내 집에 잘 살던 1주택자가 몰락하는 과정!

거꾸로 투자하는 쇼킴부동산입니다. 오늘은 1주택자가 단숨에 몰락하는 이유에 대해서 한번 소개해 드려보겠습니다. 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드립니다. 먼저 주말 사이에 많은 일이 있었죠. 윤석열 대통령의 탄핵안이 정족수 미달로 폐기가 됐습니다. 그리고 나서 국민의힘 한동훈 대표는 윤석열 대통령 퇴진 전까지 총리가 당과 긴밀히 협의해 민생과 국정을 챙긴다고 했지만 야당에서는 차가운 반응을 보이고 있어요. 자 그러면서 자산시장이 이런 상황을 어떻게 해석할지는 저희가 데이터가 더 쌓이면은 영상으로 더 정리를 드려보겠습니다. 일단 이번 주말 부동산 시장은 쥐 죽은 듯이 조용했다는 것을 말씀드립니다. 상담을 하면서 너무 많이 접한 안타까운 상황들이 있습니다. 유주택자의 이야기일까요? 유주택자의 이야기입니다. 아니 내 집에 잘 살고 있는 유주택자가 몰락할 일이 뭐 있어? 생각보다 많이 있다는 거죠. 오늘 영상을 보시면 1주택자뿐만 아니라 앞으로 1주택자가 될 계획이 있네요. 무주택자분들도 오늘 영상 끝까지 보시기 바랍니다. 쇼킹무조산이 추천하는 내 집 마련 시기는 자녀가 초등학교 들어가기 시점이라고 말씀드립니다. 늦어도 이때까지 마련하시는 게 좋아요. 왜냐면은 애들이 학교에 가게 되면 거주지 이동에 제한이 생깁니다. 일단은 전학이란 부담이 크고 아이들도 사회생활을 하다 보니까 부모님들이 쉽게 이사하는 거에 대해서 반대할 수밖에 없다는 거죠. 그런데 이런 상황에서 학교에 갈 수 있는 아파트가 정해진 상황에서 주거지가 정해졌잖아요. 여기서 만약에 그 지역 전셋값이 동시에 올라가면 매물이 씨가 말라버리는 상황 거주 불안은 더 큰 스트레스로 작용될 수밖에 없다는 겁니다. 만약 이 시기보다 더 늦어지게 된다면은 자녀의 사교육비 부담 증가에다가 퇴직에 대한 공포까지 겹치면서 굉장히 내집만원하기 힘들어질 수밖에 없어요. 그래서 40대 초반이잖아요. 늦어도 결단을 내려야 된다고 자주 말씀을 드립니다. 일단은 내집만원할 때 많은 분들이 타이밍을 잡을 때 자꾸 바닥을 잡으려는 생각이 있는데 이거 바닥 잡기 쉽지 않거든요. 바닥이 되었을 때 실제 여러분들이 전세 만기 시점이란 보장도 없지 않습니까? 보통 내집만원은요. 막 그렇게 계산적으로 투자적으로 접근하는 게 아니라 정착의 필요성을 느낄 때 하는 겁니다. 만약에 내가 이 지역의 세입자로 올해 거주했는데 아이들도 맘에 들어하고 이사가기 싫어하고 아내도 여기 진짜 살기 좋은 것 같다 이런 이야기를 하면은 그 지역의 정착을 고려하시면 된다는 거죠. 그럼 내집만원하는 사람들은 어떻게 될까요? 보통 2부로 나눠집니다. 첫 번째 적극적 투자자로 변신하는 사람 야 그동안 내가 왜 이 좋은 걸 안 샀을까 왜 이런 것 때문에 꽁꽁 알고 있었을까 하면서 어떻게든 한 채 더 살는 사람이 있습니다. 반면에 부동산에 관심을 끊는 사람도 있어요. 아 나 이제 숙제 끝났다 이제부터 대출 열심히 갚으면서 내가 원하는 투자나 내가 원하는 생활을 해보겠다 이렇게 접근하는 분도 계시죠? 근데 부동산에 관심을 끊는 사람이 훨씬 많은 비중을 차지합니다. 1주택자가 몰락하는 상황은 어디서 나올까요? 적극적으로 투자자로 변신해서 주택수 눌린 사람한테 올까요? 뭐 아주 집값이 과연식이 아니면 솔직히 그럴 일은 별로 없습니다. 진짜 몰락하는 상황은요 부동산에 관심을 끊는 사람 여기서 나온다는 거죠. 아니 내 집에서 잘 살고 있는 사람이 몰락할 일이 뭐 있어? 이게 자산시장의 특징입니다. 가격이 오를수록 수로 수요가 늘어나는 구조가 나와요. 자 그리고 가격이 올라가는 기간이 길면 길수록 하락에 대한 공포가 사라지는 특징이 있다는 거죠. 