'한국의 미래’ 유령도시가 된 일본의 지방 ’일본 빈집문제'

당신이 몰랐던 이야기 오늘은 전체 주택이 약 14% 빈집 일본의 빈집 문제 아키아 대한 이야기입니다 oecd 회원국 중 저출산 고령화 문제가 가장 심각한 나라는 어디일까요 많은 분들이 이제는 한국 아니냐라고 말씀하실 것 같은데 물론 이것도 틀린 말은 아닙니다 그런데 얼마 전 저출산 영상에서도 말했듯 저 출산도 문제이지만 핵심은 고령화가 문제입니다 젊은 인구에 비해서 노력 인구가 많은 인구 구조가 문제의 핵심이죠 15세부터 49세가 가인 기 여성 한 명이 평생 동안 날 것으로 예상되는 평균 아이스를 학계 출산률이 하는데 학계 출산율이 1.3 이하인 국가를 초저출산 국가라고 합니다 2023년 한국은 합계 출산률 0.720 기록했고 일본은 1.2명으로 기록하죠 이대로 쭉 간다면 아니 이대로 안 가더라도 미래의 한국은 세계 최고 수준의 고령인구 비율을 맞이하겠지만 지금 당장 한국은 저출산이 심한 것이지 고령 인구 비율이 세계 최고는 아닙니다 일본의 고령 인구 비율은 2024 4년 기준 29.3% Pro 10명 중 세명이 고령 인구인 셈입니다 참고로 이탈리아가 24% 독일이 23% 이죠이는 저출산이 오랫동안 지속되었고 또 인류의 평균 수명이 늘어났기 때문이고요 65세 이상 인구 비율이 20%이 넘으면 초고령 사회라고 하는데 2007년 일찍이 초고령 사회 진입한 일보는 2024년 기준 고령 인구수 3,600만 명을 기록했습니다 50세 이상 인구는 5,900만 40세 이상은 7,600만 명이죠 일본 인구 수가 1억 2천 만인데 말입니다 한국은 2017년에 65세 이상 인구 비율 14% 넘기며 고령 사회에 진입했고 2024년 7월 기준 노인 인구 수 1천만 명을 넘어서며 노인 인구가 전체 인구의 19.2% 차지하는 상황이죠 통계청과 행정안전부의 전망에 따르며 한국은 내년인 2025년에 65세 이상 인구 비율이 20% 넘어 초고령 사회에 진입할 것으로 예상되고 있고요 포인트는 이겁니다 한국이 고령화 사회에 진입한 이후부터는 고령화가 일본보다 빠르게 진행되고 있지만 일본이 한국보다 먼저 초고령 사회 진입한만큼 저출산 고령화에 따른 각종 사회 문제도 일본에서 먼저 나타나고 있는 상황인 것이죠 여기다 일본의 경우는 법을 한국은 IMF 겪으면서 항상 이야기하는 말인데 일본에서 사회 문제가 터지면 한국이 따라가는 몇 년 뒤에 똑같은 문제들이 발생하고 있는 것이고요 다른 점은 한국이 조금 더 극단적이게 나타난다는 것 정도겠네요 일본은 고령인구가 많은만큼 노동력 참여율도 OECD 평균인 74% 다 한참 낮은 63.5% 기록했습니다 특히 우료 및 간호 산업에서 노동력 부족이 심각한 상황이죠 일할 사람은 없는데 연금 수급자는 늘어나고 있으니 정부 예산에 33.3% 연금 무료 복지 등 사회보장 적으로 지출되고 있고요 이런 상황이다 보니 노인 혐오도 하나의 사회 문제이고 플랜 75 같은 영화도 나오는 것이죠 플랜 75는 청년층에 부담을 줄이기 위해 정부가 75세 이상 국민의 죽음을 지원하는 적극 장려하는 내용의 영화입니다 개인적으로도 상당히 재밌게 본 영화인데 불만한 영화를 찾으시는 분들에게 추천하는 는 영화입니다 어쨌든 일본의 지방 지역이 소멸 위기에 처한 것도 몇안되는 젊은층이 도시로 유출되면서 지방 도시와 농촌 지역의 고령화가 더욱 심각해진 탓이죠 일본을 한국으로 바꿔도 전혀 이질감이 없네요 이런 일본에서 