기 바랍니다 자 저희 표용호 TV 즐겨보시는 어느 자산운영사 대표 한 분이 제게 그런 말을 했습니다 표용호 tvl 보면 어디가 안 좋은지를 금방 알 수가 있는데 표용호 TV 보면서 는 생각은 아 오히려 저 지역을 좀 싸게 살 수 있는 것이 있겠구나라고 찍어 주는 느낌이다라는 말씀을 하셨습니다 이렇게 말씀하시는 자산운영사 대표부는 제가 볼 땐 정말 천재입니다 표용은 왜 맨날 하락만 얘기하고 안 좋은 것만 골라서 얘기를 하냐 이렇게 말씀하시는 분들과는 차이가 있는 시각이죠 위기를 기회로 보는 분들이 위기를 좀 더 싸게 살 수 있는 기회로 보는 분들이 더 많다 이거 여러분 기억하시기 바랍니다 사실 표용호 tvl 잘 보시면 제가 안 좋은 곳 힘든 곳 많이 보여 드렸지 않습니까 가 어쩌면 싸게 살 수 있는 남들보다는 훨씬 싸게 살 수 있는 기회들이 보시면 되겠습니다 이왕이면 표용호 tvl 보면서 비싸게 사지 말고 싸게 사야 좋은 것 아니겠습니다 요즘 뭐 지역에 따라 단지에 따라 아파트 가격이 오르는 것도 있지만 전혀 오르지 않는 것도 또 아주 많습니다 그리고 또 큰 문제가 공사비 상승으로 여러 가지 재건축 단지에서 공사가 멈춘 곳이 상당히 많은데요 일기 신도시인 산본의 최대 규모 리모델링 단지 사업지 할 수 있는 율곡 주공 3단지이 산본역 바로 옆에 있는데요 여기가 급등한 그 분담금 때문에 조합원들의 반발이 커져서 앞날이 불투명해졌습니다 집값이 4억 원인데 분담금은 최대 4억 7천만 원까지 내야 된다 이거 진행이 될 수 있을까요 군포시 금정동 율곡주공 3단지 리모델링 조합의 경우는 조합원들의 행위 허가 결의를 위한 권리 변동 계획관 수립해서 안내를 했는데요 행위 허가 결의라는 것이 사업 계획 승인을 받기 전에 거쳐야 되는 아주 중요한 단계인데 그래서 권리변동 계획 관의 내용을 보니까 예상 분담금과 총 사업비 변동에 관한 내용이 있는데 사람들이 이거 보고 정말 깜짝 놀랐습니다 율국 주공 3단지 아파트는 지어진지 이제 31년 차 된 아파트이고 한 2000세대가 조금 넘는 지하철 4호선 3번 역과 딱 붙어 있는이 교통으로 따지면 입지 좋고 또 인근의 초등학교 중학교 고등학교 다 있는 아파트죠 그래서 참 좋은 아파트에 속합니다 산본에 있는 아파트들이 여기가 일기 신도이다 보니까 대다수가 지어진지 30년이 넘었죠 자 그래서 새아파트에 대한 기대가 많은 동네입니다 그렇게 기대를 갖고 시작한 리모델링 사업이 지금 조합원들을 멘붕에 빠뜨렸습니다 조합이 제시한 조합원 평균 분담금을 보니까 이건 뭐 정말 받아들이기가 정말 어려운 가격입니다 왜냐이 아파트 전용 51m 22평 아파트 가격이 한 3억 5천 선인데요 분담금이 4억 500만 원입니다 전용 58m 경우는 분담금이 4억 3천만 원이고 그리고 전용 59m 분담금은 4억 7천만 원입니다이 정도 분담금을 내야지 새 아파트를 만들 수가 있는데 여기 전용 59mm 평균 거래가가 4억 있니다 집값보다 분담금이 훨씬 비싸죠 리모델링이 재 건축이든 이젠 정말 힘들어진 겁니다 물론 지금은 사업 진행 여부를 묻는 단계이기 때문에 본격적으로 감정한 것이 아니라 약식으로 해서 분담금을 대략적으로 안내한 것이다라고 조합은 밝히고 있지만 사실 이렇게 계산하면 분담금은 이게 더 올라갈 확률이 매우 높습니다 제가 어제 영상에서도 설명을 드렸듯이 입주하고 분담금 해결이 안 돼서 시공사가 아파트 단지를 경매에 넘기는 그런 단지들도 많이 있기 때문에 처음에이 분담금은 지금 시작일 뿐이다라고 저는 보고 있는 겁니다 지금 당장 계산해 봐도 3억대 아파트에 4억원 이상을 분담해서 투자를 하면 이게 값어치가 있느냐 이걸 집주인들은 고민하고 있겠죠 물론 4억 원이 넘는 돈을 투자하는 것도 돈이 없는 것도 사실입니다 그 정도 돈을 누가 어떻게 갑자기 마련할 수 있겠습니까 자 리모델링이 그 아파트 평수 몇 평 더 넓어질 수 있겠죠 그렇다고 해도 분담금이 너무 비싸니까 망설이고 있고 포기하려는 분들이 더 많은 겁니다 원래 작년에 생각한 리모 모델링 사업비의 총 예산이 5536 원이었다고 하는데 이걸 올해 다시 산정해 보니까 깜짝 놀랐습니다 1조 114억 원이 되면서 