수도권에 속출하는 마피 상황! 어디가 생겼나? 왜 생겼나? 그리고 기회일까?

안녕하십니까 거꾸로투자하는 쇼킴보동산입니다. 오늘 영상 주제는 마피, 마피, 마피 수도권에 무슨 일이 있는지 한번 정리를 드려보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드립니다. 청약은 굉장히 독특한 주택 취득 방법입니다. 2년에서 3년 뒤 신축 아파트를 받을 권리를 사는 거예요. 게다가 대금 지급 방법도 특이하죠. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%가 정해지는데 이 중도금 60%는 전액 대출로 처리가 가능하다는 겁니다. 그래서 겨우 분양가 10%만으로 아파트를 얻을 수 있는 권리를 획득하는 특이한 방식이라는 거죠. 이런 이유로 청약 시장에는 수요가 많을 수밖에 없어요. 왜? 접근성이 낮기 때문이죠. 1주택자나 다주택자 대부분 내 집에 돈이 묶여 있습니다. 무주택자도 전세금에 돈이 묶여 있어요. 집을 사려고 하는데 돈이 없어서 못 사는 케이스가 많이 있다는 겁니다. 아무리 갭 투자한다고 해도 요즘 자본금의 보통 아파트 매매 대금의 40% 이상은 현금으로 보유하고 있어야 되지 않습니까? 근데 청약은 그럴 필요가 없어요. 그냥 신용 대출 받아서 계약금만 납입할 수 있으면 2, 3년 뒤에 아파트를 받을 수 있게 된다는 거죠. 분양 시장에 항상 존재하는 게 바로 P를 노리는 분양권 투자자입니다. 여기서 말하는 P는 프리미엄을 의미하고 프리미엄은 웃동이다 생각하시면 돼요. 분양가보다 더 높은 값을 지불하고 권리를 사는 행위예요. 만약에 분양가보다 5천만 원 정도 올라갔다 그러면 P가 5천부터다 이렇게 표현을 합니다. 분양권의 특성은 엄청난 레버리지를 가능하게 만듭니다. 그래서 이걸 활용한 투자 방법도 유명하죠. 왜? 분양가의 10%만으로 2년에서 3년 정도 시세 차익 전체를 가져올 수 있기 때문에 그래서 여러분들 떳다방이라고 많이 들어보셨죠? 막 모델업솔 앞에 천만치치고 진치고 있는 중개사무소 걔네들이 이런 P 프리미엄을 목적으로 사고파는 투자자들을 대상으로 많이 중개 행위를 합니다. 분양권 투자의 엄청난 레버리지 대표적인 사례 보겠습니다. 롯데캐슬 이스프리라고 있어요. 여기 전용 8차 타입 분양가가 12억 8천에서 14억 9천이 책정됐었죠? 작년 여름에 분양을 했었습니다. 현재 손 프리미엄, 매도자가 순수하게 손에 쥐는 프리미엄이 4억 정도 계산이 됩니다. 이 아파트 분양가 취득할 때 계약금으로 한 1억 5천만 원 이하가 들어갔죠? 현재 수익률 어느 정도 나와요? 266%가 나옵니다. 그래서 이 분양권 투자 같은 경우는 부동산 투자의 꽃이라고 이야기하시는 분들도 많이 계세요. 하지만 언제나 좋은 일만 있을 수는 없겠죠? 반대의 상황도 생깁니다. 기사 하나 볼게요. 마피란 무엇이냐? 수분양자가 손해를 보고 분양가를 처분한 것을 의미해요. 마피 예시를 들어보겠습니다. 분양가가 10억이었고 마이너스 프리미엄이 5천 원 붙었습니다. 그럼 매수자는 분양가 10억짜리 아파트를 최종적으로 9억 5천만 원에 취득하게 되는 거고요. 이 분양권 투자자는 1억을 투입했지만 마이너스 프리미엄이 5천이 낮기 때문에 최종적으로 5천만 원을 가져가게 됩니다. 수익률이 마이너스 50%가 나게 되죠. 현재 이런 마이너스 프리미엄이 수도권 곳곳에서 나오고 있다고 합니다. 