'빚 늘어날 일만 남았다' 또 결국은 '언 발에 오줌 누기' 식의 정책.

우리는 코로나 위기에서 배웠습니다. 빚으로 빚을 갚으면 빚만 늘어난다. 빚에는 좋은 빚과 나쁜 빚이 있는데 좋은 빚은 소비하는 빚이 아니라 투자의 빚이다라는 것입니다. 제가 이 부분을 여러 번 말씀드린 적이 있는데요. 역시나 생각한 대로 또 정부가 부동산 금융정책을 바꿨습니다. 이렇게 되면 아파트 가격 안정화, 가격 하향 안정화 이제 이거 물 건너갈 수도 있고 또다시 가격이 폭등할 수 있다고 보는데요. 그래서 제가 내년 7월에 시행될 스트레스 DSR 3단계도 내년 가봐야 한다. 어쩌면 미루거나 폐지될 수 있다고 여러 번 말씀드렸는데 그게 현실로 온 것 같습니다. 5일자, 12월 17일자 언론 보도를 보니까 정부가 당초 예정한 전세 대출 총부채 원리금 상환 비율 DSR 적용 방안을 잠정 연기하기로 했다. 이겁니다. 사실상 전세 대출을 조이면 초반에는 좀 불편할 수 있지만 시간이 좀 더 지나면 아파트 가격이나 주거용 부동산의 가격이 좀 더 안정화될 수 있기 때문에 오히려 중산층이나 서민층 입장에서는 이익이다. 전세 대출을 조인다는 것이 전세 대출을 안 해준다는 게 아니라 대출의 양을 조이거나 자격 제한 같은 것이기 때문에 시장에서는 부동산 가격이 더 크게 상승하지 못하도록 붙잡아주는 역할을 한다라고 제가 진단을 드렸었는데 그게 이제 다시 원점으로 돌아가서 없던 일이 되고 있습니다. 정부가 이렇게 하는 이유가 첫 번째는 매수부진을 꼽았고요. 두 번째는 고환률과 같은 외부의 악재가 나타났고 또 경기침체가 우려되는 지점에서 탄핵 정부까지 맞물려서 실물 경제가 더 어려워졌기 때문이다. 이렇게 설명을 하고 있습니다. 그래서 경기침체 분위기가 더 커지게 되니까 실질적으로 가계부채 관리보다는 내수 진작으로 정책 방향을 튼 것이다. 이렇게 봐야 되겠죠. 내수 진작을 꼭 이렇게 주택과 관련된 대출로 띄우려고 하는지 저는 이게 참 아이러니합니다. 대출이 늘어나서 원리금 상환에 어려움이 더 생기면 내수는 더 안 좋아지는 게 뻔하지 않겠습니까? 그런데 오히려 대출을 늘려주고 있습니다. 결국 언발의 오줌 누기식의 정책을 또 펼치는 게 아닌가 그런 생각이 들기 때문에 참 상당히 걱정이 됩니다. 여러분 어떻습니까? 물론 우리 구독자님들 중에는 저와 의견이 다른 분들도 계실 텐데요. 여러분의 의견을 댓글로 남겨주시면 같이 공부하는 마음으로 그 댓글을 다 같이 읽어보겠습니다. 언론 보도를 보니까 금융당국 고위 관계자의 인터뷰가 실렸는데 전세대출을 DSR 규제에 포함하는 기존 방안은 당분간 검토하지 않기로 했다. 그리고 가계부채 폭증 우려보다 민생 경제를 안정화하는 정책에 주력해야 할 시기로 판단된다. 이렇게 인터뷰를 하면서 정책의 방향을 탁 틀었습니다. 자, 이 말은 가계부채가 폭증하든 말든 일단 시중에 돈부터 풀겠다. 그래서 부양을 하겠다. 뭐 이런 뜻으로 해석이 되는데 이게 저만 그런 생각을 하는 건가요? 사실 DSR의 개념이 뭐냐면 Depth Service Ratio라고도 하죠. 자, 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 말합니다. 돈 빌린 사람의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이죠. 이건 가계부채 관리의 핵심 상황입니다. 금융위원회는 그동안 주택 보유자의 전세대출 이자를 DSR에 포함하는 방안을 통해서 규제 적용 범위를 확대하겠다. 이런 방침을 고수해와서 집값이 조금 안정이 되고 대출도 늘어나는 양이 좀 줄어들었죠. 그런데 이게 이제 없던 일로 확 바뀌었습니다. 앞으로 어떤 일이 벌어질까요? 전세대출을 받아야 되는 입장에서는 지금 당장 좋은 일처럼 보일 수 있겠지만 결과적으로 시간이 지나면 집값은 더 상승하고 또 상승한 만큼, 상승분 만큼 또 대출을 더 받아야 되는 일들이 벌어질 수 있다. 이렇게 봅니다. 언론 보도를 보니까 이렇게 쓰여 있습니다. 지방부동산 침체 등으로 부실이 급증하는 상황에 대비하기 위한 조치 중의 하나로 지방에는 수도권보다 더 완화된 기준을 적용하는 방안을 들여다보고 있다고 했는데요. 자, 지방부동산 시장을 살려야 된다. 이런 절박함도 묻어있는 게 사실입니다. 사실상 지금 지방의 부동산 시장은 너무 어렵습니다. 