뭡니까 한 102% 정도 늘어났으니 조합 입장에서는 이거 정말 답답하기만 한 거죠 여기 00마을 주공 3단지는 지난 21년 3년 전에 시공사를 dlenc 선정을 했고 계약 당시 3.3m 당 공사비를 510만 8,000원으로 산정을 했다고 하는데요 3년이 지난 지금 3.4 3M 당 750만 원으로 인상을 협의하고 있다고 합니다 자 문제는 지금 3.3m 당 750만 원 이겠지만 이게 짓다 보면 850만 원 900만 원 이렇게 올라가지 말라는 법이 없습니다 지금 그런 시장입니다 이게 정말 걱정인 거죠이 아파트의 리모델링 사업이 제대로 진행될지 이거 정말 미지수입니다 요즘 뉴스를 보면 일기 신도시들의 아파트 값이 들썩인다 호가가 올라간다 이런 뉴스를 많이 접할 수 있는데요 특히 분당이 가장 많이 호가가 오르고 있 있다 이런 뉴스를 많이 보셨죠 선도지구 선정이 된다고 해서 아파트 값이 폭등할 수 없다라고 제가 여러 번 말씀을 드렸었는데 그 이유가 분담금이 얼마일지 가늠할 수 없기 때문이다라고 제가 여러번 말씀드렸습니다 그래서 선도지구 선정 전에 해당 지역의 아파트값이 너무 고가로 막 뛰어오르는 것은 정말 우려스러운 일이다라고 저는 봅니다 일기 신도시만 그런게 아닙니다 서울 한강변 쪽에 보면 강 북쪽으로 옥수동 응봉동 성동구 쪽 아파트들도 리모델링 추진 단지들이 많이 있는데요 조합이 리모델링 단지들의 활동을 거의 하고 있지 않고 있습니다 뭐 서울시에서 여러 가지 규제를 완화해 주면서 리모델링에서 재건축으로 방향을 트는 단지들도 있지만이 역시 뭡니까 분담금이 염려되기 때문에 이걸 참 진행을 해야 되냐 말아야 되냐 여러 가지 의견이 엇갈리고 있습니다 그래서 또 오래 걸립니다 여기뿐만 이런 것은 아니죠 수도권에 이런 것도 많이 있습니다 좀 전에 설명드렸던 산본시 말고도 바로 위에 안양 시도 그렇습니다 평촌 트리지 아파트 여기가 올해 8월 입주 예정인데요 입주 예정자들이 이제 8월 입주다 보니까 일정에 맞춰서 이사 준비를 다 했는데 한 달 앞두고 지연이 발생했습니다 조합장을 비롯한 임원진들이 전부 해임됐습니다 그 이유는 뭡니까 역시 추가 분담금 있니다 분담금도 힘든데 추가 분담금을 또 내야 되기 때문에 입주를 할 때도 어렵게 어렵게 그야말로 우여 국절 겪어 가면서 입주를 하게 됩니다 평촌 트리지아 아파트는 2417 가구 규모에 비교적 큰 규모의 아파트인데 여기가 왜 이런 일이 벌어졌 바로이 부분입니다 재건축이나 재개발 사업에서 발생하는 그 이윤 그 이윤과 종전 자산의 자산 가치 비율을 뜻하는 그 비례율이란게 있습니다 그 비례율이 152% 94% 뚝 떨어지면서 추가 분담금이 생겨나게 된 겁니다 비례 율이라게 뭐냐면 재개발이 재건축이 사업이 끝나고 나면 총수입 그러니까 분양가를 다 합치면 총수입이 되겠죠이 총수입에서 총 사업비를 뺀 금액 그러니까 종전 자산 평가 을 뺍니다 이걸 나눈 값인데 보통 재개발 재건축 사업에서 100% 기준으로 사업성을 나타내는 지표로 쓰는게 바로 비례 유이라는 건데 이게 152% 94% 줄어들었으니 추가 분담금을 이만큼 또 내야 되는 겁니다 가구당 추가 분담금이 1500만 원 정도로 책정이 되면서 갈등이 폭발했습니다 뭐 방만한 운영을 했다 조합이 방만한 운영을 했다 이런 문제를 제기하면서 비상대책 위원회를 꾸려서 결국 조합장 이사 조합 집행부 전원에 대해서 회의만을 통과시켜 기 때문에 입주 지연이 발생하고 있는 겁니다 신규 아파트 입주가 지연되면 어떤 부작용이 있는지 여러분 잘 아시죠 일단 부동산 PF 대출 상환이 시기에 맞게 상환되는게 어려워집니다 또 공사비 지급도 미뤄지게 되겠죠 그리고 잔금 납부를 하는 등 뭐 여러 가지 각종 대출 여기에 금융 비용 부담이 시간이 갈수록 늘어나게 되기 때문에 결국 비용이 뭡니까 더 들어갈 수밖에 없습니다 특히 평촌 트리지 않은 잔금을 치르면서 중도금 이자를 한꺼번에내는 중도금이자 후불제 적용 아파트이기 때문에 입주가 늦어지면 늦어질수록 대출 이자는 증가할 수밖에 없다 이거죠 그래서 웬만하면 빨리 해결하는 것이 맞습니다 이런 일들이 여기저기서 하도 많이 터지다 보니까 이제는 이슈 거리도 안 될 정도라고 느끼시죠 