[부릿지CHECK]"그만 떨어져라 제발..." 절망만 남은 영끌족의 성지 '노원구'

문의라는 게 많지는 않은데 금매물 있으면 전화주세요. 그 정도고 정상거래로는 안 사겠습니다. 가격에 메리트가 있는 지역으로 평가를 받는 거지 선호되는 지역이라고 보는 건 한계가 있기 때문에 무작정 가격을 올린다고 시장에서 받아주기는 어려운 거죠. 부동산 영끌족의 성지. 서울 시내 내 집을 구할 수 있는 마지막 희망. 도도강의 첫째 노원구. 집값이 하늘 무서운 줄 모르고 치솟던 시절. 노원구의 집값은 강남 3구와 용산구만큼이나 주목받았습니다. 그랬던 노원. 그 중에서도 아파트가 잔뜩 포진된 중계동과 하계동의 집값은 어떻게 됐을까요? 브릿지가 찾아가 봤습니다. 노원구는 서울 강북 지역의 대표적인 주거지역으로 꼽힙니다. 1980년대까지 이 지역은 농박과 비닐하우스, 무허가 공장, 거기에 판자촌까지 서울 도심지에서 밀려난 이들이 질비한 빈민지대였습니다. 1988년 올림픽에 앞서 이 빈민지대를 밀어버리고 대단지 주공아파트가 들어서면서 노원구는 아파트촌으로 구성된 주거지역으로 변모합니다. 80년대 후반과 90년대 초 많은 인구가 몰려들고 상계동에서부터 중계동, 하계동까지의 아파트단지가 들어서면서 2000년대 초까지 송파구와 서울시내 인구수 1, 2위를 다투기도 했습니다. 노원구는 이러한 과정을 통해 주거지가 형성된 만큼 소중형 면적의 아파트 가격이 강남 3구, 마용성 등 일부 지역에 비해 상대적으로 저렴했습니다. 2030이 돈을 끌어모아 찾아온 지역, 영끌족의 서울시내 마지막 내 집 마련지가 바로 노원구였죠. 그래프를 보면 서울 전체 평균에서 낮은 가격대를 유지했으나 2021년 들어 급격히 상승했습니다. 그리고 집값이 떨어지기 시작하자 말 그대로 폭락했습니다. 가장 큰 폭으로 하락한 아파트는 노원구 중계동 동진신안입니다. 이 아파트의 최고가 거래는 전용 100일 제곱미터, 2022년 8월 27일 14억 8천만원이었습니다. 15억 원에 근접했던 이 아파트는 같은 면적이 지난 4월 10일 9억 5천만원에 거래됐죠. 최고가에서 5억 3천만원, 35% 하락해 10억 원대가 무너졌습니다. 동진신안은 중계동 하곤거리로 유명한 은행 사거리의 위치에 있습니다. 이 일대는 노원역과 함께 강북구에서 가장 크고 유명한 하곤가인데요. 앞서 말씀드린 것처럼 노원구는 정부 주도의 주거지 개발 역사와 함께합니다. 아파트가 많아지니 학교와 학원이 생기고 그렇게 학군이 생기니 아파트가 더 많아지고 찾는 사람도 많아진 겁니다. 그만큼 영끌족의 투자 가능성도 높아진 거죠. 또 중계역과는 거리가 멀다는 단점이 있지만 그러나 빨리 가파르게 오른 만큼 떨어질 때는 더 아픕니다. 대추가 임대료를 등에 업고 주택 매수에 뛰어든 영끌족에게 금리 인상에 따른 집값과 전셋가 하락은 버티기 어려웠습니다. 금매, 급금매가 쏟아진 이유기도 하죠. 동진신안의 인근 아파트들도 하락의 아픔을 똑같이 겪고 있습니다. 중계동 1903차는 동진신안과 길 하나를 건너서 위치하고 있는데요. 이 아파트 전용 84제곱미터의 최고가는 2021년 2월 8일에 이뤄진 거래가액 14억 2천만원이었습니다. 최근 저가 거래는 올해 2월 28일 9억 2천만원에 진행됐죠. 최고가 대비 5억원, 35% 떨어졌습니다. 을지초, 을지중 그리고 은행사거리를 한꺼번에 끼고 있는 아파트로 집값 상승기 단박에 14억원대까지 치고 올라갔죠. 하지만 30년에 가까운 구형 아파트라는 점 동북선이 공사중이라고는 하지만 여전히 중계역과 거리가 멀어 불편하다는 점 등 여러 요인으로 인해 집값은 10억원대 이하로 떨어졌습니다. 