하나의 예를 들어보겠습니다. 2022년과 현재 코인시장 2022년 1월 기사 보겠습니다. 주식도 코인 비트코인도 줄줄이 하라 긴축의 공포 어떻게 대처할까? 자 그리고 나서 3월달 기사 볼게요. 비트코인 4만 달러 하향 돌파 투자자들 위험자산에서 이탈 이때만 비트코인 하면 거의 도박하는 사람처럼 취급했던 시기죠. 하지만 최근에 비트코인이 트럼프 당선에 대한 기대감 그리고 미국에서의 규제 완화 기대감으로 계속 고공행진을 하고 있지 않습니까? 그러니까 어때요? 투자자가 계속 늘어나고 있죠. 요즘은 어른 시인도 코인을 하는 상황이라는 거죠. 자 그럼 다시 부동산 이야기로 들어와서 부동산에 관심을 끊었던 대다수의 일주택자는 집값이 오른다는 소식에도 별로 관심이 없습니다. 그리고 그 다음에 또 오른다는 얘기가 나와요. 그래도 관심이 없어요. 그 다음에 집값이 그 전보다 더 많이 오른다는 얘기가 나옵니다. 그래도 관심이 없어요. 그 다음에 집값이 폭등을 해버립니다. 정말 말도 안 되는 수준으로 올라가버려요. 갑자기 마음에 급해지는 일주택자 가만히 보니까 나만 투자를 하네요. 주변 엄마들 이야기 들어보니까 다 투자해요. 동창회 갔더니 다 투자하고 있어요. 나만 뒤처지는 것 같네. 하지만 어때요? 투자할 돈이 있어요, 없어요? 없다는 겁니다. 왜? 집에 돈이 다 묶여있었고 그동안 주택담보대출 열심히 갚아오는데 포커스를 맞췄기 때문에 투자할 돈이 없어요. 기존 집을 담보로 집을 사면 되잖아. 그거 막히는 거 아시죠? 신용대출과 마통으로 급하게 자금을 마련해서 어떻게든 투자해보려고 계획을 세우게 됩니다. 그렇게 마련한 적은 자본금으로 투자할 대상을 찾아요. 그런데 부동산에 1억 들고 찾아갔더니 부동산 사장님이 웃습니다. 이걸로 뭘 사요, 못 사요? 이렇게 웃고 넘어간다는 거죠. 그러면서 추천하는 게 저기 날아가는 원룸 같은 거를 추천한단 말입니다. 그럼 안 되겠다. 분양이라도 받아야겠다는데 분양을 받았고 싶은데 부동산 과열 시기에 1주택자는 청약 시장에 차단이 됐죠. 여러분도 1주택자가 청약할 수 있던 지 얼마 안 됐어요. 그전에는 2022년 전까지만 해도 1주택자 얼씬도 못했다는 겁니다. 그때부터 오기가 생겨요. 부랴부랴 공부를 하기 시작합니다. 엄마들 모임에서 많은 이야기를 들어요. 아니, 1주택자도 넣을 수 있는 청약이 있다고? 그리고 부동산 전문가 강연단을 찾아다닙니다. 그래서 엄청나게 커다란 컨벤션 홀에서 다 같이 모여서 메모하면서 열심히 수업 들어요. 그런데 그 강사가 이렇게 이야기합니다. 소액으로 살 수 있는 집이 있다는 거죠. 2021년 가장 핫했던 부동산 상품은 유주택자가 넣을 수 있었던 청약입니다. 아니, 2021년에 아파트 청약에서는 1주택자가 접근이 안 됐다며 아파트 외에 유주택자 청약 제한이 없었던 상품이 있었죠. 주거용 오피스텔, 생활용 숙박시설, 그리고 지식산업센터 등이 있었습니다. 자, 한 기사 볼게요. 주거용 오피스텔 청약 경쟁률 평균 50대 1. 전매 제한 없는 생활용 숙박시설 청약 인기 경쟁률 수백 대 1. 지식산업센터 가산 퍼블릭 경쟁률 72대 1을 기록했다. 현재 얘네들 어떻게 됐어요? 3대 애물단지가 되어버렸다는 거죠. 이런 상품들의 문제점은 무엇일까요? 아파트는요, 언젠간 2011년 고점을 찍을 거라는 기대감이 있어요. 이미 고점 찍은 지역도 있지만 안 찍은 지역도 많이 남아있단 말입니다. 근데 그런 지역도 언젠가 5년, 10년 지나면 화폐가 차락으로 찍을 거라는 생각은 다 할 수 있어요. 왜? 모두 다 아파트에 살고 싶어 하니까 그리고 목돈에 대한 투자처도 제한된 상황에서 아파트는 장기적으로 가져가도 괜찮다는 생각을 누구나 할 수 있다는 거죠. 그냥 전세 계속 돌리거나 부동산 안 보면서 실거주하면서 기다리면 된다는 겁니다. 