최근 대두되고 있는 가장 큰 사 문제 중 하나는 또 동시에 지금까지 말한 문제들이 다 원인이 되어 발생하고 있는 사회 문제가 아키아 문제입니다 한국에서는 아직 크게 대두되지 않았지만 벌써 진행 중인 이야기이기도 하죠 키아란 일본으로 빈집을 뜻합니다 즉 아키아 문제란 빈집 문제 를 뜻하는 것이죠 여기서 말하는 빈집이라 주로 시골이나 지방에서 소유자가 사망하거나 상속인들이 관리를 거부해서 방치된 주택을 뜻하죠 일본 청무성 자료에 따르면 2024년 4월 기준 일본에는 900만 치의 빈집이 있는 것으로 짓게 됐는데이는 일본 내 전체 주택의 무려 13.8% 있습니다 심지어이 빈집이 하나도 빠짐없이 다 짓게 된 것도 아니고 말 그대로 방치되어 빈집이 이에 방치되지 않았지만 사람이 살고 있지 않은 빈집은 훨씬 더 많죠 애초에 집을 너무 많이 지은 것 아니냐라는 의문이 들 수 있는데 일본 지바시의 간다웨어 대학 강사 제프리 홀은 이것은 일본의 인구 감소에 따른 증상입니다 집을 너무 많이 지은게 아니라 사람이 충분하지 않은 겁니다 설명했습니다 저 출산 고령화로 인해 그리고 도시 집중화 현상과 이에 따른 지방 소멸로 인해 빈집을 채울 사람들이 나나리 줄어들고 있다는 말이죠 저 출산으로 인해 일본의 전체 인구가 감소하면서 주택 수요가 줄어 들었을뿐만 아니라 부모 세대가 사망한 후 집을 물려받을 자녀가 아예 없거나이 하더라도 관리를 거부하는 경우가 많아졌습니다 여기다 지방 경제가 침체되면서 일자리가 줄어들자 몇 안대는 지방에 젊은 세대들 마저 더 나은 지역 기회를 찾아 도시로 이주하다 보니 지방에는 더욱더 많은 빈집이 생겨 났고요 심지어 여기서 인구가 증가하더라도 또 외노자는 이민을 받더라도 이들이 도시로 가기 때문에 빈집 문제는 그대로죠 실제로 지방에는 빈집을 공짜로 주는 경우까지 생겨나고 있지만 반대로 도시 집값은 올라가고 있기도 하고요 지방에 남은 노인들 마저 주택에서 노년을 보내는 게 쉽지 않은 일입니다 주택을 유지보수할 경제적 신체적 부담 때문에 주택을 떠나 요양 시설이나 소형 주택으로 이주하는 노인들이 많아지면서 기존 주택이 빈집이 되는 경우도 많죠 물론 아키아 문제 주된 원인이 저출산 고령화 일뿐 다른 원인이 없는 건 아닙니다 일본인들 그 중에서도 특히 젊은 세대가 집을 구매하지 않는 경향이 큰 건 역시 아키아 문제의 악영향을 끼치고 있죠 한국을 포함한 대부분의 국가에서는 부동산이 가장 확실하고 안정적인 투자 자산으로 여겨지지만 일보는 다릅니다 일본인들은 부동산을 투자 수단이자 실물 자산이 아닌 마치 자동차나 휴대폰 같은 소모품으로 여기고 있죠 왜 그럴까요 몇 가지 이유가 있는데 일단 소모품이라는 말처럼 실제로 일본 국토부의 추정에 따르면 일본 주택의 수명은 20에서 30년 정도로 다른 날에 비해 상대적으로 짧은 편입니다 이유는 다름 아닌 잦은 자연 재해 때문이죠 일본에서는 지진과 쓰나미 같은 자연 재해가 지속적으로 발생하다 보니 지은지 20에서 30년쯤 되면 지진이 쓰나미는 한 번쯤 겪게 될 확률이 높기 때문에 집을 소모품으로 볼 수밖에 없는 것이죠 일본에서는 자연지 위협에 대응하기 위해 주로 빠르고 저렴하게 건축이 가능한 목재를 사용한 주택 문화가 발달하게 되었습니다 어차피 20년 30년 후면 만가지의 지민이 저렴하고 빠르게 건축해서 나중에 지진 피해를 입어도 빠르게 재건축할 수 있도록 목재를 사용하게 된 것이죠 상황이 이렇다 보니 일본의 집은 