주택 시장에 심각한 쇼크가 온다!

[음악] 안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼킹 부동산입니다 오늘 영상 주제는 주택 시장의 심각한 쇼크가 온다는 내용입니다 굉장히 중요한 내용이라서 끝까지 보시는 걸 추천드립니다 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드려요 한 언론사의 중요한 부동산 기사가 나왔습니다 2025년 입주 물량과 분양 물량이 동시에 급감한다는 소식인데 이게 얼마나 줄어드는 거 고 일시적인 것이냐 이걸 좀 분석해 볼게요 단순하게 기사를 읽어 드린게 아니라 좀 많은 사람들이 알고 계셔야 될 사실을 좀 정리를 드리고자 합니다 분양 물량이 감소한 이유는 무엇일까요 해당 기 기사에서는 시장에서 공급을 소화하지 못하고 있다 이렇게 해석을 하고 있어요 일단 지방 미분양이 확대가 되고 있지 않습니까 그러다 보니까 지방에 위치한 사업장에서 공급을 미루고 있다는 것이고 또한 여기에 정치적 불확실성까지 늘어나고 있다는 점 한마디로 공급자 입장에서 지금은 몸을 살려야 됐다라고 판단한다는 겁니다 현재 분양 시장 상황은 어떤가요 일단 지방은 공급 즉시 거의 미분양이 쌓이는 분위기예요 그래서 뭐 청주나 아니면 대전 신도시처럼 일부 지역을 제외하고는 대부분 공급할 엄두를 못 내고 있는 상황이다 근데 수도권도 만만치 않아요 외곽 지역 같은 경우는 미분양이 계속 쌓여 나가는 추세죠 그래서 뭐 어디가 많이 쌓이는지 아마 여러분들도 잘 아실 겁니다 반면에 수도권에서 인기가 많은 핵심지 3대 업무 지구에 빠르게 접근 가능한 곳은 청약 과열 양상까지 보이고 있다는 점 그래서 분양 시장도 심각한 양극화다 지방과 수도권의 차이뿐만 아니라 수도권 내에서도 양극화가 심해요 분양 물량보다 솔직히 더욱더 심각한게 경기도 입주 물량입니다이 경기도 입주 물량은 수도권 입주 물량 공급의 핵심 역할을 하기 때문에 그래요 일반적으로 신만호 이상일 경우에 공급 축에서 문제를 일으키지 않는다 말씀드렸고 2022년부터 2024년까지 뭐 다 10만원 이상 공급이 됐었습니다 하지만 2025년에는 74,000원 2024년 대비 36% 감수한다는 거예요 아니 입주 물량이 1년 줄어드는 것으로 왜 그래 그거 가지고 시장을 판단하긴 어렵지 않나 맞습니다 그래서 데이터의 지속성을 봐야 되는 거예요 2025년 다 2026년이면 2026년 경기도 입주 물량 보면은 5만 8천으로 2024년도 비 절반 수준밖에 안 돼요 자 그러면은 저희가 10만호 이상 되어야 공급 측에서 문제가 안 된다고 했는데 2025년도 문제지만 2026년 더욱 더 심각하다는 거죠 물론 호갱 론후 기준을 했기 때문에 아직 분양을 안 한 단지들의 집계가 덜 될 수 있지만 그런 거 감안하다 하더라도 2024년 대비 턱없이 부족한 건 맞습니다 자 그래서 금리가 오르지 않는다면 경기도 전세가 급등은 불가피해 근데 요즘은 매매 시장 전세 시장 같이 움직인다 말씀드렸죠 전세가격 오를 때 매매가 또 같이 뛴다는 겁니다 이게 단순의 숫자의 문제가 아닙니다 질도 따져 봐야 돼요 자 2025년에는 그래도 서울에서 접근이 용이한 광명시는 안양시 시흥스파 kamc 9,300원 안영 시가 4,190 시흥시가 282호 window 근데 2026년에는 광명시가 18호로 