"부동산 슈퍼 '하락' 싸이클 옵니다" 2025년 집값 결국 '이렇게' 됩니다 (김기원 대표, 리치고 / 풀버전)

오늘은 리치고의 김기원 대표님을 모시고 현재 부동산 시원가 투자 아이디어를 들어보도록 하겠습니다. 대표님 안녕하세요. 네, 안녕하세요. 반갑습니다. 대표님, 지난 한 달 전 인터뷰에서 11월 달 정도 되면 서울 수도권 집값 분위기 꺾이는 거 체감될 거라고 하셨는데 10월 말인데 벌써 체감되거든요. 지금 부동산 시장 좀 어떤 상황인가요? 네, 이제 시장이 스트레스 DSR을 시행하는 9월 달부터는 확실하게 시장이 꺾이고 있는 게 눈에 보이고 있고 그래서 이제 수급이라고 하는 그래서 이제 팔 사람이 많은지 사려고 하는 사람이 많은지 이런 데이터들이 있거든요. 근데 사려고 하는 사람은 이제 다시 거의 바닥으로 내려갔고 팔려고 하는 사람은 이제 많아지고 있고 거래량도 완전 쪼그라들고 있고 요거가 이제 지금 데이터로 확인이 되고 있거든요. 그래서 여기에 이제 보시면 서울의 매매 수급 동향이에요. 요 막대 그래프가 그래서 얘가 이제 높으면은 살 사람이 많고 팔 사람이 작은 거고 그래서 이제 작년도 보면 8월 20일 정도에 고점을 찍었어요. 그리고 내려오고 얘가 이제 가격이 이제 한 매매 수급 동향 30 정도 밑으로 떨어지는 이 순간부터 이제 가격까지 떨어졌거든요. 근데 이제 보시면 요게 7월 20일 그래서 7월 중후반 그다음에 8월 중순 똑같아요. 작년하고 그래서 8월 한 중순 정도에 고점 찍고 내려오고 있죠. 근데 이제 보시면은 작년보다는 올해가 훨씬 더 더 뜨거웠던 게 눈에 보이죠. 자 그래서 이제 서울이 요런 상황이고 근데 또 하나 제가 이제 많은 분들이 관과하고 있는 게 뭐냐면은 지금 전세 뭐 입주물량 없다고 하면서 전세 엄청 올라갈 거라고 보잖아요. 저는 좀 다르게 봅니다. 아 정말요? 네 그리고 데이터를 보면 이미 전세가가 떨어지고 있어요. 매매가는 아직은 괜찮은데 전세가가 이미 떨어지고 있습니다. 자 여기 보시면 지금 요게 이제 전세 수급이라고 하는 건데 얘가 이제 더 이상 치고 올라가지 못하고 있잖아. 내려오고 있잖아 조금씩 2024년에 보시면 23년보다 24년에 수급이 훨씬 더 좋죠. 그쵸 그쵸 그러면서 상승세도 훨씬 더 컸거든요. 근데 여기에는 어떤 차이점이 있냐면 일단 23년에는 특례 대출이 있었죠. 그 다음에 24년에는 신생아 대출이 있었고 맞습니다. 그런데 24년에는 다른 점이 두 가지가 또 있는데 하나는 결혼과 출산을 했을 경우에 증여세 비가세 한도를 5천에서 1억 5천까지 늘려준 거죠. 그래서 2억 5천을 증여를 해도 세금이 천만 원이 안 돼요. 그러면 좀 있는 집들 같은 경우에는 2억 5천 2억 5천 합하면 5억이에요. 아 적지 않네요. 근데 이거를 세금이 한쪽에 천만 원이 안 되는 거예요. 그러니까 좀 있는 집들은 1억 5천을 한 게 아니라 한 2억 5천씩 증여를 했겠죠. 그쵸. 그리고 거기에 또 뭐가 있었냐 역사상 가장 작은 서울의 입증량이었어요. 그러니까 분기별로 5천 채 정도가 안 되는 1분기 2분기 3분기 연속으로 5분기가 안 되는 유일했던 때가 올해 1, 2, 3분기였습니다. 그러니까 공급은 작고 수요를 불러일으킬 만한 엄청난 정부 정책이 쏟아지면서 아파트가 이렇게 미친듯이 올라갔던 거고 이게 이제 정책 효과가 끝나고 스트레스 DSR 2차가 시행되는 9월부터 완전 이렇게 매쇄가 계속 줄어들고 있고 자 여기에 거래 동향을 한 번 보시면 거래가 얼마나 많이 줄었냐면요. 이게 거래가 작년이었고 올해는 작년 대비해서 거래가 정말 많이 늘었죠. 