2 30년이 지나면 거의 가치가 없어지는 수준으로 감가상각률이 높아져 버렸고 자연스레 일본인들 사이에서 주택이란 시간이 흐를수록 가치가 떨어지는 무언 가가 되어 버렸죠 한마디로 주택은 고가의 소모품 개념입니다 게다가 시기가 되면 재건축을 하거나 보옥은 리모델링을 하게 되는데 일단 리모델링 비용이 상당히 비싸고 한국에서야 재건축이 로또라는 말을 했지 일본은 아니죠 한국도 재건축이 로또다 말은 과거형이 되어가고 있는 것 같지만요 일본에서는 재건축이 결정되었다 해도 대부분의 경우 인류적 현재 기준 감가 상각된 건물 가치 기준으로 현금 보상을 받기 때문에 그렇게 환영받는 것도 아닙니다 그래서 실제로 한국 과 달리 평생 이래도 집안 채도 못 산다 뭐 이런 말들이 나오지 않습니다 부동산 소유가 사회적 성공의 지표도 아니고 집을 살 필요성도 못 느끼니까요 애초에 집이 반드시 있어야 한다는 개념조차도 없고 굳이 집을 산다면 나중에 가정을 꾸렸습니다 때 외곽으로 나가 주택에 살겠다 대부분이죠 외곽이 오히려 교통 교육 녹취까지 아이를 키우기에는 더 좋기도 하고요 결정적으로 도심은 너무 비쌉니다 얼마 전 한국은 어쩌다 부동산 왕국이 되었나 영상에서도 나왔던 이야기인데 한국 부동산은 현재 강남 송파 서초 성동구에 해당하는 동남권의 수요가 집중되어 있습니다 일본도 다르지 않죠 앞서 말했듯 빈지 문제의 원인 중 하나가 도시 집중화 현상이기 때문에 도시 안에서도 특정 지역들은 비쌉니다 일본의 보편적인 주택 개념이 적용되지 않는 곳에 대표주자가 도쿄이상 다만 도쿄의 모든 지역이 상승하는 것은 아니고 도쿄의 핵심 지역을 뜻하는 도쿄 2구가 특히 성장세를 보이죠 흔히 서울 255개의 자치과 비교되는 곳이 토쿄 23구 있데 23구 안에서도 치요다구 미나토구 추구가 상당 이 비쌉니다 서울 안에서도 격차가 큰 것처럼 토쿄 23고 안에서도 격차가 엄청나죠 그런데 사실 일본인들이 주택을 구매하지 않게 된 필수라고 생각하지 않게 된 이유는 단순히 감가 상각 때문만은 아닙니다 사실 일본도 과거 부동산이 투자 대상이었던 적이 있습니다 부동산 불패라인 돌던 적도 있었죠 1980년대 돈을 풀어 내수를 부양했다시기 우리가 흔히 법을 알고 있던 때입니다 하지만 1990년대 버블이 터지고 일본은 이른바 잃어버린 몇 년이라 불리는 심각한 경기 침체를 겪으면서 부동산 가치가 급락하게 되고 주택 구매율도 함께 급락하게 되었죠 당시 많은 일본인들이 영원히 오르기만 할 줄 알았던 부동산 불패 신화가 거품처럼 무너지는 것을 몸속 겪었기 때문에 장기 주택 담보 대출을 받아 집을 산다는 행위 자체 겁을 먹게 되었습니다 부동산 가치가 떨어지면서 임대 가격도 떨어졌죠 그럼 이전에 집을 산 사람들은 어떻게 되었을까요 부동산 가격이 떨어지지 않을 거라 생각하며 대출을 풀로 당겨서 집을 샀던 사람들은 빌린 돈보다 집 가격이 떨어지 는 것은 물론 이제자 압박에가 임대 가격까지 떨어져서 이자리 내 만큼의 월세도 받지 못하는 상황이 되어 버렸습니다 이걸 겪었는데 사람들이 집을 사고 싶어 할까요 수여도 급락 가격도 급락하고 1980년대 255% 정도였던 임대차 비율은 버블이 터지자마자 50% 아지 취소 샀습니다 이런 배경 때문에 일본은 기업형 임대주택의 천국이라고 불리죠 건설사에서 지어서 하는 한국과 달리 기업이 주택을 새로 짓거나 매입해 임대 사업을 하는 방식입니다 조만간에 전 제도에 대한 영상도 올릴 예정인데 한국도 현재 