뚝 떨어지고요 안양시는 942호 의왕시는 103세로 뚝 떨어지게 된다는 거죠 반면에 서울에서 권리가 멀리 떨어져 있는 평택시 8,300 오산시 4호 2천 시 6,100 등 외곽 지역 중심으로 입주 물량이 늘어나네 전체적으로 공급량도 줄어들지만 질도 안 좋아진다는 걸 체크하실 필요가 있다는 거죠 서울도 2026년 터 위험 구간으로 진입합니다 일단 2025년에 35,000원으로 나쁘지 않아요 이제 동대문을 비롯해서 정비 사업자에서 공급이 많이 예정이 돼 있습니다 문제는 2026년이면 강남권 분양 중에서 후분양을 채택한 곳이 아직까지 입주 물량으로 포함이 안 될 수 있는데 저희가 계산해 봤는데 그거 감안해도 한 2 3천호 밖에 안 늘어날 것 같아요 즉 2025년 대비 절반으로 줄어드네 근데 아까 경기도 지역은 굉장히 큰 폭에 감소세가 나타난다 말씀드렸고 서울도 만만치 않더라 그럼 어때요 수도권 전체적으로 위험해질 수밖에 없다는 거죠 아까 경기도는 10만 원 서울은 3만 원 기준이라고 말씀드렸는데 10만 호 대비 절반 수준 경기도는 만 만 대비 절반 수준 서울은 3만호 대비 절반 이하로 뚝 떨어진다는 겁니다 다시 한번 말씀드렸지만 입주 물량 하나만으로 시장을 판단하기는 어렵습니다 입주 물량 부족 집값 급등 입주 물량 과잉 집값 파라 이런 공식은 아니에요 실제 2020년에 서울의 입주 물량 보면 2008년 이후에 가장 많은 수치를 기록을 했지만 어떻게 됐다 전세 가격은 오히려 5년 만에 최고 수준으로 급등을 해 버렸다는 거죠 그래서 금리 변화와 같이 봐야 되는게 입주 물량이라고 주 말씀을 드렸습니다 2025년부터 2026년 기준 금리는 어떻게 될까요 자 한국은행이 내년 기준 금리를 추가 인하한다고 발표를 했죠 그래서 이것을 금리 정상화라고 표현을 합니다 긴축 과정에서 과도하게 올라간 금리를 서서히 정상화 수준을 낮춘다는 거 그럼 그 정상화가 어디냐 보통 물가 상승률 수준을 많이 의미를 해요 그래서 물가 상승률 아고 기준 금리를 비교해서 실질 금리가 플러스냐 마이너스를 많이 비교하는데 지금 기준 금리는 실제 금리 굉장히 높은 플러스 상황이기 때문에 낮추려고 많이를 하 많이 노력을 할 겁니다 그러면은 입주 물량 극강화 기중 금리 인하가 같이 맞물린다는 거예요 많은 분들이 댓글로 야 이제 경기가 안 좋아서 집값이 대폭락을 거라고 주장을 하시지만 한국은행 마저도 저성장이 들어간다고 막 집값이대 폭락한다 이런 이야기를 안 해요 오히려 집값이 다시 급등할 가능성을 경고하고 있다는 거죠 왜 자산 시장은 소득을 모아서 투입을 하는게 아니라 이미 쌓여 있는 돈의 움직임을 봐야 된다는게 봐야 되기 때문에 그런 겁니다 왜 입주 물량이 줄어드나요 아파트를 지을 땅이 없어서 그래요 자 수도권 부동산 공급의 양대산맥이 있습니다 재개발이나 재건축 같은 정비 사업 그다음에 공공택지 신도시 등에서 공급이 나와 줘야 되는데이 정비 사업은 2000년대 뉴타운에서 지정된 것들이 지금 공급으로 나오고 있는데 지금 그 사업자인 굉장히 많이 줄어들었어요 이제 많이 지정을 한다고 하더라도 너무 늦었다는 거죠 공공 특진은 어떨까요 지금 공급이 나오는 데는이기 신도시나 보금자리 주택 사업 지구입니다 여기서 사업 막 빠지다 보니까 굉장히 안 좋은 입지만 남았고 외곽 지역만 남아 있다는 겁니다 하지만 아파트 수요자 