"금리야 왜 그래?" 심상치 않은 부동산 거래량과 대출 금리 #부동산전망

[음악] 안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼킨 부동산입니다 오늘 영상 주제는 금리와 너 요즘 왜 이러니입니다 현재 부동산 시장 상황은 어떤가요 자 한 기사 볼게요 여보 이전 우리도 살까 서울 아파트 거래 32개월 만에 월 4천 권 회보 서울 아파트 거래량이 4천 건이 넘은 3천 아 4 39건이 등록됐습니다 입니다 저 쇼킹 부동산에서 이제 3천건대 후반을 예상했었는데 그거보다 더 많이 등록이 됐다는 거죠 서울 아파트뿐만 아니라 경기도 아파트 거래량도 많이 늘어났어요 아파트 거래량 3월 기준으로 해서 1만 건을 돌파했습니다 자 근데 이게 3월에서 끝날 것이냐 그렇지 않을 가능성도 있어요 4월 거래량 추세도 굉장히 강합니다 저희가 조만간 어 이제 1일 거래량 추세를 이제 저희 커뮤니티에 등록을 할 겁니다 이제 그걸 보시면은 지금 거래량이 늘어나는 추세인지 감 하는 추세인지 확인하시기 좋을 거예요 아시다시피 4월 셋째 주는요소 변동성이 강했어요 이스라엘하우스 중동전쟁이 일어나는 거 아니냐 이런 공포가 굉장히 강했죠 여기에 후퇴한 미국의 금리나 기대까지 작용을 하면서 뭐 악재가 동시에 쏟아졌었죠 환율이 한때 원 달러 환율이 1,400원 아지 올라가서 한미일이 공동 구두 계획까지 나서는 상황까지 있었죠 하지만 중동 이슈가 일주일 만에 점점 잊혀지고 있습니다 일단 가장 중요한 국제 유화 보면요 WTI 기준을 배럴당 83분 수준을 유지하고 있습니다 한 일주일 정도 가량 그 수준에서 왔다 갔다 하고 있어요 보니까 양국 모두 다 사태 악화를 원하고 있지 않다는 거예요 자 이게 국제 유과가 얼마나 중요하냐 이제 이차 명원의 총재는 금리이자 요인에 주요국의 피벗보다 국제 유가가 더 큰 전제라고 이야기할 정도로 앞으로 물가에 중대한 영향을 미치고 물가만 보고 내부적인 요인만으로 통화 정책을 세우겠다 이야기를 했거든요 물론 아직 이제 일주일 됐어요 긴장을 늦출 순 없는 상태인 건 분명합니다 앞으로 한 일주일 정도는 더 지켜 봐야 될 것 같아요 자 중동 사태에 관심이 떨어지고 있을 때 이제 문제는 미국 상황이에요 아피 지난 목요일 날 미국 국제 금리가 급등을 하면서 5개월 만에 최고치를 찍었습니다 왜 연주의 금리나 기대감이 멀어졌기 때문이에요 자 올 초까지만 해도 아 올해 연주는 금리를 일곱 차례나 낮출 것이다 이런 기대감이 페드워치에 반영이 돼 있었어요 근데 현재는 어때요 연 1회 인나 기대감만 있어요 2014년 9월에 한번 낮추고 더 낮추지 않을 것이다 그럼 그 다음에 언제 낮추는데 2025년 3월 솔직히 연 1회 인나 기대감도 솔직히 좀 장담을 하기 어려울 정도로 미국 경제가 굉장히 뜨거운 상태입니다 전 세계 시장 금리의 기준이 되는 미국 10년물 국채 금리 현재 4.7% 넘었습니다 작년 10월 달에 미국 10년만 개 국채 금리가 5% 돌파한 적이 있었었고 그게 2007년 이후에 가장 높은 수준이었다고 합니다 이때 부동산 시장뿐만 아니라 주식 시장 코인 시장 다 타격을 받았어요 근데 그 고점과 현재가 지금 불과 0.3% 포인트 밖에 차이가 안 난다는 겁니다 자 쉽게 생각해 봐도 채권 금리가 4. 