기업형 임대주택이 전세 대안으로 나오고 있죠 이건 전세 영상에서 자세하게 다루도록 하고 여기다 오랫동안 일본에는 한번 들어간 직장에서 죽을 때까지 일하는 이름바 종신고용 문화라는 독특한 기업 문화가 존재했는데 버블 이후 경영난에 시달리게 된 많은 기업들이 해고가 어려운 정규직 직원보다 채용도 해고도 쉬운 비정규직의 비율이 늘리게 되면서 전에 없던 고용불안에 시달리며 대출을 받아 주택을 구매할 엄두를 내지 못하게 된 것도 있죠 어쨌든이 모든 것 들이 합쳐져 현재의 분의 2030세대는 주택 수요가 없는 상황입니다 이런 청년들이 시골이나 지방에 위치한 저 부모 또는 부모의 집을 상속받게 되어도 일자리가 없기 때문에 또 주택을 꾸준히 관리하기엔 비용이 부담스럽기 때문에 그냥 방치한채 내버려 두는 경우가 많죠 방치하지 말고 팔면 되는 일 아닌가 싶을 수 있지만 수요가 있어야 팔죠 1본 정부는 소유자가 사망한 후 상속받은 빈집을 3년 안에 매각하면 양도 소득세를 감면해 주고 있지만 집을 사려는 사람이 존재하지 않는 상황입니다 아무 아무리 헐값에 내놓아도 집이 안 팔리기 때문에 공짜로 집을 내놓는 경우도 적지 않지만 공짜인데도 안 사죠 집이 생기면 재산세를 비롯한 각종 세금에 방치된 집의 수리비까지 감당해야 하기 때문입니다 그런데 빈집이 늘어가는게 머가 그이 큰 문제 길래 아키아 문제가 심각한 사회 문제로 대두되고 있는 걸까요 가장 큰 문제는 도시및 지역 세태가 가속화된다는 점입니다 빈집이 많다는 건 슬럼화 된다는 말이기도 하고 해당 지역에는 공동화 현상이 발생하고 경관이 악화되기 마련입니다 특정지역 의 인구가 감소하면 가장 먼저 세트하는 것이 다름 아닌 공공 서비스와 인프라주 이용할 사람이 적다는 이유로 학교 병원 대중교통 등이 축소되거나 심지어 폐쇄될 수 있습니다 빈집이 증가하면 멀쩡한 다른 집 역시 가치가 떨어질 수 있고요 애초에 빈집이 많은 동네는 사람들이 많이 안 온다는 뜻인데 여기다 슬러 아까지 인프라까지 사라지기 시작하면 유령도시가 되어 버립니다 기업이나 시설은 커녕 사람 자체가 없어지죠 결국 빈집은 지역을 지방을 쇠퇴하게 만듭니다 지역 세태는 지방 소멸과 다 지 않고 지방 소멸은 도시 집중화로 이어집니다 또 도심의 인구가 집중되면 한 지역에 인구 밀도가 높아지면 출산율도 하락하게 되죠 즉 아키아 원인인 저출산 고령화와 도시 집중화 현상이 아키아 문제로 인해 더 심화되고 가속화된다는 것이죠 그럼 빈집이 범죄율과 인프라 유지 주변 부동산 같이 하락에 영향을 미치기 전에 제대 철거해 버리면 되는 것 아닐까요 일단 철거가 근본적인 해결책이 아닌데다가 철거도 그리 쉬운 문제가 아닙니다 건축물이나 지상물이 없는 토지를 부동산용으로 나대지 아고 하는데 일본에서는 집을 철거하여 토지를 나대지로 둘 경우 고정 자산세 도시 계획세대 이상 늘어납니다이 세금 폭탄을 피하려면 집에 철거한 후 곧바로 재건축을 하는 등 어떤 식으로든 토지를 활용해야 하기 때문에 이래저래 비용이 만만치 않죠 최근에는 아키아 문제가 도쿄에서도 발생하고 있습니다 일본의 전반적인 인구 감소 문제가 대도시에도 영향을 미치면서 또 도시 안에서도 특정 지역에만 사람들이 몰리면서 이제는 주택분 아니라 아파트와 같은 공동 주택에서도 빈 증가하는 상황이죠 실제로 일본에서 인구가 가장 많은 도쿄에서도 전체 주택 중 10% 빈집 있니다 전국 평균이 13.8% 비하면 낮지만 최근 몇 년간 증가 추세이기 