기재부가 폭탄 발표했어요. 청약자, 당첨자 꼭 보세요!

[음악] 안녕하십니까 고쿠로 투자는 쇼킨 부동산입니다 오늘 영상 주제는 이제 분양권 잘못 판면 패가 망신입니다 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드립니다 여러분 분양권 양도세율 아시나요 분양을 취득하고 나서 전매 제한이 풀리고 나서 주 분양권을 처분할 경우에 1년 미만 보유할 경우에는 70% 양도세율 그리고 그 이상은 60 10% 양도세율이 적용됩니다 그래서 1년 이상 보유 경우 지방세 포함 66% 세율이 적용되네 일반적인 양도세 기본 세율이 6에서 45% 거에 비하면 중가 세율 수준이 적용되는 것을 알 수 있습니다 세금이 얼마나 나오나요 예를 하나 들어보겠습니다 12억에 취득한 분양권을 17억이 양도했어도 세 및 지방세가 3억 2,800만 원이 나옵니다 어떻게 계산되나 양도 차익 5억에 기본 공제 250만 원 뺐던 4억 9,800만 원이에요 이것을 0.6으로 66% 곱했을 산출된다 거죠 매도자 입장에서 한번 생각해 보겠습니다 5억의 시서 차익을 발생했는데 3억 3천만 원이 세금입니다 팔고 싶으세요 안 팔고 싶죠 그래서 분양권 전매 시장에서는 매도자 달래기 위해서 손피 거래라는 걸 합니다 공인중 기업소가 이렇게 이야기하는 거예요 자 5억의 양도 차액을 그대로 네가 가져가게 해 줄게 그러면은 나는 어떻게 5억의 양도 차액을 그대로 가져 가져가나요 어 네가 5억의 양도 차액을 얻을 때 내야 되는 양도 소득세를 매수자가 내게 해 줄게 그렇게 조정을 해 줄게 그래서 매수자가 양도세 부담으로 가져가게 된다면 네가 온전하게 양도 차액을 가져갈 수 있지 않겠냐 그래서 이것을 손피 거래라고 합니다 만약에 매도자가 5억 원의 양도 책을 순수하게 가져가고 싶다 면은 손피 5억이 붙었다고 이야기를 하는 거예요 매도자의 양도세를 매수자가 대신 내줘도 돼네 내줘도 됩니다 이거 피로 경비로 인정이 돼요 대시 내주는 양도세도 양도 가액에 포함을 시켜야 됩니다 아까 취득 가액이 12억이 말씀드렸고 손피 5억이라는 3억 2천만 원까지 같이 해주잖아요 이것도 양도가액에 포함시켜서 20억 2억 8천 만원에 양도하는 것처럼 신고를 해야 됩니다 그럼 얼마가 나온다 양도세의 지방세가 5억 4,500만 원이 나와요 여기까지가 현재 그 전에 기재부에서 인정했던 정상적인 양도세 신고입니다 야 배보다 급이 더 크다 5억 양도 차에게 양도세가 5억 4,500만 원이라고 어떤 바보가 이런 분양권을 사 안 사겠죠 시장은 정식하기 때문에 5억 정도의 시세차이 나는 분양권을 5억 4,500만 원 10억 주고 사는 사람은 다연히 없겠죠 그래서 시장에서 현재 어떻게 형성되 있다 사실상 양도 차액의 절반만 매도자가 가져가고 있다 이렇게 보시면 될 거 같아요 그래서 급한 매도자이면 잘 안 팔아요 분양권 거래시 굉장히 흔한 거 다운 계약입니다 엄청난 양도세를 피하기 위해서 편법이 들어가는 거죠 그래서 크게 양도세 신고된 것 보면 세 가지로 나와요 분양가 수준에서 신고한 거 양도 차익 절반만 신고한 거 그리고 정상적인 신고한 거 근데 분양가 수준에서 신고한 것과 양도 차액 절반만 신고한게 거의 90% 이상을 차지합니다 하지만 기재부의 새로운 유권 해석이 나왔어요 2024년 11월 7일 기준으로 해서 매수자가 부담하는 양도소득세가 기존에는 최초 1회분의 양도가 있만 합산해서 계산했는데 매수자가 부담하는 양도 소득세 전부 양도가액이 합산해서 제 계산을 하라 그럼 어떻게 돼요 양도 수수에 대납해지면 그거에 대한 도세가 또 발생할 것이고 그거 대납해 줄 때 또 양도세가 발생하면서 2차 양도세 3차 양도세 등이 나오게 되겠죠 그래서 아까 1차 양도세 포함해서 양도세 및 지방소득 지방세가 어 양도차익 5억 기준에서 5억 4,500만 원이 나왔는데 2차 양도세 포함할 경우에 6억 8,800만 원 3차 양도세까지 포함하면 9억 6,600만 원까지 껑충 뛰어 오르게 됩니다 그래서 5억 양도 차게 세금이 10억이 나올 수 있는 거예요 이거 언제부터 적용되나요 자 국세청에서 이제 보도자료를 발표했는데요 새로운 해석 이후 양도분부터 즉 2024년 11월 7일 이후 분부터 적용이 된다고 합니다 이게 무슨 뜻일까요 한 기사 볼게요 분양권 손피 거래 양도세 부담 확 늘어난다 사실상 막힐 듯 기재부에서 분양권 팔아 돈 벌 생각하지 