1기신도시 선도지구 발표 총정리! (어디가 지정됐나? 언제 입주하나? 무엇이 장점인가?)

[음악] 안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼킨 부동산입니다 오늘 영상 주제는 일기 신도시 선도 지구 발표입니다 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드리고요 오늘 내용은 정말 중요합니다 1기 신도시 선도 지구가 드디어 발표됐어요 자 1기 신도시 선도 지구는 2024년 6월부터 공무를 시작했고요 공무 시작 4개월 만에 드디어 1차 지구가 발표가 됐습니다 자 오늘 영상은 이걸 왜 하는지 그리고 어디가 선정됐는지 어떤 혜택이 있는지 그리고 앞으로 어떻게 진행되고 얼마나 시간이 소요될지지 쉽게 정리를 드리겠습니다 선도지구 전체적으로 35,5 75가 지정됐습니다 분당은 1048호 지정됐는데 전체 분당 아파트 중에서 11.2% 해당이 돼요 자 일산 같은 경우는 8912 5가 지정됐습니다 69,000원 일산 전체 주택 에 13% 해당되고요 평촌은 5,460 4만 2,000호 중에서 13% 그리고 중동은 5957 4400호 중에서 14.3% 해당됩니다 3번은 4,620 42원 규모 중에서 11% 지정 됐어요 그래서 전체적으로 한 11에서 133% 사이가 가장 많다 보시면 될 거 같아요 1기 신도시 선도 지구란 무엇이냐이 1기 신도시가 아시다 이제 노아가 진행 됐잖아요 재건축 연한 충족한 곳이 계속 늘어나고 있습니다 일단 아파트는 30년이 지나면 노후화가 심해지고 거주 만족도가 굉장히 떨어져요 그래서 이걸 어떤 식으로든 재개발 재건축을 할 필요성을 느껴지는데 일기 신도시 같은 경우는 두 가지 걸림돌이 있었습니다 첫 번째 걸림돌은 높은 용적률 있니다 이미 아파트를 높게 지었다는 거예요 재건축이라는 거는 이미 있는 아파트에 더 높게 지어야 그것으로 일반 분양을 하고 조합원들 추가 분담금을 낮출 수가 있는 거거든요 근데 용적률이 높다 보니까이 사업이 쉽지 않을 거라는 이야기가 나와요 분당은 평균 184% 평소는 204% 일산은 169% 중동은 226% 3번은 205% 되죠 자 이렇게 떨어지는 사업성 대표적인 예시 하나 들어볼까요 목동 신시가지 평균 평균 용적률이 120%대 안 파이거나 많이 높다는 거 사업성이 떨어지기 때문에 이게 재건축이 쉽지 않을 거라는 이야기가 많이 있어서 무엇인가 대책이 있어야 되는 거 아니냐 이런 얘기가 많이 나왔던 겁니다 두 번째는 기반 시설의 노후화에 뭐 도로나 학교나 공원 같이 나이 들어가고 있지 않습니까 그러면은 안 그래도 사업성 떨어지고 기반 시설도 노후화 되다 보니까 이것을 좀 획기적으로 바꿀 방법이 없을까 해서 정부가 블록 단위로 이것을 진행하고 다 같이 한번 바꿔 보자 이야기를든 거예요 아파트 한개 단지를 재건 추하게 아니라 아파트 여러 개 단지와 주변에 공원이나 학교 같은 것을 다시 다 전문 다 철거해 가지고 다시 재설계하는 모델을 꺼내들었다는 거죠 이런 도시 재건축 대규모 사업은 국토부나 경기도도 처음 해 해보다 보니까 자 선도 지구를 지정해서 한번 해보자 이런 이야기가 나오는 겁니다 그런데이 선도 지구를 지정해서 해보는데 아닌지 아닌 지역 나머지 한 90% 가까운 지역은 어떻게 될까요 재건 축을 하려면이 선도 지구가 제대로 추진되는 걸 봐야 내가 할 수 있다는 얘기지 않습니까 그러다 보니까 재건축 법성에서 후순위로 밀리네 일반적으로 재건축은 속도가 굉장히 중요하다 얘기하는데 