때문에 결코 안심할 수 없는 수치이죠 그럼 일본은 어떤 조치를 취하고 있을까요 한국도 스멀스멀 빈집 문제가 대두되고 있기에 일본에서 효과적인 방법을 찾아냈다면 적용하면 될 텐데 말이죠 일본은 2015년부터 아키아 대책 특별 조치법을 통해 범죄 위험이 있거나 붕괴 위험이 있는 빈집을 지자체가 강제 할 수 있도록 하였습니다 상속받은 빈집을 3년 내 매각시 양도 소득세를 감면해 주거나 빈집 개보수 비용의 1분을 보조금으로 지원해 주거나 빈집 철거 비용의 1분을 지원해 주는 등 여러 대책 방안을 시행 중이죠 지자체가 저렴한 가격에 또는 아예 무료로 빈집을 제공하기도 하고 빈집을 호텔이나 예술가의 작업실 등으로 활용하는 창의적인 프로젝트도 진행 중이고요 결론적으로 이런저런 방법에 다 써 봤지만 다 잘 안 먹히고 있습니다 마땅한 해결법을 찾았다면 오늘 주제가 아키아 문제가 아니라 일본은 어떻게 빈지 문제를 해결했나 되었겠죠 결국 아키아 문제 핵심 원인은 저 출산도 물론 문제지만 지방 소멸과 도시 집중화 현상입니다 이게 해결 안 되면 빈진 문제는 해결할 수 없죠 즉 빈진 문제도 어느 정도 해결법이 필요하지만 도시 집중화 현상을 해결하는게 급선무입니다 마지막으로 한국 빈진 문제도 잠깐 보고 마무리해 보죠 계속 이야기했듯 빈진 문제에서 자유롭지 못한 건 한국도 마찬가지입니다 흔히 한국은 일본의 사회 문제를 답습한다고 하는데 빈진 문제 역시 따라가고 있는 상황이죠 이제 본격적으로 시작되는 단계이자 빠르게 따라가고 있습니다 원인인 저출산 고령화 도시 집중화가 일본보다 더 심하니까요 2023년 기준 한국 전국 평균 빈집 비율은 7.9% 있니다 지역별로 살펴보면 빈집 비율이 가장 낮은 곳은 전혀 놀랍지 않게도 3.4% 기록한 서울이고 가장 높은 곳은 14.5% 기록한 전남 있니다 이밖에도 부산이 88.6% 울산이 7.6% 광주가 7.2% 꽤 높은 편이죠 위 세 도시가 전부 광역 시인 것을 보면 한국 역시 농촌뿐만 아니라 대도시의 빈집 비율도 결코 적지 않다는 것을 알 수 있습니다 일내로 대한민국 제 2의 도시로 통하는 제 고양인 부산에는 2020년에만 빈집이 5069 7로 짓게 되었는데 부산시의 공식 통계와 실제 빈집수 사이에는 큰 차이가 있죠이 통계치는 허가 주택의 한정에서 빈집 시트를 조사한 것이고 무허가 주택까지 포함하면 훨씬 많거든요 한국은 현재 빈집 시대 파악조차 제대로 이루어지지 않은 상황입니다 실효성 있는 대책을 마련하기 위해서는 정확한 시태 조사가 필요한데 명확한 조사 기준마저 없으니 효과적인 대안책이 나올 수 없는 상황이죠 한편 농림부에 따르면 2023년 기준 농촌 지역의 빈집이 66,000 채로 짓게 되었는데 농림부는 주택 소유자 및 민간기업과 협력하여 주택을 보수한 뒤 해당 주택을 임대주택이나 커뮤니티 센터 등 공공 시설로 전환하는 프로젝트를 시작하겠다 밝혔습니다 1일 통해 2027년까지 빈집을 절반으로 줄이겠다는 계획이었죠 실태 조사의 정확성에 대한 문제도 있지만 앞서 일본의 사례처럼 정책의 실효성도 있을까 싶습니다 집을 어떻게 한다가 문제가 아니라 핵심인 지방 소멸 문제를 바로 잡아야 해결 될 문제니까요 또 반대로 일본이 해결하지 못했다고 해서 한국이 해결하지 못한다는 건 아닙니다 이때까지 일본이 겪었지만 해결하지 못한 사회 문제는 현재 대부분 한국도 해결하지 못했지만요 일본의 빈진 문제 아키아 문제에 대한 이야기 이번 편은 여기까지입니다