분당,일산,평촌 어쩌나...'승자의 저주'...현실로.

우리 아파트 이거 영영 재건축 못하는 거 아닐까 불안한 분들이 많습니다. 서울의 신속통합기획도 여기저기서 불만이 터져나오고 있고 또 분당, 일산, 삼봉 같은 1기 신도시 지역에서는 곧 발표될 선도직으로 선정이 되면 당장 2년 뒤인 2026년부터 2주에 들어가게 되니까 당장 어디로 이사를 가야 되나 걱정하는 분들도 늘어나고 있습니다. 11월 말쯤에 발표가 될 텐데 분당, 일산, 평천, 삼봉, 중동 이렇게 1기 신도시 5곳 중에 2만 6천 가구 규모의 선도지구가 발표됩니다. 그런데 주민을 위한 이주 대책을 보면 앞이 좀 캄캄합니다. 5개 1기 신도시별 이주 대책이 선도지구 발표 때 이게 같이 제시가 돼야 될 텐데 계획이 잘 진행되어야 선도지구 인근 아파트의 전세, 월세 시장의 혼란을 최소화할 수 있겠죠. 그런데 계획을 슬쩍 보니까 한할 지자체 대부분은 지역 내 조성 중인 공공택지 지구를 통해서 이주 수요를 분산한다. 이런 계획을 갖고 있습니다. 일산의 경우를 보니까 올해 6천 가구 규모의 선도지구를 선정하게 될 텐데 2027년 중공 예정인 장항지구 여기가 1860 가구 정도 됩니다. 그리고 2028년 그때 중공 예정인 풍동 2지구 여기가 5천 가구가 좀 넘습니다. 이쪽으로 이주 수요를 분산시켜서 문제를 해결하는 계획을 가지고 있는데 문제는 장항지구나 풍동 지역의 개발 속도가 선도지구 이주 시점이랑 딱 맞게 가야 문제가 없는데 속도가 안 맞으면 문제가 생기겠죠. 3번 지역 쪽은 어떤 이주 대책을 세우고 있는가 살펴보면 의왕이나 군포, 안산 지역의 공동주택지구 총 4만 가구가 이주 대안으로 떠오르고 있는데 역시 여기도 뭡니까? 속도가 문제입니다. 만약에 공사비 상승과 같은 일로 인해서 사업 추진이 좀 늦어지면 이주 단지로서의 역할을 못하기 때문에 문제가 발생할 수 있는 겁니다. 정부에서 수도권에 그린벨트를 풀어서 8만 가구를 공급하겠다. 계획을 발표했었죠. 아마 다음 달에 어디어디를 할 것이다 라고 발표할 것으로 보이는데 그런데요. 그린벨트를 풀어서 8만 가구를 공급한다고 해도 선도지구가 이주를 시작하게 되는 2027년 이전에 주택을 공급하는 것은 이건 현실적으로 불가능하죠. 지금 이렇게 선도지구를 선정한다고 해도 이분들이 이사를 갈 곳이 마땅치가 않습니다. 그리고 이주가 시작이 되면 인근 지역의 전세나 월세가가 오를 수 있죠. 이러면 조합의 경우 이주비에 대한 부담도 늘어나기 때문에 이게 걱정이 아닐 수가 없는 겁니다. 새로운 주택을 공급할 때 택지 개발을 해서 짓는 것이라면 지은 후에 입주를 시작하는 거니까 기존 주민들의 이주대책을 크게 세울 필요는 없겠지만 대규모 재개발이나 재건축의 경우는 이주대책이 반드시 필요합니다. 지금 선도지구로 선정된다고 한들 어디로 가야 되나 이렇게 현실적인 부분을 걱정하는 분들이 늘어나고 있습니다. 그리고 선도지구 신청지역에서는 이런 말도 나오고 있습니다. 승자의 저주 자 승자의 저주가 뭡니까? 경쟁에서 이기긴 했는데 결국 손해를 보는 경우를 승자의 저주라고 합니다. 지난 9월에 국회 국토교통위원회에서 도시 및 주거환경정비법 이른바 도정법이라고 하는데요. 여야 합의로 개정처리가 됐습니다. 