마피가 생기는 이유는 무엇일까요? 보통 이런 마피는 분양권 투자자의 최대 위기라고 할 수 있는 입주때만이 생깁니다. 계약금 10%만으로 보유했던 분양권에 본격적인 청구가 시작돼요. 어떤 청구? 여기에 옵션 비용의 취득세 그리고 중도금 이자까지 한꺼번에 청구가 된다는 거죠. 이것을 감당할 수 있어야 된다는 겁니다. 아니, 전세를 주면 되잖아. 근데 입주장의 전세 시대는 일반적으로 낮게 형성됩니다. 제 경험상은 주변 시대의 마이너스 20에서 25% 정도 빠져요. 예를 들어 주변 전세 시대가 10억이다. 그러면 이 입주장의 전세 시대는 7억, 5천에서 8억 정도 형성된다는 겁니다. 이렇게 전세 시대가 낮다 보니까 한꺼번에 청구되는 부담을 막기가 힘들다는 거예요. 그래서 분양 이후에 입주시점까지 주변 시대가 오르지 않았다면요. 분양권 투자자는 이런 감당할 수 없는 상황이 놓여졌기 때문에 손해를 보고서라도 팔 수밖에 없게 되는 겁니다. 이런 이유 때문에 분양권 투자가 수익률이 좋다고 아무거나 사면 안 되는 거예요. 분양 받을 때 조심해야 되는 3가지 한번 말씀드려보겠습니다. 첫 번째, 입주까지 얼마 남지 않은 분야. 일반적으로 분양권 투자는 입주까지 2년에서 3년 정도 시간 동안 화폐가치가 떨어지면서 분양권 수익이 극대화되는 것을 노리는 거예요. 하지만 입주까지 1년이다, 1년 6개월 남았다 이럴 경우에는 그 화폐가치에 대한 시세책을 기대하기 어렵고 주변 시세가 올라갈 거란 보장이 적기 때문에 위험 리스크가 크다는 거예요. 두 번째는 단기 급등한 외곽지역의 분양입니다. 외곽지역의 특징이 있어요. 빈 땅이 많습니다. 그래서 어떤 요인으로 인해서 집값이 급등하게 된다면 너도 나도 나서서 공급을 하게 됩니다. 그리고 이 외곽지역은 버블도 가장 먼저 꺼져요. 그래서 경기는 꺼지고 있는데 공급이 늘어나다 보니까 입주시점에 된통 얻어맞을 가능성이 있다는 겁니다. 마지막으로 황금성이 나쁜 단지예요. 아파트 시장의 황금성은 무조건 세대수가 결정을 합니다. 세대수가 낮다는 것은 그만큼 주목도도 떨어진다는 거고 주목도가 떨어지다 보니까 내가 처분 시점이 될 때 팔기가 어렵다는 뜻도 돼요. 그래서 일반적으로 분양을 받을 때는 대단지로 중심으로 접근해야 된다는 이야기 많이 들어보셨을 겁니다. 바로 이 황금성 때문에 그래요. 현재 수도권에 마피가 난 단지들 살펴볼까요? 먼저 트리우스 광명이라고 있습니다. 분양가가 11억 1,900만 원, 마이너스 프리미엄 5천만 원에 붙었고요. 힐테트 레이크 송도 4차가 있습니다. 분양가 8억 6천만 원, 현재 마이너스 프리미엄 7천만 원입니다. 하나 포레나미아 분양가 10억 4천만 원, 마이너스 프리미엄 7천만 원이죠. 트리우스 광명 같은 경우는 아까 말씀드렸던 것 중에서 분양시점부터 입주시점까지 짧았던 사례에 해당이 되고요. 힐테트 레이크 송도 4차 같은 경우는 과열 시기에 외곽적인 분양을 받은 케이스, 마지막으로 하나 포레나미아는 좀 상품성에 문제가 있는 세대수가 적은 단지라는 걸 좀 말씀드리고 싶습니다. 또한 이들 단지의 공통점, 다 여러분들이 한 번씩 들어본 단지들일 거예요. 기사 하나 보겠습니다. 2022년 2월 기사인데 분양가 8억 대로 깎여도 안 팔려요, 미 분양 쏟아지는 송도. 그래서 힐테트 레이크 송도 4차가 2순위 처향 마감으로 흥행 성공에 실패했다는 기사를 보실 수가 있을 겁니다. 