그쵸. 그리고 나서 지금 어떻게 되고 있죠? 계속 지금 떨어지고 있고 이 정도 수준이면 작년 9월 달하고 비슷합니다. 그리고 1월부터 한 달 정도 뒤면 이제 가격이 떨어졌거든요. 그래서 이제 제가 이런 패턴들을 저는 데이터를 얼마나 많이 받겠어요. 그쵸. 그러니까 올해도 제가 9월 달부터 수급이 떨어지게 될 거고 이 수급이 떨어지면서 거래는 또 떨어지고 그러면서 한 달 반이나 두 달 지나면 가격이 떨어질 거다. 그러면 이제 한 11월 초중반 지나면 가격이 떨어질 텐데 자 문제를 보시면 매매만 거래가 줄어드는 게 아니고요. 전세 어때요? 전세도 조금씩 식어가고 있는 게 보이네요. 전세도 지금 거래가 계속 줄어들고 있습니다. 자 그런데 여기에 가격을 좀 보셔야 되는데 그러니까 많은 분들이 이제 그런 얘기를 해요. 아니 김기훈 추석 지나고 나서 한 10월 중후반 지나고 나면 가격 떨어진다고 하지 않았냐. 근데 왜 여전히 지금 올라가고 있냐 이런 말씀들 하시는 분들이 계시는데 저는 이제 그런 분들을 이해해요. 왜냐하면 그분들이 볼 수 있는 데이터가 KB부동산 주간통계나 한국부동산은 주간통계밖에 없잖아요. 그쵸. 그러니까 이제 그런 얘기를 하시는데 가장 정확하게 보려면 이제 한국부동산은 실버리카 지수나 근데 얘는 좀 느려요 데이터가. 그래서 이제 리치고 실버리카 지수를 좀 보셔야 되는데 여기서 이제 매매가 아니라 전세를 좀 보잖아요. 자 지금 보이시죠. 요게 지금 한국부동산은의 실거래가격지수데이터입니다. 전세지. 전세. 그리고 요게 이제 리치고에요. 거의 비슷하죠. 자 그리고 혹시 아니 KB나 뭐 여기 지수통계데이터도 보고 싶은 분들이 있어서 제가 추가를 해볼게요. 제일 정확한 게 한국부동산은의 실거래가격지수에요. 얘입니다. 자 그래서 얘랑 똑같이 한국부동산은인데 이거를 지수통계로 볼게요. 얼마나 다른지. 오 이거는 뭐 보이세요? 이거 좀 이건 같은 그걸로 보이질 않는데요. 예 같은 기관에서 발표한 똑같은 녹색 비슷한 건데 물론 큰해름은 비슷하죠. 큰해름은 훨씬 이게 평평한 것 같아요. 예 근데 얘는 지금 22년 9월달에 고점 찍고 23년 2월달에 바닥 찍고 지금 전고점 돌파했잖아요. 그쵸. 근데 얘를 보니까 어때요? 전고점 전혀 돌파 못했죠. 그쵸 그쵸. 근데 이런 그리고 이 시기도 바닥 시기도 23년 2월달에 실거래 끝난 바닥 찍었는데 얘는 5월달에 바닥 찍은 걸로 나옵니다. 그러니까 몇 개월 느린 데이터를 가지고 시장을 얘기하니까 그렇게 보면 김기훈 말이 틀릴 수 있는데 그쵸 그쵸. 그쵸? 근데 가장 빠른 데이터가 이 한국부동산은의 실거래가격지수인데 얘도 너무 느려요. 저것도 느리다. 그렇죠. 얘도 지금 최신 그러니까 정확하게는 너무 정확한데 지금 10월달인데 데이터가 6월달까지밖에 없어요. 4개월 전이니까요. 그래서 리치고에서 뭘 만들었냐? 바로 이걸 만든 겁니다. 리치고 실거래 실거래가격지수 저희는 실거래까지 매일 집계하잖아요. 네. 매일 집계해서 이걸 AI가 자동으로 이 시세를 만든단 말이에요 지금. 그래서 10월 20일 날짜까지 실거래가 집계된 걸로 지금 보여드리는데 네. 자 보세요 지금 전세가가 8월달에 고점 찍고 9월 10월 계속 떨어지고 있죠. 네. 자 이거를 제가 지역별로 좀 보여드릴게요. 지금 그러니까 많은 분들 지금 전세가 하락을 전망했던 분은 아무도 없거든요. 맞죠. 전세는 뭐 계속 올라갈거야. 네. 이충윤양이 자꾸 얘기하면서 하잖아요. 맞아요. 시장 지금 시장으로는 완전 다른 얘기를 하고 있습니다. 와. 