"살면서 이런건 처음 본다" 매도 물량 미친듯이 쌓인다. 2025년 최악의 하락 온다 (이광수,한문도,김기원 / 특집)

지금 정부의 대출 규제는 불가피한 측면이 있어요. 무슨 얘기냐면 이제 가계대출이 1900조 원이 넘어서고 있습니다. 우리나라 gdp 규모를 넘어서고 있는데요. 무슨 얘기를 드리고 싶냐면 뭐냐면 임계점에 도달합니다. 가계부채를 계속 증가시키면 어떻게 될까요 우리나라 사워프라임 옵니다. 그냥 금융위기 오는 거예요. imf 또 오고요. 이렇게 갈 수 있습니까 집값 올리 자고 부동산시장 부양하자고 이건 불가능하죠. 최소한의 예를 들어서 이성이 있는 정부라면 가계대출이 불가피하게 지금 규제할 수 이게 뭐랄까 내가 능동적으로 규제하는 상황이 아니라고 요. 여러분들이 이해하실 게 지금 한국의 가계대출 규제가 dsr을 적용하고 이게 능동적으로 가계대출을 건전성 관리해야지라고 해서 하는 게 아니 고요. 더 이상 올리면 위험하니까 임계점 에 도달해서 임계치에 도달해서 이걸 더 넘어가면 한국의 시장에 불황이 오고 금융위기가 올 수 있으니까 어쩔 수 없이 규제하는 거예요. 그렇기 때문에 2025년도에도 이런 기조는 유지할 수밖에 없다. 규제 풀어주고 싶은데 할 수가 없어요. 그렇게 되면 우리나라 경제가 어려워 지는데 이미 가계대출이 올라와서 한국의 지금 경제가 위기상황에 빠지고 있는 초입에 들어왔었어요 . 왜냐하면 내수가 감소하고 있지 않습니까 지금요 쉽게 말해서 가계 들이요 대출 받아서 빚 갚는 데 쓰느냐고요 내수소비가 엄청나게 감소하고 있어요. 내수소비 증가율이 지금 1%인데 우리나라 경제성장률이 2% 이하니까 지금 내수 경제성장률이 전체 경제 성장률을 갈가먹듯이 있다고요 왜 그런 현상이 나타났을까요 가계가 너무 많은 빚을 져서 이자 내느냐고 허덕이고 있다고요. 여러분들 영상 보시는 분들 중에서도 계시지 않습니까 그래서 나 빚내서 엄청 빚내서 집 샀는데 이 집값 올라 야 돼 그런 마음 가실 수 있어요 . 당연하죠. 사람은 그러니까. 그런데 한번 생각해보세요. 누가 더 사줄 수 있느냐 누가 더 빚을 내서 사줄 수 있을까 불가피한 측면입니다. 가계대출에 대한 규제는. 그래서 이런 현상이 그래 몰라 그냥 규제 풀어주고 쉽게 말해서 골로 가자 이렇게 하면 풀어줄 수 있겠 죠. 그런데 최소한 정부가 한국의 경제 의 장기적 전망을 고민하고 그리고 이런 부분에 대해서 위기의식을 갖고 있다면 가계대출을 풀어줄 수는 없다. 그런 생각을 갖고 있고 여러분들이 그런 기준선을 갖고 시장을 판단 하셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다. 가계대출이요 무작정 증가하면 어떻게 되겠습니까 여러분. 어떤 분들이 가계대출 규제를 왜 하냐 사람들이 알아서 대출 받는 다 능력만큼 그렇지 않단 말이에요 . 왜냐하면 개개인은요 합리적인 의사결정을 못한단 말이에요. 그래서 이런 어떤 정부라든가 금융 규제가 필요한 거죠. 아니면 그냥 야만의 시대로 가죠 왜 그렇죠 야국강식으로 서로 잡 그런 시대가 아니지 않습니까 그래서 시장의 상황 그리고 그런 비이성 적인 행동이 일어나지 못하도록 규제가 필요하고 지금 대한민국의 가계부채는 그런 비이성적인 행동 들이 일어나지 못하게 하는 정책 이 필요하다. 이건 불가피하다. 그래서 어떤 정부가 들어와도 가계부채를 무작정 늘리기에는 어렵지 않느냐 그런 생각을 갖고 있습니다. 그러니까 많은 사람들이 금리 인하를 기대하면서 가계대출을 증가시키고 또 무리하게 집을 샀다는 거죠. 그리고 그걸 살려고 하는 그런 부분에 대한 경고죠. 