이변 겨울 여기서 급매가 나오면 무조건 사세요 (경기도, 인천)

안녕하십니까 쇼킴부동산입니다. 오늘은 2024년 9월 20일 멤버십 영상을 공개합니다. 영상 주제는 이번 겨울 경기도 인천에서 꼭 사야 되는 아파트 단지입니다. 자 사람들이 보는 눈은 대부분 비슷합니다. 모두 다 비슷한 아파트를 찾고 있다는 거죠. 그래서 그렇게 선호도가 높은 아파트는 이번 겨울철 같이 부동산 거래가 침체됐을 때 금매가 나오고 반드시 그런 곳에 금매를 잡아야 된다는 겁니다. 어떤 단지를 살펴보셔야 되는지 오늘 끝까지 보시면 이해가 되실 겁니다. 쇼킴부동산 멤버십은 주 3회 전원 영상이 올라가게 됩니다. 다른 인생을 원하신다면 멤버십 가입을 적극 추천드립니다. 안녕하십니까 멤버십 가입자 여러분 오늘은 3가지 소식을 준비했습니다. 첫 번째는 거래량과 대출 규제, 두 번째는 신흥역 해링턴 기관 추천 결과, 마지막으로 어디를 살까 경기도 인천 지역 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 자 먼저 거래량과 대출 규제 살펴볼게요. 현재 부동산 시장을 파악하기 위해 가장 제일 먼저 살펴봐야 될 게 거래량 추세죠. 9월 20일 기준 거래량, 아파트 거래량이 확연히 8월 대비 줄어든 모습이 보이고 있습니다. 아시다시피 7월 대비 8월 달에 거래량이 30% 줄어들었거든요. 근데 그 줄어든 거래량에서 다시 추가로 줄어들 가능성, 그럼 7월 이후에 거래량 둔화가 지속되는 게 확인이 된 상태라는 거예요. 9월 거래량이 가계부채에 영향을 주는 시기를 알 필요가 있죠. 현재 8월 달에 가계부채가 무려 9조 가까이 늘어나면서 금융권이 비상이 걸렸어요. 왜 이렇게 늘어났다? 6월 달하고 7월 달에 아파트 거래량이 급등했기 때문이에요. 하지만 현재 거래량 감소하는 추세가 본격적으로 가계부채에 영향을 주려면 11월 달에서 12월 달은 되어야 된다고 보고 있다는 거죠. 연말까지 정부가 계속 가계부채 조이기를 진행한다면 제가 볼 때는 올해 11월부터 내년 2월까지 가계부채 안정은 지속될 거라고 저는 개인적으로 생각을 해요. 그러면 내년 초에 금융은행들의 한도가 리셋이 되고 1월 달, 2월 달에 가계부채 증가세가 주춤하게 되면 어떻게 된다? 정부가 그냥 놔버린다 말씀드렸죠. 그래서 저는 늦어도 내년 2월 정도에는 대출 금리나 한도 등이 정상적으로 돌아올 거라고 생각을 합니다. 겨울에 용기를 내도 괜찮은 이유가 무엇일까요? 여러분들이 가계약을 체결하거나 보통 1주에서 2주 뒤에 본계약을 체결하죠. 그래서 양측이 합의해서 중도금 비율을 책정하고 잔금을 치르게 됩니다. 잔금 보통 3주 이전에 주택담무대출을 신청하죠. 주택담무대출은 3가지에 의해서 결정됩니다. 기준금리에서 가상금리를 더하고 우대금리를 빼서 산출이 돼요. 여기서 가상금리와 우대금리는 신청일 기준으로 산정이 되고요. 대출 기준금리는 실행일 기준으로 정해지게 됩니다. 그런데 여러분들이 계약을 12월이나 1월에 하고 잔금을 2월이나 3월에 치르게 되면 어떤 일이 나온다? 내가 계약했을 때는 대출 환경이 안 좋아서 금리도 높고 한도도 나빴는데 내가 실제 대출을 실행할 때는 정상으로 되어 있을 가능성이 있다는 거죠. 그래서 이런 환경도 한번 생각을 해보셨으면 좋겠습니다. 두 번째 소식은 해링턴스케어 신흥역 기간추천 결과입니다. 무려 1319세대가 일반 분양으로 나오는 매몬드급 분양이죠. 