상속세 증여세 개편 확정! 25년부터 세금 2배로 더 나옵니다

안녕하세요. 진짜 전문가 공쌤입니다. 몇십 년 만에 징역세 상속세가 완화된다는 뉴스 다들 들어보셨을 겁니다. 정부에서 세율이 나와 상속세 공제금액 확대 내용이 담긴 세법 개정안을 발표했었죠. 기존 상속세법에서는 상속 재산 20억 기준으로 자녀가 몇 명이든 무조건 상속세가 4억 4천으로 동일하게 나왔습니다. 그런데 상속세법이 개정되면 자녀 공제 확대로 인해 상속세가 억 단위로 줄어들게 됩니다. 자녀가 많다면 4억까지도 줄어들게 됐는데요. 몇십 년 만에 드디어 상속세가 완화되는 것이라 많은 분들이 기대하셨을 겁니다. 부자 감세라고 항상 반대하던 민주당도 이번에는 상속세 완화에 찬성한다니까 국회법 통과는 문제없을 것 같았거든요. 그런데 안타깝게도 국회에서 이 개정안이 통과되지 못하였습니다. 금융투자소득세 폐지와 코인과세는 유예되었습니다만 상속세 징역세 개정안은 민주당이 반대하여 분명 민주당도 상속세 인하에 대해서는 참성 입장을 밝혔었는데요. 왜 갑자기 입장을 바꾼 것일까요? 아마도 비상계엄 사태와 탄핵 때문에 여론이 완전히 민주당 쪽으로 돌아서자 세수도 부족하니 상속세를 완화 없이 과세하기로 결정한 것 같습니다. 여론 때문에 잠시 상속세 완화에 찬성한 것 뿐이지 민주당은 원래부터 부자 감세인 상속세 완화는 반대했었으니까요. 이번에는 정말로 상속세가 완화될 것처럼 보였는데 참으로 어처구니없고 정말 안타까운 일입니다. 그런데 여러분 더 심각한 문제가 또 있습니다. 국세청에서 부동산 감정평가 확대로 상속세 징역세를 더 많이 과세하겠다고 발표한 것인데요. 한마디로 상속 징역하는 부동산을 국세청이 강제로 감정평가해서 과세하겠다는 것입니다. 기존의 세법에서 부동산의 시가를 어떻게 평가하는지 안다면 이것이 얼마나 심각한 문제인지 바로 아실 거예요. 세법에서 부동산의 시가는 다음 순서로 적용됩니다. 1순위로 적용되는 것이 감정가액 또는 해당 부동산의 매매가액입니다. 2순위는 아파트 같은 공동주택에서 적용되는 유사매매 사례가액입니다. 같은 단지 아파트라도 1층과 로얄층의 가격 차이가 많이 나기 때문에 무조건 유사매매 사례가액으로 적용되는 것은 아니고요. 동일 단지면서 면적과 공시가격의 차이가 5% 이내여야 합니다. 마지막 순위로 공시가격이 적용됩니다. 세법에서는 kb시세나 부동산혹과 같은 보조지표들은 시가로 인정해주지 않으므로 일반적으로 감정가액이나 유사매매 사례가액이 없으면 이 공시가격이 시가로 적용되는데요. 재산세나 건보료 등 세금 부과 기준이 공시가격이 되다보니 국민들의 부담을 줄이기 위해 국토부에서 공시가격을 즉, 실제 시가보다 낮은 공시가격이 시가로 적용되면 상속세, 증여세가 적게 나오는 것이죠. 유사매매 사례가액이 쉽게 적용되는 아파트와 달리 토지나 상가는 각각 면적이나 특성이 전부 다르기 때문에 매매 사례가액을 적용하기가 매우 어렵습니다. 이런 비주거형 부동산은 납세자가 자진해서 감정평가를 받지 않는 이상 마음 편하게 공시가격으로 증여나 상속을 받을 수 있었습니다. 보통 공시가격과 실제 시가 차이가 2.5배가량 나는데요. 예를 들어 실제 시가 12억 가치의 비주거형 부동산을 상속받는다면 공시가격 5억에 상속받을 수 있으니 상속세를 3억 이상 절수할 수 있었습니다. 