그러니까 내가 어떤 데이터를 근거로 시장을 바라보느냐가 너무 중요한데 제대로 맞지 않는 데이터 가지고 맨날 그거 들고 와가지고 맞지도 않고 느린 데이터를 가지고 시장을 얘기하니 이게 맞냐고요. 과거에 뜨거울 때 데이터 갖고 지금 막 보니까 그런거죠. 그러니까요. 자 여기 보시면 이게 이제 8월달 그래서 9월달하고 10월달에 어떻게 바뀌었는지를 보여주는 거거든요. 네. 자 서울에서 지금 전세가 네. 하나라도 올라간 데 보이세요? 다 파란색이 마이너스고 용산은 4% 떨어졌어요. 용산이 제일 많이 다 떨어졌어요. 용산, 강남, 서초강남도 거의 2.4, 2.8% 떨어졌습니다. 송파고도 3% 떨어졌고요. 자 무슨 얘기냐 지금 전세가가 지금 먼저 떨어지고 있는 겁니다. 아. 자 그 다음에 매매가는 지금 강남구 그 다음에 양충구 이런 데 올랐죠. 네. 그러니까 이런 데는 실제로 실벌가가 올라가고 있는 거예요 지금. 여전히 아직까지도. 네. 네 그러니까 계속 올라간다 이렇게 생각을 하는 거죠. 그쵸 그쵸. 이미 이제 거래량도 많이 줄어들고 수급은 안 좋아졌지만 그 중에서 이제 일부 또 신고가 치고 이런 것들이 나타나니까. 네. 그런데 이제 중남구나 그 다음에 종로구, 금천구, 가낙구 이런 외곽지역들은 이미 지금 하락세로 매매가도 이렇게 접어들었죠. 그래서 요거를 이제 플라워 차트로 보면 명확하죠. 전부 다 밑으로 내려가고 있잖아요. 그러게요. 전세가가 지금 다 단 하나의 지역도 예외없이 다 하락했습니다. 대표님 이게 되게 참 특이하다기보다는 뜻밖의 상황인데 데이터가. 뜻밖의 상황입니다. 왜냐하면 뭐 저희 요즘 포커스가 매매가로 가있으니까. 네. 이게 전세가가 이렇게 갑자기 떨어지는 이유, 이유가 있을까요? 글쎄요. 뭐 여러가지 이유가 있겠지만 22년도에도 많은 분들이 이제 전세가 폭등한다고 그랬는데 전세가가 매매가보다 그때 더 폭락했거든요. 맞아요. 그런데 거기에 대한 저는 원인을 뭐라고 봤냐. 네. 너무 비싸요. 전세가. 거기다가 10월달부터는 어때요? 자 이거를 좀 데이터를 보여드릴게요. 네. 자 요게 이제 전세주택구입부담지수에요. 네. 그러니까 전세도 다 대출이잖아요. 그렇죠. 그래서 이 전세를 대출받아다가 내가 매월 상원하는게 부담스러운지 안부담스러운지를 보여주는게 이게 바로 전세주택구입부담지수인데. 네. 얘가 22년에 얼마였냐면 얘가 115일수입니다. 너무 비싸던거죠 역사. 그러니까 이걸 떠받쳐줄수가 없으니까 동구폭탄이 없었으면 또 폭락을 한거에요. 네. 그리고 여전히 지금 요정도 한 여전히 비싼 상황이구요. 한 평균 가까이 내려왔죠. 그래서 매매가보다는 거품이 없는데. 네. 자 요 데이터를 제가 좀 보여드릴게요. 요거를 제가 분기별로 좀 보겠습니다. 네. 왜 최근에 서울의 전세가 이렇게 다시 내려가고 있는지. 건물이 더 큰게 뭐에요? 아 이게 경기도구나. 서울로 했어야 됐는데. 전세주택구입부담지수부터 다시 말씀드릴게요. 네네. 자 요게 이제 매매시장의 이제 주택구입부담지수고. 요 밑에게 이제 전세의 주택구입부담지수에요. 그래서 전세로 대출받아서 내가 이자상환하는게 얼마나 부담스러운지 안부담스러운지를 보여주는건데. 보시면 이제 22년 전세가 폭락을 봤을때. 요 때가 이제 거의 200정도 였거든요. 너무 부담스러웠던거죠. 그쵸 그쵸. 근데 요게 지금 조금 떨어져서 157정도인데. 역사적으로 봤을때 여전히 좀 그렇게 저렴한 편은 아니구요. 네. 자 이제 가장 중요한게 입주 물량인데. 네. 자 요게 이제 보시면 지난 20년동안의 이제 분기별 입주 물량 데이터에요. 네. 