일단 그 속도 시작에서부터 큰 차이를 보이기 때문에이 선도 지구 경쟁은 굉장히 과열 수준까지 올라가게 됩니다 특히 분당 지역 같은 경우는요 결국 어디가 지정되나 오늘 분당 평촌 일상까지 한번 정리를 드려 보겠습니다 분당 신도 시부터 살펴보겠습니다 분당 21구역 전체 3569 5입니다 자 10번 무성 아파트 1800 74호 그요 용적률은 191% 10범 현대 1695호 용적률은 194%이 두 개 단지가 21 구역으로 해서 사업을 추진하게 됩니다 중간에 공원이 있고요 용적률을 낮은 상가가 있어서 이것을 어떤 식으로 조화롭게 진행될지 좀 봐야 될 거 같아요 아쉬운 점은 서현역에서 11번으로 좀 비 역세권으로 분류된다는 겁니다 분당 29구역 살펴보겠습니다 2777 5고 분당 중앙공원 아래쪽에 위치했어요 샛별 말 라이프 샛별 말 우방 그리고 동성 3부까지네 개 단지가 진행되는데 전체 규모가 2777 규모고 가운데 단골 공원이 있습니다이 공원을 어떻게 활용할지 초등학교까지 다시 재배치되는게 저도 굉장히 궁금합니다 분당 3구역 살펴보겠습니다 여기는 뭐 많은 분들이 예상을 하셨던 거 같아요 4392 5예요 총 다섯 개 아 여섯 개 단지예요 그래서 양지 1단지 2단지 3 5단지 5단 지 6단지 주상복합 두 개까지 합쳐서 사업이 추진이 됩니다 자 수내역에서 가까운 초 역세권이고 또한 인근의 학원가가 잘 발달되 있어서여 재건 축하하게 된다면 전자 소 선호도가 높을 것 같아요 다만 아쉬운 것은 여기가 전반적으로 용적률이 높습니다 1단지 215% 2단지 214% 35단지 금호 한양이 215% 돼요 유일하게 5단지 한약만 157% 낮고 나머지는 다 높단 말입니다 그래서 제가 볼 때 여기는 순역 주 으로 해서 역세권 개발의 용적률 수혜를 좀 받지 않을까 좀 이렇게 예상을 하고 있습니다 이제 평촌으로 넘어와서 a17 블록 살펴보겠습니다 이번에 평촌에서 이제 역세권 부지가 없었어요 17호가 지정됐는데 꿈마 라이프 꿈마을 금호 꿈마을 한신 현대 이렇게네 개 단지가 지정됐습니다 용적률은 206% 230% 전반적으로 좀 높은 편이에요 다른 구역이 그렇듯이 당연히 주변에 학교와 공원이 같이 있는 구조입니다 평촌 a17 구역 옆에 위치한 18구역 살펴보겠습니다 꿈마을 우성 꿈마을 동화 꿈마을 권형 3단지 그리고 꿈마을 권형 5단지네 개 단지가 합쳐서 a18 구역 이번에 선정이 됐습니다 176호 규모고 각 단지 규모는 작아요 원래 이렇게 용정을 놓고 단지 규모가 작으면 재건축 추진에 어려움을 겪는데 다 같이 추진하다 보니까 오히려 더 여기는 시너지 효과가 날 것으로 기대가 됩니다 다만 용적률은 다 200% 넘어요 마지막으로 평촌 a19 블록 살펴보겠습니다네 개 단지가 지정됐지만 평촌 센텀 퍼스 오른쪽에 위치해 있습니다 전체 2334 대고요 샘마을 인광 샘마을 우방 샘마을 쌍용 샘마을 대우 한양 등이 이번에 같이 지정이 됐습니다 이제 일산으로 넘어와서 15구역 살펴보겠습니다 264호 경희 중앙선과 서해선 일산역에서 역세권에 위치한 곳입니다 가운데 후동 공원을 위치한 사이로네 개 단지가 지정됐고 may 현대 3단지 후공 mal 10단지 후공 mal 권형 15단지 후공 mal 금호한양 4단지가 지정이 됐습니다 평균 용적률은 180% 됩니다 다음으로 일산 38구역 살펴보겠습니다 어 353 마두역 초 역세권이에요 3616 5예요 자 강촌 7단지 성경 코론 qu 강촌 8단지 강촌 3단지 강촌 3단지 라이프까지네 개의 단지가 지정이 됐고요 용적률은 163% 