이 점을 활용하여 그동안 많은 분들이 세금을 아낄 수 있었는데요. 국세청 입장에서는 실제 부동산 재산의 가치에 비해 세금이 너무 적게 나오니 마음에 들지 않았을 거예요. 그래서 특단의 조치를 취하게 됩니다. 2020년부터 감정평가 사업을 시행하게 되는데요. 고가의 비주거형 건물을 공시가격으로 증여나 상속받으면 국세청이 사비를 들여서라도 자체적으로 감정평가를 받아서 그 감정가액으로 강제적으로 과세하겠다는 것입니다. 공시가격으로 세금 신고한 것 자체는 적법한 신고라서 과산세는 면제해 주지만 감정가액 기준으로 세금을 추가로 내야 하는 것입니다. 그래서 이미 예전부터 꼬마빌딩 같은 고가의 비주거형 건물은 공시가격으로 물려받기 어려워졌습니다. 그런데 이렇게 비주거형 부동산만 강제적으로 감정평가를 하다보니 빈틈이 생기게 되는데요. 대형평수 아파트는 여전히 공시가격으로 세금이 나오는 것인데요. 같은 단지의 대형평수와 중형평수를 비교해보겠습니다. 중형평수는 매매 물건이 많다보니 유사매매 사례가액이 적용되기 쉽지만 대형평수는 물건이 거의 없어서 유사매매 사례가액이 존재하지 않는 경우가 더 많습니다. 이렇게 되면 중형평수는 실제 시가로 과세되고 대형평수는 공시가격으로 과세되어 오히려 대형평수가 세금이 더 적게 나오게 됩니다. 아까 국세청이 감정평가를 비주거형 부동산 위주로 한다고 했잖아요. 그런데 대형평수 아파트는 유사매매 사례가액이 거의 없으니 공시가격으로 싸게 증여나 상속을 받을 수 있게 되는 것이죠. 이런 사례를 막기 위해 앞으로는 감정평가 대상을 주거형 포함 모든 부동산으로 확대하게 됩니다. 심지어 더 최악은 감정평가 대상의 부동산 시가도 확대되는 것인데요. 기존에는 시가와 공시가격의 차이가 10억 이상 나는 경우로 한정했지만 이제는 5억 이상만 차이가 나도 감정평가를 받게 됩니다. 이 때문에 감정평가 사업 예산도 2배로 더 많이 편성하게 되었습니다. 감정평가 사업 예산은 매년 증액될 것으로 보입니다. 이 때문에 예전에는 공시가격으로 부동산을 증여 상속받아서 세금이 적게 나왔지만 앞으로는 감정가액 기준으로 과세되어 세금이 몇 배는 더 나오게 생겼습니다. 그럼 몇 년 전에 증여 상속받은 부동산도 국세청의 감정가액으로 강제로 과세할 수 있느냐? 그건 아닙니다. 국세청의 감정평가할 수 있는 기간은 증여세 상속세 신고기한으로부터 9개월 이내입니다. 신고기한으로부터 9개월이 지나간 건 감정평가받아서 강제로 과세할 수 없으니 안심하셔도 됩니다. 반대로 말하면 9개월이 지나기 전까지는 국세청의 감정평가할지 안할지 알 수가 없으므로 마운 졸이면서 기다리는 수밖에 없습니다. 이제 상황이 얼마나 심각한지 이해가 가시죠? 세법에 따라 적법하게 공시가격으로 신고했는데 이렇게 강제적으로 감정가액으로 과세하는 건 깡패나 다름없지 않나요? 그럼 증여세 상속세 공제라도 확대해주던가 해야죠. 몇십년째 공제금액은 그대로면서 이렇게 막무가내로 과세를 하니 자산가들이 전부 해외로 떠나게 되는 것입니다. 정리하겠습니다. 25년부터 증여세 상속세는 더 많이 나오게 됩니다. 매년 갈수록 절세가 어려워집니다. 그래도 아직 절세 가능한 방법이 남아있으니 이것마저 막히기 전에 증여 상속 절세 플랜을 꼭 준비하시기 바랍니다. 이상으로 진짜 전문가가 알려주는 진짜 이야기였습니다. 감사합니다.