말라고 경고를 하는 거예요 장기 보유할 사람만 분양받아라 분양권 상태에서 서보는 우리가 용납하지 않겠다 그래서 이것으로 분양권 전매 시장은 더욱더 위축될 거고 일부 어쩔 수 없이 파는 사람도 음성적으로 다운 계약을 많이 할 것으로 저는 보여집니다 분양권을 가진 조킹 부동산 구독자분들은 기억하시기 바랍니다 다운 계약시에 매도자가 훨씬 가혹하게 처벌을 받습니다 이거 잘못하면 거의 폐가망신 수준으로 양도세 수주로 맞거든요 원래 매수자가 내야 되는 거를 다운 계약하면서 매도자가 온판 뒤집어 쓰는 사례가 나옵니다 그래서이 세요 다운 계약 절대 하지 마시고요 분양권 보유하신 분들 입주 2년 차까지 끌고 가는게 가장 수익률도 좋거든요 수익률도 좋고 세 부담도 크게 완화가 됩니다이 두 마리 토끼를 잡을 수 있기 때문에 분양권은 입주 2년까지 끌고 가는게 좋고요 여러분들이 투자 목적으로 분양 받으실 때 가장 위기가 많이 찾아오는게 입주 시점이에요 입주 시점에 내가 버틸 수 있는 체력이 있을 때만 청약을 넣으시기 바랍니다 한 가지 덧붙여서 요즘 신축 파트 값이 많이 오르 이유 저희가 예전에도 한번 소개를 해 드렸거든요 이게 단순히 얼 죽신 열 풍만 아니라 이제 공급자인 측면에서도 살펴봐야 됩니다 자 일반적으로 지금 입주권과 주택의 양도 세율은 1년 미만은 70% 2년 미만은 60% 중가 세율이 적용돼요 그래서 분양권 같은 경우는 어 잔금 시점으로 해 주택으로 전환이 되거든요 그럼 분양권 상태에서과 높은 세율 때문에 못 팔고 주택으로 전환되고 나서도 2년 이하까지는 못 판단 말입니다 그럼 어떻게 돼요 매물이 부족해져 그래 게다가 실거주 의무적용 의무가 적용된 곳은 사실상 분양권 매도 자체가 지금 금지된 상황이거든요 이러다 보니까 매수할 수 있는 아파트가 줄어들고요이 매수할 수 있는 아파트 일반 분양권 매물이 줄어들다 보니까 어떤 결과 나온다 입주권 가격이 급등이 해요 근데 보통 정비 사업은 사업이 추진되면서 점점점점 장기적으로 갖고 있을 사람으로 손 바기 일어나거든요 그 실제 입주 전후 단계가 되면은 그냥 주구장창 보유할 입 조합원들만 남다 보니까 생각보다 매물이 많지 않더라 매물이 적은데 또 이제 신축 대단지 아파트가 들어오면 사람들이 마구마구 산단 말입니다 올림픽 파크 포레온 신고가 찍고 레미안 라하 하는데도 자꾸 가격이 올라가지 않습니까 그게 공급이 적어서 그래요 만약에 일반 분양 일반 분양권 아고 입주권 아고 경쟁이 붙어서 가격이 떨어졌으면이 정도 가격까지는 안 됐을 거라고 생각합니다 문제는 이렇게 가격이 한번 올라가잖아요 찍히자아요 한번 올라간 시세는 잘 안 내려온다는 거 저는 좀 정부 담당자들이 좀 알고 있었으면 좋겠습니다 참고로 정부는 2022년 12월 21일 부동산 대책을 발표했어요 당시에 분양권의 양도 세율을 1년 미만은 45% 1년 이상은 기본 세율 적용하는 방안 그리고 주택의 양도 세율도 1년 미만은 45% 1년 이상은 기본 세율 적용하는 반 발표를 했는데 그 이후에 한번에서 한 번 정도 국회에서 추진하려고 타진 했다가 야당이 반대하고 그 이후에 정부에서도 이것을 강력하게 재추진 의지가 전혀 보이고 있지 않았습니다 오늘 영상 요약해 드리겠습니다 기재부가 분양권 양도시 매수자가 부담한 전체 양도세에 대해서 과세를 해야 된다고 유권 해석을 새로 내렸습니다 이것으로 사실상 분양권 전매 시장은 멈추게 될 것이라는 전망이 크고요 분양권 보유자나 청약 신청자는 입주 2년까지 끌고 가는 전략과 본인 체력을 고려하시기 바랍니다 마지막으로 높은 분양권 양도 세율과 단기 주택 양도세율 때문에 신축 아파트 가격 상승에 일부 영향 있다는게 제 생각이 오늘 다시 한번 공유를 드렸습니다 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다 11월 23일 멤버십 영상에서 오래 기다리셨습니다 드디어 다시 찾아온 기회 지금 현재 최상 급지부 급매가 속출하면서 겨울 본격적인 조정 장에 들어갔습니다 어떻게 기회를 살려야 될지 그리고 내가 원하는 아파트는 언제부터 하락할지 일정까지 쉽게 정리를 드렸습니다 쇼킹 부동산 멤버십은 다른 인생을 위한 주 3회 전원 영상이 올라갑니다 네이버 프리미엄 콘텐츠에서도 또 동일한 영상을 보실 수 있는데 현재 50% 할인 이벤트라 하고 있으니까 꼭 기회를 놓치지 마시기 바랍니다 이상으로 영상 마치겠습니다 감사합니다