“지금 부동산 잘못 사면 죽는다” 2025년 부동산 전망, 충격적인 부동산 현장 상황, 지금 부동산 투자 이렇게 하세요. (신현강 대표 / 풀버전)

부룡님 많은 분들이 지금 생각하시는 게 앞으로 과거는 서울이나 수도권에 구축도 올랐지만 이제는 상급지 거기에서도 신축만 오른다 이제 양극화 시대가 됐다 하면서 무조건 입지가 좋은 곳에 좀 피를 많이 주더라도 신축이 될 거를 사야 된다라고 하시는데 그 양극화론에 좀 동의를 하시는지 헛소리하지 마라 헛소리하지 마라 헛소리하지 마라 내가 볼 때 당신네들 투자 경험 없는 거다 이미지 나빠지겠네요 근데 실제로 올해 같은 경우는 상급지 신축이 많이 올라왔다고 왜 그러냐면 2007년 그 전후도 동일한 분위기가 있었어요 그때 제가 그걸 안 봤다면 모르겠는데 이게 뭐냐면 보통 물국필반이라고 하죠 어떤 한 사물이 극에 달하면 반대로 가게 돼 있어요 그게 물극필반의 원리라고 보통 표현하는데 그게 상식적으로도 맞다라고 저는 보는 게요 그게 기본적으로 상승이 있으면 하락이 있는 거잖아요 과도한 게 있으면 멈추는 거거든요 근데 지금 여러분들이 보고 있는 이 시장에서 지금 여러분들이 한 가지를 놓치고 있는 게 보면 여러분들이 본 것만 가지고 세상을 판단하려고 하는데 우리 맨 위에 수십 년 전 수백 년 전에 선조들이 왜 물국필란이라는 표현을 썼겠어요 자기네들이 수십 년 수백 년을 살아가면서 아 이게 맞구나라니까 이런 원리가 있구나라는 걸 느꼈지 않을까요 그게 바로 이거거든요 근데 그것들을 경험하지 못한 사람이 이렇게 표현하는 것 같다는 생각이 드는 거예요 왜 그러냐 하면 얼죽신이라는 표현을 하면서 정말 많은 사람들이 몰려 그렇죠 신 그분들이 몰려드는 이유는요 올라가는 걸 봤기 때문이에요 많이 오르는 걸 봤기 때문이죠 많이 오르는 걸 봤기 때문에 가격이 오르는 걸 보니 확신이 드는 거죠 근데 있잖아요 가면 시간이 흐르면 흐를수록 그걸 살 사람들의 수요가 줄어든다는 사실은 왜 이해를 못하세요 그리고 그 마지막에 몰려드는 사람들은 그 확신을 가지고 몰려드는 사람들의 마지막은 연끌이에요 그렇죠 돈 있는 사람들은 이미 샀죠 그래서 그게 계속 올라가는 과정에서 처음에는 능력 있는 사람들이 샀고 적정한 능력 있는 사람이 샀고 능력 없는 사람들이 연 끌여서 사는 과정이 만들어지고 이때 흔히 말하는 최고 가계가 만들어지는 거거든요 그게 어떤 사물의 극단의 끝이거든요 최고의 상승 근데 그 정도 됐으면은요 더 이상 살 사람이 없거든요 그러면 결국에는 이게 이것을 살 수 없는 사람들로 인해서 여포에 따른 꿩 대신 닭이라는 또 다른 중요한 이론이 있잖아요 꿩 대신 닭으로 쳐다보는 사람들이 만들어지면서 옆으로 가는데 그게 가장 대표적인 게 구축이란 말이 상급지의 구축이란 말이에요 여러분들이 기억 못하시는 것 중에 하나가 특히 이번에 새로 들어오신 분들 2019년도에요 2019년도에 여러분들 기억하실지 모르겠지만 2019년도에 부동산 책을 보게 되면 다 뭐라고 얘기했는 줄 아세요 서울의 신축 아파트를 맞아 제목도 심지어 그래 제목이 그랬거든요 그러면 그때는 신축 아파트고 지금은 신축 아파트고 그러니까 꾸준히 올랐네 이러는 거거든요 근데 냉정하게 그 시점에 뭐가 있었냐면은 2019년 이후에 2020년 21년 여러 번 할 때 서울의 구축이 흐르고 경기도의 구축이 흐르고 지방의 구축들이 올랐어요 왜 꿩 대신 닭을 찾아서 극단을 등이 올라가 버리고 너무 비싸니까 그렇지 못한 다른 수요 계층들이 할 수 있는 대상을 찾아서 움직였단 말이에요 그러면 지금도 그 이후에 이제 많은 분들이 또 이제 이해를 못하시는 것 중에 하나가 그리고 난 다음에 그 이후에도 신축이 또 올랐잖아요라고 얘기하시는데요 재미있는 현상이 원래 그래요 여러분들이 경험 못해서 그렇지 왜 그러냐면 신축이 올라가잖아요 언감생신 신축은 생각 못하죠 그러니까 꿩대신닭으로 얘네들을 보니까 얘네들이 치고 올라오거든요 그렇죠 얘네들이 치고 올라오면은요 이거 팔고 이리로 넘어갈 수 있는 여력이 생겨요 그러면 이렇게 가격이 이렇게 올라가고 두 번 올라가는 이런 두 단계를 거쳤어요 그다음에 여러분들이 이걸 팔고 조금만 대출 보태서 살 수 있는 사람이 또 늘어나겠죠 그렇죠 그러면 다시 이게 먼저 오를까요 이게 먼저 오를까요 하게 되면 이게 먼저 오른다고요 이게 시장의 메커니즘인데 이걸 전체를 꿰뚫어 보는 게 아니라 이 전체를 보는 게 아니라 오 오 신축이 올랐네 가만히 있다 보니까 또 신축이 또 올랐네 야 신축이 끝까지 가는구나 이렇게 생각하시는 건데 시장 잘못 보시는 거예요 시장 잘못 보시는 거고 그 뒤 안에서 움직여지는 시장의 메커니즘을 보게 되면 달이 차면 기울고요 기울기 전에 기울기 전에 꿩 대신 닭인 거고 이 현상이 반복적으로 돌아가는 거거든요 그래서 지금 신축 아파트가 그렇게 오른다라고 얘기하는데 죄송스러운 말씀이지만 죄송스러운 말씀이지만 이번에 강남 대치에 있는 아파트 에델루인가요 청약 경쟁률 3.6만인가 3.8만이예요 그거 보면 우와 대단하다라고 하죠 그렇죠 바로 직전에 원펜타스 9만 명 지원했어요 5만 명 빠졌다고요 5만 명 빠졌다고요 이걸 보셔야죠 이거를 대출 규제라고 하는 상황이 만들어지니까 수요가 5만 명이나 빠졌다고요 이렇게 수요라는 게 바뀌는 거거든요 근데 바뀌고 난 다음에 또 나중에 돈은 없고 저게 비싸고 그러니까 나 어디서 살기는 하고 전세가격은 오르고 그러면 또 다른 로또 청약에 들어가는 게 아니라 꿩 대신 닭으로 또 다른 아파트를 찾아서 움직이면서 여러분들의 이동이 발생하고 거기서 돈 번 사람들이 만들어지게 