이거 보고 결정하세요! 3기신도시의 비밀 5가지

안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼킨 부동산입니다 오늘 영상 주제는 3기 신도시의 다섯 가지 비밀에 대해서 말씀드리겠습니다 오늘 영상 내용은 아마 다른 언론들이나 전문가를 통해서 들어보지 못한 내용들일 겁니다 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드립니다 무주택자 분들은 오늘 영상 끝까지 보세요 많은 무주택자들이 고민을 하고 있습니다 3기 신도시를 기다릴까 아니면 더 오르기 전에 집을 사 버릴까 오늘 영상 보고 결정하셔도 늦지 않을 거라 저는 이렇게 생각을 합니다 3기 신도시는 비밀이 다섯 가지가 있습니다 대부분의 사람들이 모를 거예요 자 3기 신도시는 1기와 2기 신도시 생각하시면 절대 안 돼요 큰 차이점이 있다는 거죠 첫 번째 비밀은 규모입니다 역대 최대 규모 정말 어마어마합니다 자 어느 정도냐 3기 신도시는 크게 세 단계로 나눠서 보셔야 돼요 1단계 1차로 공급됐던 거는 2018년부터 2019년에 지정된 여섯개 신도시입니다 고향 창릉지구 남양주 왕수 1지구 2지구 하남 교산지구 인천 개양 지구 부천 대장 지구가 있습니다 총 17만 4,000 원고 지금 정부에서 조력적 빨리 공급하려고 애를 쓰는 곳이죠 2차도 있습니다 2021년부터 2022년까지 문재인 정부 막바지 지정한 신 도시인데 광명 시흥지구 의왕 군포 안산지구 화성 진환 지구가 있습니다 총 14만 호예요 여기에 3차가 가 또 있습니다 바로 윤성열 정부에서 지정한 콤팩트시티 편의상 3기 신도시에 포함을 시켰습니다 김포한강 2신도시 평택지구 오선 세규 3지구 구리 토평 등 총 14만 4,5가 지정됐고 자 지금은요 저희가 대형 신도시만 말씀드린 거예요 17,000원 이상의 대형 신도시만 추렸는데 그것만 다쳐도 45만 원나 된다는 거죠 하지만 이게 끝이 아니에요 중소규모 택지도 굉장히 많이 지정했습니다 입니다 문재인 정부에서는 자잘한 규모 뭐 3,000원부터 뭐 1만원까지 자잘한 규모의 중소규모 택시를 많이 지정했는데 이것까지 다쳐 봤더니 무려 79만 호 규모입니다 근데 여기서 끝이 아니에요 지금 윤성열 정부에서 8만 호의 그린벨트 해제 물량을 발표한다고 얘기했고 11월 달부터 순차적으로 나올 예정이죠 이것과 합치면 87만 원입니다 일기 신도시가 1990년도에 부동산 시장 역사를 바꿨다고 이야기하는데 그때 27만 였어요 자 3기 신도시는 그거에 세배 규모가 된다는 거죠 그래서 저희가 자주 말씀드렸던 거 3기 신도시 물량이 워낙 많고 얘가 외곽지역에 집중되다 보니까 수도권 부동산 시장 외곽의 주택을 매수하는 거는이 3기 신도시에서 연을 피할 수 없기 때문에 가급적 더 무리를 해서라도 3기 신도시보다 안쪽에 위치한 곳을 매수하라고 많이 말씀을 드렸죠 두 번째 비밀은 속도입니다 3기 신도시는 2018년부터 지정이 됐고요 자 얼마 전에 이제 3기 신도시 최초 본청약을 본격적인 공급을 알리고 있습니다 아까 3기 신도시 1차 물량이 17만 4,000 원라 말씀드렸는데 여기서 중심으로 공급이 나올 거예요 근데 공공분양과 민간 분양의 공급식이 차이가 있습니다 공공 분양은 2026년 2030년에 입주가 예정이 돼 있습니다 정부에서 이걸 좀 당기다 이야기를 했죠 자 민간분양 대다수를 