그래서 기대하는 것만큼 쉽게 금리 인하가 되지 않으면 빚을 많이 일으키면 이자를 많이 내야 되지 않습니까 그런 차원에서는 주의하실 필요가 있다. 그런 경고를 이야기한 거고요. 그 점에서는 저도 동의하는 바 입니다. 그래서 너무 여러분들이 금리 인하가 빨리 될 거야. 그리고 금리 인하 때문에 빚을 일으켜서 집을 사야지 이런 생각을 빨리 가 지실 필요는 없다는 생각입니다. 2024년 4월부터 8월까지 사실은 굉장히 짧은 기간이었는데 서울의 아파트 를 중심으로 해서 가격 상승폭이 크다 보니까 많은 사람들이 집을 막 사야 되는 거 아니냐 이런 걱정 이라든지 아니면 기대라고 할 수도 있겠죠. 그런 것들이 커져왔는데 제가 거기서 던진 질문은 그거예요. 그런 수요 증가 현상이 지속될 수 있느냐 그런 차원에서는 저는 일시적 일 가능성이 높다는 말씀을 드렸 고 그런 차원에서는 그런 수요 증가 가 지금 시장에 지속되고 있지 않다 는 거죠. 그렇게 되면 어떻게 되냐면 가격 이 하락할 가능성이 높다는 겁니다. 자산시장의 속성은 뭐냐면 결국 수요가 가격을 결정하거든요. 그러면 수요가 감소하면 가격은 빠질 수밖에 없는 거예요. 그래서 지금의 시장 상황을 통해서 전망을 하면 최근에 증가한 수요가 지속해서 증가하기는 어렵다. 그러면 주택 수요가 감소하면 가격 하락은 불가피하지 않느냐 그런 전망을 하고 있습니다. 서울의 아파트 시장만 보면 9월 들어서 실거래가 지수가 9개월 만에 하락세를 보였고요. 하락폭은 적지만 추세가 바뀌었다는 게 굉장히 의미가 있죠. 그런데 가격지수보다 더 중요한 게 있습니다. 그건 서울의 아파트 거래량이 굉장히 빠르게 감소하고 있어요. 그래서 7월에 9천 건이 넘던 거래량 이 8월에 6천 건으로 감소했고 9월 에 3천 건 10월에는 3천 건이 조금 넘을 것 같은데 11월에는 더 감소 할 가능성이 커 보이거든요. 그래서 거래량이 감소한다는 건 무슨 얘기냐 말씀드렸듯이 시장 에 수요가 없다는 거예요. 줄고 있다는 얘기죠. 그런데 왜 이런 현상이 나타나냐 면 최근에 수요가 증가한 원인은 실수요기 때문입니다. 실수요자들이 가계 대출을 일으켜 서 즉 빚을 일으켜서 집을 막 샀 는데 그래서 거래량도 증가하고 가격이 올라왔는데 지속될 수 없다는 거죠. 그러니까 두 가지면 지속되는 거죠 . 첫 번째는 뭐냐면 빚을 계속 일으켜 주면 실수요자들한테 더 사 더 사 하면서 소득도 상관없고 갚을 능력 도 상관없이 계속 빚을 꿔주면 대출 을 일으켜주면 사실 수요가 계속 증가할 수 있는데 그게 불가능하지 않습니까 두 번째는 뭐냐면 실수요 는 가격이 오르면 자연스럽게 감소 하게 되었어요. 모든 자산이나 재화시장이 공통 된 측면이죠. 가격이 오르면 수요는 감소한다 . 그런 차원에서는 자연스럽게 수요 가 감소하는 부분과 지속해서 대출 이 증가할 수 없기 때문에 그런 어떤 구매의 한계 즉 유효수요가 부족 하면서 일어나는 그런 현상들이 지금 시장에서 나타나고 있는 겁니다. 많은 분들이 이런 얘기를 하죠. 서울의 아파트는 모두 다 살고 싶어서 수요가 너무 많다. 그래서 수요가 줄어들 걱정을 하지 마라 이런 얘기를 합니다. 특히 예를 들어서 강남아파트 같은 경우에 강남아파트 다 살고 싶지 않습니까 그런데 여러분 살고 싶은 거하고 살 수 있는 거하고는 다른 차원이에요. 모두 다 사고 싶다고 해서 그게 수요가 되지 않습니다. 살 수 있는 능력이 있어야죠. 그런 차원에서 지금 대한민국의 특히 서울의 아파트는 살 수 있는 사람이 줄고 있는 거예요. 사고 싶은 사람이 줄어들고 있는 게 아니라 그래서 그런 유효수요 . 즉 살 수 있는 능력이 있는 사람들이 시장에 줄고 있다는 걸 여러분들이 꼭 아셔야 돼요. 