되면 또 그것들이 확대 재생산되면서 근로 몰려들어서 그게 또 가격이 오르는 그게 반복적으로 나타나는 거거든요 이게 제가 물고필반이라고 표현하는 거예요 이런 현상인데 그런 현상이 그게요 저도 처음에 한 10년 정도 투자했을 때는 저도 지금 되돌아보고 있는데 싸가지가 없었죠 제가 많이 아는 것처럼 생각을 했었는데 이제는 이게 아니구나 근데 지금 말씀하시는 분들은요 말씀하시는 분들은 보게 되면 지금 현재 연끌을 하든 뭐 하든 입지 좋은 데 가라고 얘기하거든요 입지 좋은 데 가라고 얘기하는 거는 저도 크게 보면 맞는데 영끌한 사람들한테까지 그렇게 하라고 하는 거는 직무유기예요 그렇게 말하면 안 돼요 왜 그러냐면 상승이 어떤 정도 끝에 다달아서 수요가 줄어드는 모습이 나타날 때는 0급을 권유해서는 안 돼요 그래서 강남이 강남이 당시 지금은 훨씬 더 올랐지만 당시에 10몇 억씩 가던 아파트가 9억 대까지 떨어진 게 강남이었다고요 그럼 10몇 억 대 샀던 사람이 9억 대에 팔아야 되는 사람이 있었는데 이 사람들은 피눈물 흘리면서 팔았을 거거든요 이런 사람들이 존재하거든요 그래서 지금 이러니까 거기를 가고 신축을 가야 된다 그러기에는 지금 직전인 신축이 가장 많이 오르고 사람들의 수요와 영끌이 가장 많이 집중된 곳이에요 그런 것들을 함부로 추천해선 안 되죠 그거는 아니라고 봐요 무령님 그럼 제가 대놓고 하나 여쭤볼게요 인덕원 월판선 이슈 있고 GTX 이슈 있고 되게 좋은 동네잖아요 1센트로 아파도 멋있는 거 있고 그쪽에 보면 평촌 쪽에 이제 구축 아파트 낡아가고 있지 않습니까 정말 30년 다 돼 가는데 그런 아파트들은 상대적으로 좀 가격 회복을 덜 했고 반면에 인덕원 이제 남쪽 근처에 새 아파트들이 막 지어지는 그쪽들은 프리미엄도 이제 막 붙어 있거든요 그래서 많은 어떤 제가 채널을 보다 보니까 대출 연 끄라고 돈 끌어다 써가지고 평촌의 낡은 아파트를 실거주로 그냥 사느니 한 20평대 실거주로 사느니 이제 소형 이제 원룸 투룸 이런 거 프리미엄 붙어서라도 새 아파트 신축을 사야 된다 그게 더 빨리 오르고 많이 오른다 요런 관점이 얘기가 있었거든 나쁜 놈이죠 네 나쁜 놈이라고 생각해요 아까 말했던 원리랑 똑같아요 지금 그 아파트가 오른다라고 얘기한다라고 얘기하는 거 기본적으로 올라가는 걸 봤으니까 사람들이 믿고 싶거든요 그렇죠 믿고 싶거든요 근데 진짜 제가 농담이 아니라 여러분들 예를 들어 그게 이제 소영이다 치고 살 수 있을 것 같으세요 두 번째 신축은 구축 안 되나요 구축은 재건축 얘기 안 나오나요 사람들은요 꿈과 희망을 먹고 살아요 거기다가 평수도 넓어 안 바뀔 것 같으세요 이 당연한 이론이요 당연한 논리가 지금 제가 말하니까 이해가 되죠 이해가 되시는데 내가 경험한 적이 없으니까 지금 보이는 걸로만 내가 판단하기 때문에 내 경험이 나의 경험이 없기 때문에 안 들어가서 그래요 그 경험이 근데 그 경험이 들어가게 되면 저도 예전에 여러분하고 똑같았다니까요 저요 저도 좋은 곳에 새 집에 적은 편이라도 들어갈까 이런 생각을 했었거든요 근데 거기가 입지가 좋은 예를 들어서 s 리센츠 그쪽에 10평 맞아 13평 그런 데라면 그나마 나아요 둔촌지공 그런데 그나마 나아 그 정도가 그나마 낫다 그나마 나 근데 모든 사람들이 다 좋아하니까 그런 데 있잖아요 더더구나 평촌 이슈 어마어마한 동네잖아요 미래 가치가 아직 어떻게 될지 몰라서 약간 하지만 그리고 평촌의 모든 중심지는 다 가운데 몰려 있잖아요 평촌에 몰려 있잖아요 외곽들은 신축이라서 좋긴 하지만 이거 5년 지나면 얘도 구축이에요 그러면 여러분들이 그걸 갖다가 빨리 팔고 지금 수요의 힘이 빠졌다니까요 수요의 힘이 빠졌을 때에는 지금 제일 비싼 데 들어가는 게 아니에요 오히려 저평가된 데 들어가야 되는 게 맞죠 특히 여러분들 중에 상당수가 돈 있는 사람들이 아닐 거거든요 돈 있으면 왜 이런 방송 봐요 맞아요 그냥 사지 그냥 사면 되지 돈 없으니까 하는 거잖아요 돈 없으면 저평가를 배워야 된단 말이에요 저평가를 배워야 되는데 여러분들이 뭘 하고 있느냐 지금 올라가는 것을 보여주면서 확신에 찬 얼굴로 이렇게 얘기하니까 이거 하라 제가 투자를 하면서 10년 15년을 보시게 되면은 강남 들어가는 거에 대해서는 동의해요 서울 들어가는 것도 동의 상급지 가는 것 자체는 동 예 10년 15년 10년 15년 봤을 테니까 그 중간에 떨어져도 결국에는 걔가 제일 많이 올라 이렇게 표현하는 거라면 맞아요 근데 그분들이 질문할 때 과연 그분들이 그렇게 질문할까요 빨리 빨리 돈 벌고 은퇴를 하고 싶은 분들인데 그렇죠 그런 분들은 기본적으로 2~3년이거든요 그러면 2~3년은요 직전에 과도한 상황이 올 으면 2~3년은 안 좋아요 그러면 그분들한테 잘못 설명하고 있는 거잖아요 이 부분을 제대로 설명을 해줘야 되는데 그냥 입맛에 맞게 그분들도 거기 가고 싶잖아 그러니까 그 입맛에 맞게 얘기해 주는데 이게 지금 진짜 원래 그래서 이 시장이 제가 자주 얘기하는 혼란의 시기 이 혼란의 시기에 여러분들이 눈물 흘리는 사람 진짜 많아요 진짜로 그러니까 지금 예전하고 달리 제가 엄청나게 세게 얘기하는 거예요 욕 먹을 거 각오하고 욕 많이 하시더라고요 지금 같은 때에는 영끌을 하면 안 된다고 보시는 건가 미친 짓이라고 보죠 미친 짓에서 성공한 사람들 있잖아요 성공한 사람들이 유튜브에 나와서 얘기하거든요 죽은 사람은 죽어서 얘기 안 해요 죽은 사람들이 얘기 안 하면 실제로 존재하는데 그걸 얘기 안 할 뿐이에요 죽었으니까 그러니까 성공한 얘기만 나오는 거지 근데 그것만 보고 여러분들 성공만 