요즘 인기가 많은 구성남 지역 초역세권이고 평지에 있는 데다가 강남 접근성과 판교 접근성이 좋아서 많은 분들이 관심을 가지시는 분양이었죠. 먼저 서울시 장애인 특별공급 결과 보겠습니다. 12명 모집에 17명이 지원해서 1.14대1이 나왔어요. 서울지방보훈처 국가유공자 등에서는 25명 모집에 65명이 지원하면서 2.6대1 경쟁률이 나왔습니다. 지금까지 서울이었고요. 경기도 장애인 특별공급에서는 26명 모집에 107명이 지원해서 4.1대1 경쟁률이 나왔고요. 경기 중소기업 장기근속자는 24명 모집에 108명이 지원해서 4.5대1이 나왔습니다. 아무래도 경기도 지역 모집에서 선호도가 더 높았던 것으로 보이는 당연한 결과가 나왔어요. 신흥역 해링턴스케어는 제가 볼 때는 산성역 해리스톤과 비슷한 결과가 예상이 됩니다. 일단은 제가 가장 많이 받는 질문, 59타입이 경쟁률이 높은가요? 84타입이 경쟁률이 높은가요? 산성역 해리스톤과 비슷하게 대부분의 기간추천 결과에서는 59타입 경쟁률이 더 낮은 것으로 나왔습니다. 그리고 59타입에서도 당연하겠지만 B, C, D 등의 타호형 선호도가 분명히 낮게 측정이 됐다는 거죠. 그래서 이거 산성역 해리스톤 보면 어떻게 됐어요? 산성역 해리스톤 같은 경우는 59타입은 1자릿수가 나왔고, 84, 74타입은 2자릿수 경쟁률이 나왔잖아요. 그래서 이 산성역 해리스톤 같은 경우는 당에서 대부분 타입이 끝날 가능성이 큰데 만약에 내가 성남에 거주자가 아닌데 이 분양을 노리고 싶다고 그러시면 59타호형 B, C, D를 넣으신 것을 추천을 드리고요. 그리고 이제 내가 성남에 거주하는데 유주택자예요. 이거 처형 넣어야 돼요? 말아야 돼요? 제가 뒤에서 한번 다시 정리를 드릴게요. 무주택자분들도 같이 한번 보시기 바랍니다. 저희가 9월 19일 영상에서 얼마에 사야 될까, 어디를 사야 될까를 정해드리는 영상을 만들었었죠. 그때 서울 추천 단지를 정리 드렸습니다. 오늘은 경기도하고 인천 지역을 두 번에 나눠서 제작을 드릴 건데 오늘 경기도 중심을 한번 설명을 드려볼게요. 어디를 사야 될까? 첫 번째, 저희가 가장 많이 추천드렸던 지역이죠. 산성역 주변입니다. 산성역 주변으로 3개의 매머드급 단지가 조성되면서 구성남 지역의 최대 단점인 존치 구역이 적은 지역이고 이미 대단지 아파트가 많이 들어오면서 학원가도 형성이 되어 있기 때문에 초등학생 자녀를 둔 사람들도 자녀 키우기 괜찮은 환경이 되어 가고 있어요. 제일 먼저 관심을 가져야 되는 건 당연히 구성남의 대작 산성역 포레스티아입니다. 여기가 작년 올해 초에 아마 11억대 중후반까지 빠졌다가 지금 이 정도 반등을 한 상태죠. 그래서 여기서 조정이 된다면 산성역 주변 한번 관심을 가지실 필요가 있어요. 여기서 추가로 하락할 수 있냐? 이미 높은 가격에 분양된 결과가 있기 때문에 많은 하락을 기대하기는 좀 쉽지 않은 상황이다 생각을 합니다. 두 번째는 산성역 해리스톤이에요. 여기는 분양권 거래는 안 되고 입축권 거래가 되는데 올 초에 아마 이 산성역 해리스톤 84타입을 최종 매수가 기준으로 9억 3천에서 9억 6천 사이에 많이 추천드렸거든요. 그게 지금 2억이 올랐어요. 그래서 2억이 올라서 11억 6천에도 솔직히 매물이 없고 거의 12억부터 로얄동 로열층이 나오거든요. 그래서 이거를 바로 덥석 잡기보다는 저는 개인적으로 여기서 금매가 한 5천만원도 빠진 금액이 나오면 잡으신 걸 추천드리는데 올림픽파크 포레온도 그렇지만 산성역 해리스톤도 거래가 줄어들면 좀 금매가 나오는 지역이거든요. 