그래서 일시적으로 살 수 있는 능력을 가진 사람들이 대출을 일으켜서 아니면 금리기 때문에 무리하게 대출을 일으켜서 살 수 있는 사람들이 시장에 들어올 수는 있지만 살 수 있는 사람들이 지속해서 증가하기 는 어렵다. 그래서 지금 시장의 변화가 일어나고 있는 겁니다. 그러니까 쉽게 말해서 지금 건설 사들이 굉장히 어려워요. 어렵다 보니까 분양을 못하죠. 그러면 짓는 아파트의 양이 줄어들 고 예를 들어서 지금 아파트를 안 만들면 2년이나 3년 후에 시장에 공급이 부족해서 집값이 폭등한다는 이야기입니다. 그런데 여러분 한번 생각해보세요 . 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양일까요 아닙니다. 물론 장기적으로요 10년이라든지 15년 동안은 건설사들이 짓는 아파트 의 양이 집값을 결정할 수 있겠죠 . 그런데 우리가 지금 얘기하는 건 단기 집값 단기라는 건 어떤 거냐면 예를 들어서 최소한 5년 이내의 집값을 전망하는 거죠. 그런 상황 속에서는 집값을 결정 하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트 의 양이 아니란 말이에요. 여러분 여러분들이 내가 무주택 자인데 시장에 가서 사는 아파트가 어떤 아파트입니까 누군가 들고 있는 아파트잖아요. 누군가 소유한 아파트 그렇죠 중개 사무소에 가서 저 아파트를 사러 가면 아파트가 뭡니까 누군가 갖고 있는 아파트를 사시는 거 아니에요 그 아파트가 가격을 결정하는 거죠 . 쉽게 말해서 건설사들이 짓는 아파트 는 뭡니까 분양하는 거잖아요. 분양시장이라고 따로 있어요. 그렇죠 그래서 유통가격을 지금 우리가 논하는 거 아닙니까 전망 하고 공급은 뭐다 누군가 갖고 있는 아파트의 양이라는 거예요. 그러면 갖고 있는 사람들이 시장 에 매물을 많이 증가시키면 공급 이 증가하는 거죠. 반대로 나 안 팔아 가격 오를 것 같아. 그래서 매물을 걷어들이면 그렇죠 그럼 어떻게 됩니까 공급이 감소 하는 거예요. 그래서 집값을 결정하는 건 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양이라는 걸 일단 개념 규정 을 하고 가야 돼요. 그러면 예를 들어서 2025년도에 건설사 들이 아무리 공급을 안 하고 입주 물량이 감소해도 집을 갖고 있는 사람들이 난리 났어요. 막 불황이 와서 집을 예를 들어서 이자 비용이 너무 많이 증가해서 버틸 수가 없어. 그래서 막 팔기 시작해. 그럼 시장에 매물이 넘쳐나는 거 아닙니까 그런데 어떻게 집값이 올라요 그래서 여러분들이 집값 을 결정하는 공급은 매물의 양이라는 걸 아실 필요가 있고 매물의 양이 향후 증가할 수 있겠다. 그래서 건설사들이 아무리 공급 을 안 해도 매도 물량이 증가하면서 집값의 하락폭이 커질 수 있다는 거죠. 지금요 오늘요 2024년 11월 지금 녹화 기준으로 해서 정확히 20일 기준 서울의 아파트의 매도 물량이 9만 건을 넘어섰습니다. 통계가 이루어진 이유로 매도 물량 이 역대 최고치에요. 집을 갖고 있는 사람들이 집을 팔기 시작했어요. 왜 팔까요 불안하니까 집값 떨어질까 봐. 그래서 여러분들 지금 집을 사러 가시면요 너무 살 게 많아요. 공급이 증가한 거죠. 그럼 살 게 많은데 집값이 안 빠 지고 100일 수 있습니까 아니라는 거예요. 그래서 여러분들 집값을 결정하는 건 매도 물량이다. 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양 그게 지금 굉장히 빠르게 증가하고 있다. 