한국 부동산 다시 폭락한다. 빚폭탄 터지고 쫄딱 망한다. 거품 붕괴에 다들 난리난다. 끔찍한 집값 붕괴, 초토화된다 (김기원 대표 / 1부)

89월 정도 지나고 나면은 시장이 쉽지 않겠다 그리고 이제 무엇보다 제가 눈히 말씀드리지만 지금 대한민국 부동산 시장에서 거품이 가장 많은 데가 대한민국 서울이에요 [음악] 아네 안녕하세요 그 부동산 플랫폼 서비스 리치고 운영하고 있는 김입니다 그 부동산 시장에 빅데이터와 인공지능을 가지고 예 혁신을 만들고 있습니다네 아니 당연히 정말이죠 예 당연히 지금 상승하고 있고요 자 이거는 어 일단 서울 기준으로 말씀을 좀 드리면 제가 데이터를 한국부동산원 데이터랑 그다음에 KB 부동산 데이터 제가 둘 다 가지고 말씀을 좀 드릴게요 일단 데이터를 보면은 거의 모든 지역들에서 이제 전세가는 전부 다 다 올라가고 있고요 매매가 같은 경우도 이제 성 나 마포구 그다음에 서초구 용산구 강남구 요런데 위주로 지금 가격이 많이 올라가고 있습니다 마포구 같은 경우는 뭐 마포구 이런데 같은 경우는 한 3월 달부터 지금 상승을 시작을 했고요 그리고 이제 가장 느린 중남구 이런 것들도 이제 막 상승으로 접어들기 시작했고 이제 금천구 여전히 지금 하락하고 뭐 도봉구 이런데도 지금 하락을 좀 하고 있는데 KB 부동산 데이터는 조금 느려요 그래서 요게 이제 좀 더 빠른 한국 부동산원 데이터를 가지고 제가 말씀을 좀 드리면 어 이미 이제이 데이터를 보면 노도강 지금 상승을 하기 시작을 했습니다 보시면은 지금 어 노원구 같은 경우도 지금 이제 5월 달부터 5월 중후반부터 상승하기 시작했고 그다음에 강북구 그다음에 도봉구 아지 그래서 일단 비싼 아파트들이 많은 뭐 성동구 용산구 마포구 영등포구 송파구 이런 지역들은 이제 전부 다 다 올라가기 시작했는데 이제 마지막으로 노도강 마저도 이제 상승으로 돌아서서 아마 지금 현장에서 느끼시기에 아 지금 부동산 지금 어 대세 상승장 또 시작된 거 아니냐 전부 다 올라가고 있다 아마 이렇게 느끼실 가능성이 되게 높을 것 같아요 아 경기도도 보면은 이제 고양시 덕양구 수원시 영통구 김포시 이런 데들 이미 이제 매매가 전세가가 전부 다 다 상승을 하고 있고요 그다음에 이제 광명이 성남 이런 것들이 조금 늘었는데 이런 지역도 지금 상승으로 돌아섰어요 그러다 보니까 아마 상당히 많은 지금 이런 부동산시장 상승이 계속 지금 주변으로도 많이 좀 퍼지고 있는 요런 상황이라고 좀 보시면 될 거 같아요 어 전세가는 뭐 특별한 경기 침체나 입주 물량이 어 크게 많지만 않으면 공급 폭탄만 없으면 원래 전세가는 올라가는 거고요 근데 이제 매매가 같은 경우는 여러 가지가 있는데 일단 지금의 부동산 시장은 2023년 하고 매우 유사하다고 보시면 됩니다 그래서 정부가 정책을 써서 만들어진 지금 반 등이라고 보시면 돼요 그래서 23년 1월 달에는 이제 30조 정도 풀었죠 특내 보금 자리론 그다음 24년에 또 27조 정도 풀었죠 그래서 23년에 30조 푸니까 반등을 했다가 이게 한 8월 중반까지 올랐다가 그리고 이제 9월 달부터 시들시들 해지고 10월 달부터 하락이 시작됐어요 근데 떨어지는데 여기 또 27조 쏟다 부으니까 또 여기서 시장이 상승으로 돌아서게 된 거죠 그래서 제가 24년 부동산 시장 전망을 제가 상중 하자라고 제가 전망을 드렸고 내내 그런 말씀을 여러 유튜브 채널에서 많이 드렸었습니다 그래서 상반기는 예상대로 괜찮아요 그리고 이런 흐름은 못해도 한 7 8월 달까지는 진행이 될거다 이렇게 보시면 될 것 같아요 상승 추세가 글쎄요 약발 떨어짐은 없지 않을까요 그나마 지금 정부에서 펌프질 해가지고 지금 이렇게 올라가고 있는 건데 저는 정책 효과가 끝나는 월 