7% MA 야 주식이나 코인 하는 거보다 그냥 채권 사놓는게 더 낫지 않을까 이런 생각을 할 수 있다는 거죠 한마디로 부동산이나 주식이나 코인 같은 위험 자산의 선호 현상이 줄어든다는 뜻도 된다는 겁니다 자 그럼 현재 한국 시장 금리는 어떠냐 부동산 시장에 가장 영향을 주는 두 가지 금리가 있다 말씀드렸죠 첫 번째 은행채 1년물 금리 얘는 전세자금 대출과 그리고 변동형 주택 단무 대출 금리의 기준이 됩니다 4월 1일 날 3.56% 3 3.67% 한 11p 11bp 이제 0.11% 포인트 올라갔어요 참고로 은행채 1년물 금리는 예금 금리를 선행하기 합니다 그래서 아마 예금 금리가 이제 0 뭐 3.7%지 올라갈 가능성도 있어 보여요 자 두 번째로 중요한 금리가 바로 은행채 5년물 금리입니다 얘는 이제 혼합형 주택 다무 대출의 기준 금리가 되죠 4월 1일 날 3.73% 최근에 3.93%지 올라갔습니다 그래서 아마 주택 다무 대출 금리나 아니면은 전세자금 대출 금리가 지금 굉장히 많이 올라간 상태예요 얼마나 올라갔나 올해 1월부터 1월부터 3월까지 매매나 전세 대출 금리 최저 금리가 한 3.7에서 3.8 정도였거든요 지금 많은 사람들이 고금리에 적응이 됐기 때문에이 정도 금리는 대출 받을 만하다 생각을 하고 있어요 근데 현재 매매와 전세대출 금리가 4% 이상으로 속속 올라가고 있습니다 자럼 이제 궁금하시지아요 사람들이 생각하는 것보다 시장 금리가 올라왔네 부동산 시장도 영향을 받을까 오늘은 그것을 한번 정리 들려 보겠습니다 미국 국제 금리 쇼크를 받았던 2023년 10월 기억나세요 이때 아파트 거래는 어떻게 됐죠 반토막 났죠 3,800원 아지 갔던 아파트 거래는 800건 수준 반투막 이하로 떨어졌습니다 근데 이때는 금리 이슈 말고도 하나 더 있어요 바로 겨울 시즌이라는 겁니다 왜 겨울은 특별할까요 신축 아파트 입주가 몰려 있습니다 건설사는 보통 자녀 학교가 방학을 시작하는 겨울에 입주를 시작하려고 맞추는 경우가 많이 있어요 자 그렇게 되면은 아파트가 입주할 때 자기 집으로 들어가려는 분양권과 입주권 보유자들이 있단 말입니다 그러면이 사람들이 살던 집이 임대차 시장이 나오게 되고 세입자를 구하게 되는 거예요 두 번째 비선호 주택 거주자들도 아무래도 이제 나는 구축이나 오피스텔이나 비 날 살고 있다가 어 신축 아파트가 들어섰네 전세금이 싸대 이참에 옮겨가자 한마디로 이동이 많이 발생을 한다는 겁니다 여기서 끝이 아닙니다 매해 겨울은 학년이 끝나는 시기에요 그러면은 많은 학군 관련 이동이 겨울에 집중이 됩니다 왜 자녀 있는 가고는 겨울 방학에만 이사를 할 수 있거든요 안 그러면 전화 그래 해야 되니까 이것도 부담이지 않습니까 그래서 유주택자의 갈아타기도 겨울방학때 집중되는 측면을 보이게 돼요 겨울에 급매가 늘어난 이유는요 갭 투자자들의 한정적인 매도 기회가 생긴다는 겁니다 자 보통 갭 투자한 사람들 새낀 상태에서 매도하려면 제값을 못 받죠 그러면은이 세입자가 나간다고 할 때 매도해야 제값 받고 팔 수가 있는 겁니다 그런데 세입자가 집도 보여줘요 천상의 기회가 온 거죠 근데 매도 기회가 길어요 짧아요 되게 짧아요 보통 전세 세입자는 만기 3개월 전에 이사를 통보하는데 그러면은 3개월 이내에 매매도 알아봐야 되고 매매가 안 되게 될 경우에는 이제 전세 세입자도 알아봐야 기 때문에 매도 기회가 한 2개월 정도밖에 안 돼요 어 2개월 동안 내놨는데 안 팔리네 그럼 다음 세입자 빨리 구해야 되거든요 그래서 짧은 기간 내에 팔 수 있는 시간이 오다 보니까 급매가 생기게 됩니다 두 번째는 갈아타는 실수자료형 그래서 선매수 계약했다가 방학때 막 초급매 던지는 케이스 굉장히 