제가 볼 때 2025년도에 매물의 양 이 서울 아파트가 상반기에 10만 건을 넘어설 거예요. 그럼 그거 다 누가 사줍니까 수요가 줄고 있는데 그러면 공급이 증가 하고 수요가 감소하는데 집값이 어떻게 돼요 아니 공급이 증가하는데 오르는 재화나 자산 가격이 어디 있어요 여러분 제가 이런 말씀 드려서 좀 그렇지만 비유를 한 번 해보자 고요. 삼성전자 10만 전자 막 된다고 할 때 수요가 막 들어서 막 샀잖아요 . 그런데 삼성전자 주가가 왜 빠졌 어요 삼성전자 공급이 많이 돼서 빠졌어요 아니 시장에 삼성전자가 요 유증을 막 해서 삼성전자 주가 가 빠졌냐고요. 살 사람이 줄어들고 삼성전자 주식을 들고 있는 사람들이 시장에 내놓 니까 매도 물량이 증가해서 빠진 거 아닙니까 이렇게 얘기하면 아파트 를 왜 주식하고 비교해 말이 안 돼 아니요 똑같다고요 왜요 투자로 이루어진 시장이기 때문에 성격 은 아주 유사합니다. 삼성전자 주가가 빠진 이유는 수요 가 감소하고 갑자기 삼성전자가 많아진 게 아니고 주식이 많아진 게 아니고 들고 있는 사람들이 파니까 매도 물량이 증가하니까 빠진 거예요. 아파트도 똑같다. 그래서 여러분들 매도 물량을 보시는 게 훨씬 더 중요하다. 그래서 건설사들이 안 지어서 슈퍼 사이클이 옵니다 공급이 부족합니다 . 입주가 감소합니다. 이거는요 제가 볼 때 이런 기준을 갖고 의사결정을 하니까 사실 굉장히 틀린 이야기다. 그 말씀을 꼭 드리고 싶습니다. 저번 주에 이제 한국부동산원이 진짜 오랜만에 올해가 돼서 처음으로 이제 하락지표가 떴죠 하락지표 가 떴고 아마 11월 다음 주에도 더 하락지표가 뜰 것 같아요 제가 볼 때. 물론 이제 뭐 흐름 자체가 완전히 트렌드가 여러 가지 지표들 중에 우리가 많이 보는 거래량 전세가 비율 또 미분양 이렇게 보는데 미분양 이 또 늘기 시작했어요 다시. 서울도 미분양이 좀 늘었거든요 . 그래서 그 지표들이 모두 그렇게 가리켰고 경매 건수도 9년 4개월 만에 서울은 최대 건수의 아파트 가 그게 11월 중순이거든요. 그러니까 이제 경매 건수가 많이 늘어나는 이게 또 선행지표의 역할 이 있는데 낙찰 가율은 좀 높아졌 어요. 높아졌는데 그건 기존에 유찰된 것들이 다시 낙찰을 받는 거니까 한 번 유찰되면 만약에 10억짜리 면 8억이잖아요. 8억짜리가 90%로 낙찰되면 98 70이잖아요. 그럼 10억짜리가 7억 2000이라는 얘기에요. 90%를 해봤자 이 계산을 잘해야지 마치 10억짜리가 10억에 요새 경매 낙찰가다 착각을 하거든요. 지금 벌써 경매가격의 낙찰 패턴 을 보면 90몇%라는 얘기가 주로 유찰된 게 한 60%니까 그 계산하면 한 10% 정도는 지금 내부적으로 선행지표상으로는 하락신으로 다 뜬 거예요. 그리고 11월의 거래량이 또 더 극감 을 했습니다. 그래서 12월까지 어떨지 모르겠 는데 이건 있죠. 한은희 금리를 인하해서 잠시 두 번이나 했기 때문에 잠시 또 어떤 상승에 대한 어떤 상승원자분들의 스피커들이 나오실 텐데 의외로 정부의 입장은 가계부채 문제에 대해서 냉정하게 거시건전선 강화 대책 이걸 시행한다고 했기 때문에 대출 금리는 별로 안 내릴 것 같아요 . 도리어 12월에 가상금리 스트레스 dsr 이게 어떻게 나오냐가 중요한데 작년에 1.5%였거든요. 그걸 만약에 정부가 거시건전성을 확실히 가계부채를 잡기 위해서 가면 2%가 될 수도 있거든요. 그게 이제 키포인트가 될 것 같아요 . 만약에 그게 2%가 나오면 정부에서 확실하게 연착률으로 가겠다는 의지인 거고 만약에 1.5나 1%가 나오면 약간의 여지를 좀 상승 상승 을 하되 약간의 제한을 누르는 선 로 이런 식으로 진행될 것 같아요 . 