중요한게 뭐냐면 이런 식으로 저런 식으로 뭔가 가격이 계속 부동산 가격이 이렇게 부풀려서 올라가고 있다는 거 이래서 문제가 발생하고 있다는게 참 염려스러운 일입니다 또다시 요즘에 연구을 해서라도 지금이 가장 싸다 이런 심정으로 달려드는 분들이 꽤 있습니다 이런 심리에가 대출 이자도 낮 줬고 또 대출도 9월 이전까지는 더 쉽게 많이 받을 수 있기 때문에 6월 7월 8월 그러니까 9월 전까지는 아마도 아파트 거래가 폭증할 것이다라고 저는 봅니다 왜 9월 이전이냐 men 가게 대출이 늘어나면서 이게 좀 위험해지는 DSR 다가 스트레스를 주자 해서 대출 금리를 조인 그 스트레스 DSR 2단계 실시를 두 달 갑자기 늦춰 줬지 않습니까 그래서 많은 사람들이 막차를 타는 심정으로 사람들은 달려가고 있다 막 뛰어가고 있다 이렇게 봐야 됩니다 지금 서울에 의 경우 6월 달을 보니까 아파트 매매 거래가 5천건이 넘는 폭발적으로 거래량이 늘어났습니다 지난 1월부터 5월까지 서울 아파트 매매 거래량이 한 18,800원 정도가 되는데요 그중에 9억원 이상의 아파트 거래가 또 절반이 넘습니다 9,8 70건 있데요 이건 2021년 아파트값이 최고가로 막 찍을 때 그때보다도 한 200건 정도가 더 많아진 겁니다 그리고 9억원 이상의 거래가 또 많다는 것은 집값이 전반적으로 다시 올랐다는 것을 반증하는 대목이죠 그러자나 부 동산 시장이 정말 이상하게 돌아가는 것 중에 하나가 지역마다 대장 아파트나 주요 입지에 있는 단지들은 상승 거래되는 일들이 좀 많이 나오고 있습니다 그런데 오피스 빌딩이나 오피스텔 그야말로 곡소리 나는 시장입니다 오피스 빌딩의 공실률도 계속 오르고 있죠 상업용 부동산 수익형 부동산의 경우는 지금 매수를 꺼리고 있다는 것인데 이게 뭘 의미하면서 오인 하늘하고 아파트 값만 과열되고 나머지는 점점더 그 가격에 거품이 빠져가고 있다 이렇게 보 셔도 됩니다 정상적인 시장은 아니다 그리고 아파트 가격의 상승이 지금 정상적인 것은 아니다라고 보는 거죠 서울 아파트의 거래량이 제가 볼 때는 7월과 8월에 피크를 찍고 그 거래량이 다시 확연하게 줄어들 수 있다고 저는 보는데요 근데이 말도 어쩌면 틀릴 수가 있습니다 스트레스 DSR 또 다시 갑자기 연기한다 그나 할 수도 있지 않습니까 시간을 더 준다거나 또 미국 기준 금리가 한 9월이면 내려간다 이런 뉴스들 많이 보셨죠 그러면 아파트 가격이 얼마냐 따지지 않고 달 달려드는 매수 런에 진입된 수 있습니다 7 8월 달에 거래가 끊기는게 아니고 오히려 매수 런에 빠질 수 있다 이런 것도 또 예측을 해 볼 수 있겠죠 그런데 그렇게 되면 너무나도 높아진이 가격으로 인해서 어쩌면 그야말로 공멸의 시작일 수 있다 저는 그렇게 봅니다 부동산 가격이 비싸도 너무 비싸졌기 때문에 그렇습니다 감당이 어려운 시장입니다 한쪽은 돈이 없어서 못 찍고 한쪽은 얼마이든간에 일단 대출받아 사 놓고 보는 시장이 되는데요 뭐든지 과열되면 반드시 손해 보는 사람들이 마지막에 생긴다는 것 기억하시기 바랍니다 옥석을 잘 가려서 감당 가능한 선에서 내 집 마련 하시기 바랍니다 하반기 금리가 떨어질 것이다라는 기대 그리고 부동산 가격은 오를 것이다라는 기대 이게 맞 물렸고 또 주식 시장에서는 코스피 지수가 2,800 뚫자 주식도 3천 선 가볍게 뚫을 것이다라는 기대가 생기면서 너도나도 금융 기간으로부터 돈을 빌려 부동산이나 주식을 사드리는 이른바 비투 열풍이 한 3년 만에 다시 살아날 조짐을 보이고 있는데 이거 다시 말씀드리면 정말 위험한 대출 시즌입니다 제가 아주 오래전에 주식을 해서 돈을 좀 벌어도 받고 크게 망해도 봤습니다 근데 그때 그나마 좀 다행스러웠던 것은 빚을 내지 않고 투자를 했다가 돈을 잃었기 때문에 덜 망하게 된 거죠 만약에 레버리지 빚을 이용해서 주식을 했더라면 아마 저는 큰 돈을 잃는게 아니라 아마 빚더미에 앉았을 겁니다 지금 주요 시중은행의 가게 대출이 7월 달 들어서 단 4일 만에 2조원 넘게 늘어났습니다 6월 달까지만 하더라도 관망세였던 분들이 이제 때가 됐나 싶었던지 너도나도 지금 달려들고 있는데 주식 투자를 하는 것은 뭐 좋은 일이라고 