근데 1분기 2분기 3분기 연속으로 이렇게 입주세대가 5000세대가 안됐을때가 없었습니다. 그러니까. 아니 최초로 저거는요. 요거를 조금 더 최근만 한번 볼게요. 자 이제 보이시죠. 요게 하나 둘 셋 요렇게. 근데 이럴때가 하나정도는 있어요. 하나정도 이렇게 한두개정도는 있었는데. 이렇게 하나 둘 셋 3분기 연속으로 입주 물량이 5000세대가 안되거나 5000세대 정도밖에 안됐을때는 처음이에요. 자 그러면 원래는 전세수급이 얼마나 많이 올라가야 되냐면요. 네. 전세수급이 이렇게 높았어야 돼요. 자 보세요. 과거에 그나마 좀 비슷했던 때가 언제냐면 바로 이때입니다. 자 이제 보이시죠. 2012년 1분기 2분기. 네. 요때가 이제 2분기 연속으로 입주 물량이 되게 작았거든요. 그쵸. 12년? 네. 그럼 12년 볼게요. 12년 1분기 2분기. 네. 그러면 11년 1분기 2분기면 이때잖아요. 그쵸 그쵸. 이렇게 지금 전세수급이 170, 180, 190 가까이 돼야 돼요. 아. 원래. 네. 근데 지금 어때요. 이렇게 3분기 연속으로 입주 물량이 작았어도 전세수급이 그렇게 높지가 않아요. 그러네요. 네. 그리고 최근에는 이 전세수급이 이렇게 다시 내려가고 있고요. 네. 자 그래서 전세가 수요 대비해서 이제 공급이 많아지고 있다는 건데. 자 문제는 뭐냐면은. 자 이게 감소했던 이 공급 물량이 지금 올해 4분기부터는 어떻게 되죠? 늘어나네요. 늘어나는 정도가 아니라. 평균 2배 아닌가요? 네. 엄청나게 늘어납니다. 아. 그래서 올해 4분기, 내년 1분기, 2분기. 네. 그리고 요게 이제 내년 4분기까지. 그래서 이제 많은 분들이 아 뭐 공급 절벽 하면서 25년 지금 뭐 굉장한 상승이 올 거라고 얘기하시는 분들 계시는데. 맞아요. 공급 절벽이 25년에 없어요. 오. 그 요즘 맞습니다. 그 대표님 요즘 이 시중에 25년 부동산 슈퍼 사이클 온다. 공급 부족으로. 아. 그런 얘기가 많이 회자되고 있는데 그렇지는 않을까요? 제가 저도 슈퍼 사이클 올 것 같아요. 오. 슈퍼 하락 사이클. 아. 하락 사이클. 네. 하락 사이클. 슈퍼 상승 사이클이 아니라. 네. 저는 슈퍼 하락 사이클이 올 가능성이 많다. 이미 전세가 지금. 네. 아까 보셨지만 지금 불과 두 달 사이에. 네. 두 달도 안 됐죠. 9월 10월이니까 지금 10월 20일까지 실거래가 짓게 된 거니까. 음. 두 달도 안 되는 이 기간에 전세가가 심한 대로는 4%. 이야. 2.4. 강남 서초도 2.4, 2.8% 전세가 이미 빠졌다니까요. 아. 네. 이제 공급 들어오죠. 네. 한 번 보시죠. 전세가가. 네. 생각보다 그렇게 좋지 않을 겁니다. 그리고 그러니까 이제 매매가도 이제는. 네. 별로 좋지 못하고 꺾일 가능성이 이제 높은 거죠. 대표님 최근 여러 전문가 분들 사이에서 이른바 부동산 슈퍼 사이클이 25년부터 온다. 네. 라고 얘기가 회자되고 이제 가장 큰 이유는. 네. 공급 부족. 음. 서울 수도권의 공급 부족. 네. 얘기를 하고 있거든요. 일단 이게 대표님은 이전 저랑 얘기해서 하락 슈퍼 사이클이 오히려 올 것 같다라고 얘기해 주셨거든요. 되게 궁금합니다. 네. 자 일단 공급 물량에 대한 오해부터 정확하게 우리가 데이터를 가지고 팩트체크를 좀 해보죠. 진짜로 공급이. 네. 그렇게 슈퍼 사이클 슈퍼 정확하게 표현하죠. 음. 슈퍼 상승 사이클이 올 만큼 그렇게 공급이 작은지를 우리가 데이터로 좀 보잔 말이죠. 네. 자 수도권만 보겠습니다. 네. 자 이게 지금 수도권의 입주물량 차트입니다. 네. 확정 물량만. 확정 물량. 아. 자 보세요. 