보시면 1400원 왔다 갔다 하지 않 습니까 확률이 트럼프가 되고 나서 더 그런데 물론 시간이 지나면 조금 조정은 되겠지만 금리를 내렸기 때문에 그것도 지금 리스크가 다시 발동해서 쉽지 않아 보이는데 어떻게 될지 더 봐야겠지만 현재 시점에서 보면 우리가 경제를 예측할 수 있는 게 있어요. 경제가 좋아야 부동산도 같이 따라 가는데 코로나 때는 저금리 인플레이션 해지 효과로 부동산이 떴지만 지금 그런 부분은 아닌 상황이고 우리가 생각할 게 뭐냐면 미국 트럼프가 대통령이 됐으니까 제가 이걸 한 번 정리해봤는데요. 이 그림이 뭐냐면 한율 1400원 돌파의 의미 트럼프 집권식이라고 그림 올렸지만 여기 보시면 주황색이 트럼프 집권식입니다. 2017 18 19 20년 4년 되니까요. 이때 지금 무역 흑자액을 보면 빨간 선이 대미 수출액이고요. 파란 선이 대미 수입액입니다. 그래서 흑자액이 밑에 뜨는 막대기 인데요. 250은 오바마 시절에 250억 258억 300억대를 갈려고 했어요 흑자 수익 이. 그런데 트럼프가 되자마자 우리 기억에 뭔지 모르지만 약간 쨘 거 같은데 특별한 거 없던 거 같잖아요 그런데 보시면 부동산은 막 뜰 때 지만 대미 수출액이 179억 138억 반토막이 나요. 흑자액이. 그런데 이번에 444억 달러로 뚫 었잖아요 이번에 흑자가 많이 좋아 졌단 말이에요. 그런데 트럼프가 이걸 언급을 했어요 . 그러면 그전에 예를 봤을 때 이거 한국이 많이 벌어가네 예전에 자기가 할 때 100억밖에 안 벌어가던데 지금 4배를 벌어가네 이게 관점 이잖아요. 그러면 캐나다하고 멕시코도 친근한 나라인데도 20% 얘기하는데 우리 20% 하면 타격하겠죠. 그럼 이건 그 얘기가 뭐냐면 경제 수출의 효과가 내수에도 어떤 도움 을 주는 요인이 분명히 있는데 그 부분이 차단한다는 얘기인데 그 와중에 환율 때문에 물가가 올라 가니까 내수에 있는 소비 여력도 약해지잖아요. 그러니까 양쪽에 좀 부정적인 팩트 들이 다가오면 부동산이 제가 볼 어려운 상황에 지금 올 것 같아요 . 다만 정책금리 대출금리로 살려고 하지만 분위기가 좋아지게 따라 가는데 올해도 신생아론 29조 풀 었는데요. 제가 8월 9월에 그때까지 추산이 7조밖에 안 나왔습니다. 그래서 정부가 부랴부랴 정책금리 1 2%를 푼 거거든요 ltv 생애 최초 . 그러지 않았으면 올해 아마 7 8월부터 내려왔을 겁니다. 받쳤는데 그것도 이제 가계 부채 심각하니까 도저히 이거 넘어서면 문제가 터질 것 같다고 판단하니까 금리인하고 거시관정서 대책하니까 이걸 함부로 기조를 바꿔서 다시 가계 부채를 증가시킨다 이건 지금 경제상황에서 쉽지 않은 상황이다 저는 그렇게 보고 있습니다. 저는 우리 옹달에 나와서 항상 말씀 드리는 게 하반기를 보시라고 그랬 고 하반기 때 분위기와 내년에도 정책금리가 55조가 또 나옵니다 나오니까 그걸 생각하면 또 상승 반등할 수 있거든요. 그런데 지역마다 좀 다를 것 같아요 . 서울은 그동안 많이 올랐고 최근에 추세를 보면 매물은 많아지는데 거래는 줄고 가격은 보압이나 하락 이거든요. 강남 3구가 다 그렇거든요. 그리고 반면에 많이 떨어졌던 인천 일부라든지 노도강 이쪽도 보압 을 이루고 있어요. 많이 떨어진 데. 그러면 이 상태에서 더 오른다 그럴 때면 노도강은 사실 쫓아갈 사람이 없을 것 같고 강남 쪽은 조금 조정 해줘야 수요가 붙을 것 같아요 제 생각에. 그러면 내년에 정책작업이 나온다 할지라도 조정이 없는 수도권은 괜찮을 것 같아요. 수도권은 지금 빠지고 있거든요 쭉쭉 특히 10월 11월 들어오면서 완연하게 하락거래가 많아졌습니다. 