많이 발생해요 그래서 일반적으로 가을때 정도 되면요 좀 내지마을 기다렸다가 12월부터 1월 또는 2월까지 매수 타이밍을 잡으면 급매를 잡고 좋은 기회를 찾는 경우가 꽤 많이 생깁니다 문제는 지금은요 가을이나 겨울이 아니라는 겁니다 본과 여름이 일반적으로 본과 여름은 전세 공급보다 수요가 많은 시기입니다 저희가 3월 영상에서 경기 남부 지역 뭐 수주나 영통 지역이나 동탄 지역에 전세 매물 부족 상황에 대해서 말씀을 드 어요 그리고 얼마 전 4월 영상에서 은평구와 광명시 검단신도시 덕양구 등의 전세 매물 부족을 말씀드렸습니다 전세 매물이 부족한 적이 계속해서 늘어나고 있는 추세가 보이는 거예 이게 계절적인 요인이 같이 작용을 하는 겁니다 자 작년에 있었던 비슷한 사례를 보면서 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될 건지 전망에 좀 활용을 해 보겠습니다 자 작년 3월 2일 날 한국 국채 5년물 금리가 3.9% 넘게 취소서 버립니다 이때 국 금리가 왜 이렇게 취소는지 아세요 현재 3.6 다 한참 높잖아요 미국의 기준 금리가 5%지 올린 줄 알았는데 5.5% 전망이 바뀌어 버린 거예요 그러면서 시장 금리에 반영이 됐다는 겁니다 당연히 대한민국 국제 금리도 크게 쇼크를 받았고 이에 따라서 충격이 불가피할 정도로 시장도 침체가 됐어요 과연 집값은 하락했을요 별다른 영향이 없었습니다 서울 아파트 거래량 볼게요 자 작년 3월 을 전후해서 거래 라인이 줄어들었나 금리 급등 시에 오히려 거래 라인 꾸준히 늘어났습니다 다른 상황이라는 거예요 겨울과 왜 전세 시장이 회복 중인 상태였고요 시장 금리 상승만큼 하락도 빨랐기 때문이에요 왜 높은 금리는 지속되지 못할까요 작년 3월도 그렇고 작년 10월 달도 그렇습니다 금리가 높게 치솟다가 다 빠르게 낮아지는 모습을 보여요 자 작년 3월 같은 경우는 아시다시피 미국 지방은행의 연세 디폴트 상황 그러면서 뱅크 이이 발생을 했었죠 자 높은 금리가 지속되지 못하는 이유는 일단 미국도 아무리 경제 체력이 강하다 하더라도 단기간내 이렇게 시장 금리가 치솟아 버리잖아요 무엇인가 부러진다 부작용이 발생을 한다는 겁니다 자 그러면서 완화적 통화 정책에 대한 기대감이 살아나요 어 다시 고금리를 장기간 유지하는게 아니라 금리를 낮추지 않을까 이런 기대감이 발생하면서 채권 금리가 빠르게 떨어지고 결과적으로 위험 자산 부동산을 포함한 위험 자산의 자금이 들어온다는 겁니다 자 오늘 영상 결론 말씀드리겠습니다 현재 부동산 시장은 거래량이 늘며 뚜렷한 회복 조짐을 보이고 있습니다 자 국채 금리가 상승하면서 대출 금리도 4% 이상으로 올라갈 것으로 보여집니다 하지만 이것이 시장을 바꿀 수 있을 것인가 작년 3월 5년물 국채 금리가 3.9% 아지 올랐지만 시장을 바꾸지 못했더라도 시장 금리 민감도는 겨울이 높고 봄과 여름엔 덜 민감한 특성을 보인다는 거 감안을 하시면 좋을 것 같습니다 입니다 또한 시장 금리가 현재보다 더 올라갈 수 있지만 이런 올라간 상황이 예상보다 오래 유지되지 않았다는 과거 사례에도 같이 청부를 드립니다 4월 25일 멤버십 영상에서 저희가 수도권 적에 2억에서 3억 알짜 투자처 딱 다섯 개를 공개를 했습니다 주 3회 멤버십 전용 영상에서는 내집 만원과 투자자를 위한 정보 일반 영상에서 다루기 어려운 내용들을 공유드리고 있습니다 멤버십 영상에서 다른 인생 만드시기 바랍니다 이상 영상 마치겠습니다 니다 감사합니다