원래 부동산 시장이 안 좋아지면 이렇게 공급이 작아져요. 11, 12, 13, 14, 15년까지. 이렇게 작아지죠. 이때 슈퍼 상승 사이클 왔나요? 이때는 대표적인 하락기죠. 그렇죠. 음. 슈퍼 하락 사이클까지는 아니지만. 그렇죠. 되게 안 좋았죠 수도권이. 네. 조장기. 자 내년에 입주물량 작아요? 이 정도 되나요? 아니에요. 평균 정도 됩니다. 절대 작지 않아요. 음. 내후년 26년과 27년 어때요? 작은 것 같아요 이때는. 작은 것 같죠? 네. 자 이 데이터만 보니까 그래요. 아. 이것도 또 데이터에 함정이 있군요. 함정이 있죠. 왜냐하면 입주시가 정확히 확정된 입주물량만 여기에 들어가 있는 겁니다. 자 그러면 여기다가 미확정까지 넣어보죠. 그럼 데이터가 이렇게 바뀝니다. 오. 자 여기 이제 보시면 이게 이제 착공이나 분양 단계에 있는 것들입니다. 네. 그러니까 얘가 지금 한 27,000세대 정도 돼요. 여기 이제 보시면은 이제 뭐 광명, 오구역, 독소 뭐. 음. 이런 것들이 성내 오구역 이런 것들 다 있잖아요. 그러니까 이런 것들이 이런 것들 중에는 또 뭐예요? 여기 보시면 방배 오구역도 있죠? 네. 그러니까 이 중에는 후분양하는 것도 있습니다. 아. 네. 그러니까 이런 물량을 개사를 하지 않고 그냥 확정율로만 보니까 근데 그것도 정확한 표현은 뭐냐. 25년은 절대 공급 절벽이 없어요. 공급이 작지 않아. 그렇죠. 확정 물량으로 봐도 적지 않다 25년. 26년, 27년에는 수도권 전반적으로 공급이 줄어드는 건 팩트. 자 그런데 여기에 이걸 전체로 보면은. 네. 자 어때요? 언제만 작아요? 26년. 26년만 작아. 자 이 정도의 27년에 이 정도의 입증 물량은요. 네. 2011년이랑 비슷해요. 음. 2011년에 슈퍼사이클 왔어요? 아니죠. 아니잖아요. 음. 그러니까 좀 정확하게 우리가 팩트를 파악을 해서 우리가 이야기를 할 필요가 있다는 거죠. 괜히 공급 작다고 하면서 사람들의 어떤 불안심리를 불러일으킬 이유가 없네요. 정확하게 팩트를 가지고 이야기해야죠. 자 그러면 서울만 한 번 보겠습니다. 서울만. 맞아요. 또 많은 분들이 아 서울은 진짜 작다. 네. 자 보겠습니다. 자 서울도 확정만 보잖아요. 네. 25년 작아요? 안 작아. 그렇죠. 언제 작아요? 26년에 작습니다. 음. 자 그런데 이것도 확정으로 보잖아요. 그러면 26년 작죠. 근데 27년은 어때요? 음. 다시 또 올라와요. 네. 그리고 여기에 이줌이 철거 단계에 있는 것들. 네. 이게 지금 한 또 3만 7천 세대 정도 됩니다. 아. 네. 이런 것들은 이제 또 진행이 되겠죠. 네. 그래서 분명히 26년은 입주물량이 서울이나 경기도 작은 거 맞다. 팩트다. 네. 근데 25년은 절대 아니다. 음. 아니다라는 거예요. 그리고 이 입주물량 잠깐 작은 거 가지고. 네. 슈퍼 상승 사이클이 올 만큼 이거는 택도 없다. 택도 없다. 오히려 저는 무슨 얘기야. 제가 전망하겠습니다. 25년도는 슈퍼 상승 사이클이 아니라. 네. 슈퍼 하락 사이클이 저는 올 가능성이 훨씬 더 많다고 봅니다. 대표님 이거 되게 궁금해요. 이 입주물량이 생각보다 작지 않다는 데는 동의가 되지만. 네. 아 그래도 슈퍼 하락 사이클이 쉽지 않을 것 같은데. 네. 궁금합니다. 뭐 여러 가지 이유가 있죠. 네. 자 일단 기본적으로 뭐가 있냐면 우리가 한번 매물을 좀 볼까요? 음. 매물이 지금 얼마나 많은지. 네. 아 자 서울 한번 보겠습니다. 이게 지금 지난 매물이거든요. 매물이 지금 어때요? 증가하는 것 같아요. 네. 팔려고 하는 매물이 지금 굉장히 많습니다. 매매 매물이 정말 많고요. 