그래서 12월 1월 정도까지 2 3달 빠지면 한 20% 10%의 조정이 있다 이러면 내년에는 정책작업 때문에 어떤 볼륨의 크기가 강남하고 틀리잖아요 . 강남이 20억이면 거기는 10억 15억이면 거기는 한 6 7억이니까 그거는 이제 신혼부부나 무주택자분들이 조금 정책금리를 활용해서 다가설 수 있는 구간이에요. 그래서 제가 볼 때 주택가격이 조금 더 조정을 받는다면 내년에는 약간 약반등 내지 상승 구간을 만들 수 있다고 보는데 조정이 없으면 그 힘이 거의 없다고 보여집니다. 그러고 나서는 그 기간을 슬기롭게 못 넘겼기 때문에 더 큰 외부 충격 이나 내부의 어떤 리스크가 발생 하면 심리가 좀 생각지도 못하게 줄어들 수 있어서 잘못하면 정부가 그걸 잘 조절해야 되는데 제 영역 이 아니니까 그런 흐름으로 좀 갈 것 같습니다. 대표님 최근 여러 전문가분들 사이에서 이른바 부동산 슈퍼사이클이 25 년부터 온다라고 얘기가 표자되고 가장 큰 이유는 공급 부족 서울 수도권의 공급 부족 얘기를 하고 있거든요. 일단 이게 대표님은 이전 저랑 얘기 해서 하락 슈퍼사이클이 오히려 올 것 같다라고 얘기해 주셨거든요 . 되게 궁금합니다. 이유가. 자 일단 공급 물량에 대한 오해부터 정확하게 우리가 데이터를 가지고 팩트체크를 좀 해보죠. 진짜로 공급이 그렇게 슈퍼사이클 슈퍼 정확하게 표현하죠. 슈퍼 상승 사이클이 올 만큼 그렇게 공급이 작은지를 우리가 데이터로 좀 보잔 말이죠. 자 수도권만 보겠습니다. 자 이게 지금 수도권의 입주 물량 차트입니다. 확정 물량만 자 보세요. 원래 부동산 시장이 안 좋아지면 이렇게 공급이 작아져요. 11 12 13 14 15년까지 이렇게 작아지 죠. 이때 슈퍼 상승 사이클 왔나요 이때는 대표적인 하락기죠. 그렇죠. 슈퍼 하락 사이클까지는 아니지만 되게 안 좋았죠 수도권이. 내년에 입주 물량 작아요 아니에요. 평균 정도 됩니다. 절대 작지 않아요. 내후년 26년과 27년 어때요 작은 것 같아요 이때는. 작은 것 같죠. 자 이 데이터만 보니까 그래요. 아 이것도 또 데이터에 함정이 있군요. 함정이 있죠. 왜냐하면 입주시가 정확히 확정된 입주 물량만 여기에 들어가 있는 겁니다. 그러면 여기다가 미확정까지 넣어 보죠. 그럼 데이터가 이렇게 바뀝니다. 자 여기 보시면 이게 착공이나 분양 단계에 있는 것들입니다. 얘가 지금 27000세대 정도 돼요. 여기 보시면 광명 5구역 독소 이런 것들이 성내 5구역 이런 것들이 다 있잖아요. 이런 것들이 이런 것들 중에는 또 뭐예요 여기 보시면 방배 5구역 도 있죠. 이 중에는 후분양하는 것도 있습니다. 그러니까 이런 물량을 계사를 하지 않고 그냥 확정위로만 보니까 근데 그것도 정확한 표현은 뭐냐 25년은 절대 공급 절벽이 없어요. 공급이 작지 않아. 확정 물량으로 봐도 적지 않다 25년은. 26년 27년에는 수도권 전반적으로 공급이 줄어드는 건 팩트. 자 그런데 여기에 이걸 전체로 보면 자 어때요. 언제만 작아요 26년만 작아. 이 정도의 27년에 이 정도의 입증 물량은 2011년이랑 비슷해요. 2011년에 슈퍼사이클 왔어요 아니죠. 아니잖아요. 그러니까 좀 정확하게 우리가 팩트 를 파악을 해서 우리가 이야기를 할 필요가 있다는 거죠. 괜히 공급 작다고 하면서 사람들의 어떤 불안심리를 불러일으킬 이유가 없는데 정확하게 팩트를 가지고 얘기해야죠. 자 그러면 서울만 한 번 보겠습니다. 서울만. 또 많은 분들이 아 서울은 진짜 작다. 자 서울도 확정만 보잖아요. 25년 작아요 안 작아 언제 작아요 26년에 작습니다. 자 그런데 이것도 확정으로 보잖아요 그러면 26년 작죠. 