보여지지만 비 2는 정말 위험합니다 국내 주식 해외 주식 투자를 위해서 은행에서는 마이너스 통장을 열거나 또 증권사로부터 신용 용자를 받는 분들도 점점 늘어나고 있는데요 주식 시장에서 이익을 보는 일은 여러분 아시다시피 참 어려운 일입니다 소위 전문가라는 분들도 계좌를 다 열어 보면 깡통인 경우가 비일비재합니다 7월이 시작되고 며칠이 지나지 않았는데 4일만에 주담대 대출도 8387이 늘어났습니다 어마어마한 숫자입니다 4일 만해요 금융권의 데이터를 보니까 KB 국민 신한 하나 우리 농협 이렇게 5대 은행의 가게 대출이 지난 6월 한 달에만 5조 3415 원이 급증했습니다 전체적으로 가게 대출 규모가 708조 5723 원이었는데 7월 달이 시작되면서 4일 만에 2조 135억 원이 늘어나서 7월 4일 기준 가게 대출 잔액이 총 710조 7천억원이 넘습니다 자 줄어들지 않고 계속 늘어나고 있죠 6월 한 달세 5조 341억 원이 급증하면서 2011년 7월 집값이 폭등할 때의 마지막 단계 그때가 6조 2천억원이 늘어나셨습니다 그 이후 2년 11개월 만에 가장 큰 폭으로 대출량이 늘어났습니다 대출받다 집사는 분들이 이렇게 늘어났다는 거죠 분양가 더 오른다 공급이 부족하다 이런 얘기가 나오면서 많은 분들이 매수 런에 빠진 분들이 있다는 뜻입니다 지난해 말 23년 말 기준에 우리나라의 가게 부채는 GDP 대비 93.5% 수준으로 2년 연속해서 집값이 하락 하니까 이것도 이렇게 하락을 했습니다 그래서 안정적으로 좀 관리되는 것 같았지만 올해 4월 들어서 거래량이 좀 늘어나면서 가게 대출이 폭증세를 돌아섰습니다 아파트 가격이 하락할 때는 집을 안 사다가 다시 오른다라고 하니까 또 금리가 내려갔다고 하니까 매수에 나서면서 대출 역시 이렇게 급증하고 있는 겁니다 주택 담보 대출도 늘어나지만 신용 대출도 많이 늘어나고 있는데요 연체율은 갈수록 높아 만지고 있습니다 그만큼 삶이 팍팍해지는 부동산을 사거나 주식을 사는 데는 대출을 많이 받고 있다 이겁니다 연체율을 보니까 가게 대출 연체율이 거의 두 배 가까이 뛰었습니다 0.4% 있데요 사업자 대출 연체율은 1.66% 정말 많은 겁니다 올해 1분기 그러니까 3월 말 현재 자영업자의 전체 금융권 사업자 대출 연체 액이 합치면 10조 8천억 원이 됩니다 어마어마한 숫자입니다 우리나라 가게 대출은 2 20년 21년 코로나 때죠 그때 0% 때 그러니까 초저 금리 상태에서 폭발적으로 가게 대출이 늘어났는데 너도나도 빚을 내서 부동산을 사고 생활을 연명했다 이렇게 봐야 되는 구간입니다 돈이 마구 풀린 거죠 돈이 마구 풀리니까 돈의 가치는 하락하고 반대로 재화의 가격은 뛰게 된 겁니다 자 기준 금리이나 아직 시작도 안 됐습니다 이미 금융시장 소비자들은 피벗을 얘기하고 있습니다 통화 정책이 완화될 것이다 이렇게 먼저 생각하고 선점하려고 대출을 많이 받아가고 있는 거죠 최근 서울을 중심으로 부동산 시장이 다시 조금씩 들썩이면서이 분들이 다시 나타났습니다 누굽니까 영끌 있니다 영끌 하려는 분들이 참 많아지고 있는데 뭐 연글 하시는 분들 소득이 받쳐주고이자 감당이 되고 오랫동안 버틸 수 있는 분들이 연글 하는 것 그건 누가 말이겠습니까 하지만 친구가 한다고 덩달아 따라했다가는 정말 힘든 상황이 올 수 있고 연골도 내 자본금을 다 날릴 수 있다는 거 이거 우리가 다 지켜봤던 일들입니다 이거 잊으시면 안 됩니다 지금 우리나라의 아파트 값이 너무 고공행진하고 있고 고점에 있습니다 위험한 단계에 와 있는데도 불구하고 계속 오른다는 분들이 있죠 자 이제 진정되야 되는 부분인데 이게 모두가 다 달려들면 진정이 되기는 커녕 이게 더 부풀어 올라서 결국은 뭡니까 터지게 될 수 있습니다 터지면 누가 피해를 많이 보게 될까요 바로 영끌 하시면 그분들이 피해를 많이 보게 됩니다 지금 부동산 시장은 커다란 리스크를 감내하고 들어갈 시장이 아니다 이걸 제가 분명하게 여러분 여러 번 말씀드렸습니다 그럼에도 나는 감당이 가능해라고 생각하신다면 뭐 영글 하시기 바랍니다 그 그 것이 뭐 시작이니까요 은행에 근무하는 제 지인들이 저에게 그런 말을 해줍니다 요즘 부적 대출 문의가 