3기신도시는 기본주택으로 채워지나?

안녕하십니까? 거꾸로 투자하는 쇼키무동산입니다. 오늘은 기본주택과 3기 신도시에 대해서 한번 정리를 드려보겠습니다. 많은 분들이 이거 궁금해하시죠? 영상 전에 구독과 좋아요 부탁드립니다. 쇼키무동산의 선출직 공무원에 대한 평가는 다양한 분야 중 오직 주택 정책에만 한정되면 말씀을 드립니다. 오늘은 3기 신도시 청약을 준비하는 분들을 위한 영상이에요. 누굴 지지하거나 비방하는 목적이 아니라 바뀔 주택 정책을 감안해서 어떻게 움직이는 게 좋을지 그와 관련된 정보를 드리는 영상임을 다시 한번 말씀드립니다. 최근 부동산 커뮤니티에 많이 나오는 단어가 바로 이 기본주택입니다. 한 글 볼게요. 3기 신도시 기다리면 기본주택 받습니다. 이런 글들이 많다 보니까 저한테 문의 주신 분들이 계시더라고요. 일단은 이 기본주택이 무엇인지 그리고 얼마나 공급되는지 그리고 앞으로 정책 방향 이게 좀 옛날에 나온 정책인데 과연 현실 가능성 있는지 총정리 드리고요. 만약에 이게 실현된다면 3기 신도시 청약자 입장에서 어떤 영향이 있을지도 같이 정리를 드려보겠습니다. 기본주택이란 무엇일까요? 이것은 싱가포르 주택개발청 연구임대주택을 모델로 해서 만든 정책입니다. 싱가포르 같은 경우에는 월소득 1,300만원 이하의 중산층을 대상으로 해서 연구임대주택 정책이 잘 되어 있어요. 그래서 여기서 한번 거주하면 99년까지 살 수가 있는데 2020년 7월 GH공사에서 싱가포르 주택개발청 모델을 참고해서 기본주택이란 정책을 제안하면서 새 상으로 나오게 됩니다. 현재 기본주택은 두 가지 종류로 나눠져요. 첫 번째, 장기임대형 자격조건 없이 적정임대로로 30년 이상 거주 가능한 임대주택이고요. 두 번째가 토지임대부주택, 이건 좀 나중에 추가가 됐죠? 얘는 건물만 분양하는 형태입니다. 그래서 거주임무 10년 이상의 환매조건부주택, 그래서 토지가 아니라 건물만 사는 걸 분양을 받지 않습니까? 근데 팔 때는 누구한테만 팔 수 있다? 공공에만 팔 수 있어요. 그리고 공공이 이 토지임대부주택을 되살 때는요. 물가상승률 이내로만 가격을 쳐준다고 합니다. 한마디로 희생차익을 기대하지 말란 내용이고 SH공사의 반값 아파트와 좀 비슷하다. 이렇게 생각하시면 될 것 같아요. 중요한 것은 예상임대로죠. 민간임대 시세양 90에서 95%에 공급된다고 합니다. 그래서 원래 이 기본주택을 설계할 때 중위소득의 임대로를 20% 이하로 측정한다는 발표를 해요. 그리고 2020년 7월에 GH공사 발표하기로는 전용 74타의 공급면적 30평 기준으로 예상임대로는 57만 3천원이었습니다. 근데 이거는 2020년 7월 4인 가구 중위가 소득 기준으로 한 거고 현재 중위소득으로 계산해 보면 74타입 기준으로 해서 월 임대로는 한 73만원 정도 예상이 됩니다. 근데 이건 12%고 중위소득의 20% 가까울수록 73만원에서 더 올라갈 가능성은 있다는 거죠. 여기가 완전 저렴한 임대주택은 아니에요. 왜? 다 말씀드렸잖아요. 다양한 계층 누구나 들어갈 수 있는 임대주택이다 보니까 그렇게 취약계층을 위한 주거정책처럼 임대로가 파격적이지는 않다는 거는 알고 계시면 좋을 것 같아요. 기본주택은 20대 대선 당시 이재명 대표의 공약이기도 했습니다. 이제 이재명 대표나 윤석열 대통령 모두 다 250만호의 주택을 공급하겠다는 것은 똑같았는데 공급 방식에서는 좀 차이가 있었어요. 