이 법이 사실상 안전진단을 폐지하는 재건축 패스트트랙법이다 이렇게 불리는데 그 이유가 안전진단 전에도 30년 이상의 노후 아파트를 재건축 추진할 수가 있고 안전진단 기한을 사업시행 계획인가 전으로 완화해준 법이기 때문에 선도지구 선정이 승자의 저주다 하는 말이 나오는 겁니다. 선도지구 조례를 보면 일정한 비율 이상의 공공기여를 했을 때만 안전진단이 면제되는데요. 새로 개정된 도정법과 비교를 해보면 선도지구 선정이 오히려 손해라는 거죠. 그래서 승자의 저주라는 말이 나오는 겁니다. 이거 제가 지금 설명을 해놓고도 갑자기 드는 생각이 참 쉽게 설명했다는 생각이 듭니다. 판교의 버금가는 탁월한 미래가치 입주부터 설계까지 모든 것이 하이엔드 하이엔드 워크 에디션 신건교 클라우드 시티 아무튼 이런 이유로 선도지구 선정을 앞두고도 마음이 복잡해진 겁니다. 그리고 일기 신도시만 이런 분위기가 있는 게 아닙니다. 서울시 신통기획이라는 거 신속하게 공공이 민간의 정비사업을 지원해서 사업의 속도를 앞당기는 개발 방식이 바로 신통기업인데 이것도 이의를 제기하는 주민들이 늘어나면서 문제가 생기고 있습니다. 자 이러다가 영영 재건축 이거 못하는 거 아니냐 이런 말이 나오고 있죠. 서울시가 2021년 도입한 신속통합기획 이른바 그냥 신통기획이라고 합니다. 여기 후보지마다 주민들의 불만이 커지고 있습니다. 신통기획 후보지 신청할 때 초기에는 이탈을 막더니 이제는 사업 지연 또는 무산을 무기로 공공기여를 강요한다 하는 게 후보지 주민들의 주장인데 내용의 요지가 뭐냐면 일반적인 재건축보다 인허가 절차를 간소화해서 도시개혁 관련 규제를 완화해주면 통상 5년 이상 소요되는 정기구역 지정이 2년 정도의 시간을 단축하는 게 바로 신속통합입니다. 중요한 것은 그렇게 해주는 대신 뭡니까 공공기여를 요구하는 겁니다. 그런데 공공기여때문에 주민들의 불만이 나오자 서울 강북구 수의동 170-1번지 그리고 서대문구 남과자동 337-8번지 일대 이 두 곳에 대해서 신통기획 재개발을 취소했습니다. 주민들의 반대가 30%가 넘어서 분쟁이 길게 이어졌기 때문에 사업 추진이 더 이상 어렵다고 판단해서 취소한 거죠. 이 신통기획이라는 게 처음에 나왔을 때는 반응이 참 좋았었습니다. 왜? 빠르니까 좋은 겁니다. 그래서 서울에서도 한 80곳이 넘는 지역이 신청을 했었는데 재개발을 놓고 천반이 엇갈리거나 또는 공공기여가 과도하다 이런 이유로 도입한 지 4년이 지났지만 아직까지 큰 성과가 없는 실정이죠. 이렇게 되니까 서울시에서는 뭡니까 좀 더 박차를 가하겠죠. 어떤 계획들을 내놓았냐면 지난 2월에 서울도시주거환경정비기본계획을 개정했는데 이곳의 골자는 정비계획 수립단계에서 토지소유자의 25% 이상 또는 토지면적의 2분의 1 이상이 반대하는 경우 이것을 취소한다는 내용을 추가했습니다. 이 말이 뭐냐면 조합설립 동의요건 산성 75%거든요. 이것을 충족하지 못하는 것은 배제하겠다. 이런 말입니다. 이렇게 되면 취소되는 곳이 늘어날 수가 있겠죠. 그리고 여기서 한 발 더 나가서 지난 10월에는 단계별 처리기한제라는 것을 도입을 했는데 단계별 처리기한제 이 말이 뭐냐면 기한에 맞춰 사업 절차를 받지 못하면 신통계획 절차를 마찬가지로 취소하고 해당 정비사업을 없던 곳으로 돌리겠다. 