하는 거라고 착각하는 사람들이 있더라니까요 그거를 얘기하는 거죠 많은 분들이 왜 그런 얘기에 이제 많이 흔들리냐면 이런 의구심이 있는 것 같아요 용인에 있는 그런 2천년대 초반에 그런 아파트들 많이 지었잖아요 그럼 구축들 아니면 저기 뭐 영통에도 많이 있잖아요 그런 아파트들 입지가 좋긴 한데 여기 이제 낡은 아파트들이 과연 또 오를까 역시 신축을 가야 되지 않을까 상계동 중계동의 구축이 오를까 그러니까 아마 이게 흔들리는 것 같아요 바꿔 말하면 내가 아는 수준으로 계산을 해서 그래요 지금 제가 말씀을 드렸잖아요 영통에 있는 고추 뭐 예를 들어서 상계동에 있는 고추 그런데 신축이 오르는 시기가 있어요 그러니까 신축을 떠나서 모든 아파트들이 오르는 시기를 우리는 상승장이라고 얘기를 하죠 여러분들은 그 상승장을 찾는 데 신경을 쓰는 게 더 좋아요 그리고 상승장은 항상 침체장 다음에 옵니다 제 말이 틀렸나요 침체장 다음에 오거든요 그러면 침체장 때 그것들을 기다리면서 큰 수익을 내려고 준비를 하려고 한다 이게 제가 투자하면서 경험이 생겼으니까 이런 소리를 해요 여러분 경험 없잖아요 많은 분들이 경험 없으니까 그러니까 지금 당장 내 상황에 내가 이제 마음 굳게 다져 먹었으니까 지금 상황에서 벌 수 있는 거를 내놔라라고 얘기하는 건데 세상 사람들이 다 마더 테레사 수녀 같은 분들만 있는 것도 아니고 그리고 지금 시장이 이미 많이 올라버린 시장이었기 때문에 수요가 줄어들 수 있는 시장이라는 얘기를 계속 반복하고 있잖아요 이런 시장에서 여러분들이 알고 있는 상승장의 그런 수익을 얻기가 어려워요 제가 투자를 해보면서 느끼는 거지만 투자는요 총 기간 중에 특정 기간에 수익을 많이 봐요 그게 상승장이거든요 그 상승장이 오기 전에 여러분들이 그렇게 얘기하셔서 한다고 해서 여러분들이 아직 그 정도 수익을 낼 정도의 지식이 없기 때문에 안타까운 거고 또 한편으로는 그래서 여러분들한테 자꾸 얘기하는 거예요 기다려도 한 방에 확 갈 수 있는 시기가 그 시기니까 지금 안 사도 지금 기다리는 것도 투자야라는 얘기를 반복하는데 내 입맛에 안 맞거든 그쵸 나는 빨리 한 이렇게 하고 난 다음에 한 3~4년에 은퇴해야 되는데 유튜브나 어떤 데 보면 3~4년 만에 은퇴한다는데 그 은퇴한다고 하는 사람들 보면 다 그걸로 사업하고 있잖아요 사업으로 성공한 거네 그러면 냉정하게 그런 거니까 인증은 잘 못하시더라고요 그러니까 그런 부분들을 보게 되면 여러분들이 지금 시장이 조금 특정 시기가 특정 대상이 너무 많이 올랐던 시장이기 때문에 올랐던 시장이기 때문에 조금 그것들이 어느 정도 다시 안정화되는 과정을 조금 기다릴 필요는 있다고 보여지고요 그 동안에 여러분들이 이제 배워야 되는 거죠 그래야 여러분들 세상에 대한 지식이 늘어난단 말이에요 그런 다음에 판단하면 진짜 여러분들의 판단 능력과 날카로운 결과물이 나오겠지만 지금은 여러분들 기껏해야 2~3년 하는 사람들이 제일 많거든요 2~3년 동안 여러분들 뭘 봤냐는 거죠 최소한 과거에 무슨 일이 있었는지 봤냐고요 만약 그 부분을 모른다면 일단 그 부분을 한 박자 쉬고 좀 보시고 난 다음에 판단하는 것도 필요할 것 같다라는 생각이 들어요 그럼 저희가 또 1부 2부 이어서 계속 서울 중심 얘기를 많이 했는데 서울은 아까 말씀해 주셨듯이 내년 봄까지는 좀 조정이 올 수 있으니 기다려 보시는 걸 추천하셨잖아요 그럼 수도권은 어떤가 수도권 인천 부천 아니면 경기 똑같죠 똑같죠 똑같다 어차피 서울 그렇게 오르는데 안 오른 곳이거든요 그런데 수요 힘은 떨어졌거든요 서울로 몰려가던 수요 힘이 떨어졌는데 아까 다시 파주를 갈까요 인천을 갈까요 그러니까 그런 부분이 있는 거죠 물론 그 동네를 나쁘다고 표현하는 게 아니라 나쁘다고 표현하는 게 아니라 그 시점에 이제 움직이는 과정에서 아까 말했던 공급 부족이 표면화가 되게 되면 각종 전세라든지 이런 거에 비해서 역시 또 시장 환경이 바뀌면서 뭔가 여기서 틈새가 만들어지네 이런 것들이 만들어지게 되면 더 좋을 거예요 그래서 지금 단기적으로는 수도권 시장은 서울도 안 올랐는데 오르겠느냐 근데 이제 한 가지 재미있는 현상이 만들어질 테니까 눈여겨보세요 뭐냐 하면 어쨌든 서울과 수도권 수도권은 진짜 사람이 많이 사는 동네잖아요 일단 기본적으로 몇 천만이 살잖아요 이 몇 천만이 사는 동네에 수요는 일정한 부분이 있어요 어느 정도 단기적으로 줄어들었을지 몰라도 그러면은 안 오르는 아파트 있잖아요 안 오른 아파트가 공급 부족에서 전세 가격이 올라가면 전세금이 붙잖아요 그래서 신기하게도 상승장 때 올라갔던 a급 아파트보다 b급 아파트가 입맛에 맞는 시장이 왔던 게 지난 장의 모습이에요 그래서 제가 지금은 a급이 계속 오른다는 표현을 하시는 분들한테 라고 하는 이유가 또 누군가는 이미 여러분들 이제 돈 없잖아요 돈 많이 쓰셨잖아요 힘들잖아요 또 손해 본 것도 있잖아요 이제 손해 수중에 돈이 없거든 근데 투자를 해야 되겠는데 시장이 다시 전세가격이 올라가거나 이런 상황이 만들어지게 되면 갭이 붙으면 b급지가 훨씬 더 유리해지고 더 맛있어 보이는 시장이 만들어질 수 있어요 지난번에 그랬으니까 그러니까 오히려 지금 수도권이 별로임에는 틀림이 없는데 그건 역시 역시 단기적인 거고 중기적으로는 조금 눈여겨보셔야 될 거라고 봐요 오히려 저 광교 쪽이나 아니면 저 수원역 쪽에 신축 새아파트라서 매전갭이 벌어진 애들보다 영통의 구축에 이 매매가가 별로 안 뛴 게 전세가 조금만 더 올라오면 이쪽이 갭투자가 활성화돼서 또 단기적 상승이 좋을 수 그럴 수도 있다는 거죠 예전 모습을 