이재명 대표는 임기 동안 기본주택 100만호 플러스 150만호의 주택을 공급하겠다는 계획이었고 윤석열 후보는 250만호 중에서 역세권 첫집주택이나 청량원가주택을 공급하는데 이게 얼마나 공급할지까지 수치로 안 나왔어요. 참고로 역세권 첫집주택과 청량원가주택은 뉴홈이라는 이름으로 이제 바꿔줬죠. 그래서 기본형, 나눈형, 선택형 등을 통해서 공급이 됐습니다. 또한 기본주택은 2024년에 시행된 4.10 총선 당시 더불어민주당 공약사항이었어요. 당시 민주당에서는 10대 공약을 발표했는데 그 당시 기본주택 100만호가 1번에 들어가 있다는 거죠. 똑같았어요. 100만호를 공급하고 그 중에서 수도권에 50만호를 기본주택에 공급하겠다는 계획이었죠. 3기 신도시 청약자들이 가장 걱정하는 것은 이겁니다. 2021년 3월에 이재명 대표가 페이스북에 올렸던 글이에요. 경기론의 3기 신도시 주택은 특별한 사유가 없는 이상 로또 분양이 아닌 기본주택으로 공급되어야 된다. 이것이 시민단체 중심으로 많이 나왔던 이야기인데 3기 신도시는 분양가 상한제 주택을 통해서 저렴하게 공급되고 각종 광역교통 대책이나 기업 이전 등의 영향이 있다 보니까 집값이 많이 올라가지 않습니까? 그래서 여기를 공공분양이나 민간 분양하는 것은 로또 분양을 양산한다는 주장이 많이 있었는데 이재명 대표는 로또 분양이 아니라 기본주택 중심으로 공급되어야 되는 것을 강조했거든요. 그러다 보니까 최약재 기자 입장에서는 불안한 거예요. 오랫동안 3기 신도시 분양을 기다려왔는데 기본주택과 임대주택으로만 공급하면 어쩌지? 실제 제가 상담하는 분들 중에서 5년 이상 기다리는 분들 많이 계시거든요. 과천이나 하남시에 그런 분들 입장에서는 굉장히 난감할 수 있다는 거죠. 그럼 관건은 이재명 대표가 실제 대통령이 됐을 때 기본주택을 3기 신도시에 어떤 비중을 차지할 것이냐 그냥 가정이라도 한번 해보자는 거죠. 더불어민주당의 기본주택 관련 법 개정 움직임을 한번 보겠습니다. 이런 기본주택, 생소한 주택 공급 유형은 어느 정도 법률적 기반 하에 공급할 수 있거든요. 그래서 더불어민주당에서 이런 기본주택 관련 법 개정을 시도했는데 최종적으로 부결은 됐습니다. 그 과정을 한번 볼게요. 2021년 2월에 공공주택 비율을 50%에서 60%로 늘리는 공공주택특별법 개정안이 이규민 의원을 통해서 발의가 됐고요. 그리고 가장 최근에도 이재명 후보 기본주택 당론 추진하면서 법령 개정안이 나왔는데 당시 법령 개정안이 공공이 짓는 토지임대부 분양주택의 50% 이상을 기본주택으로 분양한다는 내용이었습니다. 일단 이 법령만 보면요. 3기 신도시 전체를 바꾸려는 움직임은 보이지 않았어요. 그럼 현재 하남 교산 신도시 지구계획을 보면서 3기 신도시의 임대비율, 분양비율이 얼마나 되는지 보겠습니다. 현재 하남 교산 신도시는 아파트하고 주상복합을 합치면 29,692호가 공급될 예정이거든요. 그중에서 공공분양 신혼희망타운이나 일반적인 공공분양 유옴 등이 22.5%를 차지하고요. 임대주택이 39.4%를 차지합니다. 이거는 공공분양에다가 2개 단지의 민간임대까지 포함을 시킨 거예요. 마지막으로 민간 분양은 38% 정도가 됩니다. 그래서 공공주택특별법에서는 현재 3기 신도시의 공공주택 비율이 50% 이상 되도록 해야 되는데 이미 교산 신도시 지구계획 나온 거 보면 60% 가까이 된다는 거죠. 그런데 이런 상태에서 기본주택이라는 것이 추가가 된다면 일단은 공공분양에서는 물량이 더욱더 늘어날 수밖에 없겠죠. 