정도 지나고 나면은 좀 시장이 쉽지 않겠다 그리고 이제 무엇보다 제가 눈히 말씀드리지만 지금 대한민국 부동산 시장에서 거품이 가장 많은 데가 대한민국 서울이에요 서울 예 그래서 데이터를 보면은 작게는 뭐 한 15 20에서 많게는 거의 40% 가까이 지금 고평가되어 있거든요 그렇기 때문에 이런 거품은 빠질 수밖에 없고요 그리고 이제 무엇보다 거래량이 늘었다고 하지만 제가 거래량 데이터를 잠깐 좀 보여 드리면 자 요게 지금 서울의 지금 아파트 거래량 막대 그래프 차트 그든 연도별 근데 21년 22년 23년 24년 거래량이 역대급으로 없죠 예 만약에 23년에 지금 한 3만 4천 채 가까이 거래가 됐거든요 올해도 아마이 정도나 요거보다 조금 더 많을 것 같아 아마 4만 채는 못 넘을 것 같은데 자 만약에 이런 특내 정책 극단적으로 금리를 낮춰주고 대출 기간을 늘려주고 또 출생과 결혼에 대해서 엄청난 혜택을 주는 만약에 이런 것마저 없었다 그럼 거래량이 어떻게 됐을까요 완전 훨씬 더 처참했고 그죠 그렇기 때문에 어 지금은 여전히 거래량이 너무너무 작은 시장이다 거죠 그렇기 때문에 이거를 가지고 무슨 어 부동산 시장이 대세 상승을 한다는지 이런 거는 뭐 택도 없는 얘기죠 뭐 그건 역시도 이제 말도 안 되는네 얘긴데 자 이거는 제가 것도 데이터로 설명을 좀 드릴게요 전세가가 지금 어 서울기 으로요 어 24년 4월 달부터 지금 올라가고 있습니다 그전에는 좀 떨어졌어요 그리고 좀 전에 23년 5월 22일부터 이제 가격이 상승을 하다가 작년 하반기에 살짝 떨어졌다 지금 다시 오르는 거거든요 전세가가 자 근데 그 전에 어떤 일이 있었냐 22년도 차트에서 보시는 것처럼 어때요 예 22년 6월 달부터 전세가가 엄청나게 폭락을 했습니다 엄청나게 폭락을 했어요 그래서이 차트 보시면이 하락기에이 하락폭 지금 상승이 상승폭 지금 전세가 상승은 아무것도 아니에요이 정도의 상승은 엄청나게 폭락을 했기 때문에 여기서 지금 조금씩 회복을 해가는 과정이라고 보시면 되는 겁니다 예 그렇기 때문에 뭐 전세가 계속 뭐 이렇게 올라갈 수 있지만 그래도 이게 매매가 상승까지 이어지기는 정말로 쉽지 않다네 그래서 여러분들이 2022 하반기에 그누구도 전세 하락할 거라 예상 못했죠 전부 다 뭐라 그랬어요 폭등 온다 그랬잖아요 폭등 온다 그랬습니다 입주 물량 부족하고 어 임대차 법도 갱신되고 하니까 엄청나게 폭등 올거다 근데 제가 뭐라 그랬어요 데이터에 기반해서 그런 일 없을거다 아니 지금 전세 수급이 떨어지고 있는데 지금 어떻게 전세가가 지금 하락될 지경인데 어떻게 전세가가 그렇게 올라갈 거냐 저 역시도 제가 전세가가 오르지 않고 떨어질 거라고 봤지만 그렇게 할 거라는 예상도 못했습니다 매매가보다 더 많이 떨어진게 전세가 있잖아요 그렇기 때문에 여러분들 근데 그거를 예상을 했어요 그리고 전세가가 왜 폭 나가는지 아세요 전세가 폭락하는 이유는 두 가지가 있습니다 첫째 공급 과에 근데 2022년 하반기에 서울에 공급관 있었어요 없었잖아요 오히려 입주물량 부족하다고 난리잖아요 자 그럼 두 번째 이유 경제 위기입니다 경제 위기 있었어요 없었잖아요 근데 22년 하반기에 왜 매매가보다 전세가가 더 많이 폭락을 했냐고요 이유는 딱 하나요 본질적인 가치 대비에서 전세가가 너무 비싸졌다는 거예요 아무도 이걸 떠받쳐 줄 수가 없는 엄청난 가격이기 때문에 이게 엄청난 폭락이 나타났던 거죠 그리고 지금도 여전히 제가 말씀드리면 서울 기준으로는 지금도 여전히 전세가의 거품이 아주 많아요 거품이 많습니다 그리고 이거는 언제 또다시 무너질지 몰라요 그리고 공급에 숨겨져 있는게 있습니다 뭐냐 지금 서울에 입주물량 부족하다고 하는데 후분양 데이터가 숨겨져 있어 