봤었던 예전에 과거엔 그랬어요 왜 그러냐면 투자하는 사람들이요 지금 여러분들이 그동안 본 경험 때문에 그런 거죠 이 방송을 보시는 옛날 경험자들한테 계실 거예요 물어보면 아시겠지만 옛날에 신축 쳐다보셨습니까 2009년에서 14년 15년 사이에 아마 아실 겁니다 왜 그때는요 신축이라고 하는 걸 본 적이 없어요 아파트가 오르는 거를 여러분들은 내가 몰라서 그렇지 계속 그 직전에 그 시장 상황에 눈에 본 거를 가지고 확신을 갖고 움직이는데요 그때는요 전세가격 오르는 건 눈에 보고 있었거든 공급이 부족하니까 근데 신축은 미분양이었거든 안 올랐거든 근데 전세가격이 계속 올라가고 있거든 올라가면 갭이 붙어서 투자 금액이 적거든 그래서 돈을 벌었다는 사람이 나왔거든 눈에 보이는 것에 집중한단 말이에요 사람들은 사람들 눈에 보이는 것에 집중한다고요 그래서 여러분들 중에서 지금 한 10몇 년 된 투자자 분들 그래서 20 한 10년 전후에 투자하셨던 분들한테 여러분들 제가 이렇게 자신 있게 얘기하더라도 별로 반박 못할걸요 왜 당시에 여러분들 머릿속에서는 소형 아파트 투자해야 된다 그때 아파트는 여러분들 지금 84 아시죠 그때 59였어요 대세가 소형이었어 소형이었다고요 왜 눈에 보니까 그게 그게 올랐고 그때 수도권 아파트가 매매 전세 갭이 붙어가지고 굉장히 괜찮아 보였고 그래서 그 당시에 여러분들 그거 투자해서 돈 버셨던 분들이 여러분들 지금 현재 제가 그 당시에 투자했던 분들 제 말이 맞는지 한번 보십시오라고 자신 있게 얘기하는 게 그거거든요 당시 상황이 그랬고 지금 상황이 또 달라진 거거든요 그 상황이 또 만들어질 수 있어요 그럼 선생님 하나만 더 여쭤볼게요 그때는 신축이 미분양 날 정도로 인기가 없었는데 지금은 인기가 많은 상황이 바뀐 이유가 좀 있을까요 돈 되는 거죠 딱 그거예요 여러분들의 본능은 솔직히 신축이겠어요 구축이겠 기왕이면 신축이 이왕이면 신축이거든요 근데 지난 몇 년간 신축은 돈을 안 댔어 예를 들어서 근데 내 주변에 한 20명 30명이 구축에 갭 끼고 샀더니 돈 벌었네 있으면 어디 갈 것 같으세요 그래서 구축으로 갔다고요 여러분들은요 생각이 죄송한 표현이지만 생각을 가지고 이렇게 이렇게 움직인다라고 한 게 아니라 그 당시에 돈 된다라고 얘기하는 걸 내가 직접 눈에 본 것을 찾아서 움직였단 말이죠 그리고 지금도 그런 분들이 많으실 거예요 그렇기 때문에 지금 그래서 지금 자꾸 a급에 투자하고 신축에 투자하라고 얘기하는 것들을 보면서 제가 약간 뭐야라고 하는 이유가 사람들은 계속 바뀌고 그 상황을 그때 눈에 본 상황을 믿고 가는 거기 때문에 자꾸 그걸 갖다가 확 재생산하는 것일 뿐 사실상 시장은 변곡점이 나타날 것이고 또다시 뭔가 대상이 바뀔 것이다 이렇게 보고 있는 입장이에요 그 대상을 정부 정책적으로 좀 판을 깔아줄 것이다 이렇게 좀 보신다고 볼 수 있을까요 모든 부동산의 상승 그다음에 모든 부동산의 기본적인 요소들은 정부가 어떤 정책을 펼치고 어떤 방향성을 갖느냐에 따라 다르거든요 그것이 메인이라고 봐요 부령 님 그러면 이제 이어서 아까 결국 얘기해 주신 게 정부가 좀 판을 깔아주는 정책에 따라가면 좀 돈 벌 길이 보인다 이런 얘기였던 것 같은데 요즘 정부에서 보면 지방에 야금야금 이렇게 좀 규제를 풀어주거나 인센티브를 주는 게 나오는 것 같은데 좀 앞으로 이런 흐름이 더 이어질 거라고 보시나요 이어지는 게 아니라 확실하게 이어질 수밖에 없다고 봐요 이어질 수밖에 없다 없다고 보는데 그럼에도 불구하고 이제 사람들은 과연 그럴까라고 질문을 하시고 계실 거예요 맞아요 왜 좀 전에 얘기했던 얘기 내가 보지 않았으니까 근데 항상 신경 써야 되는 게 내가 보지 않았더라도 이게 논리적으로 이렇게 판이 갈 수밖에 없는 거는 정부의 속성 때문에 그러거든요 정부는요 어떤 한 특정 지역 또는 특정 부동산 상품이 움직여지는 그 동네가 문제가 되는 걸 싫어해요 그 문제가 되는 거는 너무 상승하는 건 너무 떨어지는 거 네 그렇기 때문에 그 부분 때문에라도 무언가 앞으로 판이 만들어지게 될 거다 단 여러분들 또 한 가지 신경 쓰셔야 되는 게 바로 원하는 대로 판이 만들어지는 게 아니라 차근차근 누적되는 효과 누적 효과라고 아까 제가 표현했는데 그런 것들이 만들어지면서 시장의 아마 지방도 바뀔 것이다라고 예상을 하고 있죠 그렇군요 그러면 지금 지방 같은 경우는 서울에 비해서는 상황이 사실 많이 오른 게 아니잖아요 또 어떤 분석에서는 지방도 이제 좀 분위기 바뀌고 있다 이런 얘기도 있던데 실제로 좀 지방의 상승으로 좀 바뀐 곳도 있나요 그냥 뭐라 그럴까 지표상으로 자꾸 보면서 표현을 하는 건지 모르겠는데 글쎄요 기분상으로는 과연 지방이 바뀐 걸까요 아니라고 보고요 그러니까 그렇게 따지면 지금 가장 최악인 대구가 갑자기 수성구가 좀 바뀌었다 등등 기사가 되게 많이 나오는데요 어느 곳이든지 어느 곳이든지 선도 투자자들이 최악일 때 많이 들어가요 그렇기 때문에 그런 현상들이 나오는 건 당연한 건데 중요한 거는 그런 현상들이 대다수 사람들한테 인지가 되거나 대다수 사람들이 들어갈 만큼 시장 환경이 만들어진 게 아니기 때문에 그걸 가지고 지방이 좋다 나쁘다 또는 앞으로 바뀔 가능성이 지금 보이기 시작한다 이 단계는 아닌 것 같아 그럼 많은 분들이 이 최근 한 1~2년 사이에 지방에 사시는 분들이 지방은 자꾸 떨어지고 서울과 수도권이 오르니까 내가 지방 사람이지만 특히나 유튜버분들이 거주와 투자를 분리하라고 하니까 지방에 전세나 월세 살고 서울이나 수도권에 갭투자를 하거나 분양권 투자해야겠다 이렇게 많이들 