많아졌다 좀 과도한 대출을 해서 집을 사려는 분들이 많이 있다 말리고 싶다 이런 분들이 있습니다 은행 창고에 앉았으면 야 이분은 좀 말리고 싶다 이런 것도 있지 않겠습니까 그런데이 대출이 부동산을 사려고 움직이는 사람들만 있는게 아니라 코스피 지수가 2년 5개월 만에 최고점으로 올라왔죠 28선 뚫었습니다 그리고 미국 증시 역시 사상 최고점으로 지금 달리고 있기 때문에이 부분에 투자하려고 또 대출을 받는 분들이 지금 많이 늘어나고 있습니다 5대 은행에서 신용 대출이 7월달 들어 아주 급증했습니다 1조 넘게 늘어났죠 이게 왜 그런가 봤더니 지난 7월 2일 3일 그때 진행된 게임 업체가 있습니다 시프트 업이라고 뭐 회사가 아주 좋습니다이 회사의 상장 공모 청약에 참여해서이 상장 프리미엄을 보려고 대출받아서 공모를 하시는 분들이 공모에 참여하시는 분들이 늘어나는 것도 있다 저는 그렇게 보고 있습니다 상장 프리미엄이라는게 뭡니까 뭐 여러 가지 의미가 있겠지만 일단 상장할 때는 좋 회사의 주식이 상장을 하게 되면요 공모가 시작하자마자 급등하는 경향이 있습니다 보통 이렇게 상장 직후에 급등할 때 이걸 얼른 팔고 나오려는 분들 쉽게 들어가서 쉽게 엑시티 하고 나올 수 있다 이런 것 때문에 많은 분들이 상장 공모주에 참여를 하죠 뭐 급등하고 나면 금리를 갖고도 훨씬 많이 남으니까 많이들 이렇게 합니다 그런데 이것도요 아무리 눈에 보이는 급등이라는 것은 비트를 하게 된다는 것은 이건 정말 위험한 겁니다 주식 투자라는 걸 해보신 분들은 뭐 다 아시겠지만 뭐 저도 사실 할만큼 해 본 사람인데요 예를 들어 공모주로 이익을 받다 치더라도 그 돈을 바로 인출해서 현금화하면 그만큼 이익이 되는데 그 돈을 다시 뭡니까 곧바로 또 저평가 종목을 찾아서 묻어 둔다고 생각하고 다른 종목으로 갈아타는 경향이 있습니다 주식 투자자 대부분이 이런 투자 방법으로 돈을 잃습니다 저도 사실 그래서 예전에을 때는 이런 식으로 많이 잃었습니다 아마도이 이야기에 동의하시는 분들 참 많이 계실 거라고 보는데요 이번 게임 업체 시프트업 공모주 청약에 18조 5천억원 이상의 증거금이 몰렸는데 청약 신청자의 대부분의 분들이 은행에서 신용 대출로이 자금을 끌어다가 조달했던 가능성이 높다 저는 그렇게 보고 있습니다 코스피도 요즘 올랐지만 미국 뉴욕 증시도 많이 올랐습니다 지금 사상 최고치를 계속 갈아치우고 있는데 이것 때문에 비트는 어쩌면 열풍이 불 수 있습니다 막 뭔가 버블 일어날 때 그때 비트가 일어나거든요 부동산도 주식도 마찬가지입니다 모두들 달리는 말에 올라타기 위해서 막 빚을 내고 있습니다 이게요 기회일 수도 있죠 하지만 비로 투자를 한다면 기회가 아니라 악몽이 될 수 있습니다 보통 주식으로 망가지는 사람들을 보면 주식 매입을 하기 위해 증권사에서 신용 대출 받는 분들이 꽤 많죠 지금 투자자들이 비트를 많이 하고 갚지 못한 대출도 증권사에 많이 쌓여가고 있다 여러분 이거 꼭 기억하셔야 됩니다 지난 6월 19일에 신한은행 주택담보 대출의 5년 고정 금리를 보니까 하단이 2.98% 많이 내려온 거예요 한 3년 만에 2% 금리 시대가 온 거죠 이게 지금 2주 넘게 3주째 가고 있지만 지금 은행에서는 다시 금리를 좀 올리려고 하고 있습니다 대출을 많이 받으니까 이걸 좀 억제하기 위해서 살짝 올리는데 정부에서 이런 거 있지 않습니까 가게 대출 관리를 하기 위해서 DSR 스트레스를 붙여서 스트레스 DSR 실시한다고 하는데 이걸 또 갑자기 2단계 스트레스 DSR 시행을 두 달 연기를 했습니다 이걸 보면 정부가 가게 대출을 줄이려는 정책을 펴는 건지 아니면 대출을 더 많이 받을 기회를 줘서 계속 오르기만 하는이 분양가의 아파트 가격을 중 서민층이 다 받아 내라고 하는 건지 이걸 도무지 제가 이해할 수가 없기 때문에 사실 저는 정부의 이런 조치를 이해할 수가 없습니다 전세가 오르고 매물이 감소한다 신축 아파트 분양가는 계속 상승한다 이런 분위기가 조성이 되고 있는데 기준 금리 인하 기대가 더해진 상황이고 여기에 맞춰 강화된 스트레스 DSR 23단계 역시 시점까지 늦춰 주니까 실수요자들이 야 이제 막차로 이걸 타야 