네. 그 다음에 인천 볼까요? 인천도 어때요? 오 인천도 늘어나고 있네요. 거의 뭐 역사상 가장 많습니다. 네. 경기도 볼까요? 아. 가장 많아요. 그러니까 아니 왜 그 신규 공급하는. 음. 새로 들어선 아파트만 이게 공급 물량이라고 생각을 해요. 아. 아니다라는 거죠. 이게 지금 뭐예요? 시장 시중에 지금 팔려고 내놓은 매물도 공급 중에 하나입니다. 그렇죠. 그리고 24년에 이렇게 반대기. 제가 24년 상반기 제가 올라갈 거라고 얘기했잖아요. 네. 제가 내려간다고 얘기 안 했잖아요. 맞아요. 상고하죠. 상중하죠. 네. 근데 이게 스트레스 DSR 연기되면서 제가 9월달로 바꿨던 거고. 음. 자 여러분들 진짜 정신 똑바로 차리고 지금 얘기 들으셔야 되는데. 네. 지금은 언제랑 똑같냐면요. 24년 지금 10월달이잖아요. 네. 저는 21년 10월. 21년 10월. 그리고 2007년 10월과 너무 유사하다. 부동산 시장을 봤을 때. 음. 자 21년 10월달에 제가 무슨 얘기 했는지 혹시 기억나세요? 그때 지금 역사상 가장 비싸게 팔 수 있는 기회 10년 만에 왔던. 네. 그리고 22년 하반기 어떤 일이 벌어졌죠? 하락이 대하락이 왔죠. 대폭락이 왔죠. 네 맞습니다. 대폭락이 왔죠. 음. 물론 서울의 수도권 특히 강남 수촌은 그렇게 많이 안 빠져요. 왜? 대출을 안 해줬기 때문에. 음. 네. 자 근데 22년부터는 대출을 해줬죠. 그렇죠. 그렇죠. 대출을 해줬습니다. 아마 25년 하반기에 저는 부동산 시장이 굉장한 충격이 올 거다. 그리고 2007년. 네. 지나고 나서 2008년 하반기에 어떤 일이 벌어졌죠? 음. 2008년 하반기에 뭐 저기 미국 터지고. 네. 금융위기 터지고. 서울프라임 사태 터지면서 부동산 시장 박살났죠. 박살났죠 우리나라가. 그런 일들이 지금 내년에 벌어질 가능성이 저는 아주 높다라고 봅니다. 아. 아주 높다. 그럼 내년 25년 하반기 지금 정도 시점에 지금 가격보다 뭐 지금 가격에서 그래도 어느 정도 좀 폭으로 좀 하락 가능성을 보시는 건가요? 이거를 제가 위료 강의에 쓴 건데 보여드리겠습니다. 자 이제 이거는 제가 얼마 전에 부동산 시장 전망 강의를 제가 좀 했었어요. 25년 부동산 그 자료 중에 위료 강의였는데. 이야 위료 강의 풀어주시는 건가요? 제가 오늘 융달 유튜브에서 제가 한번 보여드리겠습니다. 최초 공개입니다 여러분. 자 이제 보시면 저는 이제 2025년은 하반기 부동산 시장이 굉장히 위험하다라고 좀 보고 있고요. 네. 이유가 여러 가지가 있지만 일단 너무나도 지금 고평가되어 있어요. 특히 이제 강남서초 송파 같은 경우는 대출을 안 해주다 보니까 급한 사람이 없어서 반등이 그래서 다른 지역보다 더 셌습니다. 그래서 정고점이나 정고점 넘어서까지 올라간 지역들이 있었어요. 자 그런데 대출을 해줬기 때문에 이번에 하락이 오게 되면 저는 강남서초 송파도 다 같이 박살날 거다 이렇게 좀 보고 있는데. 자 보시면 금융위기 때도 금융위기 전에도 이렇게 고점 찍고 떨어졌다 올랐다 떨어졌다 올랐다 떨어졌어요. 그러니까 데드캡 바운스가 한 번 두 번 정도 나왔거든요. 자 이번에도 지금 이때 고점 찍고 이거는 서울 평균입니다. 강남이 아니라 서울 평균 아직 정고점 돌파 못했죠? 한 번 꺾이고 한 번 두 번 반등이 나왔어요. 반등의 패턴이 다르죠. 이때는 첫 번째 반등이 셌고 두 번째 반등이 약했는데 이번에는 첫 번째보다는 두 번째 반등이 훨씬 셌습니다. 그리고 저는 이 각이 이렇게 꺾일 거라고 봐요. 내년에. 