그런데 27년은 어때요 다시 또 올라 와요. 그리고 여기에 이줌이 철거 단계 에 있는 것들 이게 지금 37000세대 정도 됩니다. 이런 것들은 이제 또 진행이 되 겠죠. 그래서 분명히 26년은 입주물량 이 서울이나 경기도 작은 거 맞다 팩트다. 그런데 25년은 절대 아니다. 아니다라는 거예요. 그리고 이 입주물량 잠깐 작은 거 가지고 슈퍼상승사이클이 올 만큼 이거는 택도 없다. 오히려 저는 무슨 얘기야 제가 전망 하겠습니다. 25년도는 슈퍼상승사이클이 아니라 슈퍼하락사이클이 저는 올 가능성이 훨씬 더 많다고 봅니다. 대표님 이거 되게 궁금해요. 입주물량이 생각보다 작지 않다는 데는 동의가 되지만 슈퍼하락사이클 이 쉽지 않을 것 같은데 궁금합니다. 여러 가지 이유가 있죠. 자 일단 기본적으로 뭐가 있냐면 우리가 한번 매물을 좀 볼까요 매물이 지금 얼마나 많은지. 서울 한번 보겠습니다. 이게 지금 지난 매물이거든요. 매물이 지금 어때요 증가하는 것 같아요. 팔려고 하는 매물이 지금 굉장히 많습니다. 매매 매물이 정말 많고요. 그 다음에 인천 볼까요 인천도 어때요 거의 역사상 가장 많습니다. 경기도 볼까요 가장 많아요. 그러니까 왜 신규 공급하는 새로 들어선 아파트만 공급물량이라고 생각을 해요. 아니다라는 거죠. 이게 지금 뭐예요 시중에 지금 팔려고 내놓은 매물도 공급 중에 하나입니다. 그리고 24년 상반기 제가 올라갈 거라고 얘기했잖아요. 제가 내려간다고 얘기 안 했잖아요 . 상중하죠. 근데 이게 스트레스 DSR 연기되면서 제가 9월달로 바꿨던 거고. 여러분들 진짜 정신 똑바로 차리고 지금 얘기 들으셔야 되는데 지금은 언제랑 똑같냐면요 24년 지금 10월 달이잖아요. 저는 21년 10월. 그리고 2007년 10월과 너무 유사하다. 부동산 시장을 봤을 때 21년 10월 달에 제가 무슨 얘기 했는지 혹시 기억나세요 그때 지금 역사상 가장 비싸게 팔 수 있는 기회 10년 만에 왔다고 10년에 한 번 올까 말까 저로의 매도 기회 왔다고 말씀드렸잖아요. 그리고 22년 하반기 어떤 일이 벌어졌 죠 하락이 대하락이 왔죠 대폭락이 왔죠 물론 서울의 수도권 특히 강남수촌은 그렇게 많이 안 빠져요. 왜 대출을 안 해줬기 때문에 22년부터는 대출을 해줬죠. 아마 25년 하반기에 저는 부동산 시장이 굉장한 충격이 올 거다. 그리고 2007년 지나고 나서 2008년 하반기에 어떤 일이 벌어졌죠 2008년 하반기에 미국 터지고 서울프라이밍 사태 터지면서 부동산 시장이 박살났죠. 그런 일들이 내년에 벌어질 가능성이 저는 아주 높다고 봅니다. 아주 높다. 그럼 내년 25년 하반기 지금 정도 시점에 지금 가격보다 지금 가격에서 그래도 어느정도 폭으로 하락 가능성 을 보시는 건가요 이거를 제가 유료광고에 쓴 건데 보여드리겠습니다. 자 이제 이거는 제가 얼마 전에 부동산 시장 전망 강의를 제가 좀 했었어요. 25년 부동산 그 자료 중에 위료 강의 였는데 이야 위료강의 풀어주시는 건가요 영달 유튜브에서 제가 한번 보여드리 겠습니다. 최초 공개입니다. 자 이제 보시면 저는 이제 2025년 은 하반기 부동산 시장이 굉장히 위험하다라고 좀 보고 있고요. 이유가 여러 가지가 있지만 일단 너무나도 지금 고평가되어 있어요. 특히 이제 강남서초 송파 같은 경우는 대출을 안 해주다 보니까 급한 사람이 없어서 반등이 그래서 다른 지역보다 더 셌습니다. 그래서 정고점이나 정고점 넘어서 까지 올라간 지역들이 있었어요. 그런데 대출을 해줬기 때문에 이번에 하락이 오게 되면 저는 강남서초 송파도 다같이 박살날 거다 이렇게 보고 있는데 자 보시면 금융위기 때도 금융위기 전에도 이렇게 고점 찍고 떨어졌다 올랐다 떨어졌다 올랐다 떨어졌어요 . 