이겁니다. 이렇게 되면 빨리 서둘러라. 이런 뜻인데 이게 서두르기가 쉽지 않은 겁니다. 그런데 신통계획이 취소되면요 일반적인 재건축재개발을 하면 되는 거 아니냐 이렇게 질문하신 분들이 있을 텐데 그건 그렇게 또 간단하지가 않습니다. 만약에 신통계획이 취소되면 어떤 일이 벌어지냐 일단 특별하게 받을 수 있었던 그 인센티브가 없어집니다. 그리고 정비구역 지정 절차도 처음부터 다시 시작해야 되기 때문에 사업 지역은 불가피한 것이고 사업이 무산될 가능성이 매우 높아질 수 있죠. 그 지겹고 어려운 재개발 재건축을 처음부터 다시 한다? 이건 정말 힘든 일이 되는 겁니다. 이렇게 갈등이 생기자 서울시는 좀 더 강하게 밀어붙였습니다. 서울시 송파구 송파동의 한양 2차 재건축 사업을 보니까 21년 조합에서 주민 의사를 묻지도 않은 채 신통계획을 신청했습니다. 그런데 토지 소유주의 85%가 신통계획 철회를 요구했지만 서울시는 신통계획을 그냥 확정했습니다. 주민들 입장에서는 공사비가 점점 오르고 있으니까 하루라도 늦어지면 재건축 자체가 불가능해질 것 같고 또 서울시의 말을 듣지 않으면 신통계획이 취소되고 사업은 지연되는 것이 뻔해 보이니까 재건축을 포기하느냐 아니면 서울시에 그냥 항복해서 그렇게 하겠습니다 하느냐 이 두 가지 중에 하나를 선택해야 하는 상황이 생긴 겁니다. 재건축 이야기가 나온 지 벌써 오래 전인 여의도의 가장 큰 아파트 단지인 여의도 시범아파트 여기도 공공기여를 놓고 1년 넘게 주민들이 반발을 했는데 결국 서울시가 요구한 기부채납시설인 노인요양시설 데이케어센터를 받아들여서 재건축을 추진하기로 했습니다. 여의도 시범아파트는 재건축을 진행하다가 작년에 갑자기 아파트 외벽 페인트를 다시 칠하고 보수를 했죠. 그때 그 장면을 본 사람들이 그런 말 했습니다. 저거 왜 저러지? 재건축 안 하려고 그러나? 이런 말들을 참 많이 했었는데 바로 이렇게 공공기여, 데이케어센터 문제로 갈등이 생기니까 재건축을 안 할 듯 시위하는 것으로 제가 볼 땐 판단됩니다. 그런데요. 우리가 같이 사는 공동체로서 공공기여는 반드시 필요하다고 저는 봅니다. 공공기여는 조금하고 인센티브는 많이 받아서 재건축을 하려고 하면 공공의 이익과 또 어느 집단의 이익이 상충되게 되는데 이걸 조율하기가 참 어려워서 원활한 재건축, 재개발이 어려워지는 것이고요. 그래서 또 기간이 길어지면 결국 봉사비, 금융비용 이런 것이 늘어나면서 분담금에도 영향을 주게 되죠. 또 역시 일반 분양가도 비싸지게 되기 때문에 조율의 속도가 결국 사업의 성공 여부가 달렸다. 이렇게 저는 봅니다. 일득일실이라는 말이 있습니다. 하나를 얻으면 하나를 내어준다는 뜻이기도 하는데 일거양득, 일석이종, 일타쌍피 이런 말보다는 재건축, 재개발은 일득일실을 생각해야 되지 않을까 그런 생각이 듭니다. 여러분 의견은 어떻습니까? 자품당이든 서울이든 어느새 세월이 흘러서 재건축의 시대가 왔는데 이게 참 쉽지 않기 때문에 갈등의 조율이 중요한 시기다라고 봅니다. 갈등을 줄일 수 있는 여러분의 좋은 댓글 부탁드리겠습니다. 오늘도 영상 끝까지 시청하신 분들 부자되시기 바랍니다. 고맙습니다.