자 그리고 이제 과거에 보면 2008년 6월달에서 2012년 12월까지 한 4년 반 정도 하락했는데 만약에 이런 패턴이 비슷하게 반복이 된다고 하면 26년 중순 정도의 바닥을 찍을 수도 있어요. 하지만 이번에는 저는 22년의 하락과는 뭐가 다르냐면 22년에는 이제 어떤 금리 인상에 대한 충격 때문에 이제 그런 하락이 왔던 거고 그런데 이번에는 경기침체가 올 가능성이 아주 높습니다. 그러니까 이제 우리가 미국이 비컷을 하고 다시도 미국 경제 좋다는 얘기를 하는데 실상을 보면 그렇지는 못해요. 과거에 비컷을 했을 때 2001년 2007년 항상 경기침체가 왔었고요. 지금은 이런 경기침체의 정도가 훨씬 더 강력할 가능성이 특히나 한국은 지금 굉장히 안 좋아요. 그러다 보니까 미국 주식이 이렇게 좋은데 한국 주식은 계속 빌빌대고 있잖아요. 정말 한국 경제 진짜 심각합니다. 여러분들 정말 아셔야 되고요. 오늘 제가 뉴스 기사를 봤는데 노란 오산 공제라고 소상공인분들 공제한 게 있는데 지금 너무 어려우셔서 퇴직금을 담보로 해서 대출을 받으시는 분들이 2배로 급증했다. 연체제 급증 중이다. 그런 기사를 봤습니다. 그러면 저는 이제 서울의 매매가가 어디까지 하락을 할지 제가 데이터에 근거해서 전망을 해보겠습니다. 주택구입 부담 지수나 여러 가지를 제가 다 감안을 하고 향후에 금리가 조금 떨어질 것까지 감안해서 만든 데이터입니다. 지금 이제 9월달 기준으로 서울의 평균 평당 금액이 얼마냐면 4200만 원이에요. 23년 1월달까지 많은 분들이 이때가 저점이라고 생각하시잖아요. 최저점. 저는 아니다. 이거 저점 깨고 내려갈 거다. 더 내려간다. 그랬기 때문에 제가 이때 사란 얘기를 안 했겠죠. 그렇죠. 이게 깨질지 안 깨질지는 내년이든 내후년이든 보면 되는 거고 만약에 여기까지 온다 떨어진다. 그러면 현재보다 16% 하락하면 23년 1월달 가격까지 오는 거예요. 그런데 저는 이걸 깨고 더 내려갈 거라고 보는데 그게 이제 2020년 3월달 정도 그러면 평당 3273만 원이고 그러면 현재 가격보다 22% 하락하면 됩니다. 그게 여기에요. 그런데 이게 더 떨어질 수도 있겠죠. 그래서 2008년 10월달 그때가 여기에요. 여기까지는 떨어지려면 32% 떨어지면 되고 여기까지 떨어지려면 36% 2019년 3월달 그런데 혹시라도 2018년 1월달 가격까지 떨어진다. 그러면 이제 44%가 떨어져야 됩니다. 그런데 저는 확률적으로 이 확률 2020년 3월에서 2018년 10월 2019년 3월 이 가격 그래서 평당 3270에서 2676 이 사이가 될 확률이 저는 아주 높다. 그리고 매력적인 매수 가격대는 저는 이 정도 32에서 36% 이 정도 그러니까 한 30% 정도는 떨어져야 매력적인 매수 가격대가 되지 않을까 이렇게 바라보고 있는 거죠. 그러면 지금 적게 떨어져서 선방했을 때가 한 22% 떨어지는 거고 평당 3200 현실적으로 가능한 확률로 보시면서도 크게 하락하면 정말 36% 넘어갈 수 20-30% 떨어질 수 있다 쉽게 말하면. 맞아요. 대표님 그러면 지금 많은 분들이 또 이 영상 보시면서도 아니 근데 그게 미국의 경기침체가 오면 우리나라도 정말 그렇게 집값이 떨어질까 버틸 수 있지 않을까 생각하실 것 같은데 이번에는 강남도 대출을 받았기 때문에 이제는 못 버틸 거다. 이렇게 보시는 거죠. 버틸 수가 없죠. 왜냐하면 이게 이런 거예요. 이미 코로나 때 한 번 마른 수건을 완전 짰거든요. 코로나 때 한 번 대한민국 역사상 가장 크게 짰습니다 마른 수건을. 이거를 제가 거래량 데이터를 가지고 제가 한 번 보여드릴게요. 