하셨거든요 그게 앞으로도 좀 유용한 방식일까요 제가 오늘 계속 부정적이고 나쁜 표현을 쓰는 것 같은데요 나쁜 소리죠 나쁜 소리다 네 왜 그러냐면 제가 제 유튜브에서도 언급한 적이 있는데 지방장 상승하기 전에요 그때 지방 애들 다 서울로 기어 올라와서 서울 사야 된다라고 얘기를 했고요 서울들 많이 샀고 그때 신문 기사가 그때 그런 게 많았어요 그게 2008년이거든요 9년부터 오르더라고요 물론 이제 판이 만들어졌지만 그렇기 때문에 지금 오늘 계속 말씀을 드리는 것 중에 하나가 아까 또 물거필반 표현했었잖아요 그걸 표현했던 가장 큰 이유 중에 하나가 그거예요 지방이 최악이기 때문에 최상으로 다시 올라가는 과정으로 거꾸로 반대 극으로 달려가는 상황이 만들어진 거고 그런데 그때 그 상황을 보면서 얘기했던 사람은 그때 최고의 극으로 달려가진 서울과 수도권을 보면서 서울로 가야 된다라고 얘기를 했던 거예요 시장은 항상 항상 턴을 하기 마련인데 그 턴을 하는 시점이 언젠가가 되게 중요한 거거든요 근데 언제 턴하느냐 극으로 갔을 때 지금 지방이 신분이나 이런 걸 봤을 때 좋냐 나쁘냐 나쁜 데다가 지금 지방과 연결돼서 건설사 PF 건설사 지금 죽겠네 등등 그다음에 이제 아무래도 시간이 흘러가면 또 지방에 있는 사람들의 민심 이런 것들 때문에라도 지금 극으로 왔잖아요 안 좋은 극으로 왔잖아요 그러면 당연히 프로젠트로 갈 수밖에 없죠 이게 너무나 당연한 논리예요 그러니까 앞으로 그렇게 될 수밖에 없다 수밖에 없다 실제로 과거 그 정책 따져봐도 그렇다 그러면 앞으로 좀 지방에 인센티브를 줘서 좀 투자 휴도 이끌고 거기에 좀 지방 내가 대구 사람인데 대구는 미래가 없으니까 서울 아파트 사고 여기 전세 살아야지 이거는 좀 아니잖아요 그럼 그거를 어떻게 좀 정부는 이 돌리는 정책이 좀 뭐가 나올 수 있어 사실 정책이 부동산 시장을 살리는 정책은 너무 간단해서 너무 간단해서 사실 얘기하게 되면 정말라고 할 가능성이 높을 거예요 근데 사실 알고 보면 간단한 건데 문제는요 바로바로 안 해요 바로바로 안 한다 여러분들은 지금 여러분들 중에서 거의 대부분이 뭐라고 얘기하는지 아세요 정부가 규제를 풀게 되면 그러면 제일 먼저 그런 게 다주택자 완화요 양도세 취득세 중과 완화요 아 이 3개 외에 다른 말씀 안 하실걸요 그렇죠 그 정도 얘기하죠 그 정도가 아니라 그게 다거든요 그분들이 볼 때는 왜 그래야 내가 편하니까 근데 정부가 여러분들 편하자고 있는 집단이 아니라요 여러분들 일부 여러분들 사실 투자자들은 일부거든요 일부가 편하자고 시장 전체가 흔들리는 거는 행동을 안 한다고요 부동산 시장이 지방 시장이 지금 되게 아우성을 친다 하더라도 나름대로 분명히 어떤 지표가 있을 거예요 어디서 나왔는지 제가 지금 정확히 기억이 안 나는데 미분양이 아마 가장 크게 포인트가 될 텐데 지방 미분양이 지금 한 7만 가구 정도 돼 가는 것 같아요 정확한 건 모르지만 7만 가구 정도가 되는데 재밌는 거는 제가 기억하기로 전국 미분양이 7만 가구가 갑자기 14만 가구로 급격히 늘었던 시점이 2007년이에요 2007년부터 2009년 사이거든요 그때 당연히 그때 지방장 난리 났고요 정부 PF 대출 문제가 난리가 났었어요 그때 바로 똑같이 그때였었거든요 이때부터 지방장이 풀리기 시작합니다 이때부터 근데 여러분들은 취득 다주택자 양도세 이거 얘기하죠 맞아요 아니에요 미분양부터 건드려요 미분양부터 미분양부터 건드려 미분양이 워낙 문제가 되니까 그리고 미분양은 건설사하고 연관이 되죠 그러니까 거기서부터 풀면서 차근차근 풀어나가는 과정이 처음에는 거기도 우리 요즘 말로 하면 조정지역 해제 여기부터 시작을 했고 그러면서 미분양 이제 요즘 우리 같은 경우는 미분양을 사게 되면 어떻고 저쩌고 얘기가 나왔죠 근데 그 미분양이 특정 미분양일 거예요 준공 후 미 맞아요 실제로 준공 후 미분양 사면은 이제 주택으로 안 봐서 1주택 비과세 한다 이 정도 나왔죠 지금 지금 준공 후 미분양이라고 말할 정도로 최악이었던 물건들을 얘기하기에는 바로 지금 몇 년 전의 모습들 보게 되면 그때보다 중공업 미분양이 그 이전에도 지방 좋았는데도 미분양했던 것들 있잖아요 그런 것들이기 때문에 속된 말로 나쁜 것들이거든요 안 산단 말이죠 그렇죠 근데 이게 반응이 없는데 이제 좀 있으면 제대로 된 것도 미분양이 준공후 미분양으로 갈 상황일 거예요 앞으로 그러면 이제 준공 후 미분양에 대한 혜택을 늘려주거나 아니면 준공전 미분양이라는 부분을 또 혜택을 주는 방식 이러면서 1개 2개씩 풀면서 뭐야 이렇게 찔끔 아이 참 이렇게 가게 만들어줄 거고요 그러다 결국엔 결론은 나중에 어떻게 되냐면 결국 취득세 양도세로 가요 소득세 양도세 일반적인 거 취득세 양도세로 가고 그다음에 이제 분양이 잘 돼야 되잖아요 시장이 돌아가려면 그러니까 청약 제도 좀 좀 건드리고 이렇게 자연스럽게 갈 거예요 근데 그게 지난 장을 보게 되면은요 지난 장을 보게 되면 여러분들 알고 계시는 지방장의 모습을 보게 되면 처음에 2007년에 처음으로 요즘 말로 하면 조정지역 투기 지역이 해제가 돼요 그것도 투기 지역도 되게 여러 가지 종류가 있었거든요 몇 번에 걸쳐서 해제가 돼서 지방 사람들이 볼 때는 뭐야 얘네들 장난하나 이럴 정도로 그러다가 2008년 6월인가에 그때 제 기억으로 6월이에요 마침 또 얼마 전에 제가 봤거든요 6월이었는데 그때 미분양 주택에 대해서 취득세하고 양도세 완화를 해주죠 그게 좀 이따가 미분양뿐만 아니라 이제 일반적인 것까지 다 어느 정도 가면서 나중에 청약 제도 개편하고 2009년 12월 같은 