노원구 다수의 지역이 아파트 단지로 구성돼 있습니다. 하계동도 마찬가지죠. 하계역을 기준으로 주변을 둘러보면 전부 중규모 단지의 아파트가 자리하고 있습니다. 중계 근린공원, 등나무 근린공원이 하계동과도 접해있어 사실상 같은 권역에서 누릴 수 있습니다. 이 지역 아파트들도 30년 연안을 넘기면서 재건축을 준비하고 있습니다. 최근 현대우성 아파트의 정밀안전 진단도 다시 시작됐는데요. 이 외에도 하계동에 포진된 여러 아파트가 재건축 사업을 시도하고 있죠. 이런 기대감 때문인지 부동산 급등기 하계동 아파트도 10억원대를 돌파한 곳이 많아졌습니다. 그래서일까요? 노원구에서도 최고가 대비 가장 큰 폭으로 하락한 아파트 중 다수가 이곳 하계동에 있습니다. 하계동에서 가장 많이 하락한 곳은 현대우성입니다. 이 아파트 전용 127제곱미터의 최고가 거래는 2021년 6월 12일에 이뤄진 13억 5천만원이었습니다. 그리고 지난 5월 1일 같은 면적은 7억 3천만원까지 낮아진 금액으로 거래됐습니다. 최고가 대비 6억 2천만원, 45% 하락했죠. 바로 인접한 다른 아파트도 비슷합니다. 하계동 장미 아파트 전용 54제곱미터는 2021년 9월 25일 8억 2천만원 최고가 거래를 기록했습니다. 하지만 지난 4월 1일 5억 3천5백만원으로 최고가보다 2억 8천5백만원, 34% 낮춰서 계약이 진행됐죠. 노원구 현장에서는 호가를 올린 매도인들이 있지만 매수자들이 이를 받아들이지 않는다고 말합니다. 금매가 혹은 그보다 낮은 금액이 아니고선 계약은 어렵다는 거죠. 4월달에 조금 거래가 됐어요. 거래가 됐는데 그게 왜 그러냐면 아주 금매물들 금매물들이 소진되고 거기서 조금 호가를 올려서 주인들이 2, 3천원 올려서 이런 거래가 안 되는 거죠. 5월달이 돼서 많이 조용한 편이에요. 문의라는 게 많지는 않은데 금매물 있으면 전화주세요. 그 정도고 정상거래로는 안 사겠습니다. 재건축 기대감에 집값이 쉽게 뛰어올랐습니다. 하지만 이제 막 첫 삽을 뜨기 시작했고 서울 내에서는 강남권 여의도 나아가 경기도 일기신도시의 재건축 사업도 순서를 기다리고 있습니다. 사업의 순서가 어디 있냐고 할 수도 있지만 정비 사업의 시위를 담당하는 당국의 입장은 다르겠죠. 또 경색된 부동산 시장과 경기 침체는 사업 시작 자체의 걸림돌이 될 수도 있습니다. 자칫하면 재정비 사업을 통한 이익 창출과 주거 환경 개선은 뜬구름으로 전락할 수 있다는 것이죠. 가격에 메리트가 있는 지역으로 평가를 받는 거지 그 지역이 선호되는 지역이라고 보는 건 한계가 있기 때문에 그런 지역의 특징을 갖고 있는데 효과를 높여간다는 것은 결국은 수요자들이 타 지역으로 어떤 시선을 돌릴 가능성이 충분히 있다고 봐야 되는 거죠. 무작정 가격을 올린다고 시장에서 받아주기는 어려운 거죠. 도도강의 첫째인 노원구 그 중에서도 중형 아파트가 많은 중계동과 하계동의 집값을 살펴봤습니다. 최근 기사를 통해 노원구에서 반등 거래가 확인됐다 상승으로 전환됐다 등의 소식이 나왔습니다. 하지만 정작 현장에서는 금매도 남아있다 혹은 수요자는 금매보다 낮은 가격이 아니면 찾지 않는다고 이야기합니다. 여전히 매수자와 매도자의 줄다리기는 이어지고 있고 시장을 보는 냉철한 시선이 필요할 것 같습니다. 브릿지 집값 체크는 계속됩니다. 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 알림 설정까지 부탁드립니다.