기본주택은 임대주택이 아니라 공공자가주택 형태로 들어가게 됩니다. 그리고 민간 분양은 감소할 수밖에 없을 거예요. 그래서 제가 볼 때는 윤석열 정부에서 추진했던 유홈이나 문재인 정부에서 추진했던 신혼희망타운, 그다음에 공공분양 물량과 민간 분양 물량 일부가 기본주택으로 전환될 것으로 보여집니다. 참고로 윤석열 정부에서는 3기 신도시가 추진되는 와중에 정권을 가져갔잖아요. 그러면서 본인들의 주택 공급 유형을 여기에 추가했는데 어떤 식으로 추가했냐면 공공분양이나 민간 분양이나 임대 비율 자체는 건들지 않는 상태에서 공공분양 중에서 신혼희망타운을 제외한 나머지 공공분양 물량을 사전 청약 제외하고 신혼희망타운 제외하고 나머지 물량을 유홈으로 전환시켰거든요. 그래서 민간 분양이 줄어들거나 임대 물량이 줄어들거나 그렇지는 않았었습니다. 그럼에도 불구하고 기본주택이 3기 신도시에서 좀 많이 쏟아질 거라는 우려는 있어요. 왜냐하면 100만 가구라는 기본주택 틀은 어느 정도 잡아놨지 않습니까? 그것도 수도권 내에 5년 만에 50만 호다. 근데 이게 적은 물량은 아니거든요. 재개발이나 재건축을 통해서 하기에는 좀 뚜렷한 한계가 있어요. 왜? 재개발, 재건축은 정부의 임대주택 정책보다는 지자체장의 임대주택 정책이 더 중요하거든요. 근데 지금 경기도나 서울시나 각각의 공공자가주택이나 임대주택 정책이 다 있어요. 기본주택을 도입하지 않을 가능성이 크다는 겁니다. 그러면 결국에는 정부 주도에서 기본주택을 넣을 수 있는 것은 문재인 정부에서 지정했었던 공공택지, 3기 신도시밖에 없다는 겁니다. 그럼 이 물량을 채우기 위해서 3기 신도시 분양 물량이 상당수 줄어들 가능성은 저는 피하기는 어려울 거라고 예상이 됩니다. 물론 이건 하나의 가정이에요. 이런 가능성도 하나 체크를 해주시기 바랍니다. 유홈 정책은 어떻게 될까요? 윤석열 정부에서 만들었던 나눔형 선택형 일반형. 여기서 말하는 나눔형 같은 경우는 이것도 공공에만 환매하는 조건인데 아까 말씀드렸던 기본주택보다는 시세 차이에 대한 수분양 자가를 가져가는 비율이 훨씬 많아요. 70%까지 귀속이 되지 않습니까? 그래서 공공자가주택도 여러 가지가 있는데 그리고 공공분양 물량이 대부분 이 나눔형과 선택형으로 전환되지 않았습니까? 요약해드리겠습니다. 기본주택은 싱가포르 주택개발청의 연구임대주택을 참고한 공공주택 정책입니다. 장기임대형과 토지임대부주택 두 가지로 나눠지며 토지는 분양하지 않는다는 점 그래서 시세차익을 기대할 수 없는 정책이라는 점 저희가 다시 한번 말씀을 드리고요. 더불어민주당은 2022년 대선, 2024년 총선 모두 기본주택 100만 원 공급공약을 발표했고 이 중 50만 원은 수도권에 공급한다고 발표를 한 상태입니다. 그래서 현재 계획보다 3기 신도시 민간 분양과 공공분양 물량이 줄어들 가능성이 충분히 있다고 생각합니다. 특히 거의 40%까지 차지하는 민간 분양 비율이 줄어들 가능성 저희가 앞으로 계속해서 정책 변화나 정치상황 변화를 체크하면서 여러분들께 미리 말씀드릴 수 있도록 하겠습니다. 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다. 오늘 영상 도움이 되셨나요? 구독과 좋아요 부탁드리고요. 기본주택에 대한 여러분들의 의견 댓글로 알려주시면 저한테 큰 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.