184% 지입니다 가운데에 강충 공원이 있고요 오른쪽으로 해서 학원가가 좀 위치해 있어요 그리고 일산 호수 공원도 도보로 접근이 가능한니다 곳입니다 입지는 괜찮아요 마지막으로 일산 42구역 살펴보겠습니다 2,300 27325 규모고네 개 단지가 지정됐을 초등학교 주변으로 해서 백송 말 5단지 3호 풍립 786호 그요 백송 1단지 3부 222호 백송 1단지 백송 대림 862호 한신 우상 862호 전체적인 용적 유한 164% 그요 한신 우성만 134% 용적률이 좀 낮은 편이네요 여기에 포함되면 어떤 곳이 좋을까요 어 1기 신도시 중에서 먼저 재건축을 할 수 있다는 장점이 있죠 재건축은 재건축을 봤더이 속도가 굉장히 중요합니다 당연히 속도가 빠른 곳과 아닌 곳에 가격 차이가 날 수밖에 없을 것이고 또 이번에 도지고 발표로이 포함된 곳은 다연히 수요 유입이 늘어날 수밖에 없는 구조가 될 겁니다 그 외에도 제조원 측면에서 안전진단 완화나 면제 용도 지역 변경 용적률 상향 인허가 통합 심의 등의 혜택을 받을 수 있게 됩니다 선도 지구 앞으로 어떻게 진행되나요 어 많은 분들이이 선도지구 지정으로 뭐 재건축이 끝났다 이렇게 생각을 하시는데 아니에요 이제 재건축에 첫발도 아니에요 걸음만을 시작한 겁니다 자 왜냐면 이제 재건축 사업 같은 경우는요 기본 계획이나 정비 계획 같은 지자체에 선급기술료 아니란 말입니다 자 기본 계획과 정비 계획이 나왔으면 이제부터 소유주들이 알아서 해요 어떻게 추진도 구성해야 되고 조합 설도 해야 되는데이 조합장이나 조합 집행부 같은게 아무래도 이건과 연관되다 보니까 좀 분쟁이 없을 수가 없어요 항상 싸워요 게다가 이거는 아파트 한 개 단지가 아니라 여러 개 단지가 동시에 추진되다 보니까 좀이 안에서도 좀 문제가 일어나지 않을까 좀 우려하는 목소리도 커요 그래서 신탁 방식으로 추진하는 것도 좀 있을 거라고 저는 생각을 하는데 요것도 좀 살 펴봐야 됩니다 그럼 조합 설립되면 끝나냐 그게 아니에요 조합 설립이라는게 뭐 대단한게 아니라이 재건축 사업을 추진할 회사 하나 설립한 겁니다 회사 설립했으며 뭐해요 거 건축 허가 받아야 되죠 조합은 분양해야 되죠 이주 철거 착공해야 되죠 사업이 아직까지 말리라 얘기라는 거죠 어 국토부에서 2027년 착공 뭐 2030년 입주 이런 이야기를 하는 거 같은데요 제가 말씀드릴 수 있어요 이거 당장 내일 이번에 선도 지구 지정된 곳 2주 시작한다 하더라도 2030년 입주 불가능합니다 자이 재건축 사업은 일반적으로 재개발보상 소유된 것으로 알려져 있어요 저는 최소 최소 입주까지 12년 이상 봐야 된다고 말씀을 드려요 최소예 오늘은 선도 지구 지정 관련된 소식 전해드렸습니다이 선도 지구는 아니면 이번에 탈락한 지구를 사야 될 것인가 말아야 될 것인가 그와 관련돼서 한번 다른 영상에서 다르면 다룰 수 있도록 한번 정리를 해 보겠습니다 자 11월 20 1일 멤버십 영상에서 급매는 여기서 나옵니다 이번 겨울 급매가 나올 경기도 인천 핵심지 아파트를 추려 드렸습니다 일단 여러분들이 사셔야 되는 아파트 그리고 급매가 나올 확률이 높은 아파트 두 가지를 접목시켜서 영상으로 제작했기 때문에 이번 겨울에 급매를 잡으려는 분들께 큰 도움이 되실 거라 확신합니다 쇼킹부동산 멤버십은 주 3회 전용 영상이 올라가고요 네이버 프리미엄 콘텐츠에서 보실 수 있는데 지금 네이버 자체적으로 50% 할인 이벤트를 하고 있습니다 좋은 기회이기 때문에 꼭 잡으시기 바랍니다 이사로 영상 마치겠습니다 감사합니다