후분양 데이터는 리치를 포함해서 다른 부동산 플랫폼에도 지금 없습니다 근데이 후분양 물량이 굉장히 작지가 않아요 그렇기 때문에 서울에 뭐 입주물량 작다 여기에는 후분양이 하는 함정이 숨어 있다는 걸 꼭 명심하셨으면 좋겠습니다 금리만 가지고는 그게 요인이 결정되는게 아니에요 그리고 기본적으로 금리가 내려간다는 부동산시장의 재고 금리가 올라가는 부동산시장의 제인데 근데 그게 또 내려간다 그래서 모든 부동산 시장이 다 올라가냐 그것도 아니에요 이거를 볼 수 있는 가장 중요한 지표가 주택 구매력 지수인 거죠 사람들의 소득 그다음에 주택 담보대출 금리 집값이 세 가지가 주택가격을 수요를 결정하는 가장 중요한 요인이 근데 이거를 데이터를 아무도 못 만들었으니까 근데 이걸 저희 리치에서 다 만들어 났잖아요 그래서이 주택 구입 부담 지수가 가장 중요합니다 근데 지금은 여전히 너무 비싸요 만약에이 상태로 금리가 유지된다 아 부동산에 호재로 작동할 수가 없죠 방법이 여러 가지가 있는데 일단 여기 리치고 홈페이지 리치고 AI 가셔서 여기 엑스퍼트 분석이라고 하는게 있는데 요걸 누르시면 돼요 그러면 전국에 대한 분석 시도에 대한 분석 시군구에 대한 분석까지 다 볼 수 있어요 그래서 예를 들면 시도 서울 이야기를 지금 하고 있으니까 서울의 데이터를 좀 볼게요 자 서울에 매매 주택 구육 부담 지수가 지금 얼마냐면 312 이야기는 무슨 얘기에요 서울에 내가 대출 켜서 집 살려면 한 달에 312만 원씩 갚아야 돼요 평균 대요 한데요 자 그런데 이거를 특내 보금 자리나 그다음에 신세가 특례를 해 주니까 이자가 2% 안 되니까 싸요 안 싸요 엄청 싸죠 이자가 그래서 싸버리는 효과가 있는 거예요 그러다 보니까 2030 세대들이 엄청 사고 있는 거죠 그래서 실제 데이터로도 지금 50% 이상이 지금 부동산을 매수하고 있는게 2030 세대고 이들이 왜 사냐 어 이런 특내 대출 때문에 사는 겁니다 근데 중요한 포인트 하나 여기서이 내는요 5년밖에 안 가요 자 무슨 얘기냐면 제가 예전에도 방송에서 말씀드렸지만 신세가 내로 볼 수 있는 최대 이익이 1년에 2천만 원 정도 됩니다이자 절감액이 5년이면 1억이 자 그런데 5년 안에 서울의 아파트를 1억 싸게 살 수 있을 때가 올까요 안 올까요 저는 무조건 올 거라고 보는데 정부 정체 정부에서 어떤 저출산 문제를 해결하기 위해서 이런 정책을 펼쳐낸 거는 저는 제게 박수치면서 환 환 이라고 봅니다 근데 문제는 뭐냐 왜 이렇게 비쌀 때 이런 정책을 하냐라는 거죠 근데 여기에는 저는 PF 문제도 다 연결되어 있다라고 봅니다 만약에 정부에서 23년 24년에 특내 정책 하지 않았으면 그래서 2030세대들이 집사기 안 했으면 부동산 pfc 어떻게 됐을까요 난리 났겠죠 난리 났겠죠 어떻게 보면 지금 정부에서 부동산시장을 연적 시키려고 부동산 뭐 이런 관련 회사들이 조금 시간을 벌 수 있게끔 저는 만들어 준거다 예 근데 여기에 혹해서 여전히 지금 서울은 어깨인데 어깨인 수준에서 서울에 아파트 산다 아 너무 위험하죠 그래서 특내 정책을 활용을 하시되 현 상태에서 거품이 좀 빠지는 아주 빠른 올해 연말이나 내년 어느 지음에 서울의 내집마련을 특내 이런 제대로 활용해서 사시면 좋겠다 이제 제가 방송에서 누누히 하는 얘기가 있잖아요 2024 25 26년은 경매로 엄청나 지금 기회를 잡을 수 있다 그래서 기회라는 거는 항상 위기 뒤에 오잖아요 그리고 지금 경 선수가 계속 늘고 있잖아요 그리고 앞으로 더 늘 거예요 이제 시작입니다 그렇기 때문에 어이 부동산 시장의 엄청난 위기와 더불어서 기회가 올 거기 때문에 어이 기회를 잘 잡자 이런 의미 그다음에 어 배블리 먹지 말자라는 굉장히 여러 의미가 있는데요 