트리우스 광명, 미 분양 아파트, 자녀 세대 선착순 분양, 모델하우스 운영 중, 2023년 12월 기사고요. 마지막으로 2022년 8월 기사입니다. 하나 포레나미아, 줍줍도, 미달. 일단은 안 좋은 분양 결과가 있었다는 공통점이 있습니다. 처약 시장은 기본적으로 수요가 많다 말씀을 드렸는데 그럼에도 불구하고 처약 결과가 안 좋았던 건 간단해요. 분양가가 사람들의 기대치보다 굉장히 높게 형성이 됐다는 겁니다. 솔직히 운도 나빴어요. 자, 전세자금 대출 금리 변화 볼까요? 6월달, 7월달, 8월달 보면 3.5에서 3.6% 수준이었습니다. 이 정도면 사람들이 많이 받아요. 근데 9월달부터 정부의 전세자금 대출 규제 때문에 대출 금리가 4.35%까지 올라갑니다. 이 정도로 대출 금리가 올라가게 된다면 수요자들이 쉽게 대출을 받기 어려워요. 그래서 수요를 억제시키는 효과가 나타나는데 입주자의 운명을 결정하는 것은 전세값입니다. 전세가격이 안정된 흐름으로 간다면 투자로 들어간 사람도 어디서 돈 끌었다가 장기적으로 끌고 갈 수 있을 것이고 새로운 수요자들도 갭 투자를 하든 본인이 들어가서 하든 의사의 결정에 영향을 주게 돼요. 하지만 이렇게 전세자금 대출 금리가 높아지고 수요가 줄어들면서 예상보다 전세가격이 낮게 형성되잖아요? 그러면 분양권 공급은 늘어나고요. 수요는 줄어들기 때문에 마이너스 피까지 나올 수밖에 없다는 겁니다. 반대로 생각해서 만약에 전세자금 대출 금리가 현재 3.5% 정도 내외에서 나온다 그러면 이런 입주자의 마피가 좀 지금보다는 덜 심했을 가능성도 있다고 봐요. 입주장에서 마피가 난 단지들은 어떻게 되나요? 야 이게 마피 났으니까 이제 대풍 나기 시작일까요? 막 청약 경우들 뚝 떨어지고 막 기존 주택 아파트 가뚝뚝 떨어지고 전 그러진 않을 거라고 봅니다. 아까 말씀드렸다시피 입주장은 가장 큰 고비예요. 누구한테? 분양권 투자자한테. 이 분양권 투자자는 자금력이 가장 약한 사람들입니다. 이렇게 약한 사람들이 매도자가 돼서 지금 가격을 뚝뚝 낮추고 있는 거예요. 그러면서 실수자 또는 자금력이 있는 투자자로 손받김이 일어나겠죠. 그럼 이런 특수한 상황이 끝나게 된다면 입주장 이후에는 자기 가격을 찾아갈 가능성이 크다는 겁니다. 예전부터 입주장 가격에서 좀 추가로 입저고 난 이후에는 가격이 잘 떨어지지 않는다 말씀을 드렸죠. 현재 마피가 나는 단지들 중에서 내가 관심 있는 단지들이 있다. 그럼 그런 곳을 한번 여러분들 잘 찾아가 보시고 마피가 어느 정도 형성됐는지 그리고 이런 게 매물이 쌓이고 있는지 소진되고 있는지 보시면서 한번 긍정적으로 접근하시는 것도 나쁘지 않다. 저는 개인적으로 이렇게 생각을 하고 있습니다. 11월 29일 멤버십 영상에서 이번 겨울 집 사는 분들이 꼭 봐야 하는 대출 팁에 대해서 정리를 드렸습니다. 이거 보시고 매수하시는 것을 추천드려요. 두 번째 아크로리츠 카운티 오랜만에 강남권 분양이 나와서 총동의해 드렸습니다. 안전마제는 얼마나 나오는지 그리고 입지는 얼마나 좋은지 투자금은 얼마나 드는지 마지막으로 어떤 평행을 신청해 드렸는지 이번 멤버십 영상에서 꼭 확인하시기 바랍니다. 슈킴부동산 멤버십은 유튜브로도 가입 가능하고 네이버 프리미엄 콘텐츠에서도 보실 수 있는데 현재 네이버 프리미엄 콘텐츠 할인 중입니다. 이상으로 영상 마치겠습니다. 즐거운 주말 되세요.