문제는 이렇게 물려보낸 3가지 상품들은요, 일단 적정 수요 자체가 파악이 안 돼요. 그래서 지금 여기가 왜 심한 탕격을 받았냐? 과공급 플러스 고분양가 이슈가 덮쳐버린 겁니다. 그러면 매도도 현재 거의 불가능한 상황이고 보유한다고 해도 잘 된다는 보장이 거의 없는 상황이잖아요. 또한 2021년에 핫했던 투자 열풍 기억나세요? 공시가유 1억 미만이라 해서 당시 문재인 정부에서 도입했었던 취득세 중과 제도의 유예 상황에 이상하게 공시가유 1억 미만 아파트는 제외를 시키는 내용이 포함됐습니다. 그래서 사람들 어떻게든 주택 수 늘려나는 게 최고의 주택 투자 미덕이라고 지금 인정했던 시기라서 사람들이 벌떼처럼 공시가유 1억 이하 주택만 사서 모아 나가기 시작했다는 거죠. 수도권 읍면 지역이나 지방지역 구축 가격 모두 올라버리고요. 빌라도 사람들이 굉장히 많이 샀어요. 근데 그런 주택 지금 어떻게 됐습니까? 2023년 1분기 저점에서 모두 그대로 유지되고 있고요. 빌라 같은 경우는 아예 거래조차 안 되기 때문에 가격 측정 자체가 어려운 상황이 되어버렸다는 거죠. 유주택자든 무주택자든 첫 번째 모르는 건 하지 마세요. 여러분 아파트 모르는 사람 없죠? 아파트는 다 아시지 않습니까? 여러분들이 살고 있고 어렸을 때 살았던 죽어있는 형태니까 아파트에 안 살고 싶어하는 사람 있나요? 없죠. 대한민국은 주거선호도 하나로 집중돼요. 그래서 이런 선호도 때문에 하락해도 기다리면 된다는 믿음을 준다는 거죠. 그래서 아는 것이라는 거예요. 두 번째 그동안 많이 오른 것이 매수할 이유는 아니라는 거죠. 자산 투자는 내가 가지고 싶은 것을 사야 돼요. 내가 가지고 싶은 것이 아닌 남들이 돈 벌었다고 사야 되는 자산은 굉장히 위험해질 수밖에 없다는 거죠. 이런 명언 저희가 2021년에 많이 말씀드렸습니다. 대중이 합창하면 반대로 간다고요. 세 번째는 규제를 피해 선호도 낮은 자산을 사지 말라는 겁니다. 아파트를 사든 무엇이든 자산을 살 때는 그 자산에 대한 확신이 있어야 돼요. 근데 규제 때문에 내가 이걸 못 사니까 요거로 또 사자, 이런 식으로 접근하지 말라는 겁니다. 왜? 시장은 언제든지 변할 수 있고요. 규제는 풀린다는 거죠. 그럼 규제 때문에 내가 그 주택을 샀는데 규제가 풀리면서 굳이 그걸 살 이유가 없어지게 되면 어떻게 돼요? 수요가 확 죽어버리면서 그게 나의 손실로 된다는 거죠. 부동산은 기본적으로 황금성을 보고 접근해야 됩니다. 내가 살 때 얼마나 이익이 날지 생각하지 마시고 내 다음에 사줄 사람을 생각하고 접근을 하셔야 된다는 거죠. 오늘 영상 요약해드리겠습니다. 자녀 초등학교 입학 전으로 내 집 말원을 끝내는 것이 좋다. 여기서 더 늦어지면 곤란해질 수밖에 없다는 거죠. 두 번째, 내 집 말원으로 상당수는 부동산에 관심을 놓지만 아파트값 상승이 지속되면 뒤늦게 관심을 가진다는 거. 세 번째, 과열 시기에 뛰어든 1주택자는 선호도 낮은 자산을 비싸게 매수하며 큰 손해를 볼 수 있다는 겁니다. 그래서 세 가지 원칙 말씀드렸죠. 첫 번째, 모르는 건 사지 않는다. 두 번째, 과거의 상승이 가지고 싶지 않은 자산을 매수할 이유가 되지는 않는다는 점. 세 번째, 규제를 피해 선호도 낮은 자산을 매수하지 말자는 거죠. 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다. 12월 7일 멤버십 영상에서 이런 이야기 들어보셨어요. 매수는 기술, 매도는 예술이라고. 반드시 알아야 되는 아파트 매도 비법에 대해서 총정리 드렸습니다. 쇼키무도사 멤버십은 주 3일 전용 영상에 올라가고요. 네이버 프리미엄 콘텐츠에서도 멤버십 영상을 더 저렴하게 확인하실 수 있습니다. 이상으로 영상 마치겠습니다. 감사합니다.