그러니까 데드캡 바운스가 한 번 두 번 정도 나왔거든요. 자 이번에도 지금 이때 고점 찍고 이거는 서울 평균입니다. 강남이 아니라 서울 평균. 한 번 꺾이고 한 번 두 번 반등이 나왔어요. 반등의 패턴이 다르죠. 이때는 첫 번째 반등이 셌고 두 번째 반등이 약했는데 이번에는 첫 번째보다는 두 번째 반등이 훨씬 셌습니다. 그리고 저는 가격이 이렇게 꺾일 거라고 봐요. 내년에. 자 그리고 과거에 보면 2008년 6월 달에서 2012년 12월까지 한 4년 반 정도 하락했는데 만약에 이런 패턴이 비슷하게 반복이 된다고 하면 26년 중순 정도의 바닥을 찍 을 수도 있어요. 하지만 이번에는 저는 22년의 하락과는 뭐가 다르냐면 22년에는 어떤 금리 인상에 대한 충격 때문에 그런 하락 이 왔던 거고 그다음에 공급 과다 그런데 이번에는 경기침체가 올 가능성이 아주 높습니다. 경기침체. 그러니까 이제 우리가 미국이 비 컷 을 하고 다시도 미국 경제 좋다는 얘기를 하는데 실상을 보면 그렇지 못해요. 과거에 비 컷을 했을 때 2001년 2007년 항상 경기침체가 왔었고요. 지금은 이런 경기침체 정도가 훨씬 더 강력할 가능성이 특히나 한국은 지금 굉장히 안 좋아요. 그러다 보니까 미국 주식이 이렇게 좋은데 한국 주식은 계속 빌빌대고 있잖아요. 정말 한국 경제 진짜 심각합니다. 여러분들 정말 아셔야 되고요. 오늘 제가 뉴스 기사 봤는데 그 노란 오산 공제라고 소상공인 분들 을 공제한 게 있는데 지금 너무 어려우셔가지고 퇴직금을 담보로 해서 대출을 받으시는 분들이 2배로 급증했다 연체제 급증 중이다 그런 기사를 봤습니다. 그렇죠. 그러면 저는 서울의 매매가가 어디까지 하락을 할지 제가 데이터의 근거 에서 전망을 해보겠습니다. 주택구입 부담 지수나 여러 가지 를 제가 다 감안을 하고 향후에 금리가 조금 떨어질 것까지 감안 해서 만든 데이터입니다. 지금 9월 기준으로 서울의 평균 평당 금액이 4200만 원이에요. 23년 1월까지 많은 분들이 이때가 저점이라고 생각하시잖아요. 최저점. 저는 아니다. 이거 저점 깨고 내려갈 거다. 더 내려간다. 그랬기 때문에 제가 이때 살아있는 얘기를 안 했겠죠. 이게 깨질지 안 깨질지는 내년이든 내년이든 보면 되는 거고 만약에 여기까지 온다 떨어진다 그러면 현재보다 16% 하락하면 23년 1월 달 가격까지 오는 거예요. 그런데 저는 이걸 깨고 더 내려갈 거라고 보는데 그게 이제 2020년 3월 달 정도 그러면 평당 3273만 원이고 그러면 현재 가격보다 22% 하락하면 됩니다. 그게 여기에요. 그런데 이게 더 떨어질 수도 있겠죠 . 그래서 2008년 10월 달 그때가 여기 에요. 여기까지는 떨어지려면 32% 떨어지면 되고 여기까지 떨어지려면 36% 2019년 3월 달 그런데 혹시라도 2018년 1월 달 가격까지 떨어진다 그러면 이제 44%가 떨어져야 됩니다. 그런데 저는 확률적으로 이 확률 2020년 3월에서 2018년 10월 2019년 3월 이 가격 그래서 평당 3270에서 2676 이 사이가 될 확률이 저는 아주 높다. 이번에 하락을 하게 되면 그리고 매력적인 매수 가격대는 저는 이 정도 32에서 36% 이 정도 그러니까 한 30% 정도는 떨어져야 매력적인 매수 가격대가 되지 않을까 이렇게 바라보고 있는 거죠. 그러면 지금 적게 떨어져서 선방 했을 때가 22% 떨어지는 거고 평당 3200 그 다음에 현실적으로 가능한 확률로 보시면서도 크게 하락하면 정말 36% 넘어갈 수 20-30% 떨어질 수 있다 쉽게 말하면. 맞아요. 좋군요.