전라북도 익산에 본사를 두고 있는 제1건설. 여러분 잘 아시는 건설사입니다. 제1건설도 지난주에 부도 처리가 됐습니다. 또 지난달에는 부산의 시공능력 평가 7위 종합건설사인 신태양건설도 부도를 맞았습니다. 참 안타까운 일입니다. 자, 아파트값이 그야말로 초고송으로 뛰고 땅값도 사상 최대치로 오르면서 부동산 시장은 엄청난 가격 상승을 맛봤지만 결국 이런 것이 위기를 초래한 것이다. 저는 그렇게 진단하고 있습니다. 그러니까 땅값이 오르고 부동산 가격이 오르는 것은 좋은 일이긴 하지만 소득 대비 오르는 것이 아니라 빚으로 거품을 일으켜 오르는 것은 언젠가는 터진다는 겁니다. 부동산 가격이 소득 대비 오른다. 아니면 소득 대비보다 좀 더 오른다. 이게 뭘로 의미하냐면 감당 가능하다는 것을 의미하지만 소득 대비 너무 급격하게 오르면 감당이 안 된다는 뜻입니다. 아무튼 정부가 전세대출의 총부채원리금상환비율 DSR 적용을 내년 이후로 연계한 것의 가장 큰 이유가 지방건설, 부동산을 중심으로 내수침체 상황이 정말 이 정도로 심각하다는 것으로 판단했기 때문인데 여기서 더 중요한 게 뭐냐면 가계대출 관리를 당분간 은행 재율에 맡긴다. 이렇게 또 얘기를 했습니다. 은행 자율에 맡긴다. 여러분 이 말이 사실 굉장히 중요한 말이고 무서운 말이기도 합니다. 은행 자율에 맡긴다는 것은 시장 경제에서 아주 당연한 방법이긴 하지만 잘못하면 과열 현상을 만들어서 시장이 혼탁해질 수 있다고 저는 보는데요. 물론 시장 자율에 맡기면 버블도 이게 심해질 수 있고요. 또 그러다가 한쪽에서 버블도 터질 수가 있겠죠. 그러면 누구는 부도가 나고 또 누구는 이것을 싸게 살 수 있지만 과열은 막을 수가 없습니다. 왜냐? 은행은 결국 이자 장사를 해야 살아남는 곳이고 또 이자를 못 받으면 그 담보를 처리해야 은행을 유지시킬 수 있기 때문에 그렇습니다. 자 또 금융당국이 만지작거리는 것 가운데 하나가 디딤돌 대출과 같은 정책 대출을 DSR에 포함하려고 했었는데 역시 이것도 중단했습니다. 자 이렇게 중단한 것도 결국 주택 가격을 다시 좀 밀어 올릴 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 자 이제 한마디로 빚 늘어날 일만 남았습니다. 최근 주요 은행이 연말 가계대출 관리에 들어가면서 가계부챙 증가세가 다소 꺾였었죠. 지난 7월에는 5조 4천억. 8월에는 스트레스 DSR 2단계 실세를 앞두고 이게 몰리면서 9조 2천억으로 증가했고 9월에는 5조 7천억으로 다시 줄었습니다. 그리고 11월에는 10월 대비 1조 4천억 정도 준 5조 1천억 원으로 또 줄었습니다. 가계대출이 줄어들면서 뭐가 줄어들었죠? 아파트 거래량이 줄어들었습니다. 확실히 줄었죠. 거래량이 줄어드니까 뭐가 또 줄어드니까 가격이 내려가고 있습니다. 줄어드는 겁니다. 그런데 이제 다시 대출이 증가할 수 있도록 그 요인을 풀어줬는데 이렇게 되면 가격이 다시 또 뛸 수 있다. 저는 이걸 지적하는 겁니다. 여러분 우리가 이건 좀 알아야 할 것 같습니다. 가계대출이 줄었다는 것은 가계대출 양이 줄었다는 게 아니라 증가폭이 줄었다는 겁니다. 증가폭이 줄든 말든 가계대출은 뭡니까? 빚은 계속 늘어나고 있는 거죠. 사실 제1금융권에 가계대출을 조이니까 오히려 2금융권으로 몰리면서 풍선효과로 제2금융권에 대출은 늘어났습니다. 2금융권에 대출이 늘어난다는 것은 뭡니까? 이자 감당이 좀 더 늘어난다. 부담이 좀 더 늘어난다. 이런 의미기도 하겠죠. 지금 이렇게 금융당국의 정책 기조 변화가 생기면서 시중은행들은 발이 좀 빨라졌습니다. 가계대출 재개를 준비하고 있는데요. 제일 먼저 움직이는 은행이 바로 신한은행입니다. 25년 내년 1월부터 주택담보대출 한도도 확대하고 분양주택전세대출치급도 재개하기로 했습니다. 이렇게 되면 앞서 말씀드린 것처럼 집값은 못 잡고 은행은 돈 벌고 서민과 중산층은 주거비용이 갈수록 늘어날 수밖에 없다. 저는 그렇게 신뢰합니다. 여기서 제가 문제제기를 한번 해보겠습니다. 대출을 늘려줘서 집값이 올라가는데 보탬이 되면 좋을까요? 아니면 대출을 좀 줄이고 조여서 집값을 안정화하는 것이 좋을까요? 질문을 다시 뒤집어 보겠습니다. 대출을 늘려 돈을 풀어서 경기를 부양하는 것이 좋을까요? 아니면 대출을 조여 어렵더라도 보릿고개를 이겨내야 할까요?