차지하는 민간 분양은 언제 할까요 현재 공급되는 토지의 주택 사용 시기를 추정해 보면 2030년부터 2035년에 많이 입주할 것으로 예상이 됩니다 문제는 3기 신도시가 2018년에서 2019년에 대거 지정 됐는데 그때 지정한 신도시가 2030년에 입주 안에 민간분양 무려 12년이나 소유가 된다는 겁니다 역대 신도시 최장 기간이에요 교신도 1기 신도시는 발표부터 입주까지 한 3 4년 정도 가 됐고요 2기 신도시 같은 좀 늦어도 6 7년이면 됐는데 이제 3기 신도시는 무려 12년 가까이 소요된다는 점 굉장히 오래 걸렸다는 단점이 있는 곳이 바로 3기 신도시입니다 세 번째 비밀은 낮은 주거 면적 비율입니다 아시다시피 3기 신도시는 크기가 굉장히 커요 크기가 큰데 생각보다 그 안에 주택이 많이 들어가지 않는다는 겁니다 왜 그럴까요 일단 녹지비율이 너무 많습니다 남양주 왕숙지구 녹지율 30 36% 고향 청능 지구는 무려 40% 하남 교사는 36% 부천 대장 지구는 30% 됩니다 이게 2기 신도시의 20% 대비해서 훨씬 많은 거예요 또한 3기 신도시는 자족 비율이 굉장히 높습니다 그래서 이거 지정 당시에 베드타운을 안 만들겠다고 그 안에 자존 용지를 많이 집어넣었는데 이거는 지자체가 강력한 의지로 대기업을 끌어오지 않는 이상 뭘로 채워진다 지식산업 센터로 끌어 생길 가능성이 커요 근데 이기 신도시도 요즘 직산 많이 문제 되잖아요 수원 광교가 4.5% 판교가 4.9% 검단 5.1% 이러거든요이 3기 신도 실은요 12.3% 14.2% 16.6% 인천 계양은 무려 27% 됩니다 너무 많죠 이렇게 녹지 비율과 자동용지 비율이 많다 보니까 주거 면적 비율이 줄어들 수밖에 없어요 현재 정부가 이것을 늘리겠다고 발표했지만 아직까지 구체적인 계획은 나오지는 않았습니다네 번째 비밀은 높은 임대 비율입니다 하남 교산 지구의 임대 비율은 35.6% 고향 창릉 지구의 임대 비율은 현재까지 40% 알려져 있는데 여기서 끝이 아니에요 공공 임대가 아니라 민간 임대부터 시작해서 또한 공공 자가 주택까지 별도로 계산해야 돼요 여기에 신혼 희망타운 행복 주택도 따로 있죠 그러다 보니까 거의 절반 가까이가 인대로 채워진다는 이야기가 나오고 있 있습니다 자 참고로 1기 신도시의 임대 비율은 평균 22.5% 있고 2기 신도시는 이거보다 다소 늘어나서 27% 있습니다 하지만 3기 신도시는 이거보다 높은 비율을 차지한다는 거죠 애초부터 이제 이런 임대 비율이 좀 많이 설계되 있던 신도시다 이렇게 생각을 하시면 좋습니다 다섯 번째 비밀은 비싸다 자종 용지 많이 빼고 녹지비율 많이 빼고 이게 다 돈 아니겠습니까 하지만 회수는 늦죠 여기에 임대 비율까지 많다 보니까 3기 신도시를 통해서 LH 적자를 볼 수 없더라 그럼 어디서 챙긴다 분양 수입에서 챙길 수밖에 없더라 근데 공공분양은 많이 비싸게 할 수 없어요 왜 이미 사전 청약을 진행했었고 그때 저렴하게 공급한다는 계획으로 워낙 파격적으로 가격이 책동 됐거든요 근데 이번에 공사비 인상으로 해서 좀 올려봤자 15에서 18% 그래요 여전히 저렴한 저렴하다는 거죠 그럼 공공 분양에서 많은 수익을 낼 수 없으면 어디에서 남겨야 될까 바로 민간분양 토지매 가 수입에서 남길 수밖에 없다는 겁니다 근데 방금 말씀드렸다시피 3기 신도시는 태생적으로 저렴하기 어렵다 말씀드렸죠 이미 그것이 나타나고 있는게 벌써 3기 