4억으로 사야 하는 아파트 (내집마련, 갭투자)

안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼킨 부동산입니다 오늘은 3월 14일 멤버십 영상을 공개합니다 4억으로 수권에서 살 수 있는 최고의 아파트를 소개하는 시간이었습니다 자 쇼킹부동산 멤버십은 주 3의 멤버십 전원 영상이 올라가고요 청약과 투자 그리고 내집 마원의 모든 것을 다루고 있습니다 자 쇼킹 부동산 멤버십으로 한발 앞선 정보를 얻어 가시기 바랍니다 자 여러분들 갭 투자하는 목적 저희가 멤버십 초창기부터 말씀을 드렸죠 요즘 이제 멤버십 회원분들이 많이 늘어나셔서 그분들을 위해서 다시 한번 정리를 드리겠습니다 자 아시다시피 2021년 7월에 집값은 고점을 찍었습니다 그리고 만약에이 고점을 찍고 나서 여러분들이 한 20% 낮은 가격에 4억에 투자해서이 아파트를 매수했던 6억을 끼고 근데이 아파트는 수익이 얼마나 날 것인가 이것을 예상하고 접근을 해야 되잖아요 근데 저희는 어떻게 말씀을 드리나 자 직가 고점을 찍었었던 12억 5천 되는 시점은 아무리 어도 2023년 7월이 될 것이다 이때 최소 12억 5천 이상 되어 있을 거라는 거죠 7년 동안 매년 3,570 원 꼴로 상승하게 될 것이다 그러면은 투자금 대비 수익률은 88.9% 나오고요 또 하나 매매 가격만 올라가는게 아니라 전세가격도 반드시 올라가기 때문에 투자금 회수도 가능해지면서 수익률은 더욱 높아집니다 2031년 정구점 회복한다는 보장이 있나요네 그럼요 당연한 거예요 여러분 2014년 월급 명소에서 한번 확인해 보세요 지금 한번 이제 심심할 때 한번 보시기 바랍니다 야 내가 이거 받고 어떻게 살았지 이런 생각 드실 겁니다 10년이면 강산도 바뀌는 수준이에요 다연히 10년 뒤에는 2021년 전구점 찍는 것이 당연한 겁니다 그건 당연한 거예요 그럴 수밖에 없습니다 수요가 많아서가 아니라 화폐 가치가 떨어져서 그런 거죠 그래서 부 동산 투자는 이런 이야기가 있잖아요 머리로 하는게 아니라 엉덩이로 한다 엉덩이로 계속 갖고 있다 보면 반드시 웃게 되 있다는 거죠 투자금은 점점 회수되고 수익률은 높아지는 구조가 나온 겁니다 자 오늘은 나에게 4억이 있다면 어떤 아파트를 살까 한번 생각해 보면서 영상을 제작했습니다 당연히 신축과 준신축 중심으로 말씀을 드릴 거예요 고점 대비 하락폭이 큰 단지 그러면서 전세가 부족한 지역입니다 자 4 3월 14일 기준 4억대 갭투자 추천 지 오늘은 그동안 멤버십에서 달았던 단지까지 포함하면서 한번 총체적으로 정리를 해 보겠습니다 자 첫 번째 소개해 드릴 곳은 산성역 포레스티아 window 여기 오랜만에 소개해 드리죠 2020년 7월에 완공된 4천세대 넘는 매모 특급 단지입니다 8호선 초 역세권이고 지금 산자부가 입주하면서 주변 지역이 좀 확실히 개선이 되고 있더라고요 자 매매 호가는 9억 천부터 시작입니다 괜찮은 동 매물 기준이고요 어 위치가 안 좋은 것은 좀 추천을 드리고 싶지 않아요 뭐 9억 6천원까지 있는 건 반데 그러지 말 아시고 제대로 돈을 주시더라도 요즘은 로얄동 로얄층 위주로 접근을 하시는게 좋습니다 자 9억 9천만 원은 최고점 13억 대비 -2.8% 수준입니다 최근에 이제 가장 높게 거래된게 한 10억 