경우는요 그때 제 기억으로 그때가 거의 끝물이었는데 그때 청약통장 가입하게 되면 원래 2년이었잖아요 옛날에 6개월만 있으면 1순위로 바꿔줘요 큰 혜택을 줬네요 그런 것들이 만들어지면서 2007년부터 2009년까지 2년에 걸쳐서 천천히 풀었거든요 그러면서 본격적으로 2009년 상반기부터 분위기가 달라져요 몇 년에 걸쳤던 거죠 그래서 결국 그 미친 장이 지방의 미친 장이 2009년 부산을 필두로 해서 2011년에 지방 전체가 다 뒤집어지는 미친 장이 오고 또 과도하게 극에 달했기 때문에 2012년부터는 꺾이기 시작하죠 이런 과정이 만들어진 게 지방장이거든요 그럼 그때 가장 중요한 부분이 뭐냐 정부 정책의 변화였어요 그때 무슨 공급량이라든가 무슨 그런 게 아니고 공급량은 이미 시장이 안 좋으니까 줄어들었죠 그런데 결국 이 시장 상황에 뭐든지 역사를 보게 되면 모든 역사의 흐름을 보게 되면 중요한 포인트가 있어요 그때 일어났던 현상이 뭐가 일어났고 이게 중요한 게 아니라 그때 무슨 현상이 어떤 것들이 만들어지면서 무엇이 티핑 포인트가 돼서 시장이 바뀌었느냐가 중요한 거거든요 근데 지방 투자를 얘기하시는 분들 죄송한 말씀인데 특히 요즘 들어서 좀 한 번 더 깎게요 지방 투자 얘기하시는 분 중에서 제가 볼 때 이번 상승장에 지방 투자 경험이 있는 분들 아마 아시는 거는 다 공급밖에 없으실 거예요 공급만 가지고 얘기를 하시는데 되게 위험한 발상입니다 판이 만들어져야 돼요 판이 만들어져 정부가 그러니까 여러분들이 알고 있는 시장의 상승 2009년도에 상승 지방의 상승 그다음에 여러분들이 직접 경험하신 2019년 이후에 지방장의 상승 다 지방의 판을 정부가 만들어줬기 때문이에요 금방 제가 설명드렸던 건 2009년도는 그 전후는 지금 설명드렸고요 여러분들이 지방 투자 예전에 서울과 수도권이 미친 듯이 오르는데 왜 지방을 했을까요 안 했을 거거든요 서울과 수도권이 미친 듯이 올랐기 때문에 여러분들이 투자할 곳을 찾아서 움직이려던 차원의 지방이 보였던 거예요 그것들을 뭐가 만들었냐면 2019년 하반기에 부산 지역의 조정지역 해제예요 맞아요 그게 어떻게 보면 트리거가 됐었죠 그 당시에 트리거란 말이거든요 즉 티핑 포인트란 말이에요 근데 죄송스럽게도 지방 투자를 설명하면서 이 티핑 포인트에 대한 관련된 얘기는 하나도 없어요 그러면서 제가 느끼는 게 그거죠 아직까지 투자 경험이 많지는 않은 것 같다 이런 생각을 하면서 그동안은 이제 조금 조용히 얘기를 안 하고 있었는데 이 부분을 얘기하는 게 지금 자꾸 제대로 된 설명이 안 돼가 버리면 투자자들이 실수한다고요 경험이 부족해서 근데 지금 지방장 투자를 막 자꾸 설명하는 분들이 뭐라고 설명하고 있느냐 공급이 부족할 거고 전세가율이 높기 때문에 전세가율이 지금 높은 곳은 얼마나 있으면 올라간다 몇 프로 이상 되면 올라간다 이게 물리학이냐고요 100도씨 되면 물이 끊는 거 그건 물리학이죠 70%가 되면 끊는다 유감스럽게도 70%라고 하는 논리는요 전세자금 대출이 활성화되고 난 다음에 만들어진 논리예요 예전에는 50% 40 60% 정도 넘어갔을 때 그래서 예전 장에서 예전 책에서 보게 되면 다 전세가율은 60%가 넘어가면 매매 시장으로 전환된다는 얘기가 메인인 흐름이었다고요 그 흐름이 다르게 됐던 티핑 포인트가 뭐냐 하면 정부의 전세 대출의 확대였어요 역시 정부 정책이었다고요 아마 이제 이런 얘기를 하니까 이제 여러분들이 그 얘기를 듣고 난 다음에 이제 이런 얘기들을 나중에 많이 하시겠죠 근데 그동안 이런 얘기를 하는 사람이 별로 많지가 않았었어요 정부 정책이 얼마나 중요한지 부분을 제대로 설명을 안 해 정책이 효과가 없다라는 썸네일 제목이 많았죠 오히려 그러니까 나는 성공했는데 정부는 바보같이 규제를 하는데 너무 엉터리 같이 뒤늦게 뒷북을 친다 이거죠 그러니까 이제 정부 정책을 우습게 보는 경향이 만들어지고 저도 역시 옛날에 정부 정책 우습게 봤어요 그러다가 그러다 한 방에 갔죠 제가 예전에 그렇기 때문에 이제는 정부를 우습게 안 봐요 정부가 분명히 무슨 꿍꿍이 속이 있다 정도는 알겠어요 근데 최소한 꿍꿍이 속이 있기 때문에 이렇게 움직인다라고 하는 정부의 속셈은 이해해야 되는데 속셈보다는 그냥 무시하는 경우가 좀 많은 것 같다 근데 그거는 아니다 아니다 오히려 그걸 갖다가 몇 번 경험하고 난 다음에 정부의 꿍꿍이 속 때문에 이렇게 한다 그러니까 제가 이번에 올 상반기 때 여러분들 중에 상당수가 상승한다 계속 갈 것이다라고 했는데 대출 규제 나올걸 얘기했던 거 여기서 여기서 얘기했잖아요 그러니까 아시잖아요 그때 왜 그랬느냐 정부의 꿍꿍이 속을 알기 때문에 정부는 상승을 원하지 않았어요 여러분들이 상승을 원했기 때문에 그때 사람들이 확대 재생산했던 서울의 중심지에 들어간 거죠 그거 딱 그거였다고요 그래서 뒤통수를 딱 때린 거고 그래서 지금 조금 흔들리는 거고 그러나 또 이제 이것들이 또 주춤주춤하면서 시장이 또 흘러가면서 또 다른 기회가 만들어지겠죠 그러면은 지금 지방에 사시는 분들 중에 그럼 지금 입주 물량도 1~2년 이렇게 버거운 지역도 있고 대구 같은 경우는 좀 많지만 말씀하신 것처럼 부산이라든가 특히 울산 이런 곳은 입주 물량이 많지는 않잖아요 그러면 내 집 마련 이제 해야 될까 또 가격도 많이 내려와 있고 이런 분위기가 있는데 그럼 지금 정부 정책이 없더라도 이건 투자자 얘기니까 무주택자는 저렴한 가격에 내 집 마련해야 될까요 광역시급 같은 경우는 왜 고민하냐 싶어 지방 광역시는 지금이 거의 최저점 가격이다 그러니까 왜 고민하나 싶은 거죠 더 