되는 거 아닌가 이런 수요가 몰리면서 즘 대출이 급증하고 있습니다 상당히 위험합니다 저는 대출을 잘 받는 것도 물론 중요하지만 부동산은 사실 하향 안정화가 돼야 됩니다 그런데 여러가지 정책이 하향 안정화 이게 과연 될 건지 참 의심스럽습니다 이게 하락으로 갈 만하면 또 완화된 정책으로 다시 턴을 하게 만드니 가격 안정화라는 거 참 어려워지고 있다 이게 참 걱정스럽습니다 자 아무튼 대출이 이렇게 늘어나 주택 가격을 바치고 역시 대출로 주식을 투자하면 반드시 그 안에서 손해 보는 분들이 나오게 되 있습니다 그래서 투자는 하되 리스크는 꼭 관리하셔야 된다이 말씀을 드리고 싶습니다 가장 훌륭한 투자는 돈을 버는 것보다 리스크 관리를 더 잘하는 분들이 훌륭한 투자자입니다 요즘 서울과 수도권에서 아파트 값이 오른다고 하니까 갈아타기를 하려는 분들이 많이 계십니다 갈아타기 이거 요즘 사실 쉽지 않습니다 제 후배가 며칠 전에 제게 이런 얘기 합니다 요즘 마포구 아파트 값이 하루가 다르게 올라가고 있어서 마폭 갈아타려고 했는데 못 갈아탈 것 같습니다 하는 거예 예요 제 후배는 서울 서대문구의 대장급 아파트라고 하는 곳에 84m 살고 있는데요 마포로 갈아타려고 했었나 봅니다 집값이 미친듯이 오르던 그때 2021년 오히려 서대문구 대장 아파트와 또 마포구의 아파트 값의 차이가 한 2억 정도 차이가 났는데 지금은 4억에서 5억원 정도로 더 벌어졌다고 하는데요 서대문구 대장급 아파트 전용 84m 평균 거래 가격이 한 12억 정도 나옵니다 3년 전 최고가 찍을 때 가격이 한 15억 4천만 원 정도가 됐는데 아직까지 그 고점을 회복한 거래는 나오고 있지 않습니다 그런데 마포구의 대장 단지라고 하는 그 말 마포 레미안 프르지오 아파트 전용 84 제미가 한 17억 18억 돼서 요즘 거래되고 있거든요 여기는 3년 전 최고점이 19억 4,500만 원의 거래가 됐었죠 그래서 차가 이렇게 벌어지다 보니까 서대문구에서 마폭 Pro 갈아타려고 하다가 갈아타기가 참 어렵다라고 후배가 느낀 겁니다 지금 이런 상황이 무슨 얘기냐면 최근에 거래량이 늘고 가격도 오른다고 하지만 뭡니까 결국 오르는 지역만 더 오르는 차별화 현상이 뚜렷해지고 있다 이겁니다 저희 채널에서 1년 전부터 앞으로 차별화가 굉장히 심해질 것이다 이런 얘기 많이 드렸는데요 지금 슬슬 막 시작되고 있는 분위기입니다 현재 분위기를 정확하게 좀 짚어보면 강남 마포 용산 성동이 지역이 한 13에서 14% 15% 정도 올랐습니다 최근에 그런데 금천구 관학구 구로구 금관구 하지 않습니까 여기 지역은 전체적으로 한 99% 정도 올랐습니다 올라서 거래가 되고 있는 거죠 지금 노원구 도봉구 강북구 노도강이라고 하죠이 지역은 얼마나 올랐나 평균적으로 보니까 한 3% 정도 올라서 거래가 되고 있습니다 이렇게 오르는 곳은 더 오르고 오르지 않는 곳은 오르지 않는 이런 집중화 현상이 뚜렷해지고 있습니다 서울 전체적으로 올해 1월부터 5월까지 거래된 서울 아파트 평균 거래가격이 한 11억 3천만 원 정도인데요 23년 작년 이맘 때는 평균 거래가가 10억 2천만 원이 으니까 11% 정도 상승돼 거래가 되고 있습니다 이걸 좀 구체적으로 한번 짚어 볼까요 마용성에 아파트 평균 매매값이 1년 전에는 12억 4천만 원 정도 했었는데 최근에 거래된 거 보니까 14억 3천만 원 정도 한 15% 정도 올라서 거래되는 것이 좀 많았습니다 서울에서 가장 많이 오른 곳이 바로 마용성 지역입니다 그다음이 강남 지역인데요 이렇게 올라서 거래된 것도 1년 내내 올랐다 이게 아니라 최근 2개월 만에 이렇게 올랐습니다 마용 성 다음에 또 많이 오른 것이 바로 강남 3부입니다 강남 소초 송파인 아파트 평균 거래 가격을 보니까 1년 전에는 18억 2천만 원 선에서 거래가 됐었는데 최근에는 20억 5천만 원으로 한 13% 정도 올랐습니다 이렇게 되니까 사실 갈아타기를 하려면요 대출을 더 많이 받거나 아니면 현금 저축한 돈이 많이 있거나 해야 할 텐데 요즘 이래서 가게 대출 특히 주담 대출이 많이 늘어나고 있습니다 정말 폭발적으로 늘어나고 있는데 아파트 거래량이 늘어나면서 역시 주담 대출도 