4천만 원이든 뭐 완전히 초급 매는 좀 사라졌지만 그래도 여전히 괜찮은 급매가 남아 있다고 보고 있습니다 자 삼성기 포레스티아 투자금 보겠습니다 전용 74m 9억 9천이라고 말씀드렸는데 전세 가격을 봤더니 5억 8천만원입니다 한 2 3개월 전만에도 5억 2 3천년는데 전세가격이 5천만 원 정도 올라왔고 조만간 6억 대에서 대세를 이룰 것 같아요 벌써 6월 달에 6억 전세의 거래가 체결이 됐습니다 갭을 따져 봤더니 한 4억 내외가 나올 것으로 보여집니다 산성역 포레스트가 지금 전세 매물 봤더니 108 권인데 산성역 포레스티아 유난히 허위 매물이 좀 많은 편이에요 실제 전세 매물은 이거보다 또 적을 거라고 보고 있습니다 산자부 입주 위에이 지역의 전세 매물이 한동안 3년 6개월 정도는 안 나온다고 합니다 자 참고로 2일 때는 기업 호재가 있죠 대기업 관련된 기업 호재는 반드시 체크해야 됩니다 교통 호재만큼 중요한 내용이에요 자 복정역 주변으로 두 개의 기업 포제가 있는데 첫 번째는 포스크 연구소인데 어 언론에 근무 인력이 예상되는게 이제 예상 근무력이 나왔어요 한 3,000면 정도라고 합니다 2027년에 완공될 예정이고요 또한 복정 역세권 복합 개발 사업을 통해서 현대차 연구소가 들어오는데 지금 남양 연구소 인력이 재배치되고 다른 계열사의 연구 일력도 이쪽으로 들어온다고 합니다 남영 연구소가 7,000명이 넘게 근무하고 있거든요 그래서 여기는 한 3,000 명에서 5,000명 정도 보는 거 같습니다 자 산성역 그요 이제이 지역의 개발 소식의 최고 수유지 중 하나예요 그래서 위래 산성역 장지역 이런 이런 주변으로 해서 좀 이제 호재가 많이 적용이 되죠 자 두 번째 성봉역 롯데 캐스 골드타운 살펴보겠습니다 여기는 2019년에 완공된 2천세대 넘는 주상복합 신축 대단지입니다 요즘 주상복합이 그지역 대장 역할을 하고 있어요 자 여기는 지금 전용 84 제미가 11억 6천부 매물은 나와 있거든요 얘가 고점이 15억 원이었고 지금 고점 대비 - 22.4% 동도 좋고 층도 괜찮은 거 같습니다 자 봤더니 여기가 작년에 12억 7천까지 올라갔 그든 그럼 급매 맞다고 말씀을 드렸어요 자 여기 투자하는데 얼마나 드나요 어 아까 매매 가격이 11억 6천부 말씀드렸고 전세는 7억 그입니다 개분 한 4억 6천인데 뭐 전세계 계약되는 거 보니까 뭐 7억 2천 7억 3천도 있어요 그래서 갭은 4억 6천이 말씀드리는데 그거보다 적게 들 수도 있을 것 같습니다 일단 전세 매물이 많은 편은 아니에요 수지구 전체적으로 전세 매물이 많이 부족한데 그나마 여는 좀 있거든요 그래도 이것도 빠르게 줄어들지 않을까 생각이 듭니다 자 참고로 수지구는 뭐 수요가 끊이질 않아요이 분당선이 깡패의 역할을 하지 않습니까 9만 7,000명 7만 9,000명이 근무하는 판교 지역에 바로 다이렉트로 가깝게 접근 가능하죠 강남 상구의 접근 가능하죠 또한 삼성전자와 하이니스 근무 인력이 이쪽으로 계속 유입이 됩니다 교육도 가역 대비해서 굉장히 준수한 편에 속해요 게다가 확산되는 신축 부족 공포 아시죠 공사비 갈등의 정비 사업이 계속 올수 되다시피 했습니다 그래서 지금 90년대 지어진 아파트들이 과연 재건축이 이루어질 수 있을까 이런 의구 좀 드는 와중에 신축에 더욱더 