이게 수도권 시장이 같이 움직이기 때문에 제가 데이터로 좀 보여드릴게요. 자 이제 보시면은 역사상 가장 크게 거래량이 터졌을 때가 이때였습니다. 2006년 10월달 이때도 난리가 났었습니다. 집을 못 사가지고 그리고 한 번 내려갔다가 마지막 반등 나오고 박살나고 그 다음에 또 반등 나오고 박살나고 반등 나오고 쫙 박살나고. 이게 보시면 한 번 큰 이게 있죠. 그러고 나서 두 번 한 번 두 번 세 번 세 번의 반등장이 나타나고 쭉 빠지고 그 다음부터 진짜 대세상승 나타났던 거예요. 이때는 대세 상승기였고요 수도권에. 2006년 말과 같은 일이 언제 벌어졌냐. 2020년 6월달에 벌어졌습니다. 그리고 보시는 것처럼 이렇게 한 번 내려갔다가 잠깐 올라왔죠. 이게 이거랑 똑같다고 보시면 돼요. 그리고 거래량 쭉 줄었죠. 그리고 뭐예요. 거래가 너무 없으니까 정부가 특례자라는 말까지 꺼내면서 특례보금자리로 돈천주금을 살리게 하면서 일단 반등이 약하게 한 번 나왔고 다시 또 내려가니까 이번에는 신세가 특례와 증여수요 비과세 한도 거기에 상향 거기에 이제 작은 입증을 이게 겹치면서 이렇게 나타났던 거예요. 26,800건 정도 되죠. 이런 반등은 언제예요. 2009년에 나왔던 반등자보다 오히려 더 약해요. 이때는 거의 3만 건 가까이 지금 29,000건이 넘어갔는데 이때는 27,000건이 안 돼요. 그러니까 이런 반등은 하락장에서도 얼마든지 나올 수가 있던 거죠. 그리고 이제 거래량이 지금 다시 감소를 하고 있는 거고요. 그래서 한 번, 두 번 이때도 한 번, 두 번, 세 번 그러면 한 번 이거는 크게 안 치겠습니다. 워낙 약하니까. 지금 두 번 정도 반등 남았는데 이제는 뭐예요. 마른수구를 코로나 때 한번 세게 짰습니다. 왜? 금리가 너무 싸고 돈이 막 넘쳐났으니까. 그때 마른수구를 짰죠. 그 다음에 수요가 너무 없으니까 왜? 살 사람이 없으니까 거래량이 없었던 건데 이걸 특례 보금자 한 번, 마른수구를 또 한 번 짰고 이번에 신세가 특례랑 증여수요 비과세 한도 상향까지 하면서 마른수구를 또 한 번 짠 겁니다. 이제는 더 이상보다 정말 이제는 짤래야 짤 수 없는 수요가 이제 거의 완전히 씨가 말랐을 겁니다. 그러니까 이제 지금 시장이 급격하게 식고 있는 거죠. 거기에 스트레스 DSR 들어오면서 대출 규제하고 있고 이게 끝이 아닙니다. 여러분들. 25년 7월달에 스트레스 DSR 3차가 기다리고 있잖아요. 더 강화가 됩니다. 지금도 좋지 않은데. 그러니까 이게 뭐냐면 이미 지금 팔려고 내놔도 안 팔려요. 지금 실제로 매도 물량이 쌓이고 있고 거래량이 확 줄어들었잖아요. 근데 아직 호가는 낮추진 않고 있거든요. 아직은 그렇죠. 왜냐하면 이게 패턴이 똑같습니다. 줄어드는 게 일단 매수자들이 먼저 줄어들어요. 그리고 나서 매도자들이 바꾸죠. 자 보세요. 제가 2021년 10월달에 제가 뭐라고 했어요? 10년에 한 번 올까 말까 최고의 매도 기회가 왔다고 제가 말씀드렸죠. 근데 바로 하라고 왔어요? 아니에요. 시장이 주춤주춤하면서 이미 그때부터 내놔도 안 팔려. 언제 급락이 왔습니까? 그로부터 한 반 년 지나고 나서 그렇죠? 이번에도 패턴이 비슷할 겁니다. 당장 급락은 오지 않을 거예요. 조금씩 가격이 내려가다가 25년 하반기 아마도 7월달 8월달 지나고 나서부터 급락이 저는 굉장히 커질 수 있다. 이렇게 보고 있는 거죠. 커질 수 있다. 좋습니다. 대표님 저희 이어서 많은 분들이 궁금해하신 내 집 마련 시기. 또 지금 언제 사면 좋을까? 또 금리 인하적인 얘기도 조금 여쭤보고 싶거든요. 이어서 이야기 나눠보겠습니다.