떨어지고 면 좀 좋겠지 이렇게 생각을 하실 수도 있죠 지금 이미 분위기가 이런데 제가 아까도 그랬지만 0 끈 한 사람이 무너지는 가격은 정상 가격이 아니고 대다수가 버틴다라고 얘기했죠 지금 지방이 상당히 좋지 않은 그런 분위기라고 하더라도 지방에 터져 있는 사람들은 엉덩이 붙이고 살면서 지금 그걸 팔아야만 될 정도로 이렇게 심각한 상황은 아닐 거예요 지금 지방에서 문제가 되는 건 항상 0 그랬거나 서울 수도권 투자자가 거기 가가지고 멋 모르고 샀던 경우 이런 경우일 거란 말이죠 그래서 지금 가격이 떨어지지 않고 유지하고 있다면 제가 볼 때는 이 가격에서 더 떨어져 봤자 몇 퍼센트 안 떨어진다고 봐요 그러면 이왕이면 이왕이면 사람들 많은 광역시 쪽에 포커스를 맞추는 게 낫겠죠 내가 거주하는 곳에 맞춰서 가장 가까운 또는 광역시 산다면 그 광역시 여기를 사는 게 맞겠죠 그런데 그걸 가지고 이런 식으로 좀 편하게 생각을 해야 되는데 사실 입주 물량 자꾸들 얘기들 하시는데 옛날 지방장 투자에서 성공하셨던 지방 투자자분들 계실 거예요 역시 그분들한테도 제가 질문을 던지고 싶은 게 그래서 내가 투자해서 돈을 벌었던 그 시점에 여러분들은 기억하실지 기억이 나시는지 모르겠지만 그때 결국에는 지방에 판 만들어준 거거든요 아까 제가 표현한 것처럼 이 판이 만들어지기 전에 공급이 부족해서 오른다 글쎄요 생각보다 크게 안 올라요 올라가는 거는 제가 봤어요 시장이 안 좋은데도 올라가는 거 예전에 봤거든요 가장 대표적인 게 얼마 전에 진주 같은 경우였어요 진주가 투자자가 많이 안 들어왔으니까 그런 것도 있었던 것 같은데 중요한 건 결국 정부 정책이었다라는 건 변함이 없다라는 거 생각이 들고요 그래서 사실 올해인가요 올해가 작년에 제가 정확히 기억은 안 나는데 많은 지방장 투자들을 얘기했던 사람들이 다 울산 집었을 거예요 맞아요 저랑 사석에서 얘기하시면서 울산을 그렇게 함부로 권하면 안 된다라고 저한테 얘기를 하셨죠 그 울산 찍었는데 지금 울산 그렇게 해서 많이 올랐나요 그러니까요 원하는 수준까지 안 올랐을걸요 근데 그분들이 왜 울산 찍었는지 아세요 바로 가장 그 시점에 광역시 중에서 공급 부족이 표면화됐던 곳이니까 부산 대구 다른 곳들 다 비교해서 울산이 최고였거든요 가장 부족했죠 그렇기 때문에 여러분들 울산을 찍은 거거든요 상승장에는 맞다니까요 이 말이 근데 지금 판이 안 만들어지고 지금 사게끔 분위기를 안 만들어준 상황에서 지금 전세가율이 60% 70% 정도 될 거예요 70 몇 퍼센트 정도 되는 걸로 알고 있는데 그래도 안 오르잖아요 이거 어떻게 설명할 건데요 그래서 울산 들어가가지고 예를 들어 남구 무슨 동 신정동 이런 거 야음동 막 막 얘기를 하고 그랬겠죠 들어갔는데 지금 많이 올랐다 울산 가서 돈 많이 벌었어요라고 얘기하는 사람 지금 없을걸요 단 한 사람도 없을걸요 약간의 뭐 싸게 사가지고 수익을 본 구간은 있을지 몰라도 옛날처럼 그런 거 없을 거예요 없는 이유가 뭐냐면 아직 지방판 안 만들어졌기 때문이에요 그런데도 지금 여전히 지방을 얘기하는 데 있어서 매번 공급과 전세가율 얘기하는데 여러분들이 알고 있는 그래서 여러분들이 과거에 돈을 벌었던 그 포인트 이면에는 비하인드에는 비하인드 스토리로 정부 정책의 포인트 과정이 정부 정책의 전환이 있었다라는 거를 기억하셔야 된다는 거죠 그걸 빼고 얘기하고 어떤 투자를 결정했기 때문에 어느 때는 되고 어느 때는 안 되고 또 어느 때는 돈 많이 벌었는데 왜 이번에는 안 되지 이런 경우가 분명히 있고 또 주변한테 그렇게 투자하라고 권유했는데 돈 안 돼 안 되고 요즘 지방 가서 돈 벌었다는 얘기가 없으니까 그렇죠 그게 뭐냐 지금 정부가 만들어준 판 지방이 가서 메리트가 있는 판이 아니라는 거죠 그러면은 투자자 입장에서 정부가 좀 어떤 정책까지 나왔을 때 그때는 좀 지방에 말씀하신 대로 투자해야 된다 그런 판단 기준이 좀 될 수 있을까요 투자자 입장 아까 말씀드렸던 것만 보시면 돼요 아까 말씀드렸던 거 지금 아까 말했던 것처럼 물리학 법칙처럼 100도씨 끓는다 이게 아니거든요 결국 뭐냐 저는 이렇게 표현하는데요 항상 보면 공격적인 선도 투자자가 있고 그다음에 머리 좋고 눈치 빠른 놈들이 있고 머리는 좋은데 눈치 느린 놈이 있고 이렇게 과정이 있다고 봐요 그 있는데 저는 먼저 들어가는 선도 투자자가 지금 같은 시장에 들어가는 거라고 보거든요 저는 머리 좋고 눈치 빠른 놈이 제일 들어가는 것만 보고 들어가도 된다고 봐요 지금 정부 정책에 어느 정도 판이 만들어져서 어느 정도 사람들이 지금 들어오고 있네 한 번 관성의 법칙이 붙으면 그 이후에는 아무 생각 없는 데까지 들어오는 데까지 올라요 그게 이제 상승 사이클이거든요 그렇기 때문에 언제 들어가냐를 맞춘다 그런 거 맞췄으면은 좋겠지만 현실적으로 그건 불가능하니까 적절하게 적절하게 분위기가 정부 정책이 웬만큼 나왔는데 사람들이 웅성웅성대거나 들어가는 사람이 좀 늘었네 이 정도 되면 이 정도 되면 하도 지방이 안 좋으니까 정부가 판 만들어준 거고 그러면 다시 정부가 아니야 지금 정부 규제할 거라고 돌아서기는 쉽지 않거든요 그러면 관성의 법칙에서 어느 정도 가기 때문에 어느 시점이다라고 말하기보다는 나 돈 없어서 지방을 통해서 투자를 해서 돈을 좀 벌어야 된다고 생각했다면 지방 계속 특히 광역시 위주로 좀 눈여겨보세요 가끔 가다 KTX 타고 갔다 오거나 또 지방에 살고 계시면 그 주변에 부동산 시세도 보고 이 과정에서 분명히 느낌 옵니다 이걸 갖다가 말로 설명하라 이건 물리학 법칙이 아니기 때문에 설명할 수는 없어요 