생각은 다 비슷해요 나는 어디 살고 싶을까 자녀 키우는 집은 교육 우수 지역에 살고 싶어 할 것이고 출퇴근이 편리하고 그리고 상권이 발달되면서 거주 만족도가 높은 곳을 찾으려고 한다는 겁니다 그래서 이런 조건을 갖춘 곳에 수요가 몰릴 수밖에 없고 가격이 높게 형성돼요 그래서 이런 올림을 막기 위해서 이와 비슷한 건 아니지만 그래도 유사하게 따라가거나 따라갈 가능성이 높은 서로 높은 지역에 공급이 뒷받침이 되어야 된다는 겁니다 물론 이런 사실 저만 알고 있겠습니까 정부도 사태의 심각성을 잘 알고 있죠 그래서 12월 23일 날 어떤 기사가 나왔다 하남 고향 남양주 물량이 1 5,000원 늘러 난다는 소식이 나왔습니다 하남 교산 지구가 당초 계획보다 3,660 증가한 36 36,600 그리고 고향 창능 지구는 당초 계획보다 2485 증간 38,000 남양주 왕숙 지구 같은 경우는요 52 300호 6만 3만호 814호 증가한다고 합니다 엄청난 물량 증가 부분이죠 그래서 3기신도시 전체적으로 지구단위 계획을 수정해서 공급을 증가한다고 이미 발표한 상황입니다 문제는 너무 늦었어요 자 3기신도시 공공분양은 2025년부터 천천히 나오게 될 겁니다 그래서 선 청했던 당시 당지 중심으로 해서 2025년에 나오고요 입주는 2028년부터예요 근데 2025년에 예정된 단지가 그렇게 많지 않습니다 왜 2025년에 분양을 하려면 지금 좀 착공이 착공 전 단계에 가야 되는데 그런 단지들이 열 손가락 내외밖에 안 된다는 거예요 자 반면에 진짜 공급의 핵심적인 역할하는 민간 분양은 2028년부터 분양이 나올지 말지 기다려야 돼요 2018년도 어려울 수 있어요 왜 토지 사용 시기가 2028년부터 그럼 사실상 2029년 2030년부터 나온다는 건데 그럼 입주는 2030년 31년 이유를 봐야 된다는 거죠 지금 당장 2025년 2026년 2027년 2028년 불안하지만 삼기 신도 씨가 거기에 대응할 수가 없게 된다는 겁니다 지금 전세 만기 되는 분들은 고민이 많을 겁니다 2년 전에 전세가 만기 됐을 때 아 뭐 방송이나 하면 유튜버마이크 대폭락이 올 것이다 뭐 둔촌 주고 마피 간다 뭐 이런 얘기가 나와서 공포가 너무 크니까 그냥 전세를 연장을 했다는 겁니다 그러면서 전세금도 일부 돌려 받았죠 이제 만기 시점에 됐더니 매매는 물론이고 전세 가입까지 다 올라 버렸어요 특히 상급지 지역 같은 경우 뭐 정구점 수준까지 올라가 버리다 보니까 고민이 된다는 겁니다 자 그러면서 또 연장을 할까 기다릴까 지금 이러면서 유튜브를 찾는 분들이 많이 계실 건데 제 경험상 그리고 제 이제 전망 모델로 봤을 때 매 매는 몰라요 하지만 전세값은 2년뒤에 더 올랐을 가능성이 크다는 겁니다 서울뿐만 아니라 경기도 지역도 마찬가지예요 공급 물량과 기준 금리 흐름 현재 봤을 때는 그렇게 보인다는 겁니다 근데 전세 가격만 오르고 매매 가격은 가만히 있을까 요즘은 그런 분위기가 아니라 말씀드렸어요 매매 가격 전세 가격 같이 움직인다는 점도 고민을 해 보셨으면 좋겠습니다 2025년 새해가 발라 갔습니다 쇼킹 부동산 가족 여러분 새해복 많이 받으시기 바랍니다 년은 굉장히 슬픈 사건으로 마무리가 됐죠 제주항공 무한 참사 희생자분들의 명복을 빕니다 자 그리고 2025년도 쇼킹 부동산 가족분들께 도움이 되는 영상으로 함께하겠습니다 여러분 감사합니다