신도시 토지 매각이 진행되고 있거든요 남양주 왕수 2지구 B4 블록 저희가 토지 매각 가격을 통한 예상 분양가를 추정해 본 적 있었잖아요 세대당 3.4억 정도가 추정이 됐습니다 자 이게 많은 거예 적은 거예요 어 검단 신도시의 두 배예요 제 3.4억이 측정되면 토지 가격만 4억 정도 봐야 된다는 거죠 그러면 왕수 2지구 34평 예상 분양가는 거의 8억 전후까지 올라가게 된다는 겁니다 문제는 왕숙 신도 시가요 3기 신도시에서 분양가가 저렴한 지역이 포함이 돼요 그럼 왕숙 지구보다 더 비싼 창릉이나 교산 신도시는 분양가가 어느 정도 나올까요 8보다 비싸겠죠 그럼 8억 후반에서 9억 정도 되더라 그럼 왕수이 지구하고 많이 비교되는 데가 이제 다산신도 시거든 다산신 도시가 지금 지하철 역사 주변으로 한 8억 중반 정도 돼요 그거하고 큰 차이가 없고요 이제 하남 교산 지구하고 가장 많이 비교되는 데가 미사 신도 시인데 미사 신도 시하고 삼기 신도 시하고 분양가가 그렇게 차이가 나지 않을 수가 있다는 겁니다 그래서 예상보다 높은 민간 택지 분양 민간 분양가를 좀 체크하셨다 하지 말라 얘기냐 그럼에도 불구하고 느리게 공급 되고 싸지도 않지만요이 3기 신도시는 무주택자 10년에 한번 오는 기회가 될 수밖에 없다는 겁니다 그래서 지금 내가 워낙 뭐 가구 맞벌이 가구 했고 뭐 돈도 많이 벌고 자본금도 많이 있으신 분들은 기존 주택을 보시 보시는게 맞겠지만 그렇지 않은 분들은요 3기 신도시에서 기회를 잡는 것도 충분히 저는 미래에 후회하지 않을 선택이 될 거라고 봐요 왜냐면은 경기도나 인천은 어차피 신도시 중심으로 발전해요 아까 이제 3기 신도시 씨 말씀드렸지만 3기 신도시가 광역교통 대책이 굉장히 잘 세워져 있거든요 그리고 추진도 빨리 되고 있어요 생각보다 3기 신도시 입주하고 나서 지하철 연결 계획이 잘 들어올 가능성 이기신 도시하고 좀 다를 거라고 보고요 또한 뭐 이제 대기업들도 들어올 가능성도 이제 분명히 있기 때문에 그런 것을 좀 기대하면서 접근하시는게 좋지 않을까 생각이 듭니다 또 하나 요즘 사람들 신축 좋아하잖아요이기 신도시도 2030년에는 구축이 됩니다 선호도는 교통이나 연식이 좋은 곳으로 더 바뀔 수밖에 없어요 지금이야 뭐 3기 신도시가 좋니 안 좋니 말할 필요도 없이 워낙 지연되다 보니까 뭔 미래 일처럼 되게 보 뭐 느끼는 분들이 많이 계시지만요 실제 입주하고 나서 시간이 지나면 계속 상업 시절도 갖춰지고 뭐 각종 호재가 집중되면서 여기 살고 싶다 이렇게 생각하는 사람들이 늘을 수밖에 없다는 거죠 그래서 저는 이렇게 말씀을 드립니다 3기 신도시 분양이 나오면은 예상보다 분양가가 높겠지만 무조건 초기 분양을 잡으시라고 말씀을 드릴게요 후 하지 않으실 거예요 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다 10월 26일 멤버십 영상에서 공급 절대 부조 상급지 초소형 일곱 개 단지를 추천드렸습니다이 초소형 면적 공급은 수요는 계속 늘어나는데 공급은 앞으로 늘어나기 어려운 구조예요 월세나 갭투자 자가 하은 만능적인 역할을 한다는 거 참고를 하시고요 내가 투자금이 많지 않다 내가 좋은 집을 사기 어려운 여건이다이는 분들 한번 꼭 참고하시기 바랍니다 저희 쇼 부동산 멤버십은 네이버 프리미엄 콘텐츠에서도 확인하실 수 있습니다 이상으로 영상 마치겠습니다 감사합니다