이건 가서 느끼는 수밖에 없어 수밖에 없다 그러면은 이제 마지막 질문입니다 지방 투자 이제 관심 있는 분들 입장에서 정부가 말씀하신 것처럼 미분양을 먼저 해결하는 게 가장 최우선이잖아요 그러면은 아무래도 좀 좋은 기회가 오는 건 신축 이제 미분양 준공 전 미분양일 수도 있겠죠 그때는 그런 거 위주로 좀 투자를 가는 게 좀 좋은 전략일까요 기축보다는 하도 두루뭉술하다고 얘기를 하니까 이거는 무조건 신축을 해야죠 무조건 왜 그러냐면 아까 제가 신축에서 구축 얘기했잖아요 제가 왜 신축가냐라고 얘기했던 그 시점의 포인트 말의 포인트를 보게 되면 항상 극에 달한 다음이에요 그렇죠 너무 많이 올랐으니까 근데 여러분들의 본능은 신축이거든요 향긋한 포르말린 냄새 맡아가면서 그렇죠 예 그런 거 좋아하는데 시장도 개판이야 그럼 풀어주게 되면 정부도 풀어주면서 가장 효율적으로 풀어줄 수 있는 걸 선택하는데 여러분들이 좋아하는 것부터 풀어줄 수밖에 없다고요 근데 미분양이 나빠서 미분양인 것 같지만 알고 보면 그 말을 치환하면 신축이에요 미분양은 신축이죠 신축이란 말이에요 그래서 미분양이 해소가 되면 이건 신축의 봄이 올 수밖에 없어요 그래서 시장이 반대 바닥에 극을 달릴 때는 신축을 하셔야죠 좋은 입지를 하셔야죠 그렇죠 좋은 입지에 신축 수성구를 그럴 때 들어가시는 거예요 해운대구를 그럴 때 들어가시는 거라고요 우리 보통 해수동 이러고 맞아요 수성구 달서구 얘기하잖아요 근데 몇 년 전에 몇 년 전에 조금 주춤하고 이럴 때 수성구 들어가서 미분양 산다고 그래서 제가 막 반대하는 입장이었거든요 왜 그때 반대했느냐 극에 달했거든요 다들 거기 들어가서 산다고 하고 가격이 미친 듯이 올랐고 오르는 모습을 보면서 피가 갑자기 몇 억씩 붙어버리는 이 상황이면 이거는 아니다 라고 한 거고 이제 반대의 상황이 만들어지는 그런 상황이 되어 가고 있으니까 물론 일부 지역의 일부 아파트는 피가 지금도 있고 이럴 수 있어요 중요한 거는 전반적인 시장 자체가 바닥에서 다시 움직이려는 모습을 보일 때는 무조건 신축을 하시는 게 맞아요 아주 심플해요 알고 보면 그러면은 정말로 부산의 해운대구나 대구의 수성구 같은 그런 핵심 입지도 앞으로 한 1~2년 2~3년 기간 동안 가격이 좀 정말 안 좋아지는 신축 미분양이 나거나 그런 사태가 올 수 있을까 사실 거기 땅이 없어서 옆에 있는 데가 만들어질 수 있겠죠 근데 여러분들 잘 알고 계시겠지만 지금 해운대구에 우리 위브더 제니스라든지 아이프 파크라든지 그런 것들 옛날에 난리 났었어요 그렇죠 난리 났었었고 그 건너편에 민락동에 있는 아파트들 이런 것들 다 새로 지어진 것들이잖아요 일종의 결국에는 신축이 그리고 반여동 지역은 옛날에는 못 사는 사람이 사는 동네였거든요 저희 옛날에 군인 시절에 그때 기병교라는 데가 있어가지고 반여동에 그때 저도 몇 번 봤는데 별로였거든요 근데 지금 반여동 거래 되게 잘 돼요 신축 같은 경우는 그러니까 여러분들 꼭 해운대구 수영구 또 동래구 예 일단 기본적으로 입지가 교통망 편하고 이런 동네에서 새로 지어졌었던 아파트라면 사람들은 그렇게 심리가 넘어갈 거니까 입지가 좋아 라는 게 꼭 해운대구를 가라는 얘기는 아니고요 그 지역에서 나름대로 랜드마크 정도만 가도 우리 서울 얘기할 때 아니 강남구만 답이냐 성동구에 있는 아파트는 어떤데 그리고 마포구에 있는 아파트는 안 올랐냐 은평구에 있는 아파트는 안 올랐냐 얘기하잖아요 똑같이 보시면 돼요 너무 진짜 핵심 오부 핵심 지만 좁혀볼 필요 없다 부룡님 이제 긴 시간 동안 열변을 토해 주셨는데요 끝으로 저희 웅달책방 시청자분들을 위한 한 말씀 부탁드리겠습니다 여러분들이 부동산 시장의 극과 극인 것 같아요 굉장히 긍정적이거나 굉장히 부정적이거나 그래서 부정적인 분들은 상당히 항상 부정적인 댓글을 달고 긍정적인 분들은 또 제 말이 이해가 안 돼서 또 댓글을 달고 되게 그러시는 분들이 되게 많다라는 생각이 들거든요 근데 여러분들이 그거 댓글 다는 시간에 누군가는 누군가는 시장의 원리를 이해하고 거기서 수익을 내려고 되게 노력하는 그게 뭐 주식도 마찬가지고 다른 것도 마찬가지일 거거든 그런 분들이 분명히 있다고 보여져요 그래서 그러지 않아도 부동산 시장에 대해서는 특히 부정적인 분들이 상당히 많다라고 생각은 드는데 어차피 우리가 거주도 하면서 수익을 낼 수 있는 가장 대표적인 상품 중에 하나가 기본적으로 부동산이니까 여러분들이 시야의 확장을 통해서 조금 나름대로 부동산에서도 충분히 거주의 만족도도 높이고 수익도 극대화시킬 수 있는 그런 것들을 할 수 있다 약간 약간 좀 이런 쪽으로 생각을 해 주신다면 부동산을 보는 눈이 좀 달라질 수 있지 않을까 그리고 부동산 시장뿐만 아니라 모든 시장에 보면 가짜 전문가들이 되게 많이 존재하시잖아요 다 보면은 여러분들이 그런 분들이 말하는 것들을 무조건 따르기보다는 수익을 내기 위해서 나름대로 본인이 스스로 생각하고 일반인들이 생각하는 합리적으로 이게 맞을까 항상 이런 부분들을 고민하다 보면은 부동산뿐만 아니라 주식 기타 모든 자산 투자 상품으로 수익을 내실 수 있을 것 같다 사실 여러분들 그러려고 또 많은 정보들을 얻으려고 여기 들어오시는 거잖아요 부동산 관련된 부분도 그렇게 좀 봐주셨으면 좋겠다는 말씀을 좀 드립니다 네 저는 개인적으로 부룡님의 부지런 TV 유튜브에서 라이브 주마다 하시는 그것만 따라 들으셔도 흐름은 잡을 수 있지 않을까 목요일마다 하는 거 알겠습니다 이렇게 해서 부룡님 신현강 님을 모시고 인터뷰를 나눠봤습니다 긴 시간 동안 수고 많으셨습니다 수고하셨습니다 고맙습니다