그래서 이거 금매 잡아서 11억 초중반 정도에 잡아놓고 한 3년만 보유하시면 돈 되실 거거든요. 그래서 자금이 아주 많은 분들은 입축권으로 들어가시는 게 좋고요. 내가 갭 투자할 정도가 된다 그러면 이제 포레스티아나 저희가 뒤에서 소개해드릴 단지를 살펴보신 게 좋아요. 어디를 봐야 된다? 신흥역과 단대 오그리 주변의 신축 대단지 두 곳을 보시면 됩니다. 신흥역 하늘체 랜더스원 2411호고요. 2022년에 완공됐습니다. 현재 33평이 12억부터 호가예요. 그 호가 덕분에 신흥역 해링턴 스퀘어가 12억 초반의 분양가를 측정한 것 같습니다. 그리고 2편은 세상금빛 그란매종 5320호 5개 단지로 구성되어 있는데 여기 1단지를 좀 주로 추천드리고 싶어요. 31평이 현재 11억 8천부터죠. 두 개의 단지 모두 다 올해 입주 2년 차가 됐고 겨울을 맞이했습니다. 입주 2년 차가 되면서 자녀 키우는 부모님들 중에서 교육 환경이 마음에 안 든 사람들이 이번 겨울에 이동을 계획할 가능성이 크거든요. 그 물량을 잡으신 걸 추천드려요. 그래서 이 가격보다 저희가 지난 영상에서 말씀드린 6에서 8% 정도 낮은 금매가 나오면 과감하게 잡으신 걸 추천드립니다. 돈이 진짜 많은 분들은 구성남에서 해리스톤 입주권을 잡으시면 되고요. 그다음에 내가 자금이 있는 분들은 그냥 이렇게 나오는 금매 잡아서 내 집마로 인한 갭 투자하시면 된다는 거예요. 다음으로 살펴볼 곳은 위례 신도시입니다. 위례 신도시에서는 주로 두 군데를 많이 추천드려요. 첫 번째, 위례 센트럴 자이. 일반적으로 위례 신도시는 이제 휴머닝이라고 불리는 안쪽 지역으로 해서 외수하시는 걸 많이 추천드리거든요. 이 휴머닝 안쪽에서 그나마 가장 상권에 가까운 곳이 위례 센트럴 자이입니다. 신도시는 무조건 상가 가까워야 돼요. 위례 센트럴 자이는 현재 33평이 16억 부터인데 실제 위례 센트럴 자이 같은 경우는 전용 51타입과 59타입 같은 소형 면적의 거래가 더 많이 됩니다. 그래서 여기도 거래가 제가 알기로는 위례 신도시도 끊긴 걸로 알고 있어요. 겨울 정도 되면 금매가 나올 것이고 적극적으로 한번 노려보시는 걸 추천드립니다. 그다음으로 많이 보시는 데가 위례 래미안 2편안 세상이거든요. 현재 34평이 14억 부터인데 개인적인 바람으로는 13억 초반 정도면 나쁘지 않다 생각을 하고 있어요. 올해 초에 또 많이 추천드렸던 곳이 가밀 지구가 있죠. 가밀 지구는 3호선 역사가 확정이 됐습니다. 원래 중심 상가 쪽으로 생길 줄 알았는데 이쪽으로 해서 생기다 보니까 생각보다 넓은 아파트 단지에서 역세권으로 바뀌게 돼요. 이 역사 발표되고 나서 많이 올랐던 데가 가밀 파크 센트레빌 10억 초반에 올 초에 많이 상담으로 추천드렸는데 현재 11억 8천부터고 가밀 스타일스는 34평이 11억 5천까지 올라간 상태입니다. 그리고 힐티트 포에시티는 좀 금매가 많이 안 나오는 지역이기도 해요. 2020년에 완공된 392호 단지 규모가 좀 큰 편입니다. 금매가 없어서 좀 이번에 금매가 나오면 관심을 가지실 필요는 있어요. 그 다음에 좀 가성비로 많이 접근하는 데가 가밀 할라 비발디가 있습니다. 2019년에 완공된 934호인데 여기도 앞에 상가 가깝고요. 또한 역사까지 도보로 가능하도록 지하철이 들어오기 때문에 관심을 가지실 필요가 있어요. 한암 미사신도시 살펴보겠습니다. 한암 미사신도시는 크게 두 군데예요. 9호선 연장 호재가 있는 곳. 그래서 제일 먼저 미사강변 스타일스를 올 초에 많이 소개드렸어요. 