부각이 될 수밖에 없을 겁니다 지금 정부에서 공공 중심으로 공공을 많이 늘리려고 하는 데 아시다시피 경기 남부지역은 3기 신도시도 없어요 그래서 공급부족 이슈가 커지고 전세값이 오르는 상황에서는 그 지역 신축 대장이 우선이라고 말씀드렸습니다 근데 고점 대비 률도 매력적이에요 자 세 번째 소개해드릴 것은 신축은 아니고요 2013년에 완공된 이제 구축으로 넘어가는 단지입니다 광교 센트럴 뷰예요 자 지금 광교 중앙역 주변으로 해서 자연 힐스테이트가 거래가 터지고 그 옆으로도 이제 수요가 넘어가는 상황을 보이고 있습니다 자 자 광교 센트럴 부유 전용 84정 미터는 현재 11억 7천만 원이에요 얘가 비쌀 때 14억이 그요 고점 대비 -1.4% 다소 아쉽습니다 작년 고점은 11억 천인데 한 1 2천 정도 더 깎았으면 좋겠어요 한번 협상력을 발휘해 보시기 바랍니다 투자금은 얼마나 될까요 지금 전세 시대가 한 6억 5천 정도 나와요 갭은 4억 내외가 나올 것으로 보여집니다 지금 광교 내에서 4억대 투자를 고려하면 바로 여기라고 생각해요 게다가 광교지역 전세 매물 부족하다 말씀드렸죠 자 이제 점점 구축이 늘어난 광교 신도시입니다 벌써 입주 10년 차가 돼 가고 있죠 그런데 구축이 늘어나는데 광교 신도시 인기는 오히려 늘어나는 것 같습니다 왜냐면 이제 직주 적극성이나 공원 쇼핑 교육 모든 것이 가초 완성형 신도 있잖아요 그래서 동탄이화 영통 매도하고 나서 광교로 들어오는데 야 광교까지 들어와서 어디로 갈 것이냐 결국에 이제 서울권 판 뭐 동판교 정도가 남은데 그쪽까지 잘 안 가더라고요 그래서 대체할 곳이 광 교신 도시 대체가 굉장히 없어요 그러다 보니까 장기적으로도 괜찮다고 보는 거죠 자네 번째는 평촌 더샵 센트럴 시트입니다 2016년 6월에 완공돼 평촌역에서 몇 안대는 준신축 대단지 아파트예요 그래서 평촌역까지 도보 7분이 소유가 됩니다 아쉬운 건 좀 학원과는 거리가 좀 있어요 자 여기 전용 84 제미가 11억 7천만 원 부터입니다 전고점 대비 -1.4% 수준이에요 자 여기 투자금은 지금 매매 가격이 11억 7천 데 거래가 그렇게 많지 않아서 저는 조정이 더 가능하다고 보고 있습니다 전세 가격은 7억 3천부터예요 그래서 지금 표면상 갭은 4억 4천인데 줄어들 가능성이 있습니다 여기 전세 비쌀 때 8억 3천까지 갔네요 평촌 지역도 전세 매물이 좀 줄어드는 편입니다 경기 남부지역 전세 매물 감수하는게 제가볼땐 조만간 뉴스에 나올 것 같아요 나는 교통보조금 더 우선시한다 그러면은 경기도 최대 학원가가 바로 평촌 학원 가거든요 여기 도불 접근 가능한 곳이 평 청촌 더시아 마이 파크입니다 2019년 3월에 완공됐고 114세 대요 학원 거까지 도보 7분이면 가능하네 이게 좀 장점으로 부각될 수 있습니다 자 현재 전용 84m 매매 호가는 10억부터 입입니다 어 얘가 비쌀 때 13억 8,500만 원까지 갔어요 고점 대비 - 27.7% 요즘도 이런게 있어요 전세 호가는 6억 3천만 원입니다 자 얘가 지금 5억 후반의 전세 가격에서 지금 6억까지 조금씩 올라가요 보수적으로 억만 잡아도 4억이면 투자 접근이 가능합니다 얘가 비쌀 때 전세 가격은 7억 수준까지 올라갔었는데요 자 다섯 번째 소개드릴 것은 목동 센트럴 아이파크 부입니다 2020년 