급증한다고 봐야 되겠죠 가게 대출이 급증하나 뭡니까 은행들이 다시 가계 대출 증가 속도를 좀 늦추기 위해서 시중은행들은 주택 담보 대출 금리를 다시 올리기 시작합니다 하화 은행의 경우는 지난 7월 1일부터 가게 주택 담보 대출 간면 금리 폭을 최대 0.20% 포인트를 축소했습니다 간면 금리 폭을 축소했다는 것은 그만큼 대출 금리를 올렸다고 해석해야 되겠죠 은행이 다시 이렇게 돈 를 조금씩 죄고 있습니다 금리가 오르면이자 부담의 서민과 중산층에서 아파트 구매력이 낮아질 수밖에 없는데이자 부담이 커지면 아파트를 사기보다는 오히려 팔아야 하는 경우가 더 많아지죠 최근 국민은행의 통계를 보니까 지금 현재의 서울 아파트 매매 형태는 매물은 많고 거래가는 높아진 상황입니다 참 요상한 시장이 되고 있는데 매물이 많으면 거래가가 낮아져야 정상인데 매물량이 아직도 수요보다 많습니다 이게 뭘 의미하면서 여자분들이 매수에 나서면서 필요한 집을 구매해서 그런 것이다라고 봐야 됩니다 투기성 투자보다는 지금은 실 수요라는 거죠 보통 갈아타기는 것은 언제 하면 좋냐면 아파트 단지의 가격차가 이렇게 좁혀질 때 좁혀질 때 갈아타기를 시도합니다 또 그래야 대출을 적게 받고 갈아탈 수 있으니까 그렇게들 합니다 그런데 중요한 것은 지금 지역별로 가격차가 이게 더 심하게 벌어지고 있다는 것이 갈아타기를 사람들이 포기하게 만드는 겁니다 요즘 신고가로 거래되는 지역들을 보니까 대다수가 마용성 또는 강남삼구 쪽에 몰려 있는데요 지난해 19억 2천만 원에 거래됐던 마포구의 현석동 강변에 붙어 있습니다 레미안 웰스트림 2 아파트 전용 84 제미가 20억원에 거래됐습니다 신고가 거래가 체결된 거죠 사실 레미안 웰스트림이 아파트는 한강이 보이냐 안 보이냐 따라 단지 내에서도 같은 평형이 가격이 수억씩 차이가 합니다 서초동의 레미안 리더스 1이라고 하는 아파트 전용 59제곱미터 지난 5월 달에 23억원 최고가를 기록했는데 한 달 지나서 또 7천만 원이 더 올라서 또 신고가를 찍었습니다 이렇게 오르는 지역만 계속 오릅니다 이게 정말 염려스러운 부분이 뭐냐면 소득은 아파트 가격만큼 오르지 않기 때문에 대다수의 중산층 분들이 아파트를 선택할 때 선택할 수 있는 단지들이 점점 줄어들고 있다 이게 상당히 염려스럽습니다 예전에 갈아타기는 수도권에서 서울 외곽으로 들어오고 또 외곽에서 중심으로 들어오고 또 중심에서 다시 강남으로 가고 이렇게 갈아타기를 하는 방법들이 있었는데 이제는이 방법 자체가 너무 어려워졌습니다 그리고 여러분 굳이 상급지 갈아타지 않아도 될만큼 수도권에도 정말 좋은 입지와 좋은 아파트들이 많아졌기 때문에 굳이 그렇게 갈아타기를 억지로 할 필요는 없다라고 저는 봅니다 과천의 경우는 서울 아파트 값보다도 비쌉니다 판교 광교 이런 입지 좋은 환경 좋은 곳에 아파트가 너무 많이 들어섰기 때문에 서울이 무조건 이제는 상급지 아닌 세상이 됐다 이렇게 보셔야 됩니다 서울 내에서도 어디에 있느냐에 따라 극명하게 갈리고 있는데요 집값 양극화 정도를 의미하는 서울 아파트 5분이 배율을 보면요 지난 5월 달에 5.1로 기록이 되 있습니다 이게 2018년 4월 이후 6년 만에 최대치로 벌어진 겁니다 5분이 배율이란 것은 상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 값인데 그러니까 5.1이 하는 숫자는 강남 집 한채로 서울 외곽 지역에 집 합니다 서울 아파트 매매 거래량을 매년 1월에서 5월에 거래를 보니까 집값이 폭등하던 2021년에는 222건이었습니다 그리고 올해 24년에 18,000 건이 조금 넘는데요 이게 왜 이렇게 많이 또 따라 왔냐 봤더니 신상화 대출이 크게 작용한 것이 아닌가 이렇게 보여집니다 그런데 여러분 서울은 지금 이런 분위기인데 지방은 최악의 수준입니다 악성 미분양으로 불리는 준공 미분양 주택이 10개월째 줄어드는게 아니고 증가하고 있어 습니다 아파트를 다 지었는데도 팔리지 않는 주택이 늘고 있는 것이기 때문에 부동산 가격이 좀 더 내려갈 확률이 어떻습니까 매우 높습니다 지방의 경우는 매우 높습니다 28일 국토교통부가 발표한 5월 주택 통계를 