이게 음식도 그렇고 투자도 그렇고 항상 뱉어지는 먹으려다가 우리가 그렇잖아요 뭐 예를 들어서 뭐 2차전지 뭐 했어요 2차전지 뭐 그 고점의 시기에 지금 완 박살 났잖아 2차전지주 근데 그때도 또 뭐라 그서 전문가들이 어 엄청 간다 그랬죠 그때 사셨던 분들은 아마 인생이 난리 났을 겁니다 다 뭐냐 적절하게 절제를 해야 된다는 거예요 절제 그거는 제 스스로한테도 하는 얘기입니다 그래서 음식도 배불리 먹지 말고 어떤 일에 대한 욕심이 투자에 대한 욕심 뭐든 내가 욕심내지 말고 약간 살짝 부족한 듯이 하자 그런 의미로 제가 제 카톡 프로필을 그렇게 한 거죠 일단 너무 비싸요 너무 비싸기 때문에이 가격이 유지가 될 수가 없어요 그러니까 거래량이 없는 거예요 특례 정책까지 썼음에도 불구하고 거래량이 너무 작잖아요 이거는 좋아할 일이 아니라 너무 심각한 겁니다 원래이 정도의 강력한 정책을 펼치면 거래량이 엄청나게 증가를 해야 되는 거예요 근데 그렇게 안 움직이잖아요 왜 너무 비싸니까 그래서 일부 지역은 지금 무릎 밑에까지 떨어진 지역들이 있거든요 그런 데는 사도 되는데 서울은 거품이 너무 심하단 말이에요 지금 그렇기 때문에 이런 데는 더 이상 누군가가 더 비싸게 사 줘야 되잖아요 그럼 도대체 내까지 꺼냈고 특내 30조 꺼냈고 신생활 27조 꺼냈고 내년에 또 뭐 꺼낼 거예요 내년에는 무슨 뭐 뭐 임산부 뭐 또 특내 꺼내야 되나 예 이거는 이렇게 해서 지탱될 수 있는 시장이 아 라는 거죠 그래서 일단 가장 중요한 거는 본질 본질적인 가치 대비해서 너무나도 고평가 되었기 때문에 이게 당연히 저평가로 돼서 가격이 떨어질 수밖에 없는 그런 상황이 저는 올 수밖에 없다라고 좀 보고 있고 그다음 우리들의 지금 소득이 어때요 최근 실질 소득이나 이런게 뉴스를 보면은 최악이라 그러죠 최악이라 그러잖아요 왜 물가가 너무 비싸니까 내가 쓸돈이 없어 먹고 살돈도 없 요 지금 근데 특내 정책을 펼쳐서 싸 보이니까 주택 구육 부담 지수가 착취적 싸 보이니까 지금 산다라는 거예요 못 모르고 여기에 이런 것들 그다음에 환율이 제가 이제 항상 환율을 주목해서 봐야 된다고 제가 말씀드리고 있는데 지금 뭐 미국 주식 시장도 너무 좋고 한국 주식 시장도 굉장히 좋잖아요 근데 환율이 어때요 굉장히 높잖아요 원래이 정도는 환율이 확 떨어져야 되거든요 근데 환율이 굉장히 높습니다 자 이거 한번 차트를 한번 보여 드릴게요 자 여기 지금 환 인데 현재 지금 얼마냐면 177.9 5원 있니다 거의 1380원 가까이 돼요 지금 환율이 출렁출렁 하면 지금 계속 올라가고 있거든요 이것이 의미하는 바는 아 뭔가 지금 이상신호가 있다라는 거죠 지금 그리고 외한 보구는 또 감소하고 있고 외한 보유고가 감소하는 일은 거의 일어나지 않아요 IMF 전이나 금융기 전이나 뭔가 이상신호가 있었을 때만 외한 보유고가 줄었거든요 근데 지금은 21년 이후로 지금 외한 보유고가 계속 감수하고 있습니다 그래서 지금은 뭔가 대한민국에 상당한 충격파가 올 수도 있는 이런 것들을 환율이나 외한 보육으로 어느 정도 볼 수 있기 때문에 물론 그런 일이 무조건 벌어진다는 건 아니지만 우리가 이런 거예요 빨간 불에 내가 신호등 건넌다고 해서 무조건 사고 하나요 아니죠 근데 빨간 불이야 신호등 건너실 거예요 예 이런 상황이에요 지금 대한민국 지금 부동산 시장에 빨간 불이 들어와 있는데 왜 지금 그런 단기적인 정부 정책의 현혹이 돼 가지고 이거 지금 내 짓말을 하냐라는 거죠 내 인생을 걸고 아니 30년 동안 갚아야 되잖아요 40년 동안 갚아야 되잖아요 그럼 무릎 밑에서 싸게 사야죠 1년 뒤에 오든 2년 뒤에 오든 이런 기회는 무조건 올 수밖에 없다 그리고 그때 사야 안전하다는 거죠 n