5월에 완공된 3,000세대 넘는 매머드급 단지입니다 아쉬운 것은 교통이 자 근데 교통이 안 좋은 것에 반영된 가격이 나와 있어요 10억 3천만 원부터 전용 84 정미가 시작합니다 비쌀 때 14억 3천이 4 고점 대비 4억이 싸게 사는 거죠 자 년에 작년에 좀 거래가 많이 유입됐을 때 10억까지 올라갔습니다 급매 맞다 보이고요 고점 재발률도 -28% 매력적으로 보입니다 자 목동 센트 아이파크 위부 투자금은 어떨까요 자 아까 매매가 10억 3천이 말씀드렸는데 전세는 6억 부터입니다 갭은 4억 3천인데 전세 가격도 꾸준히 올라가는 추세고 매매 가격도 조정이 가능한다면 저는 4억 때 서울 투자 접근에서 굉장히 좋은 선택이 될 거라고 생각을 합니다 시장의 풍이 아직 느껴지지 않은 비역세권 신축 아마 이제 부동산 관심 많으신 분들 아실 겁니다 지금 이제 되는 입질만 계속 되는 추세인데 영원한 양극화는 없거든요 결국에 유동성이 풀릴수록 수요는 늘어나고 더 넓은 범위에서 상승이 일어난다면 이렇게 전고점 대비 하락폭이 큰 신축에 대해서도 분명히 장점이 부각되고 언제 그랬냐는도 수요가 늘어나는 날이 반드시 올 거라고 생각합니다 자 그리고 많은 분들이 궁금해하실 거 오늘 주제가 4억이 있으면 사세요 이런 내용인데 4억 있는데 투자를 할까요 내집 마원 할까요 아까 4억대 투자처 아파트 솔직히 내집 마원 하려면은 접근이 어려운 곳이 꽤 많이 있거든요 이럴 땐 좀 간단하게 좀 말씀을 드리면 소득이 많고 거주하는 지역이 전월세 있어요 그래서 맞벌이라서 막 연소득이 막 1억 2천 1억 5천인데 지금 내가 이런 1일 때문에 경기도 외곽에 있어서 뭐 전세 3 4억 뭐 4억 5억 이렇게 싼데 있으면은 그냥 투자로 접근하신게 나을 수도 있습니다 두 번째 소득이 많고 거주하는 지역이 전월세가 비싸요 그러면은 그냥 실수로 DSR 최대한 채워서 대출받아서 내집만 원 하시는게나요 마지막으로 소득이 낮아요 그러면 일단은 저는 내집 마원이 우선이지 않을까 생각이 듭니다 아니 나도 좋은 입지의 아파트 지금 좋은 기회가 같아서 사고 싶은데 뭐 그렇게 선택하셔도 괜찮아요 이건 뭐 개인의 성향인데 저 앞에서 말씀드렸다시피 부동산 투자는 의외로 이게 장기전으로 접근하게 됩니다 엉덩이로 투자하는 건데 만약에 내가 소득이 낮은 상태에서 좋은 집 사고 싶어서 갭투자로 덜컥 잡아 놨어요 근데 내가 거주한지 예배에서 월시가 꾸준히 나간다면 그것도 스트레스 든요 그럼 장기 보유의 저해가 됩니다 그래서 그런 것도 좀 복합적으로 보시면서 상황이 맞게 좀 접근을 하셨으면 좋겠어요 참고로 제가 오늘 말씀드린 가격은 다 호감입니다 가격 조정 반드시 하셔야 돼요 물론 작년 12월 달 올해 1월 달만큼 좋은 상황은 아니지만 약간 늦긴 했지만 여전히 조정 가능한 케이스가 많습니다 거래 라인 좋은동 경우에 더욱더 적극적으로 할인을 요구하시기 바랍니다 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다 다음 주 토요일 날 더 돈이 되는 정보로 찾아뵙겠습니다 멤버십 이용이 천배로 보답한다는 생각으로 멤버십 영상을 제작을 하고 있습니다 자 이상으로 영상 마치겠습니다 그리고 상담이 필요하신 분들은 고정 댓글도 한번 확인해 주세요 감사합니다