현재 34평이 10억 8천까지 올라갔었잖아요. 일반적으로 9억대 많이 추천드렸는데 그 가격대보다 1억 이상 오른 상태입니다. 그리고 그 위쪽으로 미사강변 센트리버도 이번에 같이 관심을 가지셨으면 좋겠어요. 개인적으로 9억대에선 적극적으로 매수를 추천드리는 지역입니다. 또한 미사강변 프루지오 아파트라고 해서 미사 지역의 약간 대장 역할을 하는 아파트가 있어요. 여기 1188호 2016년에 완공됐는데 11억 8천부터입니다. 조정장이 왔을 때 아무래도 좀 관심을 가질 만한 지역이라고 생각하고 미사역 주변에서는 저는 개인적으로 미사강변 골든센트롤을 많이 추천드릴 편입니다. 현재 35평이 10억부터 여기도 9억에서 많이 추천드렸는데 쇼키무동산에서 구성남 지역과 더불어서 경기 남부지역에서 많이 추천드리는 지역이 바로 용인시 수지구입니다. 그중에서 성봉역 주변을 많이 추천드리는데 여기서는 2개의 단지를 좀 추천드려볼게요. 첫 번째는 2편을 세상 수지입니다. 2017년에 완공된 1237호고요. 33평이 현재 11억 8천부터입니다. 성봉역 로트캐스 골드타운도 대장 역할을 하고 있는 아파트 단지라서 관심을 놓으시면 안 돼요. 35평 기준 12억 7천부터죠. 이 두 개 단지 저는 금매 조정기가 있을 때 좀 매수하시는 걸 추천드리고 매수 기간은 저는 1월달에서 2월 정도가 괜찮다고 생각을 합니다. 이제 광교로 넘어와 보겠습니다. 광교 신도시는 다 가진 지역이라고 말씀드렸죠. 근데 여기도 너무 올라와서 요즘 최근에 좀 별로 추천을 안 드렸던 지역인데 이번 겨울철을 앞두고 관심을 가져야 되는 곳 속 3개 단지를 추천드리면 첫 번째 광교자의 더클래스가 있습니다. 상현역 초역세권이고 인근에서는 가장 선호도가 높은 곳이에요. 33평이 12억 4천부터입니다. 두 번째는 광교 중앙역 초역세권인 자연의 힐스테이트예요. 1764호 다 가진 입지죠. 35평 기준으로 현재 14억 6천부터인데 만약에 얘가 조정이 돼서 14억 전으로 매수가 가능하다면 관심을 가질 필요가 있다고 생각합니다. 세 번째는 광교 센트럴부예요. 33평이 13호 이것도 많이 올라갔네요. 여기도 금매가 나올 경우에 한번 관심을 가질 필요가 있다 생각을 합니다. 마지막으로 망포역입니다. 저희는 이제 망포역에서 힐스테이트 영통을 많이 좋아했었고 추천드렸습니다. 9억 초반에 추천드렸는데 지금 그게 1억 정도 올라서 10억 3천 정도의 형성이 돼 있습니다. 힐스테이트 영통 2410세대고요. 이 지역에서는 대장역하고 입지도 가장 좋다고 생각합니다. 삼성 반도체 근로자 수요가 꾸준히 유입되는 지역이라서 저는 장기적으로 끌고 가기도 좋다고 봐요. 힐스테이트 영통이 많이 올라갔을 때 다음으로 유입되는 단지가 바로 영통 아이파크 캐슬 1단이죠. 현재 33평이 9억 8천부터입니다. 여기서 6에서 8% 정도 조정이 됐을 때 한번 관심을 가지는 것을 추천드립니다. 다음 영상에서 경기도 인천 2차 추천 지역을 정리해드리겠습니다. 저희가 주로 지금 신축과 준신축 중심으로 말씀드렸는데 원래 조정장에서는 서로 높은 신축과 대단지가 우선이라고 생각해요. 그동안 너무 올라서 이제는 접근하기 어려웠던 거 겨울에 이번 겨울에 일시적으로 조정될 가능성이 있을 때 그때 잡지 않으면 나중에 후회할 가능성이 있거든요. 좀 비싸더라도 대장 그리고 대단지 아파트를 잡는 것을 추천드립니다. 오늘 준비한 소식은 3가지였습니다. 자 멤버십 멤버들께 다른 인생을 선물합니다. 즐거운 주말 되세요. 감사합니다.