보니까 중공은 미분양 주택이 전국에 13,000 가구가 조금 넘습니다 1월 달만 하더라도 12,900 여가 고했는데 한 2% 정도 증가한 겁니다 작년 8월 이후 10개월째 계속해서 악성 미분양이 증가하고 있습니다 2020년 11월 달에 악성 미분양가 가구수가 14천 가구 정도 됐는데 3년 6개월 만에이 정도로 많이 늘어났습니다 악성 미분양이 많이 쌓인 곳은 경남이 한 1790대 정도 대구가 1500세대 전남이 150세대가 조금 넘고요 부산이 역시 1세대가 조금 넘습니다 지금 대전의 경우도 미분양이 많이 늘어나고 있고 심지어 악성 미분양도 더 늘어나고 있습니다 이렇게 되면 대전의 경우도 할인 분양을 해야 할 판이겠지만 올라간다고 하니까 서울에는 미분양이 없지 않느냐 이렇게 보시는 분도 있는데 서울도 미분양이 있습니다 지난 6월 달 기준으로 보니까 539 가구가 현재 미분양 악성 미분양으로 남아 있는 것도 있는데요 실제로 뭐 더 많을 수도 있겠죠 서울의 미분양이이 정도 있는 이유는 왜일까요 제가 볼 때는 쓸데없이 비싸게 분양했고 때문에 이렇게 된 겁니다 서울의 539 가구의 악성 미분양이 숫자는 2014년 7월 달에 558 가구가 악성미분양 숫자였습니다 그 이후 9년 10개월 거의 10년 만에 최대 치료 늘어난 겁니다 뭡니까 서울도 마냥 오르는 것은 아니다 전국의 미분양 주택도 지금 7만 2천 가구가 조금 넘죠 6개월 연속해서 증가하고 있습니다이 줄어들 기미가 보이지 않습니다 요즘 제가 가장 많이 받는 질문이 아파트 사야 됩니까 말아야 됩니까라는 질문을 많이 봤습니다 제가 볼 때는요 사도 되는 지역이 있고 사면 안 되는 지역이 있는데 전체적으로 이걸 보자면 지금은 사야 할 때라 그보다는 관망할 때다 저는 봅니다 물론 현금 흐름이 좋고 거나 대출 많이 받지 않고 매매를 하실 분들이라면 지금 사도 좋은 시기다 저는 봅니다 하지만 지금 가격이 오른다고 뉴스에 많이 보고 있으니까 오른다고 믿고 계신 분들이 많이 계신데 이게 그렇지가 않습니다 정부가 시장에 개인만 안 하면 다시 금방 하락할 수도 있습니다 정부는 어쩌면 특론 같은 이런 대출을 계속 더 내놓을 수 없을지도 모릅니다 왜냐 환율 오르고 있죠 외한 보이고도 지금 줄어들고 있습니다 가게 대출도 여기서 더 늘어나면 뭡니까 결국 온국민이 그야말로 빚더미가 될 수 있기 때문에 특내 대출을 더 하게 할 수 없을 수도 있습니다 자 때문에 무조건 최고가에 올라탄다 이거는 하지 않는게 바람직하다 저는 그렇게 봅니다 빚을 내서 집을 살라던 박근혜 정부 이후 문재인 정부 들어서 부동산 가격이 너무 심하게 올랐고요 또 지금 정부에서도 집값 안정화를 못 이룰 것 같다는 그런 회의감마저 듭니다 하지만 또다시 집값이 미친듯이 올라갈 수 있는 그런 환경은 지금은 못 됩니다 오죽하면 정부에서 무슨무슨 특례로 계속 해 주면서 집을 사라고 권하겠습니다 그만큼 부동산 시장이 어렵다는 증거입니다 그래서 지금의 반등은 어쩌면 일시적인 거래량 일시적인 상승일 수 있기 때문에 제가 보는 견제에서 최소한 8월까지는 좀 지켜보시고 매수에 나서도 전혀 늦지 않다라는 말씀을 제가 드리고 싶습니다 제가 이런 말씀드리는 결정적인 이유는 지금 아파트를 사려고 하시는 분들도 수요가 조금 더 늘었지만 매물 량도 그대로 있습니다 어떤 분들은 아파트를 내놓은지 몇 개월이 지나도록 보러오는 사람도 없다 안 팔린다는 분들이 굉장히 많거든요 자 이건 뭐냐면 현실이 이렇기 때문에 뉴스에 어떤게 요즘 나오고 있냐면 이런 뉴스 나옵니다 매물로 내놨다가 아파트 값이 오르니까 다시 거둬들인다 이런 뉴스가 많이 나오는데 이런 뉴스가 많이 나오는 이유는 또 뭐냐면 매물량이 거둬들이게 해서 수요자가 많아지면 아파트값이 또 뛸 수 있기 때문에 그 시장을 제가 볼 땐 조장하는게 아닌가 하는 생각이 듭니다 여러분 생각은 어떻습니까 지금 우리가 아파트값 부동산 가격 이렇게 뛸 수 없는 형편인데도 불구하고 또다시 뛰고 있거든요 물론 실수요자 분들이 매수에 나서서 이렇게 뛰는 경우도 있지만